【文章內容簡介】 造獨具世界 異域風情度假品牌。 世界民居博覽園項目可行性研究報告 10 第三章 市場可行性分析 商州區(qū)作為文化旅游小鎮(zhèn)的外部環(huán)境，其良好的交通區(qū)位條件、地方政策環(huán)境和自然工程條件等，為項目的順利實施營造了良好的環(huán)境條件。 交通區(qū)位條件分析 本項目地坐落在陜西省商洛市商州區(qū)腰市鎮(zhèn)，腰市鎮(zhèn)位于商州區(qū)北部，東鄰洛南縣，南接板橋鎮(zhèn)，西連大荊鎮(zhèn)。面積 197 平方千米，人口 萬人，轄 31 個行政村。距商洛市區(qū) 21 千米，省會西安 90 公里。毗鄰 312 國道，洛洪公路，以及新建的滬陜高速穿腹而過，交通十分便利，景點有江山風景區(qū)。商州區(qū)地處陜西東 南部，秦嶺南麓，丹江源頭，是商洛市政治、經(jīng)濟、文化中心。既是全國生態(tài)環(huán)境建設重點試點示范區(qū)，又是國家南水北調重要水源涵養(yǎng)區(qū)。 商州山清水秀，風光旖旎。商州地處我國南北自然分界線 —— 秦嶺的腹地，地跨長江、黃河兩大流域，氣候溫潤，冬無嚴寒，夏無酷暑。境內山清水秀，風光迷人，大云寺、仙娥湖、秦王山、靜泉山、硯池河溶洞等自然景觀和人文景觀多姿多彩，自古就是文人墨客會集勝游之地。唐代詩人白居易曾三游商州，由衷發(fā)出了“我有商州君未見，清泉白石在胸間”的詠嘆。商州近省城而未染塵囂，處深閨而不衍靚麗，是大自然賜予的天然“氧 吧”。目前，國家已把該區(qū)確定為全國生態(tài)建設試點示范區(qū)，國家南水北調重要水源涵養(yǎng)區(qū)。全區(qū)宜林地 500 萬畝，其中有林地 200 多萬畝。 商州作為陜西東南的門戶，西合鐵路，滬陜、福銀高速穿境而過，向西北已融入西安一小時經(jīng)濟圈，向東南接長三角一天交通圈，隨著西商二線的開通，商州將成為全省高速公路密集區(qū)。作為商洛市中心城市，西安世界民居博覽園項目可行性研究報告 11 的第二生活區(qū)，商洛政治、經(jīng)濟和文化中心，商州通訊、供電、賓館、購物、娛樂設施一應俱全，金融服務快捷，交通、物流、人流等優(yōu)勢非常明顯。未來五年，商州旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)的總體思路是：圍繞建設具有世界特色的 中國最佳生態(tài)休閑旅游地，著力打造集自然觀光、休閑居住、養(yǎng)生度假、國際會議為一體的生態(tài)休閑旅游板塊。 政策環(huán)境條件分析 本項目的旅游建設實施具有一系列外部的政策優(yōu)勢條件： 從外部政策環(huán)境看，首先是為應對經(jīng)濟下滑和刺激內需增長，國家及旅游主管部門出臺了一系列基礎設施建設和加快旅游建設發(fā)展的利好政策；其次，中央提出大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，有利于其文化旅游開發(fā)建設的政策支持；第三，商洛作為多元化文化城市，國家系列戰(zhàn)略措施的實施為文化旅游小鎮(zhèn)旅開發(fā)，產(chǎn)業(yè)結構調 整、區(qū)域經(jīng)濟小城鎮(zhèn)發(fā)展為該項目提供了相關配套產(chǎn)業(yè)鏈（生態(tài) 農牧 業(yè)等）及基礎設施建設的有力支持；第四，商洛文化產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展將為本項目的基礎設施建設增加了資金投入和政策支持。 自然環(huán)境條件分析 項目區(qū)屬于 暖溫帶半濕潤季風山地氣候 ，四季分明、雨熱同季、干冷同期、溫度適宜。氣候情況見下表： 所屬氣候區(qū)域 暖溫帶半濕潤 季風山地氣候 四季分配類型 四季分明、溫度適宜、 光照充裕 降雨集中月份 9月 年均降水量 毫米 最冷月均氣溫 ℃ 最熱月均氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 極端最高氣溫 ℃ 年平均氣溫 ℃ 平均相對濕度 66% 世界民居博覽園項目可行性研究報告 12 無霜期天數(shù) 186 天 年日照時數(shù) 小時 年平均風速 /秒 年最多風向 南、西南風 空氣質量 優(yōu) 綜合而言，本項目適宜借助江山旅游文化作為增長極，以成熟配套為啟動點，以旅游產(chǎn)業(yè)為爆發(fā)點。依托便利的交通優(yōu)勢、開放的政策條件和優(yōu)美的自然環(huán)境大力開發(fā)具有世界各地民居特色的純生態(tài)園區(qū) 世界民居博覽園項目，將為商州地方經(jīng)濟文化發(fā)展起到巨大推動作用。世界民居博覽園項目可行性研究報告 13 第四章 建筑方案 設計依據(jù) 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 GB5018093（ 20xx年版 ） 《民用建筑設計通則》 GB5035220xx 《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 GB5004595 《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》 GB5006797 《城市規(guī)劃編制辦法》 項目設計主題和開發(fā)理念 世界民居博覽園項目是以世界民居文化為靈魂，用世界各地特色文化來包裝項目 ，形成其獨特的賣點。