【正文】 6． 做好招投標項目的前期準備和后期跟蹤、回訪是確保招投標項目成功的一個重要條件。 近年來，我國《招標投標法》及招標辦法的管理規(guī)定相繼頒布，國家對企業(yè)通過規(guī)范招標采購設備也給予了一定的政策扶植。 1． 公司 與招標機構的配合是否默契是招標項目成功的基礎。 4． 招標程序規(guī)范、操作簡單、節(jié)省時間費用和勞動力。 1． 招標制度有助于技術引進的成功性、實用性，激發(fā)企業(yè)的活力。 項目實施過程控制措施 1． 項目進度控制措施 世界民居博覽園項目可行性研究報告 35 在項目實施過程中 ,項目領導 小組應專門設置工作小組 ,對項目進度計劃實施情況進行檢查 ,并及時對檢查情況進行分析 ,找出影響進度的原因 ,做好進度計劃的調整和完善。 4． 消防道路設計 商業(yè)部分：四周形成了環(huán)形路，消防車能達到大部分位置。 ④ 落實有關規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整改措施。 ② 對重大危險源進行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。 3． 噪聲污染整治 合理調整交通設施布局，科學組織路網(wǎng)系統(tǒng)，提高道路的質量等級，解決車輛的疏散問題，減低道路的車輛密度，有效地分流區(qū)內、外部和過境交通，降低交通噪聲。 世界民居博覽園項目可行性研究報告 29 3． 施工期間產生的生活污水，要加強管理，污水實行統(tǒng)一收集、排至污水處理廠，防止對周圍環(huán)境的污染。粉塵排放量隨施工作業(yè)的活動水平、特定操作和主導天氣的不同每天變化很大，而且很大一部分是由于在施工現(xiàn)場臨時修筑的道路上，車輛往來行駛所引起的。 2． 空氣環(huán)境質量 項目區(qū)域主要空氣污染源來自于當?shù)鼐用駹t灶煙氣，空氣質量良好。 世界民居博覽園項目可行性研究報告 26 環(huán)境保護原則 1． 與自然和諧共存原則 園區(qū)應與區(qū)域自然生態(tài)系統(tǒng)相結合，保持盡可能多的生態(tài)功能。 世界民居博覽園項目可行性研究報告 24 綜上，該項目按《居住建筑節(jié)能設計標準》 DB（ J） 6320xx、《公共建筑節(jié)能設計標準》 GB5018920xx 所進行的節(jié)能措施，達到在保證相同的室內熱環(huán)境舒適參數(shù)條件下，與八十年代初設計建成的公共建筑相比，全年采暖和照明的總能耗住宅減少 65%，商業(yè)減少 50%。 回收優(yōu)質雜排水，經(jīng)中水處理后回用于沖廁及綠化、景觀用水等。采暖系統(tǒng)按單元設置，各熱力出口均安裝差壓控制器。 采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施 園區(qū)供熱將采用高熱效率的地源熱泵 (熱效率為 80%)、高密度聚乙烯保溫管 (熱效率達 90%)、自力式流量控制器等措施，達到供熱系統(tǒng)部分節(jié)瑞典（南部） 世界民居博覽園項目可行性研究報告 22 能的要求。 建筑能耗內容和構成 建筑能耗一般是指建筑物使用過程中的能耗電量，主要包括建筑采暖、空調、熱水供應、電氣、炊事等方面的能耗，電氣主要包括照明、電梯等。 產業(yè)政策： 產業(yè)結構調整指導目錄（ 20xx 年本）； 國務院關于加強節(jié)能工作的決定（國發(fā)〔 20xx〕 28 號）； 世界民居博覽園項目可行性研究報告 19 中國節(jié)能技術政策大綱（計交能〔 1996〕 905 號）； 《關于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作 方案的通知》（國發(fā)〔 20xx〕 15 號）； 《中國節(jié)能技術政策大綱》（國家發(fā)改委 科技部 20xx 年 12 月）； 《國家鼓勵發(fā)展的資源節(jié)約綜合利用和環(huán)境保護技術》（國發(fā)〔 20xx〕65 號）； 《國家發(fā)展和改革委員會關于加強固定資產投資項目節(jié)能評估和審查工作的通知》； “十二五”節(jié)能減排綜合性工作方案。地下室 防水以砼結構自防水為主，抗?jié)B等極世界民居博覽園項目可行性研究報告 17 S8。 著名建筑采用復制的辦法照搬原建筑。 ② 更多的廣場和綠化開放的空間。讓游客既能觀賞、休閑、娛樂和度假，又能參與教育、學習、展覽和科技交流等活動。 政策環(huán)境條件分析 本項目的旅游建設實施具有一系列外部的政策優(yōu)勢條件： 從外部政策環(huán)境看，首先是為應對經(jīng)濟下滑和刺激內需增長，國家及旅游主管部門出臺了一系列基礎設施建設和加快旅游建設發(fā)展的利好政策；其次，中央提出大力發(fā)展文化產業(yè)，有利于其文化旅游開發(fā)建設的政策支持；第三，商洛作為多元化文化城市，國家系列戰(zhàn)略措施的實施為文化旅游小鎮(zhèn)旅開發(fā)，產業(yè)結構調 整、區(qū)域經(jīng)濟小城鎮(zhèn)發(fā)展為該項目提供了相關配套產業(yè)鏈（生態(tài) 農牧 業(yè)等）及基礎設施建設的有力支持；第四，商洛文化產業(yè)的大發(fā)展將為本項目的基礎設施建設增加了資金投入和政策支持。