【導(dǎo)讀】舟山市位于浙江省舟山群島。地處我國東南沿海,長江口南側(cè),杭州灣外緣的東海洋面。舟山背靠上海、杭州、寧波等大中城市群和長江三。1987年1月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，撤地建市，成為全國唯一以群島設(shè)立地級市的行政區(qū)。舟山市政府與定海區(qū)政府設(shè)于舟山本島中部定海城區(qū)；普陀區(qū)政府設(shè)在舟山。舟山海域遼闊,島嶼錯綜。共有大小島嶼1390個,礁3306座,其中常年有人居住島嶼103個,常住萬人以上島嶼15個,是全國最大的島群。截止2020年底，舟山全市戶籍總戶數(shù)351224戶，總?cè)丝?81014人。山有10多萬人僑居海外,分布在世界38個國家和地區(qū),是浙江省重點僑鄉(xiāng)之一。舟山擁有漁業(yè)、港口、旅游三大優(yōu)勢。舟山是中國最大的海水產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、銷售基。自上世紀(jì)80年代以來至今，舟山市島嶼遷居人口將近。根據(jù)規(guī)劃建議，舟山市2020年前遷移24個島嶼漁農(nóng)民約。從市場物價來看，舟山居民消費(fèi)價格總水平穩(wěn)中有升。一季度舟山市完成固定資。在貿(mào)易方面，2020年舟山消費(fèi)品市場持續(xù)活躍。

　　

【正文】 會的前后幾年，總是最好的幾年。 “大島建小島遷”的效應(yīng)正在發(fā)揮，只要舟山的房產(chǎn)品確實不錯，市場不會一下子就垮掉。舟山“大島建小島遷”戰(zhàn)略部署實施不容易， 作為舟山的領(lǐng)導(dǎo)都不希望舟山的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大的波動。通過幾年的努力，舟山“大島建小島遷”的效應(yīng)正在發(fā)揮，只要不發(fā)生大的變故，市場的內(nèi)在規(guī)律會理性地發(fā)展。 房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)聯(lián)合已成為一種趨勢，在新的競爭模式下，抵御房地產(chǎn)市場風(fēng)險的能力會加強(qiáng)。從舟山目前的房地產(chǎn)市場來看，舟山已經(jīng)出現(xiàn)聯(lián)手炒作版塊市場現(xiàn)象，開發(fā)商已經(jīng)看到了聯(lián)手的好處，可能形成共勝共榮的局面。 別墅市場和商業(yè)開發(fā)會出現(xiàn)成功的案例。越是市場平淡的地方，越有可能成為新的發(fā)展契機(jī)，今后幾年，舟山的房地產(chǎn)市場在別墅和商業(yè)項目上會有許多文章可做，當(dāng)房地 產(chǎn)市場發(fā)展平衡時，整個市場也會更加健康。 拍招標(biāo)，這客觀上提高了房價。房價涉及到老百姓生活的大事，作為 舟山 政府部門會 進(jìn)行宏觀調(diào)控。像寧波等城市政府對土地拍賣采取最高限價，其目的就是為了控制過高的房價。作為 舟山 市政府部門，在批租轉(zhuǎn)讓土地時， 可能會借鑒寧波的模式 確定一個合理的最高限價 ， 以便能讓老百姓都能承受。 跟其他城市相比，作為海島城市的舟山，平均 3000元 /平方米的房價 不算太高 。 舟山市 政府 “ 十五 ” 綱要中提出，加快城市化進(jìn)程， “ 大島建，小島遷 ” ，要加快形成 50 萬集聚人口的城市。這需要大批漁農(nóng)民進(jìn)城購房 落戶。 按照房地產(chǎn)市場普遍規(guī)律， 20203000元 /平方米的房價最容易拉升，突破 3000元 /平方米時，房價往往會保持一個持續(xù)上升態(tài)勢。舟山的房價在 30004000元 /平方米段能穩(wěn)定“多久”，也就意味著樓市的時間空間和利潤空間有多大，及時介入，將會獲得利好回報。 經(jīng)濟(jì)總量和購買力水平總和。舟山是一個中等規(guī)模的海島城市，其經(jīng)濟(jì)總量和購買力水平總和畢竟有限，如何在市場飽和到來之前及時進(jìn)行開發(fā)投入和市場定位，以取得開發(fā)效益成為房產(chǎn)投資的關(guān)鍵，按照目前形勢來判斷，時間和空間都有條件允許 是坐以等待還是 23 主動出擊，這需要科學(xué)決策，換而言之，舟山市場還是風(fēng)險與機(jī)會并存。 個別樓盤因操作失誤，定位錯誤或市場在短期內(nèi)無起色，可能會出現(xiàn)“套牢”。舟山房地產(chǎn)整體看好，并不排除個別的失敗。