【正文】 第七章 結(jié) 論 通過以上的分析和策略，我們發(fā)現(xiàn)，項目達到的盈虧平衡點較 高 ，而且，投資收益率 盡略 高于行業(yè)基準收益率， 因此，雖然本項目 具有較大的投資吸引力 ，但其潛在的風(fēng)險也不容忽視。 由前一章分析得知本項目總建設(shè)費用為 26545 萬元，故此 ，本項目盈虧平衡點為： 盈虧平衡點 =總建設(shè)費用 /總銷售收入 = 26545/33750 = % 就是說本項目如果實現(xiàn)了 %的銷售率就可以保證本項目的總投資成本全部回收。 ● 正式銷售階段（ 9 月 1 日開始 至 2020年 8 月）：完成 95% 資金計劃 ● 本項目建設(shè)資金自籌 5000萬元，可保證工程主體完成封頂，按照工程進度，在沒有任何外來資金（包括銷售回款）進帳的情況下自籌資金可維持至 2020 年 12 月份。 形式： 12開銅板紙精美冊子 內(nèi)容： ● “ 自游人 ” 新度假概念的優(yōu)點和特色描述 ● 家庭度假 的迅猛發(fā)展和未來家庭度假的發(fā)展趨勢 ● 介紹 項目周邊的旅游景點及民族風(fēng)情訴求，項目的大環(huán)境優(yōu)勢 ● 煙臺 旅游交通設(shè)施及收費、旅游服務(wù)項目及收費、景點娛樂項目及收費、主要旅游度假酒店分布及收費等旅游常識介紹 ● 煙臺 旅游及 濱海帶、海島 的發(fā)展規(guī)劃與開發(fā)前景 32 ● 國外 產(chǎn)權(quán)式 酒店 的特色和優(yōu)勢介紹 ● 酒店 的規(guī)模、園林綠化、規(guī)劃設(shè)計、戶型設(shè)計、產(chǎn)品設(shè)計的介紹 折頁樓書 折頁式的樓書主要用于不集中的廣泛宣傳，目的是為了傳輸項目的上市信息，以較淺顯化的內(nèi)容和形式初步引起目標客戶的關(guān)注，并產(chǎn)生進一步了解銷售操作細節(jié)的興趣。 建議售前宣傳 與試銷階段的部分時間可重疊，而階段工作同時進行。 本廣告語以連續(xù)、重復(fù)的隱影字體出現(xiàn) 在廣告牌的名字下面和下邊框線上，連續(xù)沖擊受眾者，使受眾者同時對本項目形成這么一種印象：時尚的住所，它帶給消費者一種全新的生活方式和住宅觀，而這種建筑必然要求不僅能滿足新住宅主義者對陽光、綠樹、沙灘和海景的要求，同時也能滿足他們對住宅公共性、交流性和開放性以及公共資源共享性的要求，這樣的房子，才是讓人身心愉悅的、充滿快樂的房子。 賣場內(nèi)部：主色調(diào)為淡藍色和綠色，白色玻璃幕墻，青石板或防滑地磚地面，淡藍色墻體及天花板；增強色調(diào)（為體現(xiàn)賣場的識別性，需恰到好處的配以較亮麗的色彩 ）為橙色和綠色，如接待案板為藍色，背景飾以橙藍相間的強印象色調(diào) ； 接待桌椅為主色調(diào)淺綠色和白色；銷售人員著裝顏色為上裝橙色，短裙藍色。 從 施工隊伍進場之日， 就 要開始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術(shù)，使項目的主題概念首先體現(xiàn) 在 工地圍墻上，并選擇較好的位置樹立適量大小和數(shù)量的工地廣告牌。 五、會計年度：第一個會計年度，從當年酒店客房經(jīng)營之日起，至同年的 12月 31日止。 酒店管理公司 酒店管理公司按照與業(yè)主的委托經(jīng)營（管理）約定，對本項目進行 五星級 酒店式標準化經(jīng)營（管理），并保證業(yè)主的物業(yè)在有良好經(jīng)營（管理）業(yè)績的前提下不斷增值，并維護和保障業(yè)主的經(jīng)營收益。 我們 將不同朝 向、位置和不同景觀的公寓劃分為 多個級別，并配合不同樓層的價差，調(diào)整出不同公寓的價格分布。本階段的售價在單位成本的基礎(chǔ)上 適當 提高 ， 銷售平均價格為： 10000 元 /M2； 第二階段，本階段為市場上升期（取得商品房預(yù)售許可證后正式開盤期），由于前階段的市場成功開拓，使得本項目逐漸形成一定的認知度，并取得良好的市場形象和銷售業(yè)績，因此價格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢。 同時 可以考慮根據(jù)客戶的需要進行組合或分拆。戶型面積從 50m2到 700m2不等。別具一格的開敞式酒店大堂， 暖溫 帶風(fēng)情的豪華觀海客房，融合 出優(yōu)美的海濱度假酒店效果。 北京人特別喜歡山東的海景房。 經(jīng)濟實力及消費習(xí)慣 雖然逐步進入 “ 無收入 ” 的階段，但由于多年的積蓄 及子女在經(jīng)濟上的支持，擁有充裕的時間和金錢計劃去享受退休后的悠閑日子。經(jīng)濟實力的不斷提高使他們對生活質(zhì)素的要求提升到一個更高的層次，享受型而非純粹觀光型的度假生活更迎合該群體的口味。 容量大，快節(jié)奏的旅游活動比較適合他們的口味。對醫(yī)院等配套設(shè)施依賴性增強，后期退休收入減少。開始注重投資及對生活質(zhì) 量 的提高，高質(zhì)量的休閑度假生活已經(jīng)提到議事日程。購買住宅削弱了一定的經(jīng)濟能力，但處于上升階段的貸還款能力仍對其購買力給予有力支持。