【正文】 物業(yè)公司定期反饋途徑： 由管理處專職人員負(fù)責(zé)，對各基層崗位工種在從事日常工作中所掌握的信息及管理處業(yè)務(wù)值班電話收信，通過管理處分類整 理后定期向公司匯報(bào)。 考核標(biāo)準(zhǔn) 日常周檢、月檢考核按 ISO9002 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 年終按國家建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)考核。 排污管理 對小區(qū)內(nèi)的污水井、排污管、化糞池等將采取隱性化管理，確保小區(qū)擁有一個(gè)無污水、無廢氣、無臭氣的生活環(huán)境。 ■二級(jí)檢查由保安主管組織實(shí)施，每周組織領(lǐng)班對小區(qū)范圍內(nèi)的設(shè)備物資進(jìn)行一次檢查，消除火災(zāi)隱患及落實(shí)整改，每月向管理處匯報(bào)一次消防 安全情況。 管理標(biāo)準(zhǔn)及工作流程詳見附件（略）。 （ 5） 對犯罪分子逃跑時(shí)，掌握罪證，人證物證齊全，記清地點(diǎn)、人數(shù)、相貌特征，采取充足力量快速追逐，協(xié)助公安機(jī)關(guān)及時(shí)破案。 如下表： 工作 安排 定崗 檢查 進(jìn)出 口、停車場： 24 小時(shí)； 流動(dòng) 巡查 消防設(shè)施： 1 遍 /周； 小區(qū)安全： 24 小時(shí) 違章行為： 24 小時(shí) 車輛停放： 24 小時(shí) 車輛保管： 24 小時(shí) 突發(fā)事件： 90~120 秒，責(zé)任保安到達(dá)現(xiàn)場； 學(xué)習(xí) 訓(xùn)練 學(xué)習(xí)法規(guī)： 1 次 /周； 訓(xùn) 練： 2 次 /周； 演示培訓(xùn)： 1 次 /周； 檢查項(xiàng)目及處理方法 檢查 項(xiàng)目 查可疑人員、外來人員； 查違章停車、違章裝修； 查室外施工、搭建情況； 查亂擺賣現(xiàn)象； 查高空拋物、亂扔垃圾現(xiàn)象； 查破壞綠化、占用綠地現(xiàn)象； 查漏水、漏電、漏氣現(xiàn)象； 查 房屋本體設(shè)施和公共設(shè)施情況。 設(shè)施設(shè)備維修采取委托維修和派工維修兩種形式： （ 1）委托維修主要用于故障維修。 日常維護(hù)保養(yǎng)主要是巡視檢查和清潔方面的工作；定期維護(hù)保養(yǎng)主要是性能狀態(tài)檢查和計(jì)劃性能修理的內(nèi)容；年檢維護(hù)保養(yǎng)主 要是對設(shè)備進(jìn)行全面檢修調(diào)整。 第二節(jié) 小區(qū)設(shè)備設(shè)施管理 一、供配電系統(tǒng)的管理 設(shè)施設(shè)備分類： 根據(jù)各類設(shè)施設(shè)備的功能、用途、重要性等因素對其實(shí)行分類管理，分 A、B、 C 類： A 類：監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)備，配電房各屏柜，生活、消防水泵，消防報(bào)警系統(tǒng)，電梯。 主要工作 房屋本體 室內(nèi)：小修 30 分鐘，一般故障 2 小時(shí)，不超過 8 小時(shí)，較難故障 3 天內(nèi)。 ※小區(qū)設(shè)施、照明日常管理工作，實(shí)施規(guī)范運(yùn)作。 五、房屋維護(hù)工程管理 維修工程采用預(yù)算審核及招標(biāo)管理，技術(shù)性要求不高或使用資金小的工程自行維修或委托維修，技術(shù)要求高或使用資金大的項(xiàng)目實(shí)行招標(biāo)制并按合同方式發(fā)包；維修過程由專職工程技術(shù)員負(fù)責(zé)施工監(jiān)理。 適時(shí)組織防風(fēng)暴，預(yù)防病蟲害。 禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，對違反者及時(shí)勸止、報(bào)告，并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。 對小區(qū)重點(diǎn)部位每小時(shí)巡查一次。 公共照明設(shè)備完好率 98％以上，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開關(guān)。 房屋裝修符合規(guī)定，有 山水鳳凰城 裝修管理制度、裝修協(xié)議、裝修申請及審批記錄、裝修公司及裝修人員登記及相關(guān)材料，有日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)等。 14 維修工程質(zhì)量合格率 100 維修合格工程項(xiàng)次 /維修工程項(xiàng)次 100% 建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制和回訪制度； 擁有一批有較高技術(shù)水平的維修隊(duì)伍。 