【正文】 目前，濰坊的商業(yè)及商業(yè)物業(yè)開發(fā)正處于這個階段，已經(jīng)出現(xiàn)了大型購物中心、大型生活超市、多功能的商業(yè)街、購物中心多種商業(yè)類型并存，可以預見的是， 23 年后，濰坊的商業(yè)和商業(yè)物業(yè)的將會處于比較成熟的時期，但也將是商業(yè)競爭非 常激烈的局面。中國 金龍置業(yè) 32 第一階段：計劃經(jīng)濟下的百貨業(yè)和中小型商貿專業(yè)市場及臨街營業(yè)商鋪為主 最初，由于城市經(jīng)濟欠發(fā)達，居民生活水平較 低，商業(yè)流通不發(fā)達，交易量較小，商業(yè)形態(tài)及商用物業(yè)主要為百貨大樓和比較初級的集貿市場，還有道路兩旁的臨街商鋪，這階段因為還處于計劃經(jīng)濟時代，經(jīng)濟水平發(fā)展還不夠，商業(yè)形態(tài)還是比較傳統(tǒng)，所以，城市整體商業(yè)還是以臨街商業(yè)占主流。同時山東最大單體 MALL 財富廣場開盤，濰坊又一個 SHOPPINGMALL項目世紀泰華三期泰華城奠基。而3050 平米的小戶型公寓在本年度更是大行其道。 文化事業(yè)錯蓬勃發(fā)展 濰坊為世界風箏之都，舉辦了風箏會文化藝術節(jié) 、魯臺經(jīng)貿洽談會十周年慶典暨世界風箏小姐大賽等多場大型文化藝術活動，極大地豐富了人民群眾的精神文化生活。離退休人員養(yǎng)老金和下崗職工基本生活費按時足額發(fā)放，城鄉(xiāng)低保對象實現(xiàn)應保盡保。再次被評為全國雙擁模范城。市政公用事業(yè)改革走在了全省前列， 446 家生產(chǎn)經(jīng)營服務類事業(yè)單位完成改制。五年來，中心城市共完成城建投資 80 億元，是“九五”時期的 7 倍，建成區(qū)面積擴大了 50 平方公里，人口增加了 30萬。與工業(yè)的快速發(fā)展相適應，物流、金融、休閑娛樂等服務業(yè)發(fā)展速度明顯加快， 2020 年實現(xiàn)服務業(yè)增加值 438 億元，年均增長 %。產(chǎn)業(yè)結構調整實現(xiàn)重大突破，三次 產(chǎn)業(yè)比例由 20： 46： 34 調整為 13： 57： 30。參加失業(yè)保險的企事業(yè)單位達到 7363 家，職工 62萬人，共向 萬名失業(yè)職工支付山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項目市場調查報告 凌峻發(fā)行社會福利彩票 億元，發(fā)行總量連續(xù)三年居全國地級市首位。全年農(nóng)民人均純收入 4438 元，增長 ％；農(nóng)民人均生活消費支出 3025 元，增長 ％。全市居民消費價格總指數(shù) ％，同比上漲 。 體育工作有了較大突破。中國 金龍置業(yè) 21 中、高密康成中學等一批在省內外享有良好聲譽的民辦學校；在校生達到9 萬余人，占全日制中小學在校生總數(shù)的 ％。 教育、衛(wèi)生、文化、體育 教育事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展?；A設施日趨完善，修建城市道路 40 余公里，新建月河路高架橋、民主街白浪河橋等 14座大小橋涵。高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，全年新立項科技計劃項目 35項，其中國家級 9 項、省級 22項。我市被科技部確定為全國制造業(yè)信息化重點聯(lián)系市。榮獲“全國科技進步先進城市”稱號。其中人民幣貸款增量居全省第 3 位。其中，山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項目市場調查報告 凌峻全年新簽對外承包勞務合同額 2． 84億美元，外派勞務 5056 人次，增長99％。按銷售地區(qū)分，城市零售額實現(xiàn) 億元，增長 ％，縣零售額實現(xiàn) ?億元，增長 18． 8％，縣以下零售額實現(xiàn) 156． 2 億元，增長 14． 0％。 郵政事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。 運輸郵電 山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項目市場調查報告 凌峻 重點建設項目進展順利。全年農(nóng)村用電量 億千瓦小山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項目市場調查報告 凌峻全年糧食總產(chǎn)量 萬噸，比上年增加 萬噸，增長 ％；棉花產(chǎn)量 萬噸，增長 ％；花生產(chǎn)量 ，增長 ％；烤煙產(chǎn)量 ，減少 ％。全市過 5000 萬元工業(yè)項目 459 個，完成投資 億元；過億元工業(yè)項目 189 個，完成投資 億元。重工業(yè)生產(chǎn)明顯快于輕工業(yè)。中國 金龍置業(yè) 11 億元，增長 ％；納稅額 億元，增長 ％，占全部稅收比重％，提高 個百分點；完成固定資產(chǎn)投資占全社會投資的比重提高 個百分點。企業(yè)產(chǎn)權制度改革的階段性任務基本完成，企業(yè)上市取得突破性進展，提前三年超額完成市委、市政府提出的五年上市融資目標。