【導(dǎo)讀】舟山市位于浙江省舟山群島。地處我國(guó)東南沿海,長(zhǎng)江口南側(cè),杭州灣外緣的東海洋面。舟山背靠上海、杭州、寧波等大中城市群和長(zhǎng)江三。1987年1月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤地建市，成為全國(guó)唯一以群島設(shè)立地級(jí)市的行政區(qū)。舟山市政府與定海區(qū)政府設(shè)于舟山本島中部定海城區(qū)；普陀區(qū)政府設(shè)在舟山。舟山海域遼闊,島嶼錯(cuò)綜。共有大小島嶼1390個(gè),礁3306座,其中常年有人居住島嶼103個(gè),常住萬(wàn)人以上島嶼15個(gè),是全國(guó)最大的島群。截止2020年底，舟山全市戶籍總戶數(shù)351224戶，總?cè)丝?81014人。山有10多萬(wàn)人僑居海外,分布在世界38個(gè)國(guó)家和地區(qū),是浙江省重點(diǎn)僑鄉(xiāng)之一。舟山擁有漁業(yè)、港口、旅游三大優(yōu)勢(shì)。舟山是中國(guó)最大的海水產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、銷(xiāo)售基。自上世紀(jì)80年代以來(lái)至今，舟山市島嶼遷居人口將近。根據(jù)規(guī)劃建議，舟山市2020年前遷移24個(gè)島嶼漁農(nóng)民約。從市場(chǎng)物價(jià)來(lái)看，舟山居民消費(fèi)價(jià)格總水平穩(wěn)中有升。一季度舟山市完成固定資。在貿(mào)易方面，2020年舟山消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)活躍。

　　

【正文】 會(huì)的前后幾年，總是最好的幾年。 “大島建小島遷”的效應(yīng)正在發(fā)揮，只要舟山的房產(chǎn)品確實(shí)不錯(cuò)，市場(chǎng)不會(huì)一下子就垮掉。舟山“大島建小島遷”戰(zhàn)略部署實(shí)施不容易， 作為舟山的領(lǐng)導(dǎo)都不希望舟山的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大的波動(dòng)。通過(guò)幾年的努力，舟山“大島建小島遷”的效應(yīng)正在發(fā)揮，只要不發(fā)生大的變故，市場(chǎng)的內(nèi)在規(guī)律會(huì)理性地發(fā)展。 房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)聯(lián)合已成為一種趨勢(shì)，在新的競(jìng)爭(zhēng)模式下，抵御房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力會(huì)加強(qiáng)。從舟山目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，舟山已經(jīng)出現(xiàn)聯(lián)手炒作版塊市場(chǎng)現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)看到了聯(lián)手的好處，可能形成共勝共榮的局面。 別墅市場(chǎng)和商業(yè)開(kāi)發(fā)會(huì)出現(xiàn)成功的案例。越是市場(chǎng)平淡的地方，越有可能成為新的發(fā)展契機(jī)，今后幾年，舟山的房地產(chǎn)市場(chǎng)在別墅和商業(yè)項(xiàng)目上會(huì)有許多文章可做，當(dāng)房地 產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展平衡時(shí)，整個(gè)市場(chǎng)也會(huì)更加健康。 拍招標(biāo)，這客觀上提高了房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)涉及到老百姓生活的大事，作為 舟山 政府部門(mén)會(huì) 進(jìn)行宏觀調(diào)控。像寧波等城市政府對(duì)土地拍賣(mài)采取最高限價(jià)，其目的就是為了控制過(guò)高的房?jī)r(jià)。作為 舟山 市政府部門(mén)，在批租轉(zhuǎn)讓土地時(shí)， 可能會(huì)借鑒寧波的模式 確定一個(gè)合理的最高限價(jià) ， 以便能讓老百姓都能承受。 跟其他城市相比，作為海島城市的舟山，平均 3000元 /平方米的房?jī)r(jià) 不算太高 。 舟山市 政府 “ 十五 ” 綱要中提出，加快城市化進(jìn)程， “ 大島建，小島遷 ” ，要加快形成 50 萬(wàn)集聚人口的城市。這需要大批漁農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房 落戶。 按照房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍規(guī)律， 20203000元 /平方米的房?jī)r(jià)最容易拉升，突破 3000元 /平方米時(shí)，房?jī)r(jià)往往會(huì)保持一個(gè)持續(xù)上升態(tài)勢(shì)。