【正文】 濟(jì)實力不匹配，龐大的消費需求未能滿足；巽寮所面臨的珠三角旅游市 場競爭中，一流的區(qū)域級旅游度假勝地存在極大市場空缺；珠三角度假 市場需求旺盛，購買力水平較高。 對項目建設(shè)的初步想法 ? 將巽寮灣最終建成國際知名的一流旅游度假勝地 ? 經(jīng)過初期開發(fā)，使巽寮灣成為金融街新的盈利增長點 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 通過對資源、市場等要素的整合，以高品位的規(guī)劃和高質(zhì)量設(shè)計來打造一個符合度假旅游的 一流海濱旅游區(qū)，通過開發(fā)旅游來達(dá)到優(yōu)化環(huán)境，提高周邊土地價值，并在適當(dāng)?shù)臅r候開發(fā)出符合市場需求的地產(chǎn)項目，從而把資源價值轉(zhuǎn)化為土地價值，把土地價值轉(zhuǎn)化為資金優(yōu)勢，使開發(fā)商在開發(fā)旅游項目的同時，也帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)了開發(fā)商對土地價值終值價值的實現(xiàn)。 項目前期成果 《巽寮灣旅游度假區(qū)區(qū)域市場調(diào)研報告》 《巽寮灣旅游度假區(qū)土地價值評估與分級》 《巽寮灣旅游度假區(qū)旅游市場及競爭力調(diào)研報告》 《巽寮灣旅游度假區(qū)項目整體定位發(fā)展戰(zhàn)略》 《巽寮灣旅游度假區(qū)旅游功能區(qū)項目開發(fā)建議》 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 第三篇相關(guān)市場調(diào)研 需求市場調(diào)查 游客基本特征 珠三角高收入的城市居民和外籍在粵工作人員將是項目主要服務(wù)對象，會議市場將會成為項目另一經(jīng)濟(jì)效益增長點 從調(diào)查結(jié)果的顯示和官方網(wǎng)站的統(tǒng)計中可以看出，廣東省內(nèi)的濱海度假區(qū)主要的游客構(gòu)成主要為當(dāng)?shù)氐氖忻?。因此可以判斷，本項目未來的主要服?wù)對象將來自珠三角地區(qū)。而從游客的出行情況來看，家庭型的游客占據(jù)了主導(dǎo)性的位置，同時，隨著游客對度假產(chǎn)品認(rèn)識的趨于成熟，他們對產(chǎn)品檔次的要求也越來越高。所以，從游客的基本特征上分析：本項目未來的一級市場將鎖定珠三角地區(qū)的高收入城市家庭游客及在 粵工作的外籍人員。 通過對游客的職業(yè)調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，企事業(yè)員工和私營業(yè)主以及商務(wù)人員在抽樣調(diào)查中占大部分比例，從這組數(shù)據(jù)中我們看到項目的潛在發(fā)展商機，由于企事業(yè)單位和商務(wù)人員參加會議旅游的機會較多，而從目前我國的會議旅游發(fā)展趨勢來看，會議市場將有可能成為項目未來的另一個主要經(jīng)濟(jì)收益點。 附游客基本特征調(diào)查數(shù)據(jù)分析表 游客居住地調(diào)查： 現(xiàn)居住地 廣東省 香港特別行政區(qū) 其他省市 比例 % % % 游客出游家庭結(jié)構(gòu)調(diào)查： 家庭結(jié)構(gòu) 單身 二人世界 三口之家 三代同堂 比例 % % % % 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 游客職業(yè)情況調(diào)查： 職業(yè) 企事業(yè)單位職工 私營業(yè)主 商務(wù)人員 農(nóng)民 公務(wù)員 比例 % % % % % 職業(yè) 服務(wù)行業(yè)人員 教師 離退休人員 其它 / 比例 % 3% 10% % / 游客行為調(diào)查 調(diào)查結(jié)論 自駕出游是珠三角度假游客主要的選擇，夏秋兩季是出游選擇旺季。 在對游客的出游行為分析中，我們?yōu)槭菇Y(jié)果更具有科學(xué)性和可靠性，以現(xiàn)場的調(diào)研成果為主的同時，結(jié)合官方網(wǎng)站一些相關(guān)性的旅游游憩 信息，最后分析得出，珠三角地區(qū)市民由于經(jīng)濟(jì)消費能力上的優(yōu)勢，在省內(nèi)選擇度假多以自駕或自助的形式與家人、朋友一同出游。而目前的珠三角地區(qū)還暫無一處可為自駕游客提供服務(wù)、娛樂和休閑的綜合性產(chǎn)品。一些高端的客戶群體外出度假最看重的是個人健康和家庭關(guān)系，而這樣的調(diào)查結(jié)果也為我們產(chǎn)品的設(shè)計做出了提示，親子和康體類的項目應(yīng)在重點的考慮之中。而在季節(jié)的選擇上，夏季和秋季將有可能成為未來項目的兩個人氣較旺的季節(jié)。從調(diào)查中我們還獲知，在省內(nèi)度假的游客停留的時間一般約為 2—— 3 天。 