東莞[大綠地]項(xiàng)目提案-免費(fèi)閱讀
【正文】 ２５ 路燈掛旗 可行性的進(jìn)行選擇實(shí)施。 作業(yè)循環(huán)如下圖 計(jì)劃 執(zhí)行 ↖ 修改↙ ２３ ◎ 現(xiàn)場(chǎng)觀察：廣告發(fā)布后，我公司的評(píng)估人員會(huì)及時(shí)到售樓處或展銷會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，通過(guò)觀察及與售樓人員的溝通了解看樓人員的基本情況，人數(shù)的變化及他們所關(guān)心的問(wèn)題，對(duì)廣告效果和策略做客觀的評(píng)估和及時(shí)的調(diào)整。 現(xiàn)場(chǎng)包裝 立足營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)、賣場(chǎng)的氛圍，實(shí)行“四點(diǎn)一線攻擊策略”， 即售樓處、看樓信道、看樓車、戶外廣告牌進(jìn)行包裝，宣傳，為消費(fèi)者建立一個(gè)購(gòu)房的好環(huán)境， 同時(shí)與其它樓盤在形象上產(chǎn)生最大程度的差 異化，包括圍墻、現(xiàn)場(chǎng)綠化、可行性媒體的選擇，充分渲染賣 場(chǎng)的火爆氛圍。 *針對(duì)銷售情況確定廣告投放頻率。 廣告主題：以證言方式為主要表現(xiàn)方式， 訴求重點(diǎn)：證言階段：工程進(jìn)度、發(fā)展商實(shí)力 ２０ 工作內(nèi)容： 以證言式、催促式的廣告形式投放促銷廣告，利用節(jié)假日，展開公關(guān)活動(dòng)，配合廣告宣傳，提升銷售率 。 工作內(nèi)容： 部分純銷售性廣告的集中投放。 積極籌備開展相應(yīng)的 PR 公關(guān)活動(dòng)（如舉行開盤慶典），制造聲勢(shì)。 十、充分利用網(wǎng)上營(yíng)銷渠道（市場(chǎng) 調(diào)研、信息發(fā)布、網(wǎng)絡(luò)廣告、廣告測(cè)試、個(gè)性化服務(wù)等）。著重于一個(gè)主要記憶點(diǎn)，通過(guò) １７ 平面、影像、聽覺(jué)變換各種形式，反復(fù)強(qiáng)調(diào)單一記憶點(diǎn)。 廣告創(chuàng)作與項(xiàng)目定位互動(dòng)： 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目功能定位 項(xiàng)目品牌個(gè)性定位 廣告創(chuàng)作的價(jià)值取向 銷售性廣告創(chuàng)作 形象性廣告創(chuàng)作 廣告創(chuàng)作 闡釋： 項(xiàng)目的定位直接決定廣告創(chuàng)作的方向，所有的廣告創(chuàng)作將圍繞項(xiàng)目本身的定位展開。 屬性 USP： 清溪首座大型高尚人文社區(qū) 高尚，高貴風(fēng)尚之意，是對(duì)【 大綠地 主題廣告語(yǔ)的創(chuàng)作原則： 廣告主題都要對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者提出一個(gè)說(shuō)辭：你購(gòu)買大綠地的房子，將得到某種享受或利益； 這一說(shuō)辭一定要是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不能提出或者未曾提出的，她在品牌中是獨(dú)具的 ； 這一說(shuō)辭能引發(fā)目標(biāo)消費(fèi)群在思想情緒上的認(rèn)同。 １３ 第三部分：廣告創(chuàng)作源起 在一個(gè)漸趨成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，面對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的廣告攻勢(shì)，消費(fèi)者的反應(yīng)已經(jīng)越來(lái)越謹(jǐn)慎，由自發(fā)轉(zhuǎn)向自覺(jué)，盲從、跟風(fēng)的態(tài)度漸趨于理性，如何運(yùn)用廣告的運(yùn)作，對(duì)項(xiàng)目推廣推波助瀾，是廣告創(chuàng)作的策略中樞。購(gòu)買別墅或高尚公寓的客戶要求物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)，不僅只是一般的保安和環(huán)境管理服務(wù)，還要求保安系統(tǒng)全智能化， 24小時(shí)嚴(yán)密地保護(hù)業(yè)主人身及財(cái)物的安全，對(duì)日常生活所需提供盡至盡美的服務(wù)，還應(yīng)提供如理財(cái)?shù)绕渌?wù)，令業(yè)主的生活輕松方便安全。 