5 小區(qū)治安 、 刑事案件發(fā)生率 0 以轄區(qū)公安部門記錄為依據(jù)（ 實(shí)行 24小時(shí)保安巡查制度，分應(yīng)急、中速、慢速巡查， 24小時(shí)報(bào)警中心落實(shí)各崗位責(zé)任區(qū)域，以保證小區(qū)事內(nèi)人身財(cái)產(chǎn)安全。一方面加強(qiáng)規(guī)范員工的服務(wù)行為，一方面超前挖掘業(yè)主的潛在需求，滿足業(yè)主深層次的物質(zhì)和精神需要，業(yè)主想到的我們一定要做到，住戶沒想到的我們已想到并且做到。物防上充分發(fā)揮小區(qū)安防配套設(shè)施的作用，提高防范能力。 陽光服務(wù)原則 ：十大陽光服務(wù) 服務(wù)程序 規(guī)范 服務(wù)收費(fèi) 合理 服務(wù)制度 健全 服務(wù)效率 快捷 服務(wù)態(tài)度 熱情 服務(wù)設(shè)備 完好 服務(wù)技能 嫻熟 服務(wù)項(xiàng)目 齊全 服務(wù)層次 豐富 服務(wù)效果 滿意 業(yè)主參與原則 ：引導(dǎo)業(yè)主正面參與物業(yè)管理，把國家制定的“業(yè)主自治與專 業(yè)化管理相結(jié)合”的物業(yè)管理原則落到實(shí)處。另一方面，針對不同物業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)和性質(zhì)，采用人工作業(yè)和機(jī)械作業(yè) 相結(jié)合的方式努力提高服務(wù)質(zhì)量和工作效率。 第三節(jié) 管理目標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo) 名稱 標(biāo)準(zhǔn) 測算 依據(jù) 主要 措施 1 公共場 所設(shè)施 保潔率 98% 安排、 實(shí)施保潔的公共場所、設(shè)施 /公共場所、設(shè)施總計(jì) 100% 明確保潔員崗位職責(zé)、作業(yè)流程、作業(yè)頻率、責(zé)任質(zhì)量要求細(xì)致嚴(yán)格； 每日清潔、休息日、休息時(shí)間為重點(diǎn)保潔； 2 清潔保 潔率 100% 以工作計(jì)算，記錄及監(jiān)督抽查合格率及糾正質(zhì)檢記錄為依據(jù) 保潔員責(zé)任區(qū)明確，工作質(zhì)量要求具體、嚴(yán)格，有考核、有獎(jiǎng)罰； 保潔員監(jiān)督機(jī)制健全。 11 照明燈及疏散燈完好率 95% 完好照明燈疏散燈數(shù)量 /照明燈、疏散燈總數(shù)量 100% 每日記錄檢查情況及時(shí)更換檢修； 每日全面檢查檢修一次； 水電工配合保潔員保持照明潔凈。 房屋外觀完好、整潔，外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃等無污跡、無破損。 急修報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，預(yù)約維修報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場；回訪率 90％以上。 各設(shè)備房及公共場所、場地、危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。 火災(zāi)、水浸、刑事、交通事故等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案 (每年預(yù)演一次 )。 綠籬超過平齊線 12公分時(shí)應(yīng)進(jìn)行修剪；綠籬根部無死枝枯葉及雜 物，當(dāng)天清除修剪廢棄物。 四、基本管理 建立系統(tǒng)的日常資料檔案，保持管理工作的連續(xù)性、可查性、可比性。 周檢 項(xiàng)目 全面檢查住宅區(qū)各項(xiàng)工作，著重對房管日檢 中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)進(jìn)行檢查處理。 考核標(biāo)準(zhǔn) 日常周檢、月檢考核按 ISO9002 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 年終考核按國家“優(yōu)秀示范區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)考核。 檢查項(xiàng)目及處理方法 檢查項(xiàng)目 地基基礎(chǔ)； 梁柱板主體； 墻體； 頂棚； 樓梯扶手； 公共門窗； 隔熱層、防水層； 水池； 消防設(shè)施； 信報(bào)箱； 1標(biāo)識(shí)；1散水坡； 1上下雨污水管； 1設(shè)備房； 1道路； 1道路； 1電纜溝蓋板； 1路面； 1踏步臺(tái)階； 給排水； 2路燈； 2清潔設(shè)備；2娛樂設(shè)施。 設(shè)備運(yùn)行操作人員按崗位職責(zé)及運(yùn)行操作規(guī)程，對設(shè)備進(jìn)行操作和檢查，做到運(yùn)行記錄和值班記錄，認(rèn)真做好交接班。 四、設(shè)施設(shè)備維修 設(shè)施設(shè)備的維修分為計(jì)劃維