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 游客行為調(diào)查分析表 出游目的度假專項游客調(diào)查 V I P 調(diào)查結(jié)果%%%%% 追求健康重視親情社會交往商務(wù)會議消磨時間追求清凈 游客出游季節(jié)調(diào)查： 游客出游是否會考慮季節(jié)會73%不會27% 會考慮季節(jié)游客的選擇夏季秋季冬季 春季 度假停留時間調(diào)查： %%%%%%%1 天以內(nèi) 2 —3天4 —6天6 天以上 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 游客偏好調(diào)查 調(diào)查結(jié)論 游客向往生態(tài)自然的度假氛圍，追求舒適的度假環(huán)境，渴望人性化的度假服務(wù) 游客在度假項目的選擇上更傾向于自然與度假區(qū)內(nèi)的和諧。游客對休閑養(yǎng)生及自然觀光產(chǎn)品偏好度最高，這也是目前濱海度假的主要特色及 賣點。同時，隨著生態(tài)環(huán)境越來越被人類所重視后，追求生態(tài)及自然的空間成為了現(xiàn)在都市人追求的主要度假特色和需求。隨著旅游服務(wù)檔次的不斷提高，人性化的服務(wù)也成為了游客普遍關(guān)注的問題，一個舒適的環(huán)境可以使他們得到更好的放松和休閑空間。度假的游客表示，他們需要一個具有 文化 內(nèi)涵 ，有主題 的度假區(qū)域，而不是一個嬌柔造作的經(jīng)過包裝的產(chǎn)品，因此未來項目應(yīng)在自然、原生、人性化服務(wù)上多做文章。減少不必要的人工痕跡。濱海別墅和產(chǎn)權(quán)式酒店會是游客選擇在濱海度假區(qū)置業(yè)的主要選擇對象。 雖然目前巽寮灣在大眾中的知名度并不高，但大部分的游客 還是持期望和觀望的態(tài)度。 附游客偏好調(diào)查分析表 對度假區(qū)屬性的調(diào)查： %%75%%%% % % % %娛樂性 觀賞性 舒適性 參與性 性價比 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 度假產(chǎn)品喜好調(diào)查： %%%%%自然觀光 民俗欣賞 康體運動主題娛樂 品嘗美食 購物 度假區(qū)特色偏好調(diào)查： %%%%%主題包裝 文化性 生態(tài)保護(hù)景觀設(shè)計 休閑設(shè)施 人性化的服務(wù) 濱海置業(yè)偏好調(diào)查： 20%45%5%30%0%公寓套房濱海別墅工作式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店其它 項目認(rèn)知度調(diào)查： %%%%巽廖灣 大小梅沙 金沙灘 東、西沖大甲島 三門島 南澳島 其它 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 消費水平調(diào)查 調(diào)查結(jié)論 游客對所熱衷的度假地忠誠度 高，消費指向集中，住宿和餐飲是度假游客的主要花費。 從度假消費的總支出調(diào)查中獲悉， 50001 到 10000 元之間是大部分的純度假可以接受的數(shù)字。同時他們的消費指向也相對觀光游客更為集中，大部分的度假客如找到一處心儀的度假地，會選擇重復(fù)進(jìn)行消費，而不會花費太多的費用于分散消費，因此他們也是度假區(qū)內(nèi)度假物業(yè)的主要置業(yè)群體，因為放松休息是他們度假最主要的目的。由于重視度假區(qū)內(nèi)的生態(tài)環(huán)境和生活質(zhì)量的關(guān)系，度假客人的消費多集中在品嘗美食和住宿上，這也正是度假客和觀光客最大的區(qū)別。 在調(diào)查結(jié)果中，人均日消費娛樂、餐飲總和 約為 336 元 。人均日住宿約為271 元 。餐飲人均日消費費用約為 225 元 。 消費情況調(diào)查數(shù)據(jù)分析表 游客重游率調(diào)查 %%%% %一年去一次半年去一次每個季度一次兩年去一次兩年以上 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 度假消費支出調(diào)查 10 00 1元 以上21% 20 00 —50 00 元29%20 00 元以內(nèi)2%50 01 —10 00 0元48% 人均日消費調(diào)查 餐飲、娛樂總支出費用 人均日住宿費用調(diào)查 人均日餐飲消費調(diào)查 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 度假住宅市場 從人均 GDP、私人汽車擁有量和中高收入階層規(guī)模等若干指標(biāo)上看，珠三角區(qū)域目前已經(jīng)具備了在旅游度假地開發(fā)第二居所的必備條件。 同時，調(diào)研顯示，珠三角客戶相對于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強的珠三角度假置業(yè)購買力，珠三角中高端客戶將是初期高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體。并且由于距離和成本因素，在本區(qū)域置業(yè)用于周末度假的客戶主要集中在珠三角。 從珠三角各城市度假物業(yè)的客戶構(gòu)成來看，香港客戶均為重要的置業(yè)力量。