【正文】 銷售收入 按以上原則估算各期收入，從 2021 年開始預(yù)售，至 2021 年底銷售完畢，并按第一年 50%，第二年 30%，第三年銷售完畢估算，預(yù)計(jì)項(xiàng)目完成后總銷售收入為 萬(wàn)元。 31 見附表 .投資估算 32 第七篇 投資收益與經(jīng)濟(jì)效益分析 銷售收入估算 本項(xiàng)目 工程 占地面積 公頃，總建筑面積 70625 平方米。 29 第五篇 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn) 度計(jì)劃 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建議 2021 年 810 月完成全部可行性論證，公司融資意向基本完成。（略） 水噴霧系統(tǒng)。包括 3小時(shí)的室內(nèi)消火栓用水量及 1 小時(shí)的自動(dòng)噴水滅火用水量。 ． 3 通風(fēng)系統(tǒng) 本酒店根據(jù)各空間的功能不同，采用自然通風(fēng)和機(jī)械通風(fēng)兩種 方式。 利用自 然基礎(chǔ)接地，在本酒店 20 米高以上，每隔 3 層作一個(gè)閉合的均壓環(huán)，防側(cè)擊雷。 所有供消防、報(bào)警、消防電梯等動(dòng)力配電，按一級(jí)負(fù)荷考慮，實(shí)行雙電源供電。 糞便污水由管道及檢查井收集后經(jīng)化糞池處理，動(dòng)力自流排至市污水管。生活給水系統(tǒng)分為三個(gè)區(qū)。 方案充分利用沅江極為優(yōu)越的自然景觀優(yōu)勢(shì)，沿江形成多個(gè)觀江小廣場(chǎng)，以自然步道連接，創(chuàng)造了充滿活力的濱江親水休閑區(qū)。 酒店綜合體方案 酒店主體高 米，地下兩層，地上 27 層，建筑面積 70625 平米，共 500套客房，配置有餐飲中心、會(huì)議中心、娛樂中心、商業(yè)、及酒店辦公輔助設(shè)施。 用地西北為常德十景之一“德山古韻”，應(yīng)考慮建筑與其的關(guān)系以及借景作用。 功能定位：建成常德市乃至湖南省最出名的高級(jí)酒店，滿足高級(jí)別客人的服務(wù)需求，引領(lǐng)常德的酒店、休 閑以及健康娛樂消費(fèi)市場(chǎng)。大酒店在常德之所以紅火，除了創(chuàng)新以外，龐大的規(guī)模所帶來(lái)的火旺人氣也更體現(xiàn)出了民眾對(duì)于愛熱鬧的消費(fèi)心理體現(xiàn)。 客源調(diào)查分析與市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) 客源分析 常德市主要的酒店分布在市中心商住區(qū)，主要針對(duì)比較富裕的消費(fèi)者。這樣既滿足了人們對(duì)休閑娛樂的多元化需求，又促進(jìn)社會(huì)的消費(fèi)刺激地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。很多品牌都只是曇花一現(xiàn)。 休閑類： 場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 價(jià)位（最低消費(fèi)） 規(guī)模（座位） 紅珊瑚茶館 茶藝 10元 /人 200 17 熱帶雨林茶 館 茶藝 10元 /人 200 米蘿咖啡 茶藝 25元 /人 150 娛樂類： 場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 價(jià)位（最低消費(fèi)） 規(guī)模（座位） 九重天歌廳 KTV 68— 98元 /小時(shí) 36 金碧輝煌歌廳 KTV 68— 98元 /小時(shí) 40 天上人間歌廳 KTV 68— 98元 /小時(shí) 43 金色年華歌廳 KTV 68— 98元 /小時(shí) 60 百家劇場(chǎng) 演藝歌舞 40元 /人 近 1000 芙蓉劇場(chǎng) 演藝歌舞 40元 /人 近 1000 健身類： 場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 價(jià)位（最低消費(fèi)） 規(guī)模（人） 芙蓉桑拿中心 桑拿、足浴 300— 450 元 /2 小時(shí) 24 華天桑拿中心 桑拿、足浴 350— 500 元 /2 小時(shí) 30 陽(yáng)光臺(tái)球俱樂部 臺(tái)球 15 元 /小時(shí) 15 金太陽(yáng)保齡球館 保齡球 20— 60元 /小時(shí) 24 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析 A、消費(fèi)潛力巨大 從各項(xiàng)資料分析可看出，常德市休閑娛樂業(yè)總體；肖費(fèi)偏高，即便在這種情況下，娛樂行業(yè)的上座率依然保持在 80%至 90%以上，這足以證明常德市民有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，目前休閑娛樂市場(chǎng)的消費(fèi)能力有市場(chǎng)溢出。 （ 3）第三類（健身類） 目前健身類項(xiàng)目主要是桑拿和足浴，市民則比較偏好時(shí)下流行的鹽浴和鹽水足浴。有時(shí)還需要提前預(yù)訂。另?yè)?jù)調(diào)查 2021— 2021 年之間常德市保齡球運(yùn)動(dòng)、健身房、臺(tái)球等娛樂項(xiàng)目開始時(shí)均有眾多場(chǎng)所，但市民對(duì)這一項(xiàng)目的熱情不大，至使這些娛樂項(xiàng)目現(xiàn)今基本處于閑置狀態(tài)。反之經(jīng)營(yíng)狀況就差一些。從旅游住宿接待設(shè)施發(fā)展史上看，這只是旅游住宿接待設(shè)施發(fā)展的初級(jí)階段。 