【正文】 進(jìn)行這樣的項(xiàng)目開發(fā)，可能面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手會(huì)少些，脫穎而出的可能性更大，關(guān)鍵是要掌握好度，產(chǎn)品品質(zhì)要優(yōu)秀。 這里受臨城新區(qū)的輻射，相 對(duì)而言獲益會(huì)比較大，而地價(jià)又會(huì)比臨城新區(qū)便宜。當(dāng)然從另類的思路看，開發(fā)部分高層的景觀住宅，或者也有一定的市場(chǎng)可行性。這樣的區(qū)域，具有最為獨(dú)特的景觀資源優(yōu)勢(shì)（北山面水），而目前這里的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)沒有達(dá)到本該達(dá)到的水平，因此我們認(rèn)為潛力非常大。 次選，慶豐碼頭附近區(qū)域。 從具體的投資類型上來看，我們建議是兩種。三是臨城作為舟山新城的重點(diǎn)和核心區(qū)域，在規(guī)劃和市政建設(shè)上具有非常大的優(yōu)勢(shì)，環(huán)境較好，容易開發(fā)高品位的住宅。最為關(guān)鍵的理由有如下幾條：一是從可供開發(fā)的區(qū)域而言，舟山的其他區(qū)域的潛在供應(yīng)量在短期內(nèi)不可能會(huì)很大，因此在地塊選擇上臨城更具備挑選空間。 首選，臨城 地塊。因此我們認(rèn)為舟山市場(chǎng)首先是值得 進(jìn)入的，是具有發(fā)展?jié)摿Φ?。但不可否認(rèn)，正是由于業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的普遍看好，今后政府對(duì)于土地供應(yīng)控制會(huì)有所放寬，本地乃至外地的開發(fā)企業(yè) 26 也會(huì)積極進(jìn)入舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)，而舟山市場(chǎng)的需求量只是一個(gè)中等海港城市的規(guī)模。目前舟山商品房相對(duì)價(jià)格較低，正處于“補(bǔ)長(zhǎng)”階段，大多數(shù)消費(fèi)者比較理性，對(duì)價(jià)格上漲可以承受，不能接受的只是個(gè)別區(qū)域房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度過快，增幅過大， 但這不會(huì)象股市泡沫那樣，對(duì)舟山的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)造成嚴(yán)重的影響。舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫過快是事實(shí)，但成因是客觀的，與該市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)。 舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著 四個(gè)明顯的特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)投資繼續(xù)快速增長(zhǎng)，而銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款從緊，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大；二是商品房購(gòu)銷兩旺，商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，而低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾凸現(xiàn)；三是整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序力度加大，而房地產(chǎn)市場(chǎng)行為 相對(duì) 不規(guī)范還未得到根 本的遏制；四是房地產(chǎn)行政管理進(jìn)一步加強(qiáng)，行政行為進(jìn)一步規(guī)范，而房地產(chǎn)管理中房屋拆建等的一些社會(huì)矛盾突出。目前，新區(qū) “ 世紀(jì)大道 ” 等一批基建工程相繼竣工，市行政中心等標(biāo)志性建筑和一批精品 樓盤正在施工。根據(jù)方案，該項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)以 “ 生態(tài) ” 為核心，以 “ 水 ” 為主體，充分利用基地內(nèi)豐富的水資源，在小區(qū)內(nèi)建設(shè)具有熱帶風(fēng)情的現(xiàn)代園林，營(yíng)造以水文化為主題的濱水居住形態(tài)。它們，將為城市增添新的景觀。至今，共改造居民住宅 50 幢，其中平改坡6 幢。 舟山 市在上個(gè)世紀(jì) 80 年代建造的住宅樓，年長(zhǎng)日久老化，影響了城市的觀瞻。同時(shí)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)在住宅項(xiàng)目建設(shè)中，提高小區(qū)的綠化水平。