這幾年舟山的所有樓盤都“風(fēng)光”，這并不是正常現(xiàn)象，一些初入房地產(chǎn)業(yè)的非專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)，可能會嘗到挫敗的滋味。 今明兩年 ,舟山市場形式會相對保持在平平淡淡的狀態(tài)，沒有實力的開發(fā)商（項目公司）會退出這一行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增加對舟山不是個好現(xiàn)象，今后，從事房地產(chǎn)業(yè)的“門檻”會越來越高，并且房地產(chǎn)的“短平快”也會越來 越不現(xiàn)實，如果市場在較長時間內(nèi)比較平淡，那么沒有實力的開發(fā)商（項目公司）只能退出這一行業(yè)。 房地產(chǎn)營銷會在舟山再度流行，一些樓盤在知名度極盛時價格可能飛漲， 但不能排除縮水的可能，至于不會營銷的樓盤，則日子會比較困難。房地產(chǎn)價格的多元化，這是正?，F(xiàn)象，隨著市場競爭的激烈，房地產(chǎn)營銷會發(fā)揮其充分作用，今后，不會營銷的房地產(chǎn)企業(yè)，在舟山可能賺不到錢。 房地產(chǎn)的糾紛會繼續(xù)增加，出現(xiàn)在非專業(yè)房地產(chǎn)公司身上麻煩事會更多。隨著政府對房地產(chǎn)管理力度的加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場的越來越規(guī)范將不可否認(rèn)，但由于許多非專業(yè)房地產(chǎn)公 司的介入，房地產(chǎn)的糾紛在舟山會繼續(xù)增加，今后幾年，舟山房地產(chǎn)投仍將會是所有投訴中之最。 由于舟山土地剛性成本的增加，加上政府管理的日趨規(guī)范，開發(fā)企業(yè)的利潤構(gòu)成會越來越透明。今后幾年，舟山房地產(chǎn)的暴利時代將不再存在，企業(yè)如要賺錢，關(guān)鍵是成本的控制，如果企業(yè)不是規(guī)范操作，成本過高，很有可能會虧本。 外地實力開發(fā)商進(jìn)軍舟山，舟山的開發(fā)商會遇到強(qiáng)有力的競爭對手。前幾年舟山開發(fā)商的日子好過，與競爭對手不強(qiáng)有一定關(guān)系。隨著中國加入 WTO，外地勢力開發(fā)商的進(jìn)軍舟山是大勢所趨，這對舟山可能是好事，但對舟山本地的開發(fā) 商不是一個好消息。 。 如果舟山的房地產(chǎn)形勢在今后兩年相對溫和的話，那么從獲取更高利潤出發(fā)，有實力的開發(fā)商會選擇進(jìn)行現(xiàn)房銷售。 。 房子實行了精裝修銷售，目前在浙江一些地區(qū)只是試點，今后兩年將成為高檔樓盤的代名詞，今后有品牌的開發(fā)商會越來越多地選擇裝修房銷售。根據(jù)這樣的形式，舟山定向與開 24 發(fā)商合作的專業(yè)的裝修公司會出現(xiàn)一批。 ，樓盤定位分化，市場會更加多樣化。 今后，高價樓盤和低價樓盤都會出現(xiàn)，房價有一種梯度，而在這背后就是 開發(fā)商的分化，有的開發(fā)商可能專門致力于開發(fā)高檔樓盤，而多數(shù)開發(fā)商則是開發(fā)低價樓盤。 。 隨著舟山交通狀況的進(jìn)一步改善和跨海大橋的實質(zhì)性建設(shè)，遠(yuǎn)郊房產(chǎn)的時代會正式來臨，特別是經(jīng)濟(jì)性別墅和排屋可能會成為一種消費(fèi)時尚。 。 受到舟山開發(fā)商和外地開發(fā)商的影響，有錢的浙江人、舟山人會到外地炒房。 、版塊房交會會不斷出現(xiàn)。 房交會由政府主辦的現(xiàn)狀有望在今后改變，根據(jù)不同的主題，如商鋪、寫字樓，以及不同版塊的樓盤，都有可能舉行小型的房交會。 中心主題樓盤會進(jìn)一步得到關(guān)注。 在今后兩年中，打臨城中心區(qū)牌的樓盤會不斷涌現(xiàn)，估計會有十幾個樓盤，在相當(dāng)長的時間中，臨城中心區(qū)主題樓盤會越來越受到關(guān)注。 近幾年，隨著舟山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量和水準(zhǔn)得到不斷提高。房屋的設(shè)計，由過去呆板單一的建筑模式轉(zhuǎn)變?yōu)槟軌蝮w現(xiàn)現(xiàn)代化海島城市風(fēng)貌的建筑造型，在房屋功能上，由過去單單滿足人們居住需求轉(zhuǎn)變?yōu)闈M足人們更豐富、更深層次的生活需求和精神享受。其間， 舟山 市涌現(xiàn)了一批個性和特色明顯的精品樓盤。如定海檀楓小區(qū)開創(chuàng)了舟山環(huán)境設(shè)計 的先河；綠城丹桂園樹立了歐洲風(fēng)格建筑的 “樣板 ”；東港新城花園突出了澳洲風(fēng)情的住宅小區(qū)建設(shè)創(chuàng)意等。