【正文】 天然的資源條件便于相對(duì)獨(dú)立的組團(tuán)開(kāi)發(fā)。 區(qū)域主題 碧海藍(lán)天 旅游新城 區(qū)域開(kāi)發(fā)理念 ? 旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)合驅(qū)動(dòng)，最大限度實(shí)現(xiàn)區(qū)域開(kāi)發(fā)的綜合價(jià)值； 充分發(fā)揮旅游業(yè)的拉動(dòng)作用，在保護(hù)生態(tài)、完善基礎(chǔ)配套的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)人氣、資本等開(kāi)發(fā)元素在本區(qū)域的聚集，迅速提升區(qū)域地塊的綜合價(jià)值，為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供強(qiáng)大的驅(qū)動(dòng)力。目前作為旅游產(chǎn)品進(jìn)行大面積開(kāi)發(fā)的價(jià)值不大，建議將此處作為未來(lái)發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的基地。 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 功能結(jié)構(gòu)圖 巽寮旅游度假區(qū)未來(lái)將自然的形成北、中、南三個(gè)不同板塊的開(kāi)發(fā)模式 根據(jù)未來(lái)的交通規(guī)劃，北區(qū) 最接近大亞灣石化區(qū)這一高科技工業(yè)區(qū)，車(chē)程最短只有 20分鐘，該地區(qū)有望結(jié)合科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形成完善的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群。地貌從西向東依次為海灘、山地、少量平整土地、山地、大片農(nóng)業(yè)用地和村莊。北區(qū)的海灘較 不適宜海濱游憩，所以建議作為一個(gè)水路交通的中轉(zhuǎn)點(diǎn)，提供游艇的服務(wù)和外來(lái)船只的停靠。 C） 23～ 25 23～ 25 23～ 25 水色 淺綠 /藍(lán)色 蔚藍(lán) 蔚藍(lán) 水透明度 (m) ～ 1 ～ 1 ～ 1 潮差 (m) ＜ ＜ ＜ 海浴康樂(lè)價(jià)值 低 很高 很高 海上運(yùn)動(dòng)的適宜性 很適宜 很適宜 很適宜 裂流強(qiáng) 弱 (m/s) —— ～ —— 裂流數(shù)量（個(gè) /km） —— 1～ 2 —— 巽寮海域水質(zhì)好，沙灘質(zhì)量高，非常適合開(kāi)展海浴和海上運(yùn)動(dòng)。 三級(jí)旅游資源，得分值域≥ 60－ 74分。 2 適宜游覽的日期每年超過(guò) 100 天，或適宜于40％左右游客使用和參與。 2 形態(tài)與結(jié)構(gòu)有重大變化。 8－ 4 有個(gè)別珍稀物種，或景觀比較突出，或此類(lèi)現(xiàn)象在其他地區(qū)較多見(jiàn)。 12－ 6 全部或其中一項(xiàng)具有一般觀賞價(jià)值、游憩價(jià)值、使用價(jià)值。 5. 計(jì)分方法 基本分值 :評(píng)價(jià)項(xiàng)目和評(píng)價(jià)因子用量值表示。海路距香港 43海里，距深圳 41海里，距中海殼牌石化城 12海里。其中旅游業(yè)將圍繞游客的旅游度假需求展開(kāi)，并結(jié)合市場(chǎng)偏好，逐步推出具有持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目，配套展業(yè)主要是賓館、美食、折扣店、觀光漁業(yè)和農(nóng)業(yè)等。一流 resort 在一流的海濱資源條件下，根據(jù)市場(chǎng)需求提供多種旅游度假活動(dòng)組合，力求延長(zhǎng)游客逗留時(shí)間，增加消費(fèi)及重來(lái)可能。 住宿設(shè)計(jì)容量參考 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果、產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向和區(qū)位環(huán)境等因素的影響，到達(dá)巽寮灣的游客都會(huì)在整個(gè)片區(qū)內(nèi)至少留宿一晚，所以整個(gè)巽寮灣度假區(qū)住宿設(shè)計(jì)容量總數(shù)約為 1390000 80％247。 取所有項(xiàng)目基本實(shí)施的第四和第五年值為設(shè)計(jì)基準(zhǔn)年， 由此知基準(zhǔn)的年游客量為： 139萬(wàn)人次 /年 。由此得出該項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)后五年客源市場(chǎng)數(shù)據(jù)如下： 依據(jù)公式：（ X＋ ＋ ＋ ＋ ）＝ 653 巽寮灣項(xiàng)目市場(chǎng)規(guī)模年度預(yù)測(cè)表 建成后年份（年） 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 游客量（萬(wàn)人次） 117 123 129 136 142 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （ Design Day） 景區(qū)內(nèi)每個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模都是由市場(chǎng)的需求量和項(xiàng)目自身的容量所決定。 ，只要能實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，度假地產(chǎn)將勢(shì)在必得。多層商住物業(yè)單價(jià)在 45006000 元左右，而高層商住單價(jià)在 60009000 元之間。此時(shí)正值個(gè)人度假市場(chǎng)的淡季。一般來(lái)說(shuō)，位于鬧市區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店客流量和開(kāi)房率均可以得到保證，經(jīng)營(yíng)狀況一年四季均相當(dāng)良好，如丹楓白露；旅游區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店季節(jié)性明顯強(qiáng)于鬧市區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店，淡季旺季分明，受季節(jié)影響極大。因此，在未來(lái)本案 爭(zhēng)取香港游客方面，不僅需要重視省內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)，亦需要關(guān)注國(guó)外同類(lèi)項(xiàng)目。但以高起點(diǎn)、高手筆規(guī)劃的西沖作為政府未來(lái)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)對(duì)象，資源保護(hù)良好，是我們未來(lái)主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。其規(guī)模性置業(yè)必須具備以下前提： ，尤其是香港的高端人士入住，形成標(biāo)識(shí)性高尚社區(qū)。但需要公交系統(tǒng)的支持。 別墅為主 中后期 身份標(biāo)識(shí)性、區(qū)位 本地中低收入者對(duì)本項(xiàng)目的資源偏好不強(qiáng)，因此置業(yè)需求有限。但如上所述，本案尚未形成健康娛樂(lè)、商業(yè)、醫(yī)療、商務(wù)中心等良好的度假區(qū)配套，未能建立作為富人度假勝地的身份標(biāo)識(shí)性和品牌影響。 消費(fèi)情況調(diào)查數(shù)據(jù)分析表 游客重游率調(diào)查 %%%% %一年去一次半年去一次每個(gè)季度一次兩年去一次兩年以上 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 度假消費(fèi)支出調(diào)查 10 00 1元 以上21% 20 00 —50 00 元29%20 00 元以內(nèi)2%50 01 —10 00 0元48% 人均日消費(fèi)調(diào)查 餐飲、娛樂(lè)總支出費(fèi)用 人均日住宿費(fèi)用調(diào)查 人均日餐飲消費(fèi)調(diào)查 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 度假住宅市場(chǎng) 從人均 GDP、私人汽車(chē)擁有量和中高收入階層規(guī)模等若干指標(biāo)上看，珠三角區(qū)域目前已經(jīng)具備了在旅游度假地開(kāi)發(fā)第二居所的必備條件。 雖然目前巽寮灣在大眾中的知名度并不高，但大部分的游客 還是持期望和觀望的態(tài)度。從調(diào)查中我們還獲知，在省內(nèi)度假的游客停留的時(shí)間一般約為 2—— 3 天。而從游客的出行情況來(lái)看，家庭型的游客占據(jù)了主導(dǎo)性的位置，同時(shí)，隨著游客對(duì)度假產(chǎn)品認(rèn)識(shí)的趨于成熟，他們對(duì)產(chǎn)品檔次的要求也越來(lái)越高。到 2020年，把惠州打造成為全國(guó)乃至亞太地區(qū)知名的旅游城市。 可行性研究執(zhí) 行單位 深圳度假灣企業(yè)策劃有限公司 世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投資回報(bào) 經(jīng)綜合分析研究，確定本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 如下： 方案一 方案二 方案三 IRR ％ ％ % 投資總額 208億元 201億元 211億元 可行性研究初步結(jié)論 ? 政策可行 ： 該項(xiàng)目是國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，加快開(kāi)發(fā)可盡 早形成惠州市的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，亦契合惠州市“旅游興市”的產(chǎn)業(yè)政 策導(dǎo)向。 2）可行性研究開(kāi)始前已經(jīng)形成的工作成果及文 件。北緯 22176。 ? 