2）自然旅游資源與旅 游住宿接待設(shè)施相結(jié)合，度假酒店、特色酒店異軍突起。 未來(lái)旅游住宿接待設(shè)施建設(shè)情況 今年常德市教委有一家“教育賓館” —— 凱悅賓館于 2021 年 5月試營(yíng)業(yè)；其它如銀座大酒店和另外一家合資酒店都處在無(wú)限期停建階段或法律糾紛時(shí)期，未來(lái)兩年內(nèi)不會(huì)有所舉動(dòng)。較高級(jí)別的房間 343 間（套），僅占星級(jí)酒店房間的 22%左右；舒適型房間（指三星級(jí)酒店）計(jì) 413 間（套）僅占星級(jí)酒店房間總數(shù)的 27%；而那些低檔次房間的數(shù)量卻高達(dá) 800 余間（套），竟占星級(jí)酒店客房總數(shù)的一半還要多。這些僅僅屬于一般型的旅游住宿接待設(shè)施。 同時(shí)，常德市的旅游市場(chǎng)有以下發(fā)展趨勢(shì)： A、旅游休閑度假者增多 常德市本地客源的增加和臨近地市（主要是常德）游客較前些年有大幅度 10 的增加 ，更多的游客來(lái)常德并不是來(lái)旅游觀光而是來(lái)休閑度假，這是常德市旅游人口的一個(gè)重大轉(zhuǎn)變。 常德市旅游發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析 多年來(lái)常德市的經(jīng)濟(jì)總量一直位居湖南省第 二、第三位。 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 常德市旅游市場(chǎng)分析 地理位置與環(huán)境分析 常德市全市總面積 ，占湖南省總面積的 %。 2021 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo) 指標(biāo)名稱 計(jì)量單位 2021年 比上年增長(zhǎng) % 人口和居民生活 年底總?cè)丝? 萬(wàn)人 其中 :市鎮(zhèn)人口 萬(wàn)人 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 元 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) % 農(nóng)村居民人均收入 元 農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)總支出 元 2139 農(nóng)村居民恩格爾系數(shù) % 8 居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù) 上年為 100 經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)為城鎮(zhèn)居民的外出旅游創(chuàng)造了客觀條件 ,據(jù)統(tǒng)計(jì)湖南省 2021 年旅游收入已超過 250億元人民幣 ,年增長(zhǎng) 20%左右 ,潛在市場(chǎng)非常巨大。 6 項(xiàng)目的建設(shè)意義 滿足城市 消費(fèi)和 促進(jìn) 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 近年來(lái)， 常德的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已有 長(zhǎng)足提高 ， 酒店業(yè)的消費(fèi)不斷增長(zhǎng)，而常德市至今無(wú)一家五星級(jí)規(guī)模酒店， 雖然政府在加強(qiáng)這方面的工作，但滿足不了城市各層次住房消費(fèi)。 常德市近期城建方向 :A、江北城區(qū)以老城區(qū)為中心，向北，向西發(fā)展，主要完善武陵大道北段兩側(cè)的建設(shè)，同時(shí)加快朝陽(yáng)路西側(cè)柳葉路與濱湖路之間的城市建設(shè)； B、江南城區(qū)：城市向南向西發(fā)展，近期在沅南路兩側(cè)進(jìn)行建設(shè)； C、德山開發(fā)區(qū)：主要向南發(fā)展，在現(xiàn)狀建設(shè)用地與崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。常德汽車北站遷至常德火車站西側(cè)，常德汽車南站遷至金霞路北側(cè)，在德山葛少灣建德山汽車站。全國(guó)旅游城市 。 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 指標(biāo)項(xiàng)目名稱 所得說(shuō)前 所得稅后 內(nèi)部收益率（ %） 因本方案采用產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營(yíng)，資金流動(dòng)與傳統(tǒng)投資不同，故不能用內(nèi)部收益率來(lái)判斷項(xiàng)目是否可行。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 ? 本項(xiàng)目酒店部分建筑面積約 70625m2，其中餐飲 9715 平方米 ，會(huì)議中心 3243 平方米 ，娛樂中心 8879 平方米 ，商業(yè) 3138 平方米 ，酒店辦公輔助 2880 平方米 ，大堂 2758 平方米 ，客房 40012 平方米 。年平均降雨量 1373mm，全年主導(dǎo)風(fēng)向北東北風(fēng)（ NNE），風(fēng)速 ， 歷年最大風(fēng)速 22m/s，靜風(fēng)頻率較高，歷年土壤最大凍結(jié)深度 20mm。 項(xiàng)目占地 畝，其中釣魚臺(tái)國(guó)際飯店占地 103 畝，釣魚臺(tái)國(guó)際公寓占地 畝，是原武陵酒廠工業(yè)用地，場(chǎng)地拆遷已基本完成。 