【正文】 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 建議採用方案一 既能快速建立專案形象，形成與周邊專案特質(zhì)的差異 又能完成去貨量的保證 項目景觀與形象展示面也較好 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 第二批：推售區(qū)內(nèi)便利性較好產(chǎn)品，並利於區(qū)域商業(yè)配套及幼稚園的展示與建設(shè)，約占總體量的 25% 約 26000平方米。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 一期產(chǎn)品市場角度的分類 景觀面及通透性最好的產(chǎn)品 中心景觀 景觀面及位臵最好的產(chǎn)品 配套最為便利的產(chǎn)品 區(qū)域內(nèi)外環(huán)境最差的產(chǎn)品 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 價格定位 結(jié)合專案定位與客群的價格定位 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 主客群 ?陝北區(qū)域 ?榆林、神木、府谷、延安 ?西安周邊客戶 周至、閻良、高陵、渭南等區(qū)域，習(xí)慣于省城 臵業(yè)的客戶群體，為居住品質(zhì)及環(huán)境改變。 區(qū)域來源 職業(yè) 購買戶型 購買原因 東郊： 60% 工薪族： 55% 120140三室 自然環(huán)境 北郊： 20% 生意人： 45% 120140三室 自然環(huán)境 西安其他區(qū)域和外地： 20% 120140三室 自然環(huán)境 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 一期住宅戶型配比 :緊湊型戶型為主體 關(guān)鍵字：緊湊型戶型 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 整體規(guī)劃：新加坡濱水區(qū)居住規(guī)劃理念 ,城市化進程運動的載體 關(guān)鍵字：濱水居住 高層居住區(qū) 濱水景觀 及帶來的居住 大型公建 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 產(chǎn)品關(guān)鍵字 專案區(qū)域及產(chǎn)品分析 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 城東非別墅項目 最高價 均價 備註 東尚 7600 3988 華榮風(fēng)景大院 4223 3428 就掌燈 6900 4788 曲江非別墅項目 最高價 均價 備註 曲江華府 6600 5070 豐景佳園 9400 5570 芙蓉園公園景觀 鑽石半島 5650 4550 曲江 6號 5460 4250 中海國際社區(qū) 7000 5300 高新非別墅項目 最高價 均價 備註 綠地世紀城 7500 4448 蘭喬聖菲 8402 4501 逸翠園 〃 西安 8300 4903 蘭亭坊 5800 在三個區(qū)域均抽取一個目前最高房價的代表項目（非別墅項目）： 城東：就掌燈；曲江：中海國際社區(qū)；高新：蘭亭坊 以區(qū)域比對為借鑒 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 ? 四期共 1棟 33層及 1棟 45層五梯十戶超高層； ? 產(chǎn)品為 50㎡ 一房、 80㎡ 的二房及 10 124㎡三房 五梯十戶， 50平方一房， 80平方二房， 105平方三房 戶型 一房 二房 三房 合計 面積 50 80 105 套數(shù) 156 312 156 156 780 總面積 7800 24960 16380 68390 四期貨源 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 二梯二戶， 190平方四房三衛(wèi)，主朝向 北向，中心園林 戶型 二房 三房 四房 合計 面積 90 90 135 135 190 套數(shù) 75 50 150 100 200 575 產(chǎn)品描述 二梯三戶 ,西向望中心湖景園林 二梯三戶 ,東向望中心湖景園林 二梯三戶 ,西向望中心湖景園林 二梯三戶 ,東向望中心湖景園林 二梯二戶 ,南北向 ,北望組團園林 總面積 6750 20250 38000 65000 三期貨源 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 二梯二戶， 190平方四房三衛(wèi)，主朝向 北向，中心園林 三期貨源 戶型 二房 三房 四房 合計 面積 90 90 135 135 190 套數(shù) 75 50 150 100 200 575 產(chǎn)品描述 二梯三戶 ,西向望中心湖景園林 二梯三戶 ,東向望中心湖景園林 二梯三戶 ,西向望中心湖景園林 二梯三戶 ,東向望中心湖景園林 二梯二戶 ,南北向 ,北望組團園林 總面積 6750 20250 38000 65000 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 開發(fā)次序及施工通道 樣板區(qū) 收官作品 施工通道 開發(fā)次序 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 推貨策略前提因素 ? 