技術(shù)可行：按照國(guó)際灣濱海旅游度假區(qū)項(xiàng)目案 例，本項(xiàng)目技術(shù)上可行，方案立足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，為后續(xù)發(fā)展留有足夠空間，整 體空間布局以土地的資源稟賦為出發(fā)點(diǎn)，并進(jìn)行人性化考慮；嚴(yán)格保護(hù)自然 環(huán)境，控制構(gòu)筑物的比例，減輕人工開(kāi)發(fā)對(duì)環(huán)境的影響； ? 文化可行：巽寮擁有客家文化、漁農(nóng)文化、廣 府文化等多種文化淵源，在此基礎(chǔ)上可充分挖掘，適當(dāng)使用，能夠打造人與 自然和諧共生的文化產(chǎn)品。 對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的初步想法 ? 將巽寮灣最終建成國(guó)際知名的一流旅游度假勝地 ? 經(jīng)過(guò)初期開(kāi)發(fā)，使巽寮灣成為金融街新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn) 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 通過(guò)對(duì)資源、市場(chǎng)等要素的整合，以高品位的規(guī)劃和高質(zhì)量設(shè)計(jì)來(lái)打造一個(gè)符合度假旅游的 一流海濱旅游區(qū)，通過(guò)開(kāi)發(fā)旅游來(lái)達(dá)到優(yōu)化環(huán)境，提高周邊土地價(jià)值，并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候開(kāi)發(fā)出符合市場(chǎng)需求的地產(chǎn)項(xiàng)目，從而把資源價(jià)值轉(zhuǎn)化為土地價(jià)值，把土地價(jià)值轉(zhuǎn)化為資金優(yōu)勢(shì)，使開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目的同時(shí)，也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商對(duì)土地價(jià)值終值價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。而目前的珠三角地區(qū)還暫無(wú)一處可為自駕游客提供服務(wù)、娛樂(lè)和休閑的綜合性產(chǎn)品。度假的游客表示，他們需要一個(gè)具有 文化 內(nèi)涵 ，有主題 的度假區(qū)域，而不是一個(gè)嬌柔造作的經(jīng)過(guò)包裝的產(chǎn)品，因此未來(lái)項(xiàng)目應(yīng)在自然、原生、人性化服務(wù)上多做文章。 在調(diào)查結(jié)果中，人均日消費(fèi)娛樂(lè)、餐飲總和 約為 336 元 。 本項(xiàng)目具備成 為珠三角主要度假居所的潛力。 本地產(chǎn)業(yè)人口租用 北區(qū)配套和相關(guān)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口投資自住 中區(qū)和北區(qū)的公寓和較少比例別墅 中后期 產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動(dòng) 產(chǎn)業(yè)的形成，有賴于區(qū)域環(huán)境的成熟和周邊產(chǎn)業(yè)環(huán)境的改善。度假區(qū)的配套就業(yè)服務(wù)人口和傳統(tǒng)小鎮(zhèn)居民對(duì)普通住宅有需求。 惠東缺乏 有效供給來(lái)滿足地緣性的高端客戶置業(yè)需求。 廣州主要的海濱度假產(chǎn)品位于珠江出?？?，有最好的區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)與最大的市場(chǎng)，但沒(méi)有最好的資源。一流的區(qū)域級(jí)旅游度假勝地存在極大市場(chǎng)空缺。 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研 度假酒店市場(chǎng) 珠三角主要海濱度假酒店 星級(jí) 名稱(chēng) 區(qū)位 五星 廣州南沙大酒店 廣州南沙 五星 海泉灣酒店區(qū)（ 2個(gè)正在建） 珠海平沙鎮(zhèn) 四星 千帆碧灣酒店 下川島 四星 大梅沙海景酒店 深圳大梅沙 四星 雅蘭酒店 深圳大梅沙 四星 大亞灣假日酒店 惠州大亞灣 三星 帝苑酒店 下川島 三星 小梅沙假日酒店 深圳小梅沙 三星 金沙灣酒店 深圳金沙灣 三星 德澤園酒店 惠州巽寮灣 三星 千帆閣酒店 惠州大亞灣 三星 得勝賓館 汕尾遮浪 總的來(lái)看，珠三角海濱度假酒店主要集中在深圳大小梅沙組團(tuán)，海濱度假酒店市場(chǎng)情況看好，入住率較高，五星級(jí)的度假酒店數(shù)量很少，特別是資源極為優(yōu)越的巽寮灣海濱度假區(qū)還沒(méi)有一家五星級(jí)酒店，市場(chǎng)潛力很大。 6000 元 /半天/100人 廣州、東莞大型企事業(yè)單位 五星 海泉灣酒店區(qū)（ 2個(gè)正在建） 四星 大梅沙海景酒店 11 月 2 月80%以上 2020元 /100人/半天 鹽田區(qū)各大企 業(yè) 四星 雅蘭酒店 80%以上 1600元 /100人/半天 深圳市各大企 業(yè) 四星 大亞灣假日酒店 11 月 2 月70%以上 4000元 /100人/半天 殼牌石油以及附近其它公司 會(huì)議配套設(shè)施狀況 星級(jí) 名稱(chēng) 會(huì)議設(shè)施 五星 廣州南沙大酒店 兩個(gè)可容納 500 人以上的大型宴會(huì)廳及多個(gè)多功能廳與會(huì)議室。 