【正文】 （ 7）：小 復(fù) 式 對(duì) 于那些 既 想住在市 區(qū) ，又想體 會(huì)別 墅上 下 層 感 覺(jué)購(gòu) 房者 來(lái)說(shuō) ， 復(fù) 式 戶 型是一 種 比較 好的 選擇 。在選擇 上，南北方由于日照 緯 度和 氣 候的差 異 ， 側(cè) 重點(diǎn) 會(huì) 有所不同。 為 了更好地在有限的空 間 中容 納 人 們 無(wú)限的 需求，兼容方方面面，像功能 復(fù) 合化、空 間 模糊化 是住宅 發(fā) 展的重要 趨勢(shì) 。至于投 資 型用 戶 ， 則 要 看所 購(gòu)樓盤(pán) 未 來(lái) 的 租 戶 定位于 哪個(gè)層 面：如若租 給 一般白 領(lǐng) ， 選單衛(wèi)戶 型可以降低投 資 成本；如若吸引高 層 人士甚至外 國(guó) 人， 選雙衛(wèi)則 是提高品 質(zhì) 的重要指標(biāo) 。特 別 是 對(duì) 于投 資 型用 戶 ，精巧 兩 居有著 總 價(jià)相 對(duì) 低一些的 優(yōu)勢(shì) ，而租房者一般 講 求 實(shí) 用， 對(duì) 于 寬 敞和 氣 派，往往放在了次要的位置。面 積雖 然不大，但居住的基本功能和大 戶 型相 比，不 應(yīng)該 有太大 的差 異 ， 這 就要求精致地 規(guī)劃 面 積 ，巧妙地 設(shè)計(jì)戶 型，其面 積 的取舍點(diǎn)要正好卡在 既 保 證 功 能又最 經(jīng)濟(jì) ， 盡 量 減 少浪 費(fèi) ，即， 經(jīng)濟(jì) 而不局促。 商 務(wù) 公寓 與 酒店式公寓 商 務(wù) 公寓注重商，建筑 結(jié)構(gòu) 上采用大 開(kāi)間 ， 戶 型大小不一，多 數(shù) 以毛坯形式出售，便于后期 結(jié) 合 辦 公 需要改造。簡(jiǎn)單 地 說(shuō) ， 產(chǎn)權(quán) 酒店 是由消 費(fèi) 者或 個(gè) 人投 資 者 買(mǎi)斷 旅游 設(shè) 施在特定 時(shí)間 里的使用 權(quán) 。但不同的是，前者的 廚 房 獨(dú) 立 擁 有 一 個(gè) 采光、通 風(fēng) 口，或者一 個(gè)較 大面 積 的 獨(dú) 立 廚務(wù)區(qū) ，而后者 則僅僅是 簡(jiǎn)單 的 爐灶 和洗 滌 盆， 并 且 與 其 它 空 間 交叉共用。 天生的缺憾性 受面 積 的制 約 ，迷 你 一居的 戶 型往往比 較單 一，多 為進(jìn) 深 較 大的直套型，各功能 區(qū)容易 產(chǎn) 生相互影 響 ： 像 戶 型小到十幾平方米 時(shí) ，除了一 張 床、一 張桌 子和一 個(gè)柜 子外，再也 沒(méi) 有多余的空 間 ， 僅僅 能 滿 足睡眠 的需要；像客 廳 灰暗， 臥 室卻 過(guò) 于明亮，使生活需求倒置；再有， 廚 房 設(shè) 置在 陽(yáng) 臺(tái) 時(shí) ，就餐和就 寢 位置相 反， 拎 菜、倒 垃 圾要穿 廳 而 過(guò) ，易 產(chǎn) 生交叉干 擾 ；另外 ，因 為 同一 層戶數(shù)較 多， 過(guò) 多地占用 樓 道面 積 ，加 大了公 攤 ，以及 戶內(nèi) 各 種 管道占用面 積 相 對(duì) 于大一些的 戶 型 來(lái)說(shuō) 比例加大等等，都使得房 間 的使用率比 標(biāo) 準(zhǔn)一居降低了幾 個(gè) 百分點(diǎn)。 