這些風(fēng)格各異、精美別致的建筑，給千島新城增添了美麗，同時提高了城市的品位。 幾 年來， 舟山 房地產(chǎn)開發(fā)的格局由封閉轉(zhuǎn)向開放。一批高資質(zhì)、高水準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入舟山房地產(chǎn)市場，它們與 舟山本 市房地產(chǎn)企業(yè)的合作與競爭，推動了房地產(chǎn)開發(fā)理念創(chuàng)新和經(jīng)營管理創(chuàng)新，促進(jìn)舟山房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。 有人把房地產(chǎn)建筑稱為城市的臉。而這張臉，需要綠化裝扮才能更顯魅力。近幾年， 舟山市 大力提高城市綠化率，先后興建了北安、竹山、青龍山、海山等公 園，以及一批城區(qū)廣場、道路和居民集中居住區(qū)的綠化工程。同時，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)在住宅項目建設(shè)中，提高小區(qū)的綠化水平。目前， 舟山全市 基本形成了以園林公園、廣場綠地、街心花園、行道樹為主， 25 居民小區(qū)和單位內(nèi)部綠化為輔，樹、花、草相結(jié)合的城市立體綠化格局。 舟山 市在上個世紀(jì) 80 年代建造的住宅樓，年長日久老化，影響了城市的觀瞻。 2020 年 ，市政府投入 600 多萬元，實施城區(qū)沿街老舊住宅美化改造工程。至今，共改造居民住宅 50 幢，其中平改坡6 幢。此外，城區(qū)一批單位建筑物得到了美化；列入首批亮化達(dá)標(biāo)名單的 29 幢標(biāo)志性建筑， 60％ 完成了亮化 當(dāng)前， 舟山 市的一批房地產(chǎn)開發(fā)項目，正在加緊規(guī)劃或建設(shè)中。它們，將為城市增添新的景觀。 位于定海東灣的 “ 舟山定海明珠園 ” 工程，總用地面積 61350平方米，項目設(shè)計方案近日通過市城建委組織的評審。根據(jù)方案，該項目景觀設(shè)計以 “ 生態(tài) ” 為核心，以 “ 水 ” 為主體，充分利用基地內(nèi)豐富的水資源，在小區(qū)內(nèi)建設(shè)具有熱帶風(fēng)情的現(xiàn)代園林，營造以水文化為主題的濱水居住形態(tài)。 臨城新區(qū)作為舟山未來的政治、文化、教育中心，是 舟山市 城市建設(shè)的最大亮點。目前，新區(qū) “ 世紀(jì)大道 ” 等一批基建工程相繼竣工，市行政中心等標(biāo)志性建筑和一批精品 樓盤正在施工。根據(jù)有關(guān)規(guī)劃，臨城新區(qū)將充分利用優(yōu)越的自然條件，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，處理好城市建設(shè)與生態(tài)保護(hù)、近期建設(shè)和長遠(yuǎn)目標(biāo)的關(guān)系，創(chuàng)造富有海島特色和海洋文化的城市景觀，逐步把臨城建設(shè)成為具有較強(qiáng)吸引力的現(xiàn)代化的海島生態(tài)新城。 舟山房地產(chǎn)市場存在著 四個明顯的特點：一是房地產(chǎn)投資繼續(xù)快速增長，而銀行對房地產(chǎn)貸款從緊，市場風(fēng)險加大；二是商品房購銷兩旺，商品房價格繼續(xù)上揚(yáng)，而低價位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)不足，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾凸現(xiàn)；三是整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序力度加大，而房地產(chǎn)市場行為 相對 不規(guī)范還未得到根 本的遏制；四是房地產(chǎn)行政管理進(jìn)一步加強(qiáng)，行政行為進(jìn)一步規(guī)范，而房地產(chǎn)管理中房屋拆建等的一些社會矛盾突出。 隨著舟山各項宏觀經(jīng)濟(jì)的增長，居民居住水平的逐年提高，商品房價格增長速度躍居浙江省第四位，有其規(guī)律性和必然性。舟山房地產(chǎn)市場升溫過快是事實，但成因是客觀的，與該市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)。