【正文】 三選，長峙島。最后是我們綜合分析后認為，臨城的房地產還具有非常大的發(fā)展?jié)摿?，歷年的經(jīng)驗證明房價正處在一個快速的上升通道中，房地產操作空間非常大。在這樣的狀況下，舟山今后的市場競爭會比較激烈，對于項目的市場化操作能力和開發(fā)企業(yè)的綜合實力也肯定是個考驗。根據(jù)有關規(guī)劃，臨城新區(qū)將充分利用優(yōu)越的自然條件，加強城市基礎設施建設，處理好城市建設與生態(tài)保護、近期建設和長遠目標的關系，創(chuàng)造富有海島特色和海洋文化的城市景觀，逐步把臨城建設成為具有較強吸引力的現(xiàn)代化的海島生態(tài)新城。 2020 年 ，市政府投入 600 多萬元，實施城區(qū)沿街老舊住宅美化改造工程。 幾 年來， 舟山 房地產開發(fā)的格局由封閉轉向開放。 房交會由政府主辦的現(xiàn)狀有望在今后改變，根據(jù)不同的主題，如商鋪、寫字樓，以及不同版塊的樓盤，都有可能舉行小型的房交會。根據(jù)這樣的形式，舟山定向與開 24 發(fā)商合作的專業(yè)的裝修公司會出現(xiàn)一批。今后幾年，舟山房地產的暴利時代將不再存在，企業(yè)如要賺錢，關鍵是成本的控制，如果企業(yè)不是規(guī)范操作，成本過高，很有可能會虧本。這幾年舟山的所有樓盤都“風光”，這并不是正?，F(xiàn)象，一些初入房地產業(yè)的非專業(yè)房地產企業(yè)，可能會嘗到挫敗的滋味。 舟山市 政府 “ 十五 ” 綱要中提出，加快城市化進程， “ 大島建，小島遷 ” ，要加快形成 50 萬集聚人口的城市。從舟山目前的房地產市場來看，舟山已經(jīng)出現(xiàn)聯(lián)手炒作版塊市場現(xiàn)象，開發(fā)商已經(jīng)看到了聯(lián)手的好處，可能形成共勝共榮的局面。所以房地產市場的總體看好仍可以說還有好多年。 浙江的經(jīng)濟活力和整體水平支撐著房地產業(yè)，舟山的房地產的繁榮有著堅實的市場基礎。 從營銷水平上來看，舟山房地產市場中大多樓盤營銷水平并是不高，但也有比較超前，如綠城丹桂園、三盛頤景園等，都是引進了杭州、上海一些營銷策劃公司的做法，銷售部也造的豪華氣派，售樓人員也經(jīng)過專業(yè)的培訓，樓書制作也比較精美。 建筑類型分析 舟山的建筑類型以 6層左右的多層占了主要比例，這和舟山古城區(qū)建筑規(guī)劃及該市做為一個海濱城市不易建造大規(guī)模的小高層和高層是存在直接對應關系的，而排屋主要集中在城市正在開發(fā)的新建項目的 少量樓盤中，舟山的市民特別是一些中青年人首先開始接受排屋這種住宅建筑形態(tài)。 2020 年 全市房地產開發(fā)投資完成 ，房屋施工面積 ，比上年增長 ％，房屋竣工面積 ，房屋銷售面積 。據(jù) 了解 ， 10年來， 舟山市 共拆除舊房、危房 45萬平方米， 5000多戶居民住上了新房 。 從 1993年以來， 舟山 市共完成房地產開發(fā)投資 ，房地產開發(fā)投資占全社會固定資產投資總額的比重由 1993年的 ％增至 2020年的 ％，在 GDP中所占比重由1993年的 ％增加到 2020年的 ％。長峙島地塊以協(xié)議的方式出讓，該地塊內山地起伏 比較平穩(wěn)，按要求建筑形態(tài)為別墅群。該地塊經(jīng)濟指標尚不明確，據(jù)了解出讓底價將達到 60萬 /畝以上。 從市場現(xiàn)實反 映情況來看，目前定海老城區(qū)的房價尤其是城東一帶房產價格十分堅挺。 拿杭州的錢江新城開發(fā)作例子。 