按目前西安市普遍的單盤年銷售量，每年 1015萬 ㎡的供銷量是比較合理的。 – 簽約儀式 – 現(xiàn)場活動 – 報廣 +軟文 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 ” —— 楓葉新新家園業(yè)主語 ? 賣給客戶的不單是一個房子，更是一個身份、一個圈子 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 客戶構(gòu)成及通路 客群分類 構(gòu)成比例 客群特徵 通路 城東、城內(nèi)、 城南、城北 5060% 企事業(yè)單位的高管、私營業(yè)主、批發(fā)市場老闆、物流業(yè)老闆、高校的高級別教師員工 針對批發(fā)市場、企事業(yè)單位進行分眾傳播，大客戶開拓計劃 新興階層 1015% 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的精英 貴婦 高端品牌聯(lián)合、高檔商場巡展，項目客戶資源的聯(lián)動，機場媒體延伸、專業(yè)媒體的傳播 外地 省內(nèi)：陝北、咸陽、寶雞、渭南、漢中 1520% 企業(yè)主（國企）、私營業(yè)主（能源、地產(chǎn)、經(jīng)銷）、地方政府公務(wù)員（縣、鎮(zhèn)一級政府） 省外：北京、深圳、廣州 1520% 高新技術(shù)行業(yè)、金融業(yè)、貿(mào)易行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè) 合富輝煌全國網(wǎng)絡(luò)的覆蓋及傳播 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 何謂稀缺？ ? 中海國際社區(qū) – 俯瞰大唐芙蓉園成為公認的地王 – 但對於客戶，那是 “ 別人的 ” ，僅能看一下！ ? 恒基金花專案 – 在二環(huán)，唯一四萬方（ 200*200）水景園林 – 而且對於客戶，那是 “ 自己的 ” ，私享！ 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 產(chǎn)品分析結(jié)論 ? 將註定項目要跳出區(qū)域市場 ? 成為西安都市型高端物業(yè)的代表作 – 都市型高端物業(yè)的規(guī)劃形態(tài)及設(shè)計手法 – 令西安人驚嘆的園林景觀與社區(qū)配套 – 主流、快銷的戶型面積、舒適享受的套內(nèi)佈局 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 思 考 ? 如何跳出區(qū)域市場局限？ ? 如何打開價格的上升空間？ ? 進一步而言，怎樣建立品牌領(lǐng)軍市場？ 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富華西區(qū)域總部業(yè)務(wù)市場涵蓋中國西部，主要包括四川、雲(yún)南、貴州、陝西和重慶等地。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 香港驕子 —— 恒基兆業(yè)地產(chǎn)集團 (恒 生 指 數(shù) 之 成 份 股 ) 20年來，擴張拓展的版圖日漸遼闊與輝煌 股 份 在 紐 約 (以 預(yù) 託 單 位 形 式 ) 亦 有 買 賣 香港實力財團公司 高知名度 “華人大富翁李兆基” 西安眼中的恒基 (中國 )— 國際的 \上市大地產(chǎn)公司 關(guān)鍵 :恒基 (中國 )在西安有一定的影響力 . 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。中新進入發(fā)展中滻灞生態(tài)區(qū) (或者西安人稱之為的“大東郊” ). 曲江與高新開發(fā)專案銷售業(yè)績均能創(chuàng)新高 . 而北郊珠江地產(chǎn)只能以經(jīng)濟適用房為開發(fā) . 現(xiàn)象 2:地段與區(qū)域認同感成為法寶 04年 ,曲江旅遊文化新區(qū)誕生 ,半年後地價由原 80萬 /畝直接上升至 150萬 /畝 。 成都 : 10月成交量萎縮 15%,11月 25日 ,全市五區(qū)成交量僅為 258套 . 西安 : 07年 2月相對 1月成交量下滑 2%。合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。