從目前看，舟山房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，這并不可怕，且完全符合市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律。目前舟山商品房相對價格較低，正處于“補(bǔ)長”階段，大多數(shù)消費(fèi)者比較理性，對價格上漲可以承受，不能接受的只是個別區(qū)域房價增長速度過快，增幅過大， 但這不會象股市泡沫那樣，對舟山的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場造成嚴(yán)重的影響。 總結(jié)舟山的房地產(chǎn)市場了解結(jié)果，我們認(rèn)為整體而言，舟山的房地產(chǎn)市場是在穩(wěn)步向前發(fā)展的，今后無論是開發(fā)量還是銷售量都會呈上升態(tài)勢。但不可否認(rèn)，正是由于業(yè)界對房地產(chǎn)市場發(fā)展的普遍看好，今后政府對于土地供應(yīng)控制會有所放寬，本地乃至外地的開發(fā)企業(yè) 26 也會積極進(jìn)入舟山房地產(chǎn)市場，而舟山市場的需求量只是一個中等海港城市的規(guī)模。在這樣的狀況下，舟山今后的市場競爭會比較激烈，對于項目的市場化操作能力和開發(fā)企業(yè)的綜合實力也肯定是個考驗。因此我們認(rèn)為舟山市場首先是值得 進(jìn)入的，是具有發(fā)展?jié)摿Φ摹５趨^(qū)域選擇和房地產(chǎn)具體操作上，也應(yīng)該持比較慎重的態(tài)度，要具備一定的風(fēng)險意識。 首選，臨城 地塊。 從目前的情況看，臨城中心區(qū)內(nèi)可供開發(fā)的地塊已不多，但是臨城已經(jīng)是舟山房地產(chǎn)開發(fā)最集中的區(qū)域，土地成本也上漲到了相對較高的水平，但對于一家具有綜合型品牌型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，進(jìn)入臨城區(qū)域進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，還是值得首選的。最為關(guān)鍵的理由有如下幾條：一是從可供開發(fā)的區(qū)域而言，舟山的其他區(qū)域的潛在供應(yīng)量在短期內(nèi)不可能會很大，因此在地塊選擇上臨城更具備挑選空間。其次是目前市民對臨城新區(qū)的接受程度已經(jīng) 非常高，區(qū)域市場一定程度上已經(jīng)代表了舟山的整個房地產(chǎn)市場，雖然目前供應(yīng)量可開發(fā)利用的好地塊不是太多，但市場需求非常旺盛。三是臨城作為舟山新城的重點和核心區(qū)域，在規(guī)劃和市政建設(shè)上具有非常大的優(yōu)勢，環(huán)境較好，容易開發(fā)高品位的住宅。最后是我們綜合分析后認(rèn)為，臨城的房地產(chǎn)還具有非常大的發(fā)展?jié)摿Γ瑲v年的經(jīng)驗證明房價正處在一個快速的上升通道中，房地產(chǎn)操作空間非常大。 從具體的投資類型上來看，我們建議是兩種。一是進(jìn)行聯(lián)體排屋的開發(fā)，以錯開目前多層住宅的大量競爭，并且在排屋區(qū)的環(huán)境文章上可做足優(yōu)勢；二是開發(fā)大規(guī)模的高檔住宅小區(qū)，成為全面提升舟山房地產(chǎn)開發(fā)水平的小區(qū)。 次選，慶豐碼頭附近區(qū)域。 慶豐碼頭區(qū)域隨著臨城中心區(qū)的大面積房產(chǎn)開發(fā)，勢必會帶動老城區(qū)的房價提升，對于舟山的房地產(chǎn)市場正在起著日益深刻的影響力。這樣的區(qū)域，具有最為獨(dú)特的景觀資源優(yōu)勢（北山面水），而目前這里的房價遠(yuǎn)沒有達(dá)到本該達(dá)到的水平，因此我們認(rèn)為潛力非常大。從傳統(tǒng)的思路上看，建議是在此區(qū)域開發(fā)高檔次的排屋，或者點式多層的舒適性住宅，但總體規(guī)模不宜太大。當(dāng)然從另類的思路看，開發(fā)部分高層的景觀住宅，或者也有一定的市場可行性。 三選，長峙島。 這里受臨城新區(qū)的輻射，相 對而言獲益會比較大，而地價又會比臨城新區(qū)便宜。這里進(jìn)行開發(fā)，最為合適的是定位中高檔的大規(guī)模別墅群，以吸引舟山不愿遠(yuǎn)離舟山新市中心同時又希望住得舒服的有錢一族。進(jìn)行這樣的項目開發(fā)，可能面對的競爭對手會少些，脫穎而出的可能性更大，關(guān)鍵是要掌握好度，產(chǎn)品品質(zhì)要優(yōu)秀。 杭州合眾廣告有限公司 27