舟山的房?jī)r(jià)在 30004000元 /平方米段能穩(wěn)定“多久”，也就意味著樓市的時(shí)間空間和利潤(rùn)空間有多大，及時(shí)介入，將會(huì)獲得利好回報(bào)。 經(jīng)濟(jì)總量和購(gòu)買(mǎi)力水平總和。舟山是一個(gè)中等規(guī)模的海島城市，其經(jīng)濟(jì)總量和購(gòu)買(mǎi)力水平總和畢竟有限，如何在市場(chǎng)飽和到來(lái)之前及時(shí)進(jìn)行開(kāi)發(fā)投入和市場(chǎng)定位，以取得開(kāi)發(fā)效益成為房產(chǎn)投資的關(guān)鍵，按照目前形勢(shì)來(lái)判斷，時(shí)間和空間都有條件允許 是坐以等待還是 23 主動(dòng)出擊，這需要科學(xué)決策，換而言之，舟山市場(chǎng)還是風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存。 個(gè)別樓盤(pán)因操作失誤，定位錯(cuò)誤或市場(chǎng)在短期內(nèi)無(wú)起色，可能會(huì)出現(xiàn)“套牢”。舟山房地產(chǎn)整體看好，并不排除個(gè)別的失敗。這幾年舟山的所有樓盤(pán)都“風(fēng)光”，這并不是正?，F(xiàn)象，一些初入房地產(chǎn)業(yè)的非專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)，可能會(huì)嘗到挫敗的滋味。 今明兩年 ,舟山市場(chǎng)形式會(huì)相對(duì)保持在平平淡淡的狀態(tài)，沒(méi)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商（項(xiàng)目公司）會(huì)退出這一行業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的增加對(duì)舟山不是個(gè)好現(xiàn)象，今后，從事房地產(chǎn)業(yè)的“門(mén)檻”會(huì)越來(lái)越高，并且房地產(chǎn)的“短平快”也會(huì)越來(lái) 越不現(xiàn)實(shí)，如果市場(chǎng)在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)比較平淡，那么沒(méi)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商（項(xiàng)目公司）只能退出這一行業(yè)。 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)會(huì)在舟山再度流行，一些樓盤(pán)在知名度極盛時(shí)價(jià)格可能飛漲， 但不能排除縮水的可能，至于不會(huì)營(yíng)銷(xiāo)的樓盤(pán)，則日子會(huì)比較困難。房地產(chǎn)價(jià)格的多元化，這是正?，F(xiàn)象，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)會(huì)發(fā)揮其充分作用，今后，不會(huì)營(yíng)銷(xiāo)的房地產(chǎn)企業(yè)，在舟山可能賺不到錢(qián)。 房地產(chǎn)的糾紛會(huì)繼續(xù)增加，出現(xiàn)在非專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)公司身上麻煩事會(huì)更多。隨著政府對(duì)房地產(chǎn)管理力度的加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的越來(lái)越規(guī)范將不可否認(rèn)，但由于許多非專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)公 司的介入，房地產(chǎn)的糾紛在舟山會(huì)繼續(xù)增加，今后幾年，舟山房地產(chǎn)投仍將會(huì)是所有投訴中之最。 由于舟山土地剛性成本的增加，加上政府管理的日趨規(guī)范，開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)構(gòu)成會(huì)越來(lái)越透明。今后幾年，舟山房地產(chǎn)的暴利時(shí)代將不再存在，企業(yè)如要賺錢(qián)，關(guān)鍵是成本的控制，如果企業(yè)不是規(guī)范操作，成本過(guò)高，很有可能會(huì)虧本。 外地實(shí)力開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍舟山，舟山的開(kāi)發(fā)商會(huì)遇到強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。前幾年舟山開(kāi)發(fā)商的日子好過(guò)，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不強(qiáng)有一定關(guān)系。隨著中國(guó)加入 WTO，外地勢(shì)力開(kāi)發(fā)商的進(jìn)軍舟山是大勢(shì)所趨，這對(duì)舟山可能是好事，但對(duì)舟山本地的開(kāi)發(fā) 商不是一個(gè)好消息。 。 