會 嘗試對拍賣的土地設置最高限額，從而使房價保持相對平衡，或者打破單一的土地拍賣方式，增加招標等辦法，改革拍賣土地帶來的負效應，對于目前還買不起新建住房的城區(qū)居民，有關部門 可能會 考慮適當增加開發(fā)土地總量，建造一批經(jīng)濟適用房，以緩解房價上漲帶來的矛盾。預約者多處套購，造成房地產市場虛假繁榮，進而拉動房價上漲。目前 舟山 市的房地產公司已有 100多家，遠遠超出了市場的需要。近年來， 舟山 市土管部門對土地進行公開拍賣，堵住了原來有可能存在的暗箱操作的漏洞，使國有土地得到了增值。目前市場的風險就是舟山普通市民消費力相對有限，政府招商如果卓有成效，則新增企業(yè)的職工（這批人一般來說購買力更高）購房會大大帶動舟山房地產市場，也會促成原有居民的購房熱情。在這樣的時候，如果政府繼續(xù)推出土地，可以起到托市的作用，對于現(xiàn)行項目的壓力相信不會太大，具體表現(xiàn)是房價自今年三月份持續(xù)增長甚至是出現(xiàn)商品房還沒推出就銷售完畢的現(xiàn)象存在，銷售速度加快周期變短，資金風險相對顯得小得多。同時計劃 經(jīng)過 10— 20 年的努力，逐步將全市 70%以上的人口集聚到中心城市和中心鎮(zhèn)，總人口（戶籍人口）在 萬人左右，城市化水平達到 45%以上。普陀興隆貿易公司、中外合資舟山海之格公司兩家自行出口 ，出口交貨值 億元人民幣 ， 發(fā)揮著舉足輕 重的作用。 舟山保持高速城市發(fā)展可能性分析 沿海開發(fā)是一個動態(tài)的漸進過程，不可能一蹴而就，也不可能全面開花，必須突出重點，有序推進。充分發(fā)揮 海 灘資源和 自然環(huán)境優(yōu)美、空氣清新的優(yōu)勢，開發(fā) 海 邊浴場、臨水議事苑、生態(tài)垂釣中心、美食、度假村等項目，形成集生態(tài)保護和旅游為一體的休閑中心、觀光帶。 （ 2） 船舶商品交易市場 。 12 對于三大經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的企業(yè)主和員工，舟山內普通的公寓對他們的吸引力還是挺大的，但較高檔次的物業(yè)如別墅、排屋對一些企業(yè)主似乎更具有吸引力，因為對于他們來講，一是有需求又有經(jīng)濟實力，二是對于他們來說，交通問題可以通過自有車子解決。 東港經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 依托沈家門舊城區(qū)進行綜合開發(fā)。 規(guī)劃新建或完善定普、嵊泗、岱山三大港域，定海、沈家門、老塘山、高亭、泗礁、衢山、綠華山、洋山八大港區(qū)。 上海 —— 泗礁島 —— 馬鞍列島城鎮(zhèn)橫向發(fā)展軸線，主要城鎮(zhèn)為菜園、黃龍、嵊山。規(guī)劃 。 E、 老塘山：以港口、工業(yè)、倉儲功能為主的臨港工業(yè)區(qū)。 C、 金塘島嶼型經(jīng)濟區(qū)：主要承擔港口交通、漁農業(yè)加工商貿兩大職能。 預測舟山市 2020 年城市化水平為 65％，城鎮(zhèn)人口為 70 萬人左右。 舟山經(jīng)濟有著廣闊的發(fā)展前景，省市領導確立了發(fā)展沿海經(jīng)濟的戰(zhàn)略思想，把舟山作為沿海經(jīng)濟開發(fā)的前沿陣地。主要經(jīng)濟島與市中心基本形成 2小時交通圈。 ◆ 公路交通 島上公路縱橫，全市 170條公路分布于 16個島嶼，總里程近千公里，平均每百平方公里有公路 69公里。