【正文】 建部門負責行業(yè)指導。物業(yè)公司因物管費等各項費用難以收繳，工作質(zhì)量更是得不到保證。從規(guī)劃設計上看，住宅小區(qū)內(nèi)的整體規(guī)劃標準不高，物業(yè)服務用房、配套服務設施、環(huán)境資源配置等存在不少問題，為后期實施規(guī)范化物業(yè)管理埋下了隱患。 法規(guī)建設滯后，與當前物業(yè)管理新形勢不相適應。一方面設施老化不配套。 六、調(diào)查體會通過此次實 地調(diào)查走訪，我主要是了解本社區(qū)物業(yè)情況及物業(yè)行業(yè)的大體情況趨勢。每次和那些叔叔阿姨交流完，心里有流露出敬佩感，呵。通過對望開物業(yè)管理有限公司的物業(yè)管理進行調(diào)查，能更深刻認識到物業(yè)內(nèi)容，管理，服務，及其專業(yè)知識的運用。雄厚的資金實力，規(guī)模健全的運行機制和廣闊的發(fā)展前景，使望開物業(yè)在市場競爭中形 成了強大的優(yōu)勢，先后接管了望城坡地區(qū)的望開區(qū)辦公大樓、開發(fā)區(qū)職工宿舍、四合院安置綜合樓、憩園小區(qū)等小型商住區(qū) 3 萬多平米的物業(yè)管理工作；接管了陽明山莊 14 萬平方米的大型住宅小區(qū)和長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)“麓谷”市政設施 平方公里的物業(yè)管理工作，并且還負責管理開發(fā)區(qū) 平方公里的自來水管網(wǎng)。望開物業(yè)的宗旨是“服務到永遠”。表現(xiàn)為 :一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區(qū)。 （二）企業(yè)對管理服務的定位不準確，我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹立科學的管理和服務理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。 5 樓的物業(yè)用房產(chǎn)權(quán)也是歸全體業(yè)主所有的，但現(xiàn)時已經(jīng)被物業(yè)公司大肆出租！地下停車場是歸全體業(yè)主共同使用的，如有停車費收入也是歸全體業(yè)主所有的；即使只按每天停 100 臺次車計算收費，業(yè)主每天就被物業(yè)公司侵占了 1000 元，一年就是好幾十萬?。? 門口是物業(yè)用房被出租辦成了打字復印、賣煙的商店，進門以后是琳 瑯滿目的廣告，電梯更是廣告的世界（只是電梯間保持持續(xù)的臟）！電梯所到的每個樓層、包括電梯門本身，也被物業(yè)公司整成了廣告間。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真 正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。對于熱難點問題，物業(yè)管理企業(yè)在進駐小區(qū)時，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區(qū)穩(wěn) 定。讓他們明白自己的責任，職責，在每天的工作中要認真對待，應遵循公司的各種相關的規(guī)定，條例，認認真真的做好自己的工作。對各類設備都建立設備卡片 。消防泵每月點動一次，以確保發(fā)生火災險情時，消防泵能正常使用。每天要對小區(qū)的清潔衛(wèi)生工作情況及清潔工進行不定期的檢查和巡視。作為一名物業(yè)管理員，在小區(qū)內(nèi)，一定要做到認知負責，為區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供一個安靜，干凈的公共環(huán)境，做事多多考慮業(yè)主，但不是所有都往業(yè) 主身上想，做事應實際，真實，不欺騙作假。物業(yè)管理企業(yè)應加強與 業(yè)主之間的溝通及自我宣傳，使公眾對這新興行業(yè)有正確的認識，令每一位消費者及社會各 方面人士都積極地參與，以消費者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為、服務行為是否規(guī)范。 是香港新繼發(fā)展公司陶哲甫先生投資2021萬美元建造的高級豪華建筑群，占地１３萬多平方米，建筑面積１０萬平方米，其中包括６幢１８層高級公寓，８８幢獨立豪華型花園別墅以及其它配套的商業(yè)購物康樂中心。物業(yè)管理公司就其性質(zhì)而言，應該是一個獨立核算的經(jīng)濟實體，其經(jīng)營方式是“自負盈虧”。