而這張臉，需要綠化裝扮才能更顯魅力。一批高資質(zhì)、高水準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)，它們與 舟山本 市房地產(chǎn)企業(yè)的合作與競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)理念創(chuàng)新和經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)新，促進(jìn)舟山房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。這些風(fēng)格各異、精美別致的建筑，給千島新城增添了美麗，同時(shí)提高了城市的品位。其間， 舟山 市涌現(xiàn)了一批個(gè)性和特色明顯的精品樓盤。 近幾年，隨著舟山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量和水準(zhǔn)得到不斷提高。 中心主題樓盤會(huì)進(jìn)一步得到關(guān)注。 、版塊房交會(huì)會(huì)不斷出現(xiàn)。 。 。 ，樓盤定位分化，市場(chǎng)會(huì)更加多樣化。 房子實(shí)行了精裝修銷售，目前在浙江一些地區(qū)只是試點(diǎn)，今后兩年將成為高檔樓盤的代名詞，今后有品牌的開發(fā)商會(huì)越來越多地選擇裝修房銷售。 如果舟山的房地產(chǎn)形勢(shì)在今后兩年相對(duì)溫和的話，那么從獲取更高利潤(rùn)出發(fā)，有實(shí)力的開發(fā)商會(huì)選擇進(jìn)行現(xiàn)房銷售。隨著中國(guó)加入 WTO，外地勢(shì)力開發(fā)商的進(jìn)軍舟山是大勢(shì)所趨，這對(duì)舟山可能是好事，但對(duì)舟山本地的開發(fā) 商不是一個(gè)好消息。 外地實(shí)力開發(fā)商進(jìn)軍舟山，舟山的開發(fā)商會(huì)遇到強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 由于舟山土地剛性成本的增加，加上政府管理的日趨規(guī)范，開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)構(gòu)成會(huì)越來越透明。 房地產(chǎn)的糾紛會(huì)繼續(xù)增加，出現(xiàn)在非專業(yè)房地產(chǎn)公司身上麻煩事會(huì)更多。 房地產(chǎn)營(yíng)銷會(huì)在舟山再度流行，一些樓盤在知名度極盛時(shí)價(jià)格可能飛漲， 但不能排除縮水的可能，至于不會(huì)營(yíng)銷的樓盤，則日子會(huì)比較困難。 今明兩年 ,舟山市場(chǎng)形式會(huì)相對(duì)保持在平平淡淡的狀態(tài)，沒有實(shí)力的開發(fā)商（項(xiàng)目公司）會(huì)退出這一行業(yè)。舟山房地產(chǎn)整體看好，并不排除個(gè)別的失敗。舟山是一個(gè)中等規(guī)模的海島城市，其經(jīng)濟(jì)總量和購(gòu)買力水平總和畢竟有限，如何在市場(chǎng)飽和到來之前及時(shí)進(jìn)行開發(fā)投入和市場(chǎng)定位，以取得開發(fā)效益成為房產(chǎn)投資的關(guān)鍵，按照目前形勢(shì)來判斷，時(shí)間和空間都有條件允許 是坐以等待還是 23 主動(dòng)出擊，這需要科學(xué)決策，換而言之，舟山市場(chǎng)還是風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存。舟山的房?jī)r(jià)在 30004000元 /平方米段能穩(wěn)定“多久”，也就意味著樓市的時(shí)間空間和利潤(rùn)空間有多大，及時(shí)介入，將會(huì)獲得利好回報(bào)。這需要大批漁農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房 落戶。 跟其他城市相比，作為海島城市的舟山，平均 3000元 /平方米的房?jī)r(jià) 不算太高 。像寧波等城市政府對(duì)土地拍賣采取最高限價(jià)，其目的就是為了控制過高的房?jī)r(jià)。 拍招標(biāo)，這客觀上提高了房?jī)r(jià)。 別墅市場(chǎng)和商業(yè)開發(fā)會(huì)出現(xiàn)成功的案例。 房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)聯(lián)合已成為一種趨勢(shì)，在新的競(jìng)爭(zhēng)模式下，抵御房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力會(huì)加強(qiáng)。舟山“大島建小島遷”戰(zhàn)略部署實(shí)施不容易， 作為舟山的領(lǐng)導(dǎo)都不希望舟山的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大的波動(dòng)。按照過去的慣例，國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)是與黨的代表大會(huì)相響應(yīng)的，開大會(huì)的前后幾年，總是最好的幾年。 