7月相對 6月成交量下滑 11%。地產(chǎn)均價由 3500元 /平方米均價直接飆升至 8000元 /平方米 . 07年 ,鐘樓旁宏府嘉匯廣場 ,一塊沉寂十年的土地 ,重新開發(fā) 面 市 ,當(dāng)月推售房源 ,實 收均價超出城內(nèi)區(qū)域均價 3000元 /平方米 ,二期均價 8000元 /平方米 (超出城內(nèi)均價 4000元 /平 方米 ),仍受客群追捧 . 借鑒點 : 地段與區(qū)域的認同 ,成為西安客群自尊需求與自我實現(xiàn)需求的滿足 . 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 恒基 (中國 )— 頂級物業(yè)的標籤與代名詞 豪峰軒 頂級住宅 安泰金融中心 頂級金融中心 頂級商用物業(yè) 頂級酒店 頂級服務(wù) 骨子裏的頂級物業(yè)專家 人本主義 — 形象鏈 服務(wù)至上 — 服務(wù)鏈 產(chǎn)品領(lǐng)先 — 產(chǎn)品鏈 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌大客戶服務(wù)中心提供全程的跟進與執(zhí)行 \資源整合工作 大客戶中心 (華西總部 ) 主任 — 王一剛先生 副主任 成都 \重慶 \西安公司副總經(jīng)理 核心成員 成都 \重慶 \西安行銷總監(jiān) 專案整套執(zhí)行團隊 1+4＞ 5模式的實現(xiàn) — 資源合謀 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 策 略 定位於 都市型的高端物業(yè)市場 上述問題將迎刃而解： 第一，不再局限於城東的客戶 第二，價格將與全市範圍的高端物業(yè)比較 第三，有效地與曲江形成有效市場細分 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 戶型平面亮點分析 在二環(huán)路邊上，二梯二戶的板式設(shè)計在後續(xù)的供應(yīng)中十分稀有 上述分析的亮點都具備了高端住宅的所有特性 全景觀為最強大的優(yōu)勢，北朝向為銷售中的挑戰(zhàn) 雙套房 超大主臥套房 入戶花園 二梯二戶 儲物與工人房 雙入戶 190平方，四房二廳 濶面寬，南北對流 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 價值提煉 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 ? 見證著西安現(xiàn)代化的發(fā)展與變遷 – 第一家國際五星級酒店：金花香格里拉大酒店 – 第一批高層住宅區(qū) – 第一個超 6000元 /平米的樓盤：就掌燈 金花路 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 市場定位 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 營銷推廣 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 圈子行銷 ? 目標 – 恒地會 —— 上流階層的身份標籤 ? 推廣策劃 – 建立恒地會網(wǎng)站 – 恒地會與招商銀行 /東亞銀行聯(lián)名推出國際信用卡 – 持續(xù)不斷推出活動，切入高端的圈子：與寶馬會聯(lián)合活動、馬爹利之夜、國際宮廷舞會 …… 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 服務(wù)占位元： 豪宅專屬服務(wù) —— 金鑰匙管家服務(wù) （代表了豪宅的服務(wù)享受） ? 目標 – 建立配套上的區(qū)隔，結(jié)合圈子行銷 ? 推廣策劃 – 金鑰匙授牌儀式 – 金鑰匙管家服務(wù)手冊 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 ? 每期推貨應(yīng)考慮各期的產(chǎn)品鏈組合的合理性。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 推貨模式一 有利工程配合 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 ? 四期共 1棟 33層及 1棟 45層五梯十戶超高層； ? 產(chǎn)品為 50㎡ 一房、 80㎡ 的二房及 10 124㎡三房 五梯十戶， 50平方一房， 80平方二房， 105平方三房 戶型 一房 二房 三房 合計 面積 50 80 105 套數(shù) 156 312 156 156 780 總面積 7800 24960 16380 68390 四期貨源 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 ? 四期共 1棟 33層及 1棟 45層五梯十戶超高層； ? 產(chǎn)品為 50㎡ 一房、 80㎡ 的二房及 10 124㎡三