市 場(chǎng) 是 鮮 活的、不 斷變 化的，因此 戶 型 設(shè)計(jì) 需要不 斷調(diào) 整 創(chuàng) 新；市 場(chǎng)變 化是 漸進(jìn) 的，有 規(guī) 律可循的，因此 所有 調(diào) 整 創(chuàng) 新都必 須緊 扣市 場(chǎng)發(fā) 展 趨勢(shì) 。 內(nèi)陽(yáng) 臺(tái)特 別 適合北方地 區(qū) ，北京 現(xiàn) 代城是這 方面 的典型代表。 陽(yáng) 臺(tái) 在一套住宅里， 陽(yáng) 臺(tái) 應(yīng)該 是最具浪漫情 調(diào) 的地方，因 為這 里有廣角度的 視 界可看 青山 綠 水、生機(jī) 滿園 、 可看繁 華 都市、 滿 天星斗； 這 里有不歇的 風(fēng)兒帶來(lái) 春夏的涼爽；有充足的 陽(yáng) 光 溫 暖冬天。 冬 天不再去公共澡堂而是在家沐浴，泡在自家的浴缸里必 將 成 為 北方地 區(qū) 生活的主10 流，因此浴缸在洗 手 間 里不可或缺，尤其是主 臥 洗手 間 。（目前 深 圳 地 產(chǎn) 界 對(duì) 洗衣機(jī)是否 應(yīng)進(jìn) 入洗手 間 存在 爭(zhēng)議 ， 擁護(hù) 者 認(rèn)為 洗衣與 其他活 動(dòng) 一 樣屬 于“ 水性 ” 活 動(dòng) ，理 應(yīng) 集中， 順 手 將換 洗衣物 擲 入洗衣機(jī)也 實(shí) 在方便，另外 從 接、排水管道的 設(shè) 置利用考 慮 ，也 應(yīng)進(jìn) 入洗手 間 ； 反 對(duì) 者 認(rèn)為 洗衣機(jī) 與 洗手 間 功能 難 以 協(xié)調(diào) ，而且 拎 著裝 滿濕 衣服的桶穿 過(guò) 客 廳 到 達(dá)晾曬陽(yáng) 臺(tái)也有 諸 多不便 （即使有干衣功能），洗衣機(jī) 應(yīng)設(shè) 于 晾 衣 陽(yáng) 臺(tái)附近。 （ 10）重主 臥 洗手 間 不重公共洗手 間 。 （ 5）缺乏 從 用 戶 出 發(fā) 、 為 用 戶 著想的理念而只 圖設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單 、施工方便 —— 洗手 間 是管 線 集中的地方， 長(zhǎng) 期以 來(lái) 都以明管配置， 為 用 戶 又增加了 難 以 清掃 的 積污納 垢的死角，既 不 衛(wèi) 生又有礙 觀 瞻。這種 只重“ 進(jìn) 口 ” 而 對(duì) “ 出口 ” 漠不 關(guān) 心的 現(xiàn) 象似乎 為 中 國(guó)傳統(tǒng) 文化中所 獨(dú) 有。其他如 廚 房 門(mén) 直 對(duì) 客 廳 、 衛(wèi) 生 間門(mén)開(kāi) 向 廚 房、 穿 過(guò)廚 房 進(jìn) 入 衛(wèi) 生 間 的 設(shè)計(jì) 都不太符合人居 習(xí)慣 。無(wú) 論電 源光是何等的 絢麗 多彩、浪漫、有情 調(diào) ，也無(wú)法 和太 陽(yáng) 光所 帶給 我 們 的 溫 暖、 親 切的心理 滿 足感相比 擬 ；無(wú) 論電 扇 風(fēng) 、空 調(diào)風(fēng) 是多 么清 爽宜人 ， 它 也不能 代替 輕靈 、和 諧 的自然 風(fēng) ；無(wú) 論電視節(jié) 目有何等精彩，它 也比不了 綠樹(shù) 、 紅 花、 青 山、碧水或城市繁 華絢 爛 的夜景所 給 人的舒 緩 、放松。