【正文】 項(xiàng)目投資與開發(fā)管理操作工具 （ 1）項(xiàng)目階段投資回收分析表 項(xiàng)目名稱 建設(shè)性質(zhì) 建設(shè)期 建設(shè)規(guī)模 投資額（萬元） 投資回收期 項(xiàng)目生命周期 一、基礎(chǔ)設(shè)施 1．道路 2．給排水 3．供電 4．通信 二、交通設(shè)施 1．入口停車場(chǎng) 2．內(nèi)部停車場(chǎng) 三、綠化工程 1．近期 2．遠(yuǎn)期 ?? （ 2）企業(yè)年度總體經(jīng)營計(jì)劃書 1．戰(zhàn)略規(guī)劃概述 年戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo) 分企業(yè) 分企業(yè) 分企業(yè) 分企業(yè) 總計(jì) 銷售收入 毛利 費(fèi)用 現(xiàn)金流 ?? 經(jīng)營計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的主要舉措 （ 1） （ 2） 2．各部門具體目標(biāo)實(shí)施時(shí)間 目標(biāo) 舉措 時(shí)間表（月份） 負(fù)責(zé)人 / 部門 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 3．差異分析 現(xiàn)有舉措 設(shè)定目標(biāo) 差異 差異解釋 彌補(bǔ)差異方式 4．經(jīng) 營計(jì)劃實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避方法 主要風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)來源 規(guī)避方法 （ 3）投資項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析調(diào)研表 項(xiàng)目 名稱因素及權(quán)重 樓盤名稱 樓盤名稱 樓盤名稱 樓盤名稱 備注 位置 價(jià)格 配套設(shè)施 物業(yè)管理質(zhì)量 建筑質(zhì)量 交通狀況 樓盤規(guī)模 外觀設(shè)計(jì) 城市規(guī)劃 朝向 室內(nèi)布置 環(huán)保 發(fā)展商信譽(yù) 付款方式 戶型設(shè)計(jì) 銷售情況 廣告效果 停車位數(shù)量 合計(jì) （ 4）項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用估算 建設(shè)內(nèi)容 費(fèi)用項(xiàng)目 建設(shè)內(nèi)容Ⅰ 建設(shè)內(nèi)容Ⅱ 合計(jì) 單價(jià)（元 /平方米） 總價(jià) （萬元） 單價(jià)（元 /平方米） 總價(jià) （萬元） 單價(jià)（元 /平方米） 總價(jià) （萬元） 一、土地費(fèi)用 1．土地出讓金 2．城市建設(shè)配套費(fèi) 3．征地、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 二、前期工程費(fèi) 1．可行性研究費(fèi) 2．勘查設(shè)計(jì)費(fèi) 3．“七通一平”費(fèi) 三、房屋開 發(fā)費(fèi) 1．建安工程費(fèi) 2．附屬工程費(fèi) 3．室外工程費(fèi) 四、開發(fā)間接費(fèi) 五、管理費(fèi)用 六、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 七、財(cái)務(wù)費(fèi)用 八、不可預(yù)見費(fèi) 成本費(fèi)用總計(jì) 項(xiàng)目投資與開發(fā)管理管理工作流程 企業(yè)經(jīng)營決策管理流程 流程名稱 企業(yè)經(jīng)營決策管理流程 文件受控狀態(tài) 文件管理部門 董事會(huì) 總經(jīng)理 項(xiàng)目前期部 各主管副總 相關(guān)部門 相關(guān)制度 /表單 《決策建議表》 《相關(guān)建議書》 《會(huì)議記錄表》 《會(huì)議記錄表》 《評(píng)審記錄表》 相關(guān)決策文件 工作方案 編制日期 審核日期 生效日期 （ 2）年度經(jīng)營計(jì)劃編制流程 流程名稱 年度經(jīng)營計(jì)劃編制流程 文件受控狀態(tài) 文件管理部門 總經(jīng)理 項(xiàng)目前期部 各主管副總 相關(guān)部門 相關(guān)制度 /表單 《年度經(jīng)營計(jì)劃編制規(guī)定》 《年度經(jīng)營計(jì)劃草案》 《年度經(jīng)營計(jì)劃》 《評(píng)審記錄表》 各分項(xiàng)計(jì)劃文件 《分項(xiàng)計(jì)劃》 編制細(xì)則 《審核記錄表》 《計(jì)劃備案書》 編制日期 審核日期 生效日期 4. 