針對這一新課題，我進行實踐和研究，并赴新加坡和香港實地考察物業(yè)管理方面的經(jīng)驗，目的是在結(jié)合國內(nèi)的情況，探索一條行之有效的物業(yè)管理之路。因此，必須使管理干部認識到，只有運用科學的管理手段和先進的維修保養(yǎng)技術(shù)來管理物業(yè)，使環(huán)境、治安及房屋道路維修 等服務性項目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個舒適安全便捷的入住環(huán)境，才稱得上是成功的物業(yè)管理。 二是抓 好公司質(zhì)量管理的基礎工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺帳，標準規(guī)范，安全控制，加強檢查等等。 三是抓好全面質(zhì)量管理的教育培訓工作。護衛(wèi)人員應該明白他所管轄范圍內(nèi)的保安措施全操縱在他手里，他必須時常加倍留神，熟知下列各點： １、他所保衛(wèi)的準確范圍 —— 包括公寓住宅之認識、入口、別墅、梯間、出口。 ５、所有警鈴系統(tǒng)及電話的正確位置和使用方法。 ９、基本的救傷常識。九四安全部被市公安局、人事局評為先進集體。新建的房地產(chǎn)，較易發(fā)生的問題是管道漏水，水池水箱漏水等問題。如垃圾的處理、噪音的干擾、寵物與停車的管理、建筑物修理維護、搬家規(guī)定、保安與公寓內(nèi)工程及工人的管理等等，要求住戶均按照簽訂的公約嚴格執(zhí)行。 我相信國外的現(xiàn)代化的物業(yè)管理模式將推動我國房產(chǎn)管理模式的改革， 從而適應市場經(jīng)濟條件下房產(chǎn)管理的。 物業(yè)管理作為高級房產(chǎn)投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內(nèi)已逐漸開始興起。它的管理職能應該社會化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費而不管服務的“房管所”的管理模式。我們有針對性地對中層管理干部進行業(yè)務方面的培訓，提高人們對物業(yè)管理的認識。管理方面的三大部側(cè)重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產(chǎn)的維修保養(yǎng)等事宜；商業(yè)中心則側(cè)重為飲食區(qū)、娛樂區(qū)、超級市場、商店等配套設施，包括一些委托、代辦 服務等。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由新區(qū)環(huán)衛(wèi)服務公司代清代運，做到箱滿即清。公司以崗位培訓為重點，開展多層次、多形式的職工培訓。 ３、護衛(wèi)人員所擁有的法定權(quán)力和限制。 ７、留意危險性物品及施工單位“動火”所有地點。所以護衛(wèi)人員的素質(zhì)是至關重要的。我們物業(yè)部專設幾名工 程人員負責公寓、別墅房屋的維修管理。工程人員制訂了保質(zhì)量工作規(guī)劃，對范圍內(nèi)的所有設備進行自查、抽查、維 修，定期進行保養(yǎng)，保證設備運轉(zhuǎn)合格率達到百分之百。像《購房須知》條例規(guī)定的內(nèi)容，都是從維護全體業(yè)主及住戶的共同利益出發(fā)，去加強內(nèi)部的綜合管理，處理好業(yè)主（住戶）的關系。通過與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現(xiàn)狀和水平。后來發(fā)現(xiàn)該小區(qū)還存 在亂停車、亂放自行車的現(xiàn)象，后來發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部不時的有人員在流動，于是我們采取了現(xiàn)場隨機調(diào)查詢問的方式，向 12 名小區(qū)住戶詢問了他們對該小區(qū)的不滿意之處及他們理想中該小區(qū)的模樣。 2）該小區(qū)沒有保安人員是因為物業(yè)管 理費中無此項目。 合理化建議： 1）可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定 費用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。 5）通知小區(qū)業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統(tǒng)一的一個位置，安排專門人員及時 進行處理。