購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析 ： １０ 安居才能樂(lè)業(yè)，安居就要買房， 在清溪和周邊諸鎮(zhèn)投資設(shè)廠的臺(tái)灣商人，家庭和事業(yè) 分開兩地始終不是長(zhǎng)久之計(jì)，在臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，為了更好的發(fā)展在大陸的事業(yè)，把家遷移到大陸已是大勢(shì)所趨。 *本片區(qū)幾個(gè)同 類樓盤的定位均未明確指向臺(tái)商，因此推出的廣告均未在思想情緒和情感上對(duì)臺(tái)商有所觸動(dòng)，因此我們的廣告活動(dòng)必須抓住目標(biāo)消費(fèi)群的心理特征，曉之以情、誘之以利。 四、項(xiàng)目 SWOT 分析 S優(yōu)勢(shì)分析 ： *鎮(zhèn)中心一級(jí)輻射區(qū)，靠近鵬程路和荔橫路，來(lái)往鎮(zhèn)內(nèi)各區(qū)和周邊諸鎮(zhèn)包括深圳、東莞均異常方便，交通快捷 。 視覺(jué)效果 ：社區(qū)本身現(xiàn)有景觀資源一般，但自然效果保持較好，周圍無(wú)雜亂建筑，視野比較開闊。 二、 建筑指標(biāo)（一期） 用地面積： 60122㎡ 建筑總面積： 52780㎡ 綠化率： % 建筑容積率： 建筑覆蓋率： % 三、 地塊價(jià)值分析 一） 地塊周邊環(huán)境研究 對(duì)本地塊輻射半徑 1000米以內(nèi)的環(huán)境及未來(lái)城鎮(zhèn)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行全面的研究分析。 （ 9）面積大，間隔合理，房型新穎的商品房較受買家青睞，成交量較大。 （ 2）銷售呈兩極化走向，大型品牌樓盤銷售持續(xù)走高，成交量明顯增多，小盤特別是單幢物業(yè)逐漸受到冷落，推進(jìn)相對(duì)較難，這是購(gòu)樓者更青睞大型樓盤成熟的社區(qū)生活方式，在復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場(chǎng)中對(duì)它更具信心對(duì)自己更有保障。 （ 7）大型品牌樓盤加大推盤力度，開盤期持續(xù)走穩(wěn)，成交量明顯走高。由于針對(duì)的客戶群為各地的知識(shí)分子，因此，這類商品房又具有如下特點(diǎn)： 1) 公寓戶型面積相對(duì)較??；地段好、規(guī)劃好的別墅非常暢銷； ３ 2) 配合松山湖生態(tài)環(huán)境，樓盤應(yīng)具有園林綠化，環(huán)藝小品等景觀； 3) 物業(yè)管理應(yīng)具酒店式服務(wù)； 4) 有良好的教育、休閑、生活等配套設(shè)施； 5) 由于園區(qū)較大，應(yīng)有專車接送往返； 6) 須設(shè)立租賃平臺(tái)，讓小業(yè)主投資者和租住者具交易的途徑。只有金寶島、清溪休閑公園等，為充實(shí)居民各種文化生活需求，提高生活品質(zhì)，必須對(duì)文化環(huán)境配套做相應(yīng)規(guī)劃。 ※ 地塊綜合評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便捷，環(huán)境清幽，鬧中取靜，高尚住宅氛圍比較濃郁。 *工期由于返工率高而拖延太長(zhǎng)，從開工到現(xiàn)在已歷時(shí)三年，導(dǎo)致在外界口碑和形象不甚良好。 職業(yè)構(gòu)成分析： 購(gòu)買本項(xiàng)目類似樓盤 的買家，有 %的人是私營(yíng)老板，有 %的為企業(yè)老總，其次為高級(jí)白領(lǐng)人士，占 %，三者加起來(lái)就占了 90%以上的比例。此類客戶無(wú)論對(duì)社會(huì)、對(duì)人生還是對(duì)政治、對(duì)經(jīng)濟(jì)各方面都有較深刻的了解，所以，對(duì)自己所居住的環(huán)境要求亦較為與眾不同，所要求的小區(qū)環(huán)境不單只是要求綠化率的高低，綠色植物種類的多少等，還會(huì)要求小區(qū)環(huán)境的營(yíng)造必須有主題特色，具有較高的欣賞價(jià)值和較多的文化藝術(shù)元素，強(qiáng)調(diào)小區(qū)景點(diǎn)須與物業(yè)風(fēng)格相協(xié)調(diào)，每棵樹種的選擇或每塊石頭的擺放角度都能讓人覺(jué)得有思考價(jià)值，所以在 本項(xiàng)目 未能擁有優(yōu)美的自然景觀時(shí)，小區(qū)內(nèi)環(huán)境的規(guī)劃及設(shè)計(jì)就顯得尤為 重要，而小區(qū)環(huán)境的主題特色，須配合豪宅項(xiàng)目的形象定位，保持風(fēng)格一致，方能使項(xiàng)目完全迎合這部分買家之要求。價(jià)格分析 １２
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