初步核算，2020 年濰坊市生產(chǎn)總值 (GDP)完成 億元，按同比價格比上年增長％，增幅同比提高 個百分點；其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％，其中工業(yè)增加值 億元，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％，一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動 GDP 曾長 、 和 個百分點。 高密市轄 17 鎮(zhèn) 3 街道辦事處， 994 個行政村（居委會），面積 平方米公里，完成財政總收入 億元 ,地方財政收入 億元 ,各項存款余額 ,居民存款余額 億，人口 萬。 （二）濰坊城市布局及各區(qū)縣狀況 濰坊市轄 4 區(qū)、 6 市、 2 縣、 3 個市屬開發(fā)區(qū)。 ? 項目所在區(qū)域同類型項目的現(xiàn)狀及目標客戶調研分析 山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項目市場調查報告 凌峻為使本項目能在激烈的競爭環(huán)境中脫穎而出，迅速實現(xiàn)銷售和主力店招商，我公司對項目所在的濰坊市及周邊區(qū)域做了深入的調查分析研究。中國 金龍置業(yè) 3 （六）商品交易市場體系規(guī)劃 ......................................... 78 四、濰坊商業(yè)布局規(guī)劃總結 ............................................. 83 （一）分清層次結構，完善功能配套 ................................... 83 （二）優(yōu)化營商環(huán)境，注重以人為本 ................................... 83 （三）突出文化特色，營造商業(yè)觀 ..................................... 83 （四）市區(qū)采用“一主四次”的空間布局形態(tài)。 四． 調查方式 根據(jù)我們以往的經(jīng)驗，本次調查采取了 7 種方式進行調查，力求從不同角度去反映印證市場的實際情況，具體方式列舉如下： 1. 典型項目實地調查（在營及在售項目，商業(yè)類型為主） 2. 發(fā)展商深度訪談 3. 經(jīng)營戶（投資者）抽樣調查（商場和街鋪） 4. 商場運營機構模擬訪談 5. 規(guī)劃局相關人士訪談 山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項目市場調查報告 凌峻 （一）地理位置及交通狀況 濰坊市位于山東半島中部，目前，濰坊市海、陸、空交通網(wǎng)絡已初具規(guī)模，全市公路通車里程 7616 公里，其中高速公路 205 公里。 壽光市轄 14 處鄉(xiāng)鎮(zhèn) 1 鄉(xiāng) 5 街道辦事處， 976 個行政村（居委會），面積 2180 平方米公里，完成財政總收入 億元 ,地方財政收入 億元，年末金融機構存款余額 億 ,全國百強縣第 53 位，比三年前進了 43個位次，人口 萬。 臨朐縣轄 15 鎮(zhèn) 1 鄉(xiāng) 2 街道辦事處， 939 個行政村，面積 1384 平方米公里，完成財政總收入 億 元 ,地方財政收入 億元 ,年末金融機構存款余額 52 億和 億 ,人口 萬 ,非農(nóng)業(yè)人口 萬。 2020 年各縣市區(qū)生產(chǎn)總值 (GDP)完成情況：濰城區(qū) 億元，寒亭區(qū) 億元，坊子區(qū) 億元，奎文區(qū) 億元，青州市 億元，諸城市 億元，壽光市 億元，安丘市 億元，高密市 億元，昌邑市 億元，臨朐縣 億元，昌樂縣 億元。全年從證券市場融資到位資金 45億元。 2020 年，全市實施工業(yè)強市戰(zhàn)咯，全面振興工業(yè)經(jīng)濟，加大投入，膨脹規(guī)模，加快改造，優(yōu)化結構，深化改革，搞山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項目市場調查報告 凌峻工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量較快增長，統(tǒng)計范圍內的 181 種主要產(chǎn)品中，同比增長的有 125 種，占 ％。產(chǎn)成品存貨 億元，增長％，應收帳款凈額 億元，增長 ％，兩項資金占流動資產(chǎn)平均余額的 ％。全市水產(chǎn)品產(chǎn)量 萬噸，增長 ％，其中海水產(chǎn)品 萬噸，增長 ％，淡水產(chǎn)品 萬噸，增長 ％。 固定資產(chǎn)投資及建筑業(yè) 固定資產(chǎn)投資大幅度增長。 建筑業(yè)較快發(fā)展。全年完成公路客運量 4887 萬人，增長 ％，旅客周轉量 億人公里，增長 ％；貨運量 6866 萬噸，增長 12％，貨物周轉量 億噸公里，增長 ％。移動電話用戶發(fā)展到 ，比上年增長 ％，固定電話用戶發(fā)展到 萬戶，增長 ％。按出口國別分，對日、美、歐、韓四大市場出口 14． 6 億美元，占全市出口總額的 68． 5％，同比增長 30． 8％。地方收入中，增值稅完成 8． 