如果舟山的房地產(chǎn)形勢(shì)在今后兩年相對(duì)溫和的話，那么從獲取更高利潤(rùn)出發(fā)，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。 。 房子實(shí)行了精裝修銷(xiāo)售，目前在浙江一些地區(qū)只是試點(diǎn)，今后兩年將成為高檔樓盤(pán)的代名詞，今后有品牌的開(kāi)發(fā)商會(huì)越來(lái)越多地選擇裝修房銷(xiāo)售。根據(jù)這樣的形式，舟山定向與開(kāi) 24 發(fā)商合作的專(zhuān)業(yè)的裝修公司會(huì)出現(xiàn)一批。 ，樓盤(pán)定位分化，市場(chǎng)會(huì)更加多樣化。 今后，高價(jià)樓盤(pán)和低價(jià)樓盤(pán)都會(huì)出現(xiàn)，房?jī)r(jià)有一種梯度，而在這背后就是 開(kāi)發(fā)商的分化，有的開(kāi)發(fā)商可能專(zhuān)門(mén)致力于開(kāi)發(fā)高檔樓盤(pán)，而多數(shù)開(kāi)發(fā)商則是開(kāi)發(fā)低價(jià)樓盤(pán)。 。 隨著舟山交通狀況的進(jìn)一步改善和跨海大橋的實(shí)質(zhì)性建設(shè)，遠(yuǎn)郊房產(chǎn)的時(shí)代會(huì)正式來(lái)臨，特別是經(jīng)濟(jì)性別墅和排屋可能會(huì)成為一種消費(fèi)時(shí)尚。 。 受到舟山開(kāi)發(fā)商和外地開(kāi)發(fā)商的影響，有錢(qián)的浙江人、舟山人會(huì)到外地炒房。 、版塊房交會(huì)會(huì)不斷出現(xiàn)。 房交會(huì)由政府主辦的現(xiàn)狀有望在今后改變，根據(jù)不同的主題，如商鋪、寫(xiě)字樓，以及不同版塊的樓盤(pán)，都有可能舉行小型的房交會(huì)。 中心主題樓盤(pán)會(huì)進(jìn)一步得到關(guān)注。 在今后兩年中，打臨城中心區(qū)牌的樓盤(pán)會(huì)不斷涌現(xiàn)，估計(jì)會(huì)有十幾個(gè)樓盤(pán)，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間中，臨城中心區(qū)主題樓盤(pán)會(huì)越來(lái)越受到關(guān)注。 近幾年，隨著舟山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的質(zhì)量和水準(zhǔn)得到不斷提高。房屋的設(shè)計(jì)，由過(guò)去呆板單一的建筑模式轉(zhuǎn)變?yōu)槟軌蝮w現(xiàn)現(xiàn)代化海島城市風(fēng)貌的建筑造型，在房屋功能上，由過(guò)去單單滿足人們居住需求轉(zhuǎn)變?yōu)闈M足人們更豐富、更深層次的生活需求和精神享受。其間， 舟山 市涌現(xiàn)了一批個(gè)性和特色明顯的精品樓盤(pán)。如定海檀楓小區(qū)開(kāi)創(chuàng)了舟山環(huán)境設(shè)計(jì) 的先河；綠城丹桂園樹(shù)立了歐洲風(fēng)格建筑的 “樣板 ”；東港新城花園突出了澳洲風(fēng)情的住宅小區(qū)建設(shè)創(chuàng)意等。這些風(fēng)格各異、精美別致的建筑，給千島新城增添了美麗，同時(shí)提高了城市的品位。 幾 年來(lái)， 舟山 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的格局由封閉轉(zhuǎn)向開(kāi)放。一批高資質(zhì)、高水準(zhǔn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)，它們與 舟山本 市房地產(chǎn)企業(yè)的合作與競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念創(chuàng)新和經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)新，促進(jìn)舟山房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。 有人把房地產(chǎn)建筑稱(chēng)為城市的臉。而這張臉，需要綠化裝扮才能更顯魅力。近幾年， 舟山市 大力提高城市綠化率，先后興建了北安、竹山、青龍山、海山等公 園，以及一批城區(qū)廣場(chǎng)、道路和居民集中居住區(qū)的綠化工程。同時(shí)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)在住宅項(xiàng)目建設(shè)中，提高小區(qū)的綠化水平。目前， 舟山全市 基本形成了以園林公園、廣場(chǎng)綠地、街心花園、行道樹(shù)為主， 25 居民小區(qū)和單位內(nèi)部綠化為輔，樹(shù)、花、草相結(jié)合的城市立體綠化格局。 舟山 市在上個(gè)世紀(jì) 80 年代建造的住宅樓，年長(zhǎng)日久老化，影響了城市的觀瞻。 2020 年 ，市政府投入 600 多萬(wàn)元，實(shí)施城區(qū)沿街老舊住宅美化改造工程。至今，共改造居民住宅 50 幢，其中平改坡6 幢。