從國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形式估計(jì)，在黨的十六大前后，房地產(chǎn)不會(huì)也不允許有大起大落。根據(jù)許多規(guī)劃指標(biāo)，包括住宅建設(shè)指標(biāo)，舟山的 房地產(chǎn) 22 開發(fā)還大有市場(chǎng)。 舟山“大島建小島遷”的建設(shè)剛剛起步，城市化的加速使住宅市場(chǎng)的需求在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)仍比較大。我們認(rèn)為，舟山的 房?jī)r(jià)，單純從價(jià)格講，還有很大的上升空間，問題主要是舟山本地的老百姓買不起房，如果舟山有足夠的低價(jià)房（如經(jīng)濟(jì)適用房）推出，那么，舟山的品牌房產(chǎn)、海景樓盤、山景樓盤存在的升值空間將還要大?！罢憬烁弧爆F(xiàn)在已經(jīng)成為了全國(guó)人民的共識(shí)，有些人認(rèn)為浙江人比廣東人還要富。 房型類型 房型集中面積段 （平方米） 房型占市場(chǎng)供應(yīng)量 比例 二房 90105 20% 三房 120150 45% 四房 140160 25% 其他 10% 、預(yù)測(cè) 對(duì)舟山房地產(chǎn)的展望、預(yù)測(cè)是許多人關(guān)心的，但目前最重要的是要“正面引導(dǎo)”，因?yàn)檎l都不希望市場(chǎng)變差。我們認(rèn)為這樣的狀況會(huì)隨著房?jī)r(jià)的上升以及舟山市民的購(gòu)房觀念的進(jìn)一步成熟會(huì)有所變化。二房戶型普遍在 100平方米左右，主流的三房房型基本在 130150平方米。 由此可見，今年舟山的房地產(chǎn)發(fā)展還是比較快速的，再加上舟山市不斷加大的城市建設(shè)力度，以及在招商引資方面的大量投入，房地產(chǎn)仍將會(huì)以比較快的速度發(fā)展。從 2020年 3 月份開始，商品房?jī)r(jià)格直線上升，目前整個(gè)舟山市商品房則是 3000元 /平方米左右的均價(jià)，部分樓盤（舟山綠城丹桂園）開盤銷售價(jià) 格就為 3700元 /平方米，現(xiàn)在銷售價(jià)格已經(jīng)達(dá)到 4100元 /平方米以上。 當(dāng)然以上是屬于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，并不是非常準(zhǔn)確。 房地產(chǎn)銷售量與銷售價(jià)格分析 目前，舟山的房地產(chǎn)銷售情況總體不錯(cuò)，大部分樓盤在開盤不久就基本可 完成主要的銷售任務(wù)。我們?cè)诹私膺^程中發(fā)現(xiàn)，如丹桂園、新城時(shí)代等都有少量排屋建筑，但是所占有的比例不是太大，丹桂園銷售情況尚可，新城時(shí)代預(yù)定情況不詳。如位于老城中心的舟山綠城丹桂園和三盛頤景園項(xiàng)目以及本地新城市房產(chǎn)公司開發(fā)東海豪庭，總建筑面積均達(dá)到大規(guī)模住宅小區(qū)規(guī)模，在社區(qū)的規(guī)劃形式上，也逐漸引入了大面積中央花園，親水廣場(chǎng)，社區(qū)圍合，建筑物高低和朝向錯(cuò)落，人車分流等元素，受到了舟山購(gòu)房者的歡迎，也對(duì)傳統(tǒng)的開發(fā)模式產(chǎn)生了沖擊。分析其原因，主要也是一些外地開發(fā)商進(jìn)入舟山，在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)上引進(jìn)了一些大城市的理念和做法，舟山的房地產(chǎn)已經(jīng)開始市場(chǎng)化運(yùn)作，品牌競(jìng)爭(zhēng)的意識(shí)也逐漸加強(qiáng)。我們認(rèn)為這樣的開發(fā)狀況與目前舟山市以臨城為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域和開發(fā)商的實(shí)力是存在關(guān)系的。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，有力地促進(jìn)了我市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，推動(dòng)了城市化建設(shè)的進(jìn)程。 房地產(chǎn)供應(yīng)量分析 1981年至 2020年， 舟山 全市已累計(jì)竣工房屋面積 萬平方米。定海香園小區(qū)、檀樹小區(qū)和普陀?xùn)|港頤景園先后獲得 “ 全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū) ” 稱號(hào) 2020年 1～ 7月， 舟山 市已完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比去年同期上升 ％；施工面積 189萬平方米，比去年同 期上升 ％；竣工面積 ，比去年同期上升 ％。 —— 小區(qū)住宅管理由傳統(tǒng)的福利制房屋管理轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)范的物業(yè)管理。 —— 小區(qū)配套設(shè)施齊全，功能完善，環(huán)境優(yōu) 美。 —— 自 1993 年以來，隨著舊城改造步伐的加快， 舟山 市城區(qū)內(nèi)許多原來居住條件較差的居民住上了新房。 在開發(fā)面積不斷擴(kuò)大的同時(shí)，近年來， 舟山 房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量和水準(zhǔn)也在進(jìn)一步提升： —— 住宅小區(qū)由零星開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合開發(fā)，整體質(zhì)量不斷提高。 10年前，城區(qū)居民能住上 80 平方米的新房，準(zhǔn)會(huì)招來周圍親朋好友和同事熟人一片羨慕的目光，因?yàn)槟菚r(shí)鮮有90 平方米以上的套房， 80平方米以上就算是大戶型了。 10年來共有 490萬平方米商品房竣工，城鎮(zhèn)居民人均居住面積上升到 。這在很大程度上促進(jìn)了舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)舟山市居民的 住宅消費(fèi)習(xí)慣也是一次洗禮，促使他們?cè)谟^念上去接受現(xiàn)代的人性化的房產(chǎn)品。 1999 年底，來自杭州的綠城、三盛等外地房產(chǎn)公司先后進(jìn)入舟山分別開發(fā)了成規(guī)模的居住區(qū)丹桂園和頤景園，給本地房地產(chǎn)開發(fā)帶來了巨大的沖擊，也注入了新鮮的活力。在早期，舟山居民住房多以自建或單位分房等形式解決，到上個(gè)世紀(jì) 90年代末期開始，出現(xiàn)了部分由本地的房產(chǎn)公司所開發(fā)的一些小規(guī)模的商品房，其目的主要還是解決基本的居住需求，沒有什么規(guī)劃、設(shè)計(jì)、環(huán)境、配套、綠化、物管可言，整體開發(fā)水平非常低，難以用現(xiàn)代意義的商品住宅小區(qū)去衡量，另一個(gè)層面上房地產(chǎn)的運(yùn)作水平也很低，基本上就是造房子然后賣房子。地塊出讓價(jià)約為 30萬 /畝，其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)尚不明確，還有待確定。 長(zhǎng)峙島，總面積為 ，可建筑用地約 5平方千米，具備建設(shè)深水港區(qū)條件，現(xiàn)有人口 萬人，耕地 186 公頃，適宜做為城市及港口發(fā)展。和平路以上環(huán)城南路以下沿線地塊將進(jìn)行舊城改造建設(shè)。 慶豐碼頭周邊地塊主要集中在慶豐碼頭、裝卸碼頭沿線及和平路以南環(huán)城南路以北沿線地塊。臨城中心區(qū)是舟山市中遠(yuǎn)期的政治、文化、教育、服務(wù)中心，集中了現(xiàn)代城市的核心功能和生活理念。 臨城中心區(qū)地塊，位于臨城分區(qū)市政行政中心斜背面，占地面積約 300余畝，其中以地塊內(nèi)小路為界在東面劃 150余畝做為舊城改造拆遷戶安置地。由于舟 山目前的城市規(guī)模相對(duì)比較小，市場(chǎng)消化量有限，因此政府在土地供應(yīng)的總量和節(jié)奏上有所控制，以保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。在購(gòu)房戶眼中，將來隨著城市公交系統(tǒng)的發(fā)達(dá)，選擇地處城東的樓盤，既能與臨城新區(qū)接軌，又能坐擁老城區(qū)的繁華市面，購(gòu)置這樣的房產(chǎn)，機(jī)遇大于風(fēng)險(xiǎn)。檀樹北區(qū)、南區(qū)二手房報(bào)價(jià)早已超過 3000元／平方米，弘生世紀(jì)城 7月 20日開盤時(shí)，出現(xiàn)了購(gòu)房戶搶購(gòu)的局面。同時(shí)，如果定海老城區(qū)房產(chǎn)仍舊維持現(xiàn)有的開發(fā)局面，那么它就可能 會(huì)逐漸 走向衰落。 但是我們不能考慮這樣一個(gè)情況： 臨城開發(fā) 大面積 動(dòng)起來，定海老城區(qū)的居民有較多已經(jīng)在等待買臨城的房子，特別是一些機(jī)關(guān)干部、知識(shí)層次比較高的人，對(duì)住宅環(huán)境的追求特別高，對(duì)臨城房產(chǎn)寄予厚望，希望再也不要看到舊城房產(chǎn)那樣的局面。以 舟山 本地為例，普陀?xùn)|港開發(fā)并未拖累沈家門老城區(qū)的房?jī)r(jià)，近幾年沈家門房?jī)r(jià)呈溫和 上揚(yáng)的勢(shì)頭。杭州在 前 年把蕭山、余杭兩市并入城區(qū)，城區(qū)范圍大幅度擴(kuò)大，并且杭州城市東擴(kuò)，從 “ 西湖時(shí)代 ” 進(jìn)入 “ 錢江時(shí)代 ” ，濱江房產(chǎn)炙手可熱。另外，由于房產(chǎn)品的保值特性，較多的居民將房產(chǎn)作為一種投資渠道，這也注定了老城區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格不會(huì)下跌。 根據(jù)臨