香港客戶在珠三角區(qū)域休閑置業(yè)非常普遍，對于本案度假物業(yè)來講，是重要的潛在買家。 本項目具備成 為珠三角主要度假居所的潛力。與周邊城市交通路網(wǎng)較為通達(dá)，并將在未來幾年進(jìn)一步改善。本案所在地巽寮社會治安狀況良好，與整個惠州整體治安水平較差的現(xiàn)狀形成鮮明反差。但如上所述，本案尚未形成健康娛樂、商業(yè)、醫(yī)療、商務(wù)中心等良好的度假區(qū)配套，未能建立作為富人度假勝地的身份標(biāo)識性和品牌影響。 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 巽寮 RESORT中的物業(yè)需求和類型分析 投資者 使用者 使用需求分析 物業(yè)類型 規(guī)模需求時期 本案競爭力 分析 珠三角地區(qū)為主的全國投資度假客戶 旅游度假客租用 個人、家庭和團(tuán)體短假居住 產(chǎn)權(quán)酒店、度假公寓 全程 度假氣氛 、高服務(wù)和硬件品質(zhì) 絕大多數(shù)游客，特別是啟動期旅游和度假客戶主要在酒店或度假公寓中過夜。 客戶自用 個人、家庭和親友短假居住、退休自住和招待客人 初期別墅和產(chǎn)權(quán)酒店為主 后期為多種居住物業(yè) 全程 度假氣氛、稀缺資源、配套能力 度假區(qū)置業(yè)的驅(qū)動因素有兩點，一是投資前景，二是對于自然環(huán)境的偏好引發(fā)的重復(fù)性度假需求。 石化和工業(yè)園高管租用 珠三角企業(yè)租用 工作地在 40分鐘車程，中長期居住 員工度假、招待客戶；企業(yè)辦事處 別墅和酒店公寓為主 全程 稀缺資源、安全性、配套能力 大亞灣周邊未來仍有大量土地儲 備，且主要面向石化城的不同層次需求，相對于本案有距離上的優(yōu)勢。本項目優(yōu)勢在于原生態(tài)的自然環(huán)境，對更高層次的客戶和物業(yè)需求。 本地產(chǎn)業(yè)人口租用 北區(qū)配套和相關(guān)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口投資自住 中區(qū)和北區(qū)的公寓和較少比例別墅 中后期 產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動 產(chǎn)業(yè)的形成，有賴于區(qū)域環(huán)境的成熟和周邊產(chǎn)業(yè)環(huán)境的改善。產(chǎn)業(yè)對于別墅的需求規(guī)模有限。 本地高端置業(yè)者 自用兼投資 以吉隆和黃埠為代表的惠東地緣性高收入客戶自主，主要集中在別墅類項目。 別墅為主 中后期 身份標(biāo)識性、區(qū)位 本地中低收入者對本項目的資源偏好不強，因此置業(yè)需求有限。 本地中高收入者入住本案有賴于項目成熟社區(qū)和高品質(zhì)形象的形成。 新鎮(zhèn)常住就業(yè)居民 自用 對資源條件要求較低。但需要公交系統(tǒng)的支持。 公寓和普通住宅 中后期 大規(guī)模的旅游新鎮(zhèn) 度假新鎮(zhèn)中，中高收入的珠三角客戶需求集中在度假公寓和別墅上。度假區(qū)的配套就業(yè)服務(wù)人口和傳統(tǒng)小鎮(zhèn)居民對普通住宅有需求。 巽寮旅游度假區(qū)項目可行性研究報告 巽寮 resort不同使用需求的關(guān)鍵要素分析 使用者 使用需求分析 物業(yè)類型 前三位關(guān)鍵需求要素排序 度假氛圍 適度距離 成熟社區(qū) 更低價格 安全性 身份標(biāo)識性 綜合服務(wù)品質(zhì) 旅游度假客租用 個人、家庭和團(tuán) 體短假居住 產(chǎn)權(quán)酒店、度假公寓 ??? ?? ? ?? ? ? ???? 全國投資度假客戶客戶自用 個人、家庭和親友短假居住 招待客人 初期別墅和產(chǎn)權(quán)酒店為主 后期為多種居住物業(yè) ???? ??? ??? ??? ???? ??? ???? 石化和工業(yè)園高管租用、珠三角企業(yè)租用 工作地在 40分鐘車程，中長期居住 員工度假、招待客戶；企業(yè)辦事處 別墅和酒店公寓為主 ?? ???? ???? ? ???? ?? ???? 本地產(chǎn)業(yè)人口租用 北區(qū)配套和相關(guān)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口投資自住 中區(qū)和北區(qū)的公寓、較少比例別 墅 ? ?? ???? ??? ?? ? ?? 本地人自用兼投資 惠東地緣性高收入客戶自主，主要集中在別墅類項目。 別墅為主 ? ??? ???? ? ?? ???? ??? 常住就業(yè)居民自用 對資源條件要求較低。但需要公交系統(tǒng)的支持。 公寓和普通住宅 ? ?? ??? ???? ? ? ?? 本項目所在地惠州，未來將進(jìn)一步承接廣州、深圳和東莞等城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。大亞灣石化城亦將帶動上下游產(chǎn)業(yè)和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本案未來將會面