此外，城區(qū)一批單位建筑物得到了美化；列入首批亮化達(dá)標(biāo)名單的 29 幢標(biāo)志性建筑， 60％ 完成了亮化 當(dāng)前， 舟山 市的一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，正在加緊規(guī)劃或建設(shè)中。它們，將為城市增添新的景觀。 位于定海東灣的 “ 舟山定海明珠園 ” 工程，總用地面積 61350平方米，項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案近日通過(guò)市城建委組織的評(píng)審。根據(jù)方案，該項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)以 “ 生態(tài) ” 為核心，以 “ 水 ” 為主體，充分利用基地內(nèi)豐富的水資源，在小區(qū)內(nèi)建設(shè)具有熱帶風(fēng)情的現(xiàn)代園林，營(yíng)造以水文化為主題的濱水居住形態(tài)。 臨城新區(qū)作為舟山未來(lái)的政治、文化、教育中心，是 舟山市 城市建設(shè)的最大亮點(diǎn)。目前，新區(qū) “ 世紀(jì)大道 ” 等一批基建工程相繼竣工，市行政中心等標(biāo)志性建筑和一批精品 樓盤(pán)正在施工。根據(jù)有關(guān)規(guī)劃，臨城新區(qū)將充分利用優(yōu)越的自然條件，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，處理好城市建設(shè)與生態(tài)保護(hù)、近期建設(shè)和長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)的關(guān)系，創(chuàng)造富有海島特色和海洋文化的城市景觀，逐步把臨城建設(shè)成為具有較強(qiáng)吸引力的現(xiàn)代化的海島生態(tài)新城。 舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著 四個(gè)明顯的特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)投資繼續(xù)快速增長(zhǎng)，而銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款從緊，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大；二是商品房購(gòu)銷(xiāo)兩旺，商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，而低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾凸現(xiàn)；三是整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序力度加大，而房地產(chǎn)市場(chǎng)行為 相對(duì) 不規(guī)范還未得到根 本的遏制；四是房地產(chǎn)行政管理進(jìn)一步加強(qiáng)，行政行為進(jìn)一步規(guī)范，而房地產(chǎn)管理中房屋拆建等的一些社會(huì)矛盾突出。 隨著舟山各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，居民居住水平的逐年提高，商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)速度躍居浙江省第四位，有其規(guī)律性和必然性。舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫過(guò)快是事實(shí)，但成因是客觀的，與該市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)。從目前看，舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，這并不可怕，且完全符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律。目前舟山商品房相對(duì)價(jià)格較低，正處于“補(bǔ)長(zhǎng)”階段，大多數(shù)消費(fèi)者比較理性，對(duì)價(jià)格上漲可以承受，不能接受的只是個(gè)別區(qū)域房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度過(guò)快，增幅過(guò)大， 但這不會(huì)象股市泡沫那樣，對(duì)舟山的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)造成嚴(yán)重的影響。 總結(jié)舟山的房地產(chǎn)市場(chǎng)了解結(jié)果，我們認(rèn)為整體而言，舟山的房地產(chǎn)市場(chǎng)是在穩(wěn)步向前發(fā)展的，今后無(wú)論是開(kāi)發(fā)量還是銷(xiāo)售量都會(huì)呈上升態(tài)勢(shì)。