主 臥 一定要有 獨(dú) 立 衛(wèi) 生 間 ！不 僅 如此，主 臥衛(wèi) 生 間 面 積 也 應(yīng) 比公共 衛(wèi)生 間 大，功能也 應(yīng) 更完 備 —— 在洗 臉 、浴盆、座便器外， 還應(yīng) 根據(jù) 項(xiàng) 目 總 體定位 設(shè) 置按摩浴缸、桑拿、梳 妝間 等。 7 關(guān) 于客 廳 ，我 們 在 這 里更想提 請(qǐng)發(fā) 展商注意的是 隨 著 對(duì) 消 費(fèi) 者的 進(jìn) 一步 細(xì) 分及 細(xì) 分后消 費(fèi) 者 個(gè) 性化需 求，是否 應(yīng) 重新界定客 廳 功能 進(jìn) 而 從 根本上改 變 我 們 的 設(shè)計(jì) 思路？ 對(duì) 于 時(shí)尚 、前 衛(wèi) 、崇 尚個(gè) 性、反 對(duì) 拘束、喜 歡 離群 SOHO 的年 輕 一代新人 類們 ，也許并 不希望客 廳 仍然 只是 個(gè)標(biāo) 準(zhǔn)模子里出 來(lái) 的方盒子，有起伏 變 化、有 錯(cuò) 落、有曲 線 或許 正是他 們 的追求。 如果在向 陽(yáng) 面 設(shè) 置了 陽(yáng) 臺(tái)，在背 陰 面能否 設(shè) 置次 陽(yáng) 臺(tái)或窗 戶 以形成“ 穿堂 風(fēng) ” 增加客 廳 的通透性呢？ 雖 然不是必需，至少 值 得考 慮 ！ 在客 廳 周 圍開(kāi) 幾道 門(mén) ，每道 門(mén) 各自朝向何方， 當(dāng)屬 客 廳設(shè)計(jì) 中最 難決 定、需要反 復(fù)研 究 認(rèn)真 斟酌最 費(fèi) 心血的之 處 。因 為它 是 進(jìn) 入一 個(gè) 家庭 給 人的第一 視 野、是一 家大小 盡 享天 倫 之 樂(lè)時(shí) 最主要的活 動(dòng) 空 間 、是迎 賓會(huì) 客的最重要 場(chǎng) 所。 除人的 視 角、人的活 動(dòng) 外，舒適性 還應(yīng) 考 慮 利用率 問(wèn)題 。四房以上或 150 ㎡以上的房子，其面 積 敏感度 相 對(duì)較 差，但也只有深入分析目 標(biāo) 消 費(fèi) 者才能做得恰到好 處 ，才能使 銷 售一路 暢 旺。 不同的消 費(fèi)對(duì) 象有著截然不同的需求，那 么 我 們 又如何 知道所確定的 戶 型面 積 是正合目標(biāo) 消 費(fèi) 者心意 的呢？我 們認(rèn)為 ，必 須從 以下三 個(gè) 方面 綜 合 權(quán) 衡。正因 為 如此，因而采取此一 戶 型配置需要精確、深入 的前期市 場(chǎng)研 究，但一旦定 位準(zhǔn)確，其收益也非同一般。因而一房一 廳 、二房一 廳 、一房二 廳 、二房二 廳 等中小 戶型在功能配置上就比 較簡(jiǎn)單 ，一般就 是 廳 、房、 廚 、 衛(wèi) 、 陽(yáng) 臺(tái)等“ 五大件 ” ，功能分 區(qū)也不 盡 完美。今年以 來(lái) 一些地方又先后推出了不少三錯(cuò)層戶 型： 進(jìn)門(mén) 的第一 層 面 為 公共活 動(dòng)區(qū) ，南面是大 開(kāi)間 客 廳 ，北面是餐 廳 、 廚 房和公共 衛(wèi) 生 間 ，向里上 數(shù)級(jí)樓 梯形成第二 區(qū) 域，可作 為 老人房 兒 童房或客房， 繼續(xù) 向里上幾級(jí)樓 梯是第三 區(qū) 即主人活 動(dòng)區(qū) ，同 樣 是大受 歡 迎甚至出 現(xiàn)搶購(gòu) 。 