項目集會議、學習、餐飲、娛樂、旅游、休閑、 度 假于一體，能同時接待數(shù)萬人學習、休閑、娛樂與會議，是一個功能齊備、配套完善的大型休閑游樂場所。 園區(qū)主要建設項 目有： 廣場、 商山洛水大酒店、歐美風情園、亞洲特色民居園、生態(tài)養(yǎng)殖觀光園 (歐式牧場 )、 生態(tài) 種植 觀光 園 （美式農場種植中草藥等） 、 國際 商務會議中心、各種展覽館 （世界名酒博覽） 暨交易中心 （秦嶺藥市） 、森林墓園、學校以及醫(yī)院 、居民安置區(qū)、農貿市場、超市 等配套設施。 項目的開發(fā)理念是 由原始到現(xiàn)代，由中國到世界，整體勾畫出《世界民居博覽園》的多文化、多民族、純生態(tài)社會形態(tài)，形成極強的感召力和吸引力。讓游客既能觀賞、休閑、娛樂和度假，又能參與教育、學習、展覽和科技交流等活動。滿足旅游者求新、求知、求奇、求美和求趣等個性化的需求，努力打造高檔次、有吸引力的大型旅游主題公園，引導大型主世界民居博覽園項目可行性研究報告 14 題公園發(fā)展與未來城市建設的新潮流。 項目總體規(guī)劃方案 規(guī)劃設計原則 ① 挖掘地塊核心價值，以城市運營的商業(yè)視角規(guī)劃園 區(qū)； ② 以銷售為主導的分期規(guī)劃設計，保證項目滾動有序運作； ③ 節(jié)點式園林景觀視線軸設計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間； ④ 人車雙路線設計，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對園 區(qū)的穿越破壞。 （ 5） 古代文明與現(xiàn)代科技完美結合，打造即體現(xiàn)古代文明又有現(xiàn)代科技的建筑，經(jīng)濟適用。 項目結構和布局 旅游 +地產(chǎn)，即：生態(tài) 養(yǎng)殖、種植、觀光 旅游 +商務 、 度假 、 人居地產(chǎn)。依托 商州區(qū)腰市秦嶺 風景區(qū)生態(tài)資源和優(yōu)質的人居環(huán)境，打造以世界文化旅游和生態(tài) 旅游度假為基點 ，以生態(tài)休閑養(yǎng)生為賣點，以世界各地民居建筑為載體，以高品質生活為主題的文化旅游項目。 ① 獨具特色的園區(qū)布局。以世界 地圖東西兩半球各大洲位置為基本布局， 各地傳統(tǒng)民居貫穿整個園區(qū)，包括歐洲風情園、亞洲特色民居主題園、非洲特色民居主題園、大洋洲特色民居主題園以及中國五十六個民族傳統(tǒng)民居園區(qū)等。 ② 更多的廣場和綠化開放的空間。園區(qū)內曲徑通幽、步步為景，設計地下陽光 車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園區(qū)風景，并形成獨具特色的下沉景觀，使整個空間錯落有致。 世界民居博覽園項目可行性研究報告 15 ③ 充分考慮商州的氣候特點，在平面布局上強調南北通透，力求通風系統(tǒng)暢通。 ④ 優(yōu)良的配套服務設施。園區(qū)內設有專業(yè)的物業(yè)公司管理，物業(yè)公司下設自來水公司、天然氣供應公司、裝修設計公司等為園區(qū)的需要提供服務；另外園區(qū)內設有高級幼兒園，對園區(qū)內及周邊的兒童提供早教的場所；園區(qū)內亦設有健康醫(yī)療中心、醫(yī)院等為園區(qū)及周邊的人群提供醫(yī)療服務等。 建筑設計 1． 主要規(guī)范及標準 《建筑結構荷載規(guī)范》 GB5000920xx 《建筑地基基礎設計規(guī)范》 GB5000720xx 《混凝土結構設計規(guī)范》 GB5001020xx 《建筑抗震設計規(guī)范》 GB5001120xx 《建筑樁基技術規(guī)范》 JGJ9494 《地下工程防水技術規(guī)范》 GB5010820xx 《砌體結構設計規(guī)范》 GB5000720xx 《高層建筑混凝土結構技術規(guī)程》 JGJ320xx 《高層建筑箱形與筏形基礎技術規(guī)范》 JGJ699 《建筑地基處理技術規(guī)范》 JGJ7920xx 《人民防空地下室設計規(guī)范》 GB5003894 2． 建筑風格及立面特點 依照“以人為本”的建筑設計理念，體現(xiàn)休閑、簡約的建筑風 格，將新古典美學的精細、質感、厚重和美感充分體現(xiàn)。 世界民居博覽園項目可行性研究報告 16 在建筑立面上用復雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動感、多變的視覺效果；再用文化磚加以裝點，讓建筑具有古樸和深沉的特色，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設計哲學。 建筑立面體現(xiàn)典雅細膩的新古典風格，采用大尺度的陽光露臺，經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術氣息。 著名建筑采用復制的辦法照搬原建筑。 結構設計 1． 