但不可否認(rèn)，正是由于業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的普遍看好，今后政府對(duì)于土地供應(yīng)控制會(huì)有所放寬，本地乃至外地的開(kāi)發(fā)企業(yè) 26 也會(huì)積極進(jìn)入舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)，而舟山市場(chǎng)的需求量只是一個(gè)中等海港城市的規(guī)模。在這樣的狀況下，舟山今后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)比較激烈，對(duì)于項(xiàng)目的市場(chǎng)化操作能力和開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力也肯定是個(gè)考驗(yàn)。因此我們認(rèn)為舟山市場(chǎng)首先是值得 進(jìn)入的，是具有發(fā)展?jié)摿Φ?。但在區(qū)域選擇和房地產(chǎn)具體操作上，也應(yīng)該持比較慎重的態(tài)度，要具備一定的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。 首選，臨城 地塊。 從目前的情況看，臨城中心區(qū)內(nèi)可供開(kāi)發(fā)的地塊已不多，但是臨城已經(jīng)是舟山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最集中的區(qū)域，土地成本也上漲到了相對(duì)較高的水平，但對(duì)于一家具有綜合型品牌型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，進(jìn)入臨城區(qū)域進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，還是值得首選的。最為關(guān)鍵的理由有如下幾條：一是從可供開(kāi)發(fā)的區(qū)域而言，舟山的其他區(qū)域的潛在供應(yīng)量在短期內(nèi)不可能會(huì)很大，因此在地塊選擇上臨城更具備挑選空間。其次是目前市民對(duì)臨城新區(qū)的接受程度已經(jīng) 非常高，區(qū)域市場(chǎng)一定程度上已經(jīng)代表了舟山的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然目前供應(yīng)量可開(kāi)發(fā)利用的好地塊不是太多，但市場(chǎng)需求非常旺盛。三是臨城作為舟山新城的重點(diǎn)和核心區(qū)域，在規(guī)劃和市政建設(shè)上具有非常大的優(yōu)勢(shì)，環(huán)境較好，容易開(kāi)發(fā)高品位的住宅。最后是我們綜合分析后認(rèn)為，臨城的房地產(chǎn)還具有非常大的發(fā)展?jié)摿?，歷年的經(jīng)驗(yàn)證明房?jī)r(jià)正處在一個(gè)快速的上升通道中，房地產(chǎn)操作空間非常大。 從具體的投資類(lèi)型上來(lái)看，我們建議是兩種。一是進(jìn)行聯(lián)體排屋的開(kāi)發(fā)，以錯(cuò)開(kāi)目前多層住宅的大量競(jìng)爭(zhēng)，并且在排屋區(qū)的環(huán)境文章上可做足優(yōu)勢(shì)；二是開(kāi)發(fā)大規(guī)模的高檔住宅小區(qū)，成為全面提升舟山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的小區(qū)。 次選，慶豐碼頭附近區(qū)域。 慶豐碼頭區(qū)域隨著臨城中心區(qū)的大面積房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)老城區(qū)的房?jī)r(jià)提升，對(duì)于舟山的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在起著日益深刻的影響力。這樣的區(qū)域，具有最為獨(dú)特的景觀資源優(yōu)勢(shì)（北山面水），而目前這里的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到本該達(dá)到的水平，因此我們認(rèn)為潛力非常大。從傳統(tǒng)的思路上看，建議是在此區(qū)域開(kāi)發(fā)高檔次的排屋，或者點(diǎn)式多層的舒適性住宅，但總體規(guī)模不宜太大。當(dāng)然從另類(lèi)的思路看，開(kāi)發(fā)部分高層的景觀住宅，或者也有一定的市場(chǎng)可行性。 三選，長(zhǎng)峙島。 這里受臨城新區(qū)的輻射，相 對(duì)而言獲益會(huì)比較大，而地價(jià)又會(huì)比臨城新區(qū)便宜。這里進(jìn)行開(kāi)發(fā)，最為合適的是定位中高檔的大規(guī)模別墅群，以吸引舟山不愿遠(yuǎn)離舟山新市中心同時(shí)又希望住得舒服的有錢(qián)一族。進(jìn)行這樣的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，可能面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手會(huì)少些，脫穎而出的可能性更大，關(guān)鍵是要掌握好度，產(chǎn)品品質(zhì)要優(yōu)秀。 杭州合眾廣告有限公司 27