【正文】 典型戶型： 外立面表現(xiàn)： 浙江廣興投資有限公司 碭山項目地塊市場調(diào)研報告 第 22 頁 共 51 頁 御都星城 樓盤簡介 位于碭山縣 人民路與東升路交叉處 ；主打 新居住主義調(diào)性 ， 項目周邊商業(yè)、生活配套成熟， 在碭山縣 屬于最大樓盤 。 周邊配套 距國家級振興農(nóng)貿(mào)市場約 1500米，據(jù)碭山縣人民醫(yī)院新 址約 500米，南側(cè)為碭山縣建材城，銀行、電信環(huán)繞左右。 原則上控制自建房的規(guī)定對潛在購房更新的基數(shù)會帶來比較大的幫助，能夠有效激發(fā)當?shù)氐挠?錢群體。房地產(chǎn)投資的下降直接影響了 2020 年度商品房的供給， 2020 年上半年商品房批準預(yù)售面積同比下降 %，下半年同比下降 %。 2020 年 111 月份，商品房施工面積 萬平方米 ，同比減少 %；新開工面積 萬平方米，同比減少 %，其中住宅 萬平方米 ，同比減少 %；竣工面積 萬平方米，同比增長 %，其中住宅 萬平方米，同比增長 %。 按照“產(chǎn)業(yè)特色、擴權(quán)強鎮(zhèn)”的思路，扎實推進小城鎮(zhèn)建設(shè)。薛樓工業(yè)園神湖二路正在建設(shè)。增長 %；第三產(chǎn)業(yè)完成 億元，增長 12%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資 11196 萬元，增長 %，第二產(chǎn)業(yè)完成投資 175803 萬元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)完成投資 74727 萬元，增長 %。 二、城市宏觀經(jīng)濟狀況分析 關(guān)鍵詞：發(fā)展中縣城、大 多依靠儲蓄購房、年投資額 億元，體量較小。 G1為主煤層，平均厚度 ，埋深 290至 1040米。其中：男性 494571人，女性 471857人。— 116176。交通相對閉塞，屬于比較孤立的一個縣城。 但是房價水平并不高，算上建安與土建成本，利潤并不如一、二線城市那么高，如何在有限的成本投入中打造差異化的品質(zhì)產(chǎn)品，將是面臨的難題。 （ 1）調(diào)查執(zhí)行 我司共有 4 名 工作人員 參加主持了該調(diào)查，現(xiàn)場的 城市調(diào)查、深度訪談 和競爭樓盤調(diào)查于 2020 年 1月 20日 開始 。具體調(diào)查目的如下： 分析 碭山 縣經(jīng)濟和人口發(fā)展情況，分析 碭山 縣房地產(chǎn)市場當前狀況和發(fā)展動態(tài)； 分析 碭山縣 競爭樓盤的主要情況； 全面了解 碭山 縣當前的 住宅狀況； 分析潛在消費者對住宅的心理需求和購買行為的特點，包括其消費意向、面積戶型要求、考慮因素、期望價位等； 分析潛在消費者對本案的認同與意向，以及對本案的要求； 根據(jù)調(diào)查所得到結(jié)果，綜合宏觀環(huán)境、行業(yè)競爭和消費者需求，提出項目的市場定位及操作策略。 房地產(chǎn)市場容量 較小 ，剛性需求為主 近幾年來，房地產(chǎn)發(fā)展速度雖然較快，但每年穩(wěn)定在 8 萬方 左右 的銷售面積 ，市場容量有限，同時進行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)也不多， 既有機會也有風險，就單個項目而言，每 年 23 萬方的銷售速度，屬于成功項目，市場環(huán)境決定了項目的開發(fā)進度，不能過多開發(fā)而導(dǎo)致產(chǎn)品的滯銷。 初步計算土地建筑面積約 18 萬方，以每年 3 萬左右的開發(fā)量計算，完成全部開發(fā)需要 56 年時間 ，但控制好開發(fā)節(jié)奏與營銷手法，將有利于縮短開發(fā)時間。 3939。百里黃河故道橫臥其間。 1978 年， 325 地質(zhì)隊同安徽省煤田第三勘探隊對煤田地質(zhì)情況作進一步勘探，勘探表明，煤田西自楊集車站、東至縣界，長 30多公里，南北寬 10公里左右，總面積 300平方公里。年降水 ，最多降雨量 （ 2020年） ， 最少 415mm（ 1966年）；年日照時數(shù) 。 