但普遍沒有厚實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。 目前唯一競爭對手是位于 煙臺芝罘區(qū) 北 部 的 “ 陽光 100 酒店式公寓 ” 。這都是本項目面對的市場基礎(chǔ)。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟發(fā)展新的 增長點，它在擴大開放，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。美國的 產(chǎn)權(quán)酒店 已超過了 1000個。它是由消費者或個人投資者買斷酒店客房在特定時間里的使用權(quán)。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。 聯(lián)合國將煙臺評為最適宜人居城市 。 ***猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯 36176。 項目提出的背景及建設(shè)必要性 在過去的 20年，隨著中國經(jīng)濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。 可行性研究的依據(jù)和范圍 本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。 由于產(chǎn)權(quán) 式酒店是將建設(shè)酒店所需的投資和宏 大的管理體系分解為單體的組合， 給 擁有一定閑置資金 、既想 獲得較高回報又 不想承受投資風(fēng)險的個人或法人提供了機會， 所以 在全球范圍內(nèi) 正 快速增長。項目所處的市場形勢利好。 3． 房產(chǎn)投資從腹地轉(zhuǎn)移到旅游度假勝地，旅游地產(chǎn)正在形成市場 ，這 是房地產(chǎn)發(fā)展的一個必然。從產(chǎn)權(quán)發(fā)售的角度考慮，同樣是為這樣一群高端客戶提供 自有星級酒店產(chǎn)權(quán)客房，對象中包括以高端旅游房產(chǎn)為目標的自有資金在千萬 元 以上的投資群體。 10 市場定位 市場定位實際上就是選擇買家，確定項目的目標購買者和目標使用者是哪一類人。 新婚階段：年輕夫妻，無子女 ， 經(jīng)濟處于上升階段 ， 購買力強，對耐用品、大件商品的期望和要求強烈。購買趨向理 智，受廣告及其他營銷刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子女教育投資。但消費態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不斷增多，對投資保值擁有越來越濃厚的興趣。 從上表分析可知，以 “ 家庭生活的階段性 ” 為標準劃分的不同客戶群中，項目的主要目標客戶群應(yīng)包括下列 3 個部分： 3． 3. 1. 1 經(jīng)濟富裕的年輕階層 包括上表中階段 2 的人群：年輕夫妻，無子女或單身人士。同時，彼此間的相互影響力也不容忽視。 3. 3. 1. 3 財力雄厚人 包括上表中階段 6 的人群 行為及性格特征 擁有最充足的時間和精力計劃退休后的度假生活。 因此，北方地區(qū)人群的消費陣線更容易攻破 ,更容易受到激發(fā)他們內(nèi)心欲望的產(chǎn)品的誘導(dǎo)并產(chǎn)生強烈的購買欲望和購買行為的。 “ C” 型建筑物圍合部分，組成 開放式水景 園林，它承襲了 北京和蘇州 的園林風(fēng)格，以當今國際流行的設(shè)計理念，融合 煙臺 ***的本土文化特色。 5．建設(shè)與裝修 高標準建設(shè)。 功能分類及戶型設(shè)置定位 功能分類 本項目總建筑面積約 37000平方米，其中： 客房部分 27000 平方米，占總建筑面積的 73%，公用設(shè)施部分包括為 10000 平方米，占總建筑面積的 27%，包括大堂、走廊、機電設(shè)備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務(wù)中心、會議 室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、 19 健身房等?？備N售面積約 27000 平方米；（ 2） 本項目總建筑面積：約 37000平方米 ； （ 3） 本項目總投資費用：約 26545萬元 ； 20 （ 4） 可銷售面積部分單位成本： 6500元 /平方米 。 控制本項目贏利水平，可通過銷售時對銷售門市價的折讓比例控制，實際公布的銷售價格應(yīng)該預(yù)留有折讓空間。根據(jù)項目的特性、投資方式、資金回籠計劃和發(fā)展商實力等具體條件，將能夠更加順利地達到銷售目標的銷售方式確定下來。 二 、 營業(yè)收入： 煙臺 ***五星級度假酒店 通過 出租酒店客房 來 產(chǎn)生 收入（僅指房租） ,不包括酒店商場、會務(wù)、餐廳、酒水、康樂、洗衣、電話、電報和電傳等其它酒店項目的收入，不包括服務(wù)費收入以及酒店設(shè)備、場地的使用費、租賃費等收入。 這些既獨立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作步驟