供電、供水 :常德已成為湖南最大的能源基地。 釣魚臺(tái)國(guó)際飯店總高約 ，具客房、美食、康體、娛樂休閑及商務(wù)金融于一體。 關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施：本項(xiàng)目周邊的市政基礎(chǔ)設(shè)施已列入德山總體規(guī)劃，建議開發(fā)區(qū)政府務(wù)必與本項(xiàng)目進(jìn)度同步實(shí)施，還有水利設(shè)施也務(wù)必同期規(guī)劃施工。即江北城區(qū)；江南城區(qū)；德山開發(fā)區(qū)。 航空：桃花源機(jī)場(chǎng)配套設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)機(jī)場(chǎng)周圍環(huán)境的保護(hù)。 由此可知，常德五星級(jí)大酒 店項(xiàng)目既處于一級(jí)城鎮(zhèn)發(fā)展軸帶體系的中心點(diǎn)，又位于南北向主干道和沅江的交匯點(diǎn)，具有比較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 7 第三篇 市場(chǎng)調(diào)查分 析與市場(chǎng)定位 湖南省及常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 20 世紀(jì) 90 年代以來(lái)，湖南經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，取得了令人注目的經(jīng)濟(jì)成就，“八五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度年均達(dá) %“ 九五 ” 時(shí)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度年均達(dá)%,2021— 2021 年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度分別為 %、 %、 %，到 2021 年湖南經(jīng)濟(jì)總量已達(dá) 億元。家庭收入在 6000 元以上的占了 9%，近十分之一，常德這部分最高收入人 群是商業(yè)地產(chǎn)、別墅、高級(jí)公寓等高檔物業(yè)的主導(dǎo)消費(fèi)目標(biāo)。枝柳鐵路縱跨 3 縣，石長(zhǎng)鐵路橫連枝柳線，對(duì)接京廣線路。 2021 年，湖南省的入境旅游收入比上年增長(zhǎng) 15%，而常德市的入境旅游收入和入境旅游人數(shù)均出 現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，顯示其入境旅游設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量都對(duì)入境旅游者欠缺吸引力。 常德市主要酒店調(diào)查分析 我們首先對(duì)常德市旅游住宿市場(chǎng)狀況進(jìn)行一個(gè)詳細(xì)的分析。本身又具有豐富的旅游資源，如：桃花源、壺瓶山、夾山寺以及風(fēng)景秀麗的柳葉湖等等；其二，常德的經(jīng)濟(jì)也在飛速發(fā)展，并需要大量的引進(jìn)外資。 營(yíng)業(yè)構(gòu)成 縱觀市 區(qū)內(nèi)的幾家中、高星級(jí)酒店的營(yíng)業(yè)構(gòu)成情況，是各具特色。目前，常德市的旅游住宿接待設(shè)施主要分布在城區(qū)的中心地帶。 14 3）多功能綜合性旅游住宿接待設(shè)施成為趨勢(shì) 從旅游住宿接待設(shè)施類型上看發(fā)展。 常德市旅游住宿接待設(shè)施的經(jīng)營(yíng)狀況，從某種程度上已指出了發(fā)展方向。 常德市康體娛樂分析 行業(yè)現(xiàn)狀 在各娛樂項(xiàng)目當(dāng)中較為市民喜愛的有 KTV 包房、茶藝休閑、桑拿足浴及歌舞表演。 經(jīng)營(yíng)規(guī)模及上座率分析 第一類 娛樂類 場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 上座率 九重天歌廳 KTV 36間 95% 金碧輝煌歌廳 KTV 40間 90% 天上人間歌廳 KTV 43間 90% 金色年華歌廳 KTV 60間 95% 百家劇場(chǎng) 演藝歌舞 近 1000/座位 86% 芙蓉劇場(chǎng) 演藝歌舞 近 1000/座位 72% 第二類 休閑類 場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 規(guī)模（茶位數(shù)） 上座率 紅珊瑚茶館 茶藝 200 85% 熱帶雨林茶館 茶藝 200 95% 米蘿咖啡 茶藝 150 90% 第三類 健身類 場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 上座率 芙蓉桑拿中心 桑拿、足浴 24 98% 華天桑拿中心 桑拿、足浴 30 96% 陽(yáng)光臺(tái)球俱樂部 臺(tái)球 15 95% 金太陽(yáng)保齡球館 保齡球 24 55% （ 1）第一類（娛樂類） 常德市 KTV 大多分布在武陵大道一帶，它們具有不同規(guī)模、不同檔次，共計(jì)數(shù)十家。 另外，對(duì)那結(jié)規(guī)模較大、檔次高的娛樂場(chǎng)所有所偏好。 隨著 常德市旅游事業(yè)的飛速發(fā)展，商務(wù)與旅游客人將會(huì)逐漸增加；隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工薪階層的收入逐漸增多，目前，以工薪階層的收入