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 高爾夫市場(chǎng) 廣東主要高爾夫供給表 名稱(chēng) 規(guī)模 特色 球洞 入會(huì)價(jià)格（個(gè) 人 /公司） 個(gè)人套票（平 時(shí) /周末） 經(jīng)營(yíng)方式 配套 觀瀾湖高爾夫 占地超過(guò) 10 平方公里 世界規(guī)模最大，匯集五 大洲球場(chǎng)風(fēng)格 180 洞 金卡 55 萬(wàn)，商務(wù)通 萬(wàn) 1000 元 /1300元 不接待非會(huì)員（酒店住客除外） 五星級(jí)酒店、豪宅、會(huì)所等 中山溫泉高爾夫 750 畝 內(nèi)地首家現(xiàn)代化俱樂(lè)部 36 洞 35 萬(wàn)港幣（個(gè)人名義） 680 元 /1480元 公功假期不接待非會(huì)員 溫泉酒店、浴池、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等 雅居樂(lè)長(zhǎng)江高爾夫 3600 畝 毗鄰長(zhǎng)江水庫(kù) 、 景觀優(yōu)美 36 洞 五星級(jí)酒店、會(huì)所、別墅等 東莞峰景高爾夫 5000 畝 場(chǎng)環(huán)繞于群山之中 36 洞 32 萬(wàn) /35 萬(wàn) 750 元 /1250元 開(kāi)放式 度假酒店、會(huì)所等 長(zhǎng)安高爾夫球會(huì)俱樂(lè)部 1500 畝 球場(chǎng)依山而建，背 襯蓮花山 27 洞 20 萬(wàn) /21 萬(wàn) 720 元 /1320元 只接待會(huì)員 度假酒店，療養(yǎng)中心，高爾夫?qū)W校等 深圳高爾夫俱樂(lè)部 2065 畝 國(guó)內(nèi)最臨近香港的高爾夫球會(huì) 27 洞 個(gè)人會(huì)籍 60萬(wàn)港幣 1000 元 /1800元 會(huì)籍已滿（只售二手卡） 會(huì)所、餐廳等 深圳世紀(jì)海景高爾夫 2020 余畝 深圳唯一山地海 景球場(chǎng) 18 洞 28 萬(wàn) /30 萬(wàn) 730 元 /1030元 開(kāi)放式 酒店、游艇會(huì) 所、別墅。 （ 3） 別墅：鹽田別墅多為臨山、臨海而建，自然景觀是其最大的賣(mài)點(diǎn)。 80%=653（萬(wàn)人次） 旅游產(chǎn)品生命周期內(nèi)的客源市場(chǎng)總量約為 653 萬(wàn)人次 平均年游客接待量預(yù)測(cè)： 巽寮灣旅游度假區(qū)項(xiàng)目建成后五年的平均年游客接待量為： 653247。 設(shè)計(jì)日（ Design Day）參數(shù)，指的是設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)模時(shí)參照的日游客量。 如前所述，中區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)品類(lèi)型為度假類(lèi)旅游產(chǎn)品，其在旅游資源基礎(chǔ)上構(gòu)筑的完美度假吸引力在旺季的 6 個(gè)月里保持高強(qiáng)，所以其日均游客量即為設(shè)計(jì)日容量參數(shù)值，即 4942人次 /天 。 3=205個(gè)餐位 。常住人口和就業(yè)人口逐步增長(zhǎng)，最終 成為新城。 4039。 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 旅游資源現(xiàn)狀 北區(qū)資源現(xiàn)狀 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 中區(qū)資源現(xiàn)狀 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 南區(qū)資源現(xiàn)狀 巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 旅游資源評(píng)估 （一）總體要求 按照本標(biāo)準(zhǔn)的旅游資源分類(lèi)體系對(duì)旅游資源單體進(jìn)行評(píng)價(jià)； 本標(biāo)準(zhǔn)采用打分評(píng)價(jià)方法； 評(píng)價(jià)主要由調(diào)查組完成； 評(píng)價(jià)體系 本標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)“旅游資源共有因子綜合評(píng)價(jià)系統(tǒng)” 賦分； 本系統(tǒng)設(shè)“評(píng)價(jià)項(xiàng)目”和“評(píng)價(jià)因子”兩個(gè)檔次； 評(píng)價(jià)項(xiàng)目為“資源要素價(jià)值”、“資源影響力”、“附加值”； 其中：“資源要素價(jià)值”項(xiàng)目中含 “觀賞游憩使用價(jià)值”、“歷史文化科學(xué)藝術(shù)價(jià)值”、“珍稀