人均 GDP 發(fā)展水平 02020400060008000%%%%%人均G D P （元） 4561 5371 5967漲幅 % % %2020年 2020年 2020年 近年來， 碭山 人均 GDP 年增長率達 10%以上 ， 2020 年達 5967 元；按現(xiàn)行匯率折算達到 874 美元； 人均 GDP 與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP（美元） 8003000 30004000 40008000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 快速 發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主、數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 根據(jù)人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系模型判斷， 碭山房地產(chǎn)發(fā)展目前屬于啟動階段 ， 以生存需求為主，發(fā)展特征為 快速發(fā)展，潛力和 發(fā)展勢頭看漲。在地方財政收入中，稅收收入完成8809 萬元，比同期增長 %，非稅收入完成 5192 萬元，增長 %。園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進一步完善。 浙江廣興投資有限公司 碭山項目地塊市場調(diào)研報告 第 13 頁 共 51 頁 大力實施 以碭城建設(shè)為核心，以 310 國道和 101 省道沿線為兩線， “一核兩線”城鎮(zhèn)建設(shè)戰(zhàn)略，加快推進碭城大拆遷、大拆違、大建設(shè)，做大城市規(guī)模，擦亮城市品牌，提升城市化水平。 碭山 2020 年 111 月份房地產(chǎn)投資總額 從 2020 年開始，近三年來房地產(chǎn)開發(fā)投資額達 億元，比“十五”時期總投資還增長了 %，近三年年增長 速度達到 %。 截止 2020 年 1 月 25 日，據(jù)統(tǒng)計一月份商品房住宅均價達 2231 元 /平方米。但是由于 2020年底國家相關(guān)政策的出臺， 2020 年房地產(chǎn)市場仍然存在一定的不穩(wěn)定性。 宗地面積 ，其中 出讓面積 商業(yè)居住 商業(yè)40 掛牌 4730 4730 10 萬元或 10 萬元的整倍數(shù) 李成曙 居住70 碭GT2009— 27號 1 東起金利大道，西至三中操場西側(cè)， 出讓面積 商業(yè)居住 商業(yè)40 掛牌 1000 元/畝或1000 元/ 畝的整倍數(shù) 惠威 居住70 碭GT2009— 23號 位于原白酒廠地塊南側(cè)，與南河西路宗地面積 商業(yè)居住 商業(yè)40 掛牌 300 300 2 萬元或 安徽綠地置業(yè)有限公司 其中出讓面積 居住70 2 萬元的整倍數(shù) 浙江廣興投資有限公司 碭山項目地塊市場調(diào)研報告 第 19 頁 共 51 頁 相鄰。 優(yōu)勢： ? 項目位于碭山城區(qū)西側(cè)，東臨氣象局、工商聯(lián)，居住環(huán)境較好； ? 小區(qū)規(guī)模較大（縣級標準），內(nèi)部配套齊備（縣級標準） ； ? 擁有西關(guān)旺盛的人氣及周邊良好的生態(tài)環(huán)境，周邊有西關(guān) 中學(xué)、鐵路中學(xué)、碭山縣二中、小太陽雙語幼兒園，項目正東為二中新校址 ； 劣勢： 周邊生活配套不齊全，環(huán)境衛(wèi)生不整潔。 開發(fā)商 江蘇省華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā)周期 一期： 2020 年 6 月 30日交付，住宅 1880 元 /平米 浙江廣興投資有限公司 碭山項目地塊市場調(diào)研報告 第 23 頁 共 51 頁 二期： 2020 年 10月 30 日交付，住宅 1880 元 /平米 三期： 2020 年 4 月 30日交付，住宅 2020 元 /平米，商鋪 8800 元 /平米，僅剩部分頂層 四期：預(yù)計 2020 年上半年推出 物業(yè)類型 多層住宅 、沿街商鋪 銷售均價 2020 元 /㎡ 物業(yè)費 建筑面積 60 多萬平方米 占地面積 畝 技術(shù)指標 綠化 率≥ 30％，容積率，高層≤ ，多層≤ ，日照系數(shù) ，建筑密度≤ % 交付標準 外墻面磚，水，電，暖，有線，電話，寬帶，毛墻，毛地，塑鋼窗，電子防盜門等，中空玻璃，電子對講單元門 主力戶型 住宅：六層多層為主，六樓帶閣樓。國際花園分析： 項目住宅現(xiàn)行價格在碭山比較屬于高價，單套總價在 30萬至 35萬之間，中高收入居民基本可以承受。 