境內山清水秀，風光迷人，大云寺、仙娥湖、秦王山、靜泉山、硯池河溶洞等自然景觀和人文景觀多姿多彩，自古就是文人墨客會集勝游之地。 交通區(qū)位條件分析 本項目地坐落在陜西省商洛市商州區(qū)腰市鎮(zhèn)，腰市鎮(zhèn)位于商州區(qū)北部，東鄰洛南縣，南接板橋鎮(zhèn)，西連大荊鎮(zhèn)。 世界民居博覽園項目可行性研究報告 9 隨著旅游業(yè)由觀光型向休閑度假型的過渡，生態(tài)觀光、文化體驗等傳統(tǒng)旅游形式與現(xiàn)代休閑娛樂相結合，使城鎮(zhèn)旅游煥發(fā)新的活力，這類旅游產品具有很大的市場需求和開發(fā)潛力。 項目財務指標 序號 項目 單位 金額 備注 1 總投資額 億元 2 總融資額 億元 3 項目總 收入 億元 277 計算期內（不含建設期） 4 項目凈利潤 4 計算期內（不含建設期） 5 項目總稅收 億元 建設期 內 5 營業(yè)凈利率 % 計算期內 6 靜態(tài)投資回收期 年 計算期內（含建設期） 7 動態(tài)投資回收期 年 計算期內（含建設期） 8 財務凈現(xiàn)值 億元 計算期內 9 財務內部收益率 % 計算期內 世界民居博覽園項目可行性研究報告 8 第二章 項目宏觀 形勢 分析 在對當前的宏觀經(jīng)濟形勢、旅游業(yè)發(fā)展趨勢和政策背景進行簡介的基礎之上，主要對城鎮(zhèn)旅游背景、旅游業(yè)發(fā)展背景等方面進行重點分析。 項目的定位及目標客戶 1． 項目定位 發(fā)展定位：西安東南主要的休閑旅游度假基地，以世界特色民居文化為主要特點的高品質中高級、以發(fā)展旅游度假、天然生物提取加工為主的生態(tài)型西安第二生活區(qū)。因此，房地產建設投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不可忽視的作用，而本項目作為商州區(qū)重點建設項目工程之一，將為增加商州區(qū)當?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻。 本項目符合國家有關大力發(fā)展旅游業(yè)的政策，無論從擴大居民消費、增強居民消費能力和加快居民消費結構、改善居民的生活環(huán)境、陶冶居民的藝術情操等方面看，建設本項目的前景都是十分看好的，對建設環(huán)境友好型、經(jīng)濟戰(zhàn)略型、旅游休閑型社會具有較大的意義。目前我國居民的生存型消費占消費總支出的比重逐漸下降，服務和享受型消費比重不斷提高，消費結構升級持續(xù)時間相對縮短，轉換速度加快。 3． 可行性研究報告編制依據(jù) ⑴ 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議； ⑵ 國家計委計辦投資〔 20xx〕 15 號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版）》； ⑶ 國家發(fā)展改革委員會、建設部聯(lián)合頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》； ⑷ 《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》； ⑸ 《房地產項目經(jīng)濟評價方法》； ⑹ 《國務院關于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》。 附錄 2： ............................................................. 55 附錄 3： ............................................................. 56 附錄 4： ............................................................. 57 世界民居博覽園項目可行性研究報告 1 第一章 總 論 項目背景與概況 1． 項目名稱 世界民居博覽園項目 2． 策劃管理單位概況 單位名稱 ： 香港百花投資控股有限公司 單位性質 ： 股份公司 注冊資金 ： 港幣 10 億 單位住所 ： 香港九龍旺角道 33 號凱途發(fā)展大廈 7 樓 04 室 業(yè)務范圍 ： 項目投資及融資、風險投資、投資管理、融資上市、私募融資等 法定代表人 ： 劉益國 單位簡介： 香港百花投資控股有限公司是一家集房地產投資開發(fā)、旅游綜合開發(fā)、文化產業(yè)項目開發(fā)、礦產開發(fā)、農業(yè)和林業(yè)投資、生物科技項目投資及酒店餐飲、互聯(lián)網(wǎng)項目投資等于一體的 大型綜合性國際化企業(yè)集團。 