城市防洪工程和河道綜合整治工程階段性建設任務如期完成。 城市發(fā)展 狀況 分析 城市發(fā)展 現(xiàn)狀 舟山市地處我國東部沿海 “ 黃金海岸 ” 與長江 “ 黃金水道 ” 的交匯點。根據(jù)抽樣調查，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10985元，比上年增長 %，考慮物價變動因素，實際增長 %；漁農村居民人均純收入 4659 元，比上年增長 %，考慮物價變動因素，實際增長 %。秀山常石集團修造船、中海油脂加工等項目紛紛落戶舟山，其它一些大項目引進也呈現(xiàn)良好勢頭。分區(qū)域看，城鎮(zhèn)市場實現(xiàn)消費品零售額 ，增長 %；漁農村市場實現(xiàn)消費品零售額 ，增長 %。一季度舟山市完成固定資產投資 ，同比增長 %。效益農業(yè)繼續(xù)發(fā)展，經(jīng)濟作物、水產養(yǎng)殖業(yè)、畜牧業(yè)占農業(yè)總產值的比重達到 24％。其中第二、三產業(yè)增速為 浙江 省第一。根據(jù)規(guī)劃建議， 舟山 市 2020 年前遷移 24 個島嶼漁農民約14000 人。 舟山擁有漁業(yè)、港口、旅游三大優(yōu)勢。區(qū)域總面積為 ,其中海域面積 方千米 ,陸地面積 (包括潮間帶 )。 1 宏觀經(jīng)濟狀況分析 行政區(qū)域劃分及人口分布與經(jīng)濟分析 舟山市位于浙江省舟山群島。共有大小島嶼 1390個 ,礁 3306座 ,其中常年有人居住島嶼 103個 ,常住萬人以上島嶼 15個 ,是全國最大的島群。舟山是中國最大的海水產品生產、加工、銷售基地，素有 “ 中國漁都 ” 之美稱。其中 2020 年底前遷移 7500 人，加上人已遷而未購房落戶的漁農民， 2020 年底前共需遷移約 8000 人。 由此可見，第二、三產業(yè)（特別是第三產業(yè)）在近年獲得了比較快速的發(fā)展，第二、三產 業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用日益重要。三次產業(yè)結構由上年的 ∶ ∶ 調整為 ∶ ∶ 。其中限額以上投資項目完成投資 ， 增長 4 倍。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿易業(yè)和餐飲業(yè)繼續(xù)保持快速增長，實現(xiàn)消費品零售額 億元，分別增長 %和 %；其他行業(yè)實現(xiàn)消費品零售額 ，增長 %。船舶修造方面，中遠集團洽談在舟山建設國際船舶修造基地 。 2020 年全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工工資總額 億元，比上年增長 %，在崗職工平均工資 16693元，比上年增長 %，考慮物價變動因素，實際增長 %。 水陸交通便捷，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢。舟山電廠２號機組工程開工建設。 近年來，舟山市交通事業(yè)迅速發(fā)展，共投資近 20 億元進行陸島交通建設和跨海大橋建設。每天有客輪往返上海、金山、寧波等港口，定期有客輪往返南通、江陰、福州等 城市。 隨著市內經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，外來人口的大量涌入，市政府必將控制農村建房和城區(qū)個人建房，取消單位分房等一系列相關政策的出臺，促使商品房銷售形成了良好的發(fā)展態(tài)勢。