宗地面積 ，其中 出讓面積 商業(yè)居住 商業(yè)40 掛牌 4730 4730 10 萬元或 10 萬元的整倍數(shù) 李成曙 居住70 碭GT2009— 27號 1 東起金利大道，西至三中操場西側(cè)， 出讓面積 商業(yè)居住 商業(yè)40 掛牌 1000 元/畝或1000 元/ 畝的整倍數(shù) 惠威 居住70 碭GT2009— 23號 位于原白酒廠地塊南側(cè)，與南河西路相鄰。 剛性需求活躍了市場 據(jù)統(tǒng)計， 09 年 111 月份購房對象以碭山本地人居多，碭城居民購買占 %，碭山農(nóng)村居民購買占%，投資性住房約占 5%，由此可見，居民購買住房還是以自住為主，投資性住房占比較小。 商品房價格持續(xù)上漲 近年來，碭山縣房價快速上漲， 20202020 年商品住房平均價格分別為 1112 元 /平方米、 1531 元 /平方米、1807 元 /平方米，同比上漲 %、 %、 %。有效整合城市管理力量，重點開展交通秩 序、環(huán)境衛(wèi)生等綜合治理活動，著力提升城市管理水平。 城市的發(fā)展方向 往東將是政府的重要發(fā)展方向之一 。 “兩區(qū)四園”總面積達 58 平方公里，集聚人口 萬人，產(chǎn)業(yè)集聚能力進一步提升，園區(qū)經(jīng)濟占全縣工業(yè)經(jīng)濟總量的 80%。 財政收入穩(wěn)步增長 09 年 111 月份，財政總收入完成 20841 萬元，比同期增長 %，增速比上月加快 個百分點。增長 %；第三產(chǎn)業(yè)完成 億元，增長 12%。 年平均氣溫 ℃（ 19551995年）。 自然資源 碭山縣地下礦藏初步 探明有煤、石油、天然氣。縣城東距徐州市 84公里，西距商丘市 72公里。 1639。 價值觀引導(dǎo)決定產(chǎn)品可塑空間 由于整體房地產(chǎn)市場屬于初級階段，當?shù)鼐用駥Ψ康禺a(chǎn)的價值觀仍然處在很低的水平，只是簡單的滿足居住功能，而更深層次的居住感受沒有被挖掘，需要我們?nèi)ヒ龑?dǎo)，需要我們?nèi)ソ逃讶碌睦砟顐鬟_給消費者，告訴他們更深層次的居住感受，舒適度、身份感、尺度感、環(huán)境感……圍繞我們要打造的產(chǎn)品去一一引導(dǎo)教育， 延伸出可塑的產(chǎn)品空間，來贏得更多的客戶。 四、調(diào)查結(jié)論 有待教育的初級市場 碭山縣隸屬安徽 省 宿州市，靠近山東地界， 距離最近地級市為河南商丘市（約 70公里）、其次為江蘇徐州市、安徽宿州市， 整個縣城規(guī)模不大， 交通相對閉塞，屬于比較孤立的一個縣城 ， 是一個內(nèi)向型城市 。 碭山項目地塊市場調(diào)研報告 攻略營銷機構(gòu) 2020 年 1 月 浙江廣興投資有限公司 碭山項目地塊市場調(diào)研報告 第 2 頁 共 51 頁 目錄 目錄 ....................................................................................................................................................... 2 市場調(diào)查說明 ......................................................................................................................................... 5 一、調(diào)查目的 .................................................................................................................................. 5 二、調(diào)查內(nèi)容 .................................................................................................................................. 5 三、調(diào)查方法 .................................................................................................................................. 5 四、調(diào)查結(jié)論 ...................................................