百花投資依照國際規(guī)范進行市場運作，為國內企業(yè)及各界人士提供風險投資、資金融通、基金管理、資產管理、項目評估、財務顧問、上市籌劃等專業(yè)服務。中國旅游業(yè)經(jīng)過30 年的長足發(fā)展，已經(jīng)開始走上轉型增效的成熟道路，逐漸融入到世界休閑產業(yè)革命發(fā)展趨勢中。另據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)居民家庭平均每百戶的汽車持有量為 臺，在某些大城市家庭平均汽車持有量更是在猛增。 ③ 解決勞動就業(yè)的需要 由于我國目前正處于經(jīng)濟結構的調整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當前各級政府的頭等大事。景區(qū)管委會和物業(yè)管理公司均由世界民居博覽園管理有限公司統(tǒng)籌管理、部署。 總之，世界民居博覽園項目的定位是以世界特色民居文化為主要特點的高品質的會議、休閑、旅游基地，為中高檔游客提供休閑放松的旅游環(huán)境和優(yōu)質服務， 高品質的旅游項目策劃、高標準的旅游項目建設、高層次的配套設施建設水平， 必 將腰市鎮(zhèn)打造成為世界頂級的現(xiàn)代化旅游城鎮(zhèn)。上海市重點發(fā)展的“一城九鎮(zhèn)”是借鑒國外特色風貌城市建設的經(jīng)驗，把每個鎮(zhèn)的風貌都以歐美發(fā)展國家風貌為特色主題來打造。 文化旅游小鎮(zhèn)是具有高品位的 自然 地理人文景觀資源，兼有水域風光和生 物多樣化的特點。既是全國生態(tài)環(huán)境建設重點試點示范區(qū)，又是國家南水北調重要水源涵養(yǎng)區(qū)。 商州作為陜西東南的門戶，西合鐵路，滬陜、福銀高速穿境而過，向西北已融入西安一小時經(jīng)濟圈，向東南接長三角一天交通圈，隨著西商二線的開通，商州將成為全省高速公路密集區(qū)。項目集會議、學習、餐飲、娛樂、旅游、休閑、 度 假于一體，能同時接待數(shù)萬人學習、休閑、娛樂與會議，是一個功能齊備、配套完善的大型休閑游樂場所。依托 商州區(qū)腰市秦嶺 風景區(qū)生態(tài)資源和優(yōu)質的人居環(huán)境，打造以世界文化旅游和生態(tài) 旅游度假為基點 ，以生態(tài)休閑養(yǎng)生為賣點，以世界各地民居建筑為載體，以高品質生活為主題的文化旅游項目。 建筑設計 1． 主要規(guī)范及標準 《建筑結構荷載規(guī)范》 GB5000920xx 《建筑地基基礎設計規(guī)范》 GB5000720xx 《混凝土結構設計規(guī)范》 GB5001020xx 《建筑抗震設計規(guī)范》 GB5001120xx 《建筑樁基技術規(guī)范》 JGJ9494 《地下工程防水技術規(guī)范》 GB5010820xx 《砌體結構設計規(guī)范》 GB5000720xx 《高層建筑混凝土結構技術規(guī)程》 JGJ320xx 《高層建筑箱形與筏形基礎技術規(guī)范》 JGJ699 《建筑地基處理技術規(guī)范》 JGJ7920xx 《人民防空地下室設計規(guī)范》 GB5003894 2． 建筑風格及立面特點 依照“以人為本”的建筑設計理念，體現(xiàn)休閑、簡約的建筑風 格，將新古典美學的精細、質感、厚重和美感充分體現(xiàn)。 3． 結構選型 6 層以上的多層建筑采用框架結構， 46 層的多層建筑根據(jù)地質條件和是否有地下車庫 （或地下室） ，確定采用磚混結構或框架結構。 3． 污水和雨水排放 地段內污雨水分流。該工程項目結合以上節(jié)能措施，優(yōu)化設計方案，可 以有效的節(jié)約能源。 外墻：普通內墻抹灰， 240 厚粉煤灰燒結磚，外貼 40 厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為 k=()。最大優(yōu)點是可以實現(xiàn)各組散熱器的單獨調節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱表計量收費創(chuàng)造了條件。 通過調查收集和掌握準確的水壓、水量及供水可靠性的資料，為合理設計給水系統(tǒng)、利用供水壓力提供依據(jù)。 3． 照明 實施綠色照明，對節(jié)約電能，消除污染，創(chuàng)造良好的光環(huán)境，使人們在舒適的環(huán)境中從事他們的工作與生活，對消除疲勞，提高工作效率與生活質量起很大作用。 3． 環(huán)境噪音 環(huán)境噪聲分貝五類地區(qū)，要求全面達到國家 GB309693 標準中二類地區(qū)二類標準（晝夜 40～ 45dB,夜間 35～ 40dB）。 5． 軟硬件并重原則 硬件指具體工程項目的建設，軟件包括園區(qū)環(huán)境管理體系的建立、信息支持系統(tǒng)的建設等，在進行硬件建設同時必須建立和完善軟件建設，使公共中心區(qū)得到健康、持續(xù)發(fā)展。 由上面分析可以看出，施工期對周圍大氣環(huán)境的影響主要是地面揚塵污染，污染因子為 TSP。 1． 施工機械運行時的噪聲輻射源強在 75