3 億元，增長 20． 8％，營業(yè)稅完成 8． 9 億元，增長 24． 9％，企業(yè)所得稅完成 4 億元，增長 31． 5％。其中人民幣存款增量居全省第 3 位。全年共支付賠款和給付保險金 5． 4 億元，其中產(chǎn)險支付賠款 3． 3 億元，賠付率同比增長％；壽險給付與賠償保險金 2． 2 億元，賠付率同比增長 38． 1％，有效地發(fā)揮了保險業(yè)在全市經(jīng)濟發(fā)展和安定社會生活方面的重要作用。 高新技術產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。中國 金龍置業(yè) 19 比上年增長 ％，其中地方財政收入 億元，增長 ％；實現(xiàn)稅收收入 億元，增長 45％。 2020 年，濰坊經(jīng)濟技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)突出招商引資、基礎設施建設、項目建設、軟環(huán)境建設“四個重點”，全區(qū)經(jīng)濟和社會事業(yè)保持了快速發(fā)展的良好勢頭。 環(huán)保工作成效明顯。全市現(xiàn)已建成 u 處科技創(chuàng)新實踐基地。年末全市擁有各類衛(wèi)生機構 1474 所，其中各類醫(yī)院、衛(wèi)生院 262 所；醫(yī)院床位 21107 張；衛(wèi)生技術人員 28542 人，其中醫(yī)生 12344人，護士 8844 人。 山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項目市場調查報告 凌峻 1居民生活與人口 城鄉(xiāng)居民收入增長明顯。年末在崗職工人數(shù) 萬人，增長 ％；全年工資總額 億元，增長 ％；在崗職工平均工資 12317 元，增長 ％。 1社會保障 社會保障水平繼續(xù)提高。 2020 年實現(xiàn)“六個兩年翻番”，提前一年完成“十五”計劃的主要目標。五大支柱產(chǎn)業(yè)銷售收入占工業(yè)銷售收入的比重達到 75%。 2020 年農(nóng) 民人均純收入 5017 元，比 2020 年增加 1580元。堅持“四個放開、六個一樣”，大力促進民營經(jīng)濟發(fā)展。疾病控制和醫(yī)療救治兩個體系進一步完善。持續(xù)開展嚴打專項斗爭，穩(wěn)步推進社會治安綜合治理，確保了社會穩(wěn)定。 山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項目市場調查報告 凌峻中國 金龍置業(yè) 29 2020 年，新建多層住宅小區(qū)已日漸稀少，由于 2020 年市政府有關政策的貫徹推行，“兩片四帶”一帶一律要規(guī)劃建設高層和小高層建筑，由此市中心僅存的少量多層住宅在 2020 年的市面上變得極為稀缺，由于濰坊人長年喜住多層的居住習慣短時間難以改變，加之高層存在價高、公攤大、物業(yè)費用高等情況， 2020 年出現(xiàn)了多層緊俏熱銷，升值幅度較大的行情，即便是一些遠郊樓盤也大受追捧，多次調高了價格而高層住宅相較之下顯得溫溫的，房價增幅較小，一些高層樓盤推出了優(yōu)惠讓利的措施。 ? 商業(yè)地產(chǎn)開始過熱，多種商業(yè)類型產(chǎn)品層出不窮 濰坊商業(yè)地產(chǎn)起步較晚（以銷售為主商業(yè)地產(chǎn)項目 2020 年才正式開始出現(xiàn)），受商業(yè)地產(chǎn)高額利潤的驅使， 2020 年濰坊的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱度升溫，商業(yè)地產(chǎn)項目數(shù)量、規(guī)模較 2020 年大增。 （三）近 2 年房地產(chǎn)市場小結 近 2 年商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、 銷售遞增速度很快，開發(fā)量暴增，這對項目后續(xù)的開發(fā)銷售有一定的影響 大體量商業(yè)地產(chǎn)項目增多，市場同質化競爭激烈，項目的開發(fā)必須要走一種差異化競爭的策略 濰坊的房地產(chǎn)邁向品牌化、品質化發(fā)展 住宅戶型向中小戶型發(fā)展，產(chǎn)品走向市場化。 隨著經(jīng)濟及商業(yè)的不斷發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，計劃經(jīng)濟下的商業(yè)模式已經(jīng)不能滿足人們購物的需要，需要在市中心產(chǎn)生較大的購物商場以及市區(qū)形成集中商品批量交易的場所，才能夠整合臨街商鋪的資源，滿足人們零售消費及批發(fā)交易的需求，形成一個中心商貿區(qū)域，滿足人們更高層次的購物需要。 濰坊商圈中心示意圖 （二）商業(yè)街分布 濰坊市區(qū)商業(yè)街除了勝利西街一段外，其它路段的商業(yè)網(wǎng)點密度相對濰坊商圈 中心 山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項目市場調查報告 36 比較低，濰坊市各商業(yè)街調查表如下： 濰坊市商業(yè)街調查表 序號 名稱 地址 特色 長度（米） 建設時 間 1A 勝利西街商業(yè)街 向陽路至青年