指導思路 在結構設計中充分考慮以下內容： ⑴ 使結構具有明確的計算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑。 ⑵ 具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和 消耗地震能量的能力。 ⑶ 對可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。 2． 結構設計 結構的安全等級二級，設計使用年限 70 年，抗震設防類別丙類，地基基礎設計等級丙級，地下室防水等級二級。 3． 結構選型 6 層以上的多層建筑采用框架結構， 46 層的多層建筑根據(jù)地質條件和是否有地下車庫 （或地下室） ，確定采用磚混結構或框架結構。 樓層蓋均需用現(xiàn)澆梁板結構。 4． 地下室設計 地下車庫層蓋結構采用澆鋼筋混凝土梁板結構，地下車庫存的頂板采用加設次梁的梁板結構，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。地下室 防水以砼結構自防水為主，抗?jié)B等極世界民居博覽園項目可行性研究報告 17 S8。 5． 使用工具及軟件 中國建科院 PKPM 系列結構軟件 20xx 年新規(guī)范版。 給排水設計 1． 設計規(guī)范 《建筑給水排水設計規(guī)范》 GB5001520xx（ 03 年版） 《建筑滅火器配置設計規(guī)范》 GB5014020xx 《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》 GB5008420xx（ 05 年版） 《建筑設計防火規(guī)范》 GB5001620xx 《室外給水設計規(guī)范》 GB5001320xx 《室外排水設計規(guī)范》 GB5001420xx 國家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關規(guī)范、規(guī)程、標準等 2． 給水設計 園區(qū)給水由香港百花投資控股有限公司全資子公司 xxx 自來水公司自來水系統(tǒng)提供水源，給水、污水和雨水就近與園區(qū)路上的城市管道連接，建議給水管分別從兩條道路上引入，以實現(xiàn)雙路供水。 三層及其以下為低區(qū)供水，有專用管網(wǎng)保證其水量和水壓。三層以上又成一區(qū)，由一組變頻機組供水。 3． 污水和雨水排放 地段內污雨水分流。本設計中排出的污水主要是生活污水，室外設化糞池，待處理后，排入城 市污水管道，雨水有組織外排，裙房屋頂雨水有組織內排水，在室外集中后排入城市雨水管。 世界民居博覽園項目可行性研究報告 18 第五章 節(jié)能節(jié)水措施 根據(jù)《國務院關于加強節(jié)能工作的決定》（國發(fā)〔 20xx〕 28 號）、以及國家發(fā)改委、科技部、財政部、建設部、國家質檢總局、國家環(huán)?？偩?、國管局、中央管理局關于印發(fā)《“十一五”十大重點節(jié)能工程實施意見的通知》（發(fā)改環(huán)資〔 20xx〕 1457 號）的有關精神，該項目主要從以下幾方面考慮分析： 用能標準和節(jié)能規(guī)范 相關法律、法規(guī)、規(guī)范和產(chǎn)業(yè)政策 本項目的建設在用能、節(jié)能方面嚴格按照國家的相關法規(guī) 和政策執(zhí)行，所依據(jù)的法律法規(guī)和政策包括： 《中華人民共和國節(jié)約能源法》； 《中華人民共和國可再生能源法》； 《中華人民共和國環(huán)境保護法》； 《中華人民共和國建筑法》； 《中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進法》； 《中華人民共和國水污染防治法》； 《能源標準管理辦法》； 《節(jié)約用電管理辦法》； 《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》。 產(chǎn)業(yè)政策： 產(chǎn)業(yè)結構調整指導目錄（ 20xx 年本）； 國務院關于加強節(jié)能工作的決定（國發(fā)〔 20xx〕 28 號）； 世界民居博覽園項目可行性研究報告 19 中國節(jié)能技術政策大綱（計交能〔 1996〕 905 號）； 《關于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作 方案的通知》（國發(fā)〔 20xx〕 15 號）； 《中國節(jié)能技術政策大綱》（國家發(fā)改委 科技部 20xx 年 12 月）； 《國家鼓勵發(fā)展的資源節(jié)約綜合利用和環(huán)境保護技術》（國發(fā)〔 20xx〕65 號）； 《國家發(fā)展和改革委員會關于加強固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查工作的通知》； “十二五”節(jié)能減排綜合性工作方案。 設計標準和規(guī)范 《民用建筑節(jié)能設計標準》 GB5035220xx 《居住建筑節(jié)能設計標準》 DBJ1403720xx 《 外墻外保溫工程技術規(guī)程》