市域城鎮(zhèn)體系等級分為三級： (1) 舟山中心城市，包括老塘山、定海城區(qū)、臨城城區(qū)、普陀城區(qū)、朱家尖。 D、 洋山島嶼型經(jīng)濟區(qū)：主要包括大、小洋山、灘滸等，承擔為上海港配套職能和旅游度假職能。 部分主要城鎮(zhèn)職能分工表 職能類型 主要城鎮(zhèn) 綜合型 中心城市、高亭、菜園 港口型 金塘、岑港、六橫、洋山等建制鎮(zhèn) 工貿型 白泉、干覽、小沙、展茅 等建制鎮(zhèn) 旅游型 馬岙、桃花等建制鎮(zhèn) 10 漁農業(yè)及加工型 蝦峙、島斗、嵊山等建制鎮(zhèn) （ 4） 居住區(qū)規(guī)劃： 定海城區(qū)在規(guī)劃期內完善居住小區(qū) —— 組團功能，通過舊城改造，改善城區(qū)居住環(huán)境。老塘山 和 朱家尖 分別 規(guī)劃 和 居住。 市域綜合交通體系規(guī)劃 （ 1） 公路建設規(guī)劃 （ 1）建設連島工程，陸路連接舟山本島與大陸，路線為寧波北侖 —— 金塘島 —— 冊子島 —— 富翅島 —— 舟山本島，與環(huán)島公路連通，近期按照一級公路建設，遠期形成高速公路，與寧波市高速公路環(huán)線連通。定海、沈家門、老塘山、洋山四大港區(qū)的疏運，除水 —— 水中轉外，還要通過連島公路、蘆洋大橋解決水 —— 陸轉運；高亭、泗礁、衢山、綠華山四大港區(qū)的疏運則靠水 —— 水中轉解決。是省內唯一不占用耕地、采用圍海造地拓展城區(qū)建設濱海新城的省級經(jīng)濟 開發(fā)區(qū)。而據(jù)我們的了解，整個舟山市區(qū)的別墅排屋等高檔物業(yè)市場供應量并不是太大。 舟山擁有建設船舶商品交易市場得天獨厚的有利條件和優(yōu)勢。 當然這些項目的實施，最大的問題就是資金的問題，舟山市正在加大招商引資力度。根據(jù)舟山實際，以園區(qū)發(fā)展為龍頭，不斷地加大投資力度，增強區(qū)域輻射力。 目前開發(fā)區(qū)環(huán)境優(yōu)美，人丁興旺，各行各業(yè)欣欣向上。 “十五”期間將 集中力量抓好舟山大陸連島工程建設 ，同時 以臨城新區(qū)開發(fā)為重點，加快區(qū)域中心城市建設 ， 以普陀山、朱家尖、沈 家門 “ 金三角 ” 旅游區(qū)為重點，加快海洋旅游 14 經(jīng)濟區(qū)建設 ； 在加強高亭、菜園兩個縣城建設的同時，加快金塘、六橫、衢山三個經(jīng)濟大島開發(fā)，加大政策扶持力度，發(fā)展各具特色的島嶼經(jīng)濟 ； 加快以水、電、公路、信息為重點的網(wǎng)絡化建設，全面實施基礎設施陸島一體化戰(zhàn)略。 因此在舟山開發(fā)樓盤要密切加強自身和政府關系，利用這一關系，從城市和房地產健康發(fā)展的角度對舟山的土地一級市場予以影響。 基于以上的預測，我們認為，舟山今后幾年的房地產市場將會進入快速的增長期，除了人口集聚及招商引資成效的逐步顯現(xiàn)帶來的房地產銷售量的大幅增加外，居民的房地產消 費 15 意識進一步完善及投資意識的增強也會促進房地產的發(fā)展。但是不容忽視的是，由此也引起了眾多房地產開發(fā)商搶購地皮、抬高地價等問題滋生。眾多房地產開發(fā)商與有限的海島土地資源形成尖銳的矛盾。等等。 隨著臨城新區(qū)住宅用地公開招標及市政府行政中心大樓于 7月 15 日正式動工，新區(qū)建設已經(jīng)實質性啟動。杭州在 前 年把蕭山、余杭兩市并入城區(qū)，城區(qū)范圍大幅度