復(fù) 式房的室 內(nèi)樓 梯是不容忽 視 的重要 內(nèi) 容。而 衛(wèi) 生 間則應(yīng) 靠近 臥 室以方便家人。 一套好的 戶 型，必 須 做好“ 通 ” 、 “ 透 ” 工作。 家庭生活的私秘性必 須 得到充分的尊重 與 保 護(hù) ，不能 讓訪 客在 進(jìn)門(mén)后 將業(yè) 主家庭生活的 方方面面一 覽 無(wú)余。 有 極 想看山景海景 園 景的人，于是有了景 觀戶 型。 這樣 的“ 戶 型” ， 說(shuō) 什 么 也 住著挺 別扭 不舒服，但那年月，還 能 怎么 著，能分 個(gè) 一 間 半 間 就不 錯(cuò) 了，感 謝誰(shuí)還來(lái) 不及， 誰(shuí) 想那 么 多。 為 了做好 戶 型策 劃 ，有必要先了解一下戶 型在 簡(jiǎn) 要 發(fā) 展 歷 史。 從 目前的市 場(chǎng)實(shí)況 看，由于生活 習(xí)慣 、居住 觀 念 的不同，我 國(guó) 南北之 間 、 東 西之 間 消 費(fèi) 者 對(duì)戶 型面 積 的要求存在巨大差 異 。其實(shí)不然。 其實(shí)不然， 戶型是實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者居家生活的基本要素，是滿足 “ 舒適性 ” 的首要前提，只有 滿 足了消 費(fèi) 者需求的技 術(shù) 才有意 義 ，只有 滿 足了消 費(fèi) 者的 戶 型才能確保 項(xiàng) 目 銷 售 暢旺，因此 戶 型 設(shè)計(jì) 首先是市 場(chǎng)問(wèn)題 ， 其次才是技 術(shù)問(wèn)題 。香港人通常 將 70㎡做成三房而北方地 區(qū) 二房的面 積 也大多超 過(guò) 100㎡。 坐北向南，四四方方一 個(gè) 小院子，白天有太 陽(yáng) ，夜 晚 有月光；老子住上房， 東廂 住兒 女，西 廂 是 灶 堂 柴房，后 頭還 有豬圈 雞窩 茅房； 坡屋 頂 ，大厚 墻 ，院里是石榴 紅棗 ，院外是 榆 柳相依。 轉(zhuǎn) 眼是 80 年代，改革 開(kāi) 放了， 經(jīng)濟(jì)真 的好起 來(lái) 了，衣、食、行 轉(zhuǎn) 眼就都大有改善，琢磨起住房 問(wèn)題 自 然就 順 理成章。 好 戶 型的 標(biāo) 準(zhǔn) 選擇 一 種戶 型， 選擇 一 個(gè) 生活空 間 。 這 就要求不 僅 需要 將臥 室（主 臥 、父母房、 兒童房） 與 客 廳 、餐 廳 、音 樂(lè) 房、麻 將 室 （ 娛樂(lè) 室） 進(jìn) 行 區(qū) 位分離，而且 應(yīng) 注意各房 間門(mén)的方向。如果客餐 廳 相 連 ，最好能有 開(kāi) 放式陽(yáng) 臺(tái) 與 大玻璃窗 遙 相呼 應(yīng) ， 既 能保 證 客 廳 的采光充分，春、夏天的“ 穿堂 風(fēng) ” 更是一 種極為 舒服的享受。 好的 戶 型中供水、排 污 、 電 、煤 氣 、供 熱 、光 纖 等管 網(wǎng) 布 線應(yīng)盡 量集中， 既 方便 業(yè)主裝修，又方便 維 修 檢查 ， 還節(jié) 省材料。 戶內(nèi)樓 梯梯段 寬 度不宜小于 80 厘米，否 則 不 僅 行走不方便， 家具也 難 以搬上去。 1999年，深 圳 一家公司推出了 一 種獲 得 國(guó) 家 專 利的“ 躍復(fù) 一體” 的 戶 型即 將復(fù) 式房的下 層 做成 錯(cuò)層 式： 進(jìn)門(mén)為 客 廳 、公共 衛(wèi) 生 間 、餐 廳 等公共活 動(dòng) 空 間 ，往下走 為廚 房和工人房， 頂層為 主要家庭成 員 起居活 動(dòng) 空 間 。而大面 積戶 型就 讓設(shè)計(jì)師們發(fā)揮 的余地就 較 大 ，不 僅 可以在小 戶 型基 礎(chǔ) 上5 增 設(shè) 主 臥衛(wèi) 生 間 、 貯 藏室、工 人房、 書(shū) 房（音 樂(lè) 室、麻 將 房、健身房）、梳 妝間 、更衣室、主 臥觀 景 陽(yáng) 臺(tái)等多方面功能，而且可以依據(jù)人 們 通常生活 習(xí) 性做出比 較 完美的功能分 區(qū) ， 躍 、 復(fù) 、 錯(cuò)層 等 創(chuàng) 新空 間 也比小 戶 型大得多。而一些 項(xiàng) 目由于 對(duì) 目 標(biāo) 消 費(fèi) 者界定不 清 或希望 將 所 有 類別 消 費(fèi) 者一網(wǎng) 打 盡 ，于是 從 40 ㎡的 單 身公寓到二房、三房、四房直至 200 ㎡以上的 復(fù) 式一 應(yīng)俱 全。 消 費(fèi) 者 對(duì)應(yīng) 性。 舒適性。如果一套房子中有部分面積既 不能用于 擺設(shè) 家具 電 器、又無(wú)助于人的活 動(dòng) 、亦不能增添 藝術(shù) 情趣， 則 只能增加 購(gòu)買(mǎi)費(fèi) 用、增加主 婦 打 掃衛(wèi) 生的 時(shí)間與難 度，舒適性自然也就大打折扣 。因此我 們說(shuō) 客 廳 是 戶 型之首，在 設(shè)計(jì) 中 應(yīng)該 得到最高 規(guī) 格的尊重。 因 為門(mén) 越多 則 空 間 利用率越低，而 門(mén) 朝向 哪 里又 決 定了使用的方便 與 否。 為 客 廳賦 予 更多的 工作功能甚至直接 將 客 廳當(dāng) 作 電腦間 、 網(wǎng) 上沖浪室也是部分 IT 人士的生存需要， 現(xiàn) 在仍 處設(shè)計(jì)階 段的房子， 在 決 定一房一 廳 、 兩 房一二 廳 的布局 時(shí) ，恐怕就有必要考 慮 新人 類們 的需要了。 位置 ： 獨(dú) 立性、私密性是主 臥 的主要要求， 現(xiàn) 在的建筑 設(shè)計(jì)師 都知道 將 主 臥設(shè) 置在最 隱 密的地方了 —— 盡 量 遠(yuǎn) 離入 戶門(mén) 、 遠(yuǎn) 離客 廳 ，如是立體 戶 型 則設(shè) 置在上 層 或上半部分。因此低臺(tái)、大窗、凸窗（或曰 飄 窗）甚至落地窗就成了近年 來(lái) 主 臥 窗 戶 的 主流。 舒適度 ：事 實(shí) 上，自“ 大 廚 房” 的 觀 念 與 抽排油煙機(jī)一起 進(jìn) 入普通中 國(guó) 人家庭后，就已 經(jīng) 使 廚 房 從 大 汗淋漓、油煙 滾滾 的 戰(zhàn)場(chǎng)開(kāi) 始向演奏 鍋 碗瓢盆交 響 曲的 樂(lè) 臺(tái) 轉(zhuǎn)變 ， 從而大大提高了家庭主 婦 主男 們 工作的 舒適度。 長(zhǎng) 久以 來(lái) ， 廁 所在中 國(guó) 另有一 別稱 —— “ 茅房 ” ，由此可 見(jiàn) 其在 戶 型中的地位低下、不受重 視 就是解 放后，城市里大量修建的火柴盒房子里，也 還 有相 當(dāng) 多