項(xiàng)目投資與開發(fā)管理方案設(shè)計(jì) （ 1）年度經(jīng)營計(jì)劃方案 房地產(chǎn)公司 2021 年度經(jīng)營計(jì)劃 房地產(chǎn)公司在董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過全體員工的努力， 2021 年的各項(xiàng)工作取得了豐碩的成果，“”品牌得到了社會(huì)的初步認(rèn)同。特殊事項(xiàng)需要縮短報(bào)告周期的，由總經(jīng)理辦公會(huì)決定。 （ 3）每月月初，由總經(jīng)理批準(zhǔn)，項(xiàng)目前期部（或合同預(yù)算部）下達(dá)下個(gè)月度經(jīng)營計(jì)劃和各部門工作計(jì)劃。 第三章 年度經(jīng)營計(jì)劃的分解 第 8 條 每年年底由合同預(yù)算部組織各部門采用滾動(dòng)編制、逐步細(xì)化的方式對(duì)整體經(jīng)營計(jì)劃進(jìn)行分解，形成季度和月度的各部門分解計(jì)劃。 第 3 條 本制度適用于企業(yè)各類經(jīng)營計(jì)劃的編制、執(zhí)行和監(jiān)督。 第 25 條 項(xiàng)目按批準(zhǔn)的內(nèi)容已經(jīng)完成，具備投產(chǎn)和使用條件，達(dá)到竣工文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)項(xiàng)目竣工后驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，編寫竣工資料，報(bào)集團(tuán)總部投資發(fā)展委員會(huì)。 （ 2）根據(jù)《竣工決算書》和工程款以及其他項(xiàng)目撥付情況，由財(cái)務(wù)部編制《項(xiàng)目財(cái)務(wù)決算書》 ，交總會(huì)計(jì)師審核。 第 18 條 施工階段的投資控制 （ 1）根據(jù)施工合同，依據(jù)工程當(dāng)月實(shí)際完成工作量 ，由施工單位提出申請(qǐng)，報(bào)監(jiān)理單位認(rèn)可簽字蓋章后，轉(zhuǎn)工程管理部核實(shí)當(dāng)月實(shí)際完成工程量，工程管理部經(jīng)理審定工程量，再轉(zhuǎn)給合同預(yù)算部。 （ 4）合同預(yù)算部審核設(shè)計(jì)概算，若概算造價(jià)突破估算時(shí)，應(yīng)分析突破原因。 （ 4）立項(xiàng)后，依據(jù)投資估算和項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，財(cái)務(wù)部編制詳細(xì)的項(xiàng)目投資計(jì)劃及籌資計(jì)劃。 （ 4）提出項(xiàng)目的最終決策和建議等。 （ 8）項(xiàng)目執(zhí)行人的資格及能力等。 第 9 條 按規(guī)定必須上報(bào)審批的項(xiàng)目，由投資單位在未簽訂任何具有法律效力的合同、協(xié)議及未進(jìn)行任何實(shí)際投資之前，備齊以下資料，上報(bào)企業(yè)項(xiàng)目前期部。 （ 5）投資在 3 000 萬元以上的項(xiàng)目，由項(xiàng)目前期部論證審查，報(bào)董事會(huì)討論后由董事長審批。 第二章 投資的審批權(quán)限 第 5 條 集團(tuán)控股企業(yè)的投資審批權(quán)歸企業(yè)，非控股企業(yè)由其董事會(huì)確定。 第 2 條 使用范圍 本制度適用于本企業(yè)所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資控制。 第 4 條 管理職責(zé) （ 1）項(xiàng)目前期部負(fù)責(zé)編制投資計(jì)劃，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與選擇。 （ 2）投資在 300 萬～ 600 萬元的項(xiàng)目，由項(xiàng)目前期部調(diào)研、論證、審查后審批，報(bào)企業(yè)總經(jīng)理辦公室備案。 （ 4）企業(yè)的資源包括人力、物力、財(cái)力、管理能力能否滿足新的投資需要。 （ 5）資金來源及投資企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債情況。 第 12 條 投資審議會(huì)的內(nèi)容 （ 1）查詢項(xiàng)目基本情況，比較選擇不同的投資方案。 第三章 投資控制 第 16 條 策劃階段的投資控制 （ 1）項(xiàng)目前期部負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目情況調(diào)查，進(jìn)行項(xiàng)目定位，擬訂最佳開發(fā)規(guī)模和銷售策略。評(píng)審?fù)ㄟ^后，由總經(jīng)理簽署意見，提交董事會(huì)審批。 （ 7）在接到施工圖紙、圖紙會(huì)審記錄、材料設(shè)備價(jià)格一覽表、甲供材料清單后，造價(jià)咨詢單位需在一個(gè)月內(nèi)做出《預(yù)算書》或標(biāo)底，由合同預(yù)算部審核。 （ 3）合同預(yù)算部最終審定《竣工決算書》，確定工程造價(jià)，雙方簽字、蓋章。 第 23 條 總經(jīng)理批準(zhǔn)《項(xiàng)目分析報(bào)告》，報(bào)送董事會(huì)備案。 第 29 條 本制度經(jīng)企業(yè)董事會(huì)討論決定后，自公布之日起實(shí)施。 （ 4）項(xiàng)目前期部根據(jù)總經(jīng)理辦 公會(huì)討論的意見對(duì)年度經(jīng)營計(jì)劃進(jìn)行修改，并經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。 第 11 條 審核批準(zhǔn)企業(yè)年度經(jīng)營計(jì)劃分解結(jié)果 由總經(jīng)理辦公會(huì)討論、審核各季度、各部門的分解計(jì)劃和各部門月度工作計(jì)劃，由總經(jīng)理批準(zhǔn)。 第 15 條 調(diào)整計(jì)劃一律以書面批復(fù)為準(zhǔn)，在未接到書面批復(fù)以前，一律按原計(jì)劃執(zhí)行。項(xiàng)目前期部組織考核并提出初步意見，總經(jīng)理辦公會(huì)討論后做出考核結(jié)論。 。檢查計(jì)劃的實(shí)際完成數(shù)，一律以統(tǒng)計(jì)報(bào)表數(shù)為依據(jù)。 （ 2）確因客觀因素影響需要調(diào)整季度經(jīng)營計(jì)劃的，必須由相關(guān)部門主管副總提出申請(qǐng)說明原因，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后才能執(zhí)行。 （ 2）各部門負(fù)責(zé)各自具體計(jì)劃的分解、執(zhí)行和修訂。 （ 2）項(xiàng)目前期部將擬訂的年度經(jīng)營目標(biāo)傳達(dá)給各部門征求意見，并對(duì)各部門的意見進(jìn)行匯總。 第 27 條 企業(yè)每年進(jìn)行一次投資項(xiàng)目評(píng)比活動(dòng)，對(duì)獲獎(jiǎng)的投資項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)和投資項(xiàng)目執(zhí)行人、監(jiān)督人實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)。 （ 3）編制《項(xiàng)目成本分析報(bào)告》，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。 （ 2）《工程決算書》經(jīng)過監(jiān)理單位初步核對(duì)后，由合同預(yù)算部委托造價(jià)咨詢單位審計(jì)《工程決算書》。 （ 6）項(xiàng)目前期部組織設(shè)計(jì)管理部、工程管理部和合同預(yù)算部共同討論甲、乙供材的范圍并做出甲供材料清單、價(jià)格，由合同預(yù)算部編制《材料設(shè)備限價(jià)表》。設(shè)計(jì)管理部根據(jù)該目標(biāo)，編 制《設(shè)計(jì)任務(wù)書》。一般情況下，在收到投資單位的上報(bào)申請(qǐng)后，應(yīng)在 10 個(gè)工作日內(nèi)完成項(xiàng)目的審查與批復(fù)。申報(bào)單位對(duì)初審意見有異議的，可申請(qǐng)復(fù)查一次。 （ 3）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 （ 2）對(duì)企業(yè)經(jīng)營的影響。同時(shí)，為防止企業(yè)資產(chǎn)過度分散、管理鏈條過長，應(yīng)嚴(yán)格控制集團(tuán)（總）企業(yè)下屬二級(jí)企業(yè)的對(duì)外投資。 （ 2）預(yù)決算的控制應(yīng)公正、合理 、準(zhǔn)確、精細(xì)。 （ 1）以事前控制為主，其他控制為輔。 第 6 條 企業(yè)所屬企業(yè)的對(duì)外投資總量必須與其資產(chǎn)總量相適應(yīng)，累計(jì)總規(guī)模不得超過其凈資產(chǎn)的 50%。 （ 1）對(duì)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的影響。 （ 2）投資企業(yè)對(duì)投資項(xiàng)目的投資決定或決議。對(duì)初審予以否決的項(xiàng)目，在征得企業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)的同意后，由項(xiàng)目前期部將初審意見書面返還給申報(bào)單位。 第 14 條 項(xiàng)目前期部根據(jù)總經(jīng)理的審批意見，下達(dá)書面批復(fù)文件。 第 17 條 設(shè)計(jì)階段的投資控制 （ 1）合同預(yù)算部依據(jù)《項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究報(bào)告》，提出成本控制目標(biāo)。 （ 5）《投資概算報(bào)告》提交項(xiàng)目前期部評(píng)審?fù)ㄟ^后，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，由設(shè)計(jì)管理部與 設(shè)計(jì)單位交底，委托編制《施工圖》。 第 19 條 竣工階段的投資控制 （ 1）合同預(yù)算部在接到《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》后，依據(jù)合同中的要求，通知承包方報(bào)《工程決算書》給監(jiān)理單位，《工程決算書》應(yīng)蓋有其單位印章和簽有編制人姓名。 （ 2）根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作情況，將實(shí)際成本與投資估算、竣工決算、施工圖預(yù)算（或標(biāo)底）進(jìn)行對(duì)比分析，找出差異，分析原因。 （ 2）不能達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)定的，應(yīng)及時(shí)向集團(tuán)總部匯報(bào)并提出有效措施限期達(dá)標(biāo)，并每月向有關(guān)部門報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益情況。 第 5 條 年度經(jīng)營計(jì)劃編制的程序 （ 1）每年年底項(xiàng)目前期部根據(jù)企業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃、本年度經(jīng)營計(jì)劃的執(zhí)行情況和預(yù)期目標(biāo)，初步提出下一年度的經(jīng)營目標(biāo)。 （ 1）項(xiàng)目前期部（或合同預(yù)算部）負(fù)責(zé)整體計(jì)劃的分解，并對(duì)各部門計(jì)劃進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)和平衡。 第 14 條 調(diào)整經(jīng)營計(jì)劃 （ 1）確因客觀因素影響需要調(diào)整年度經(jīng)營計(jì)劃的，必須由項(xiàng)目前期部（或合同預(yù)算部）提出申請(qǐng)說明原因，經(jīng)總經(jīng)理 辦公會(huì)討論通過后才能執(zhí)行。 第 19 條 檢查企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃的執(zhí)行情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分利用統(tǒng)計(jì)報(bào)表、會(huì)計(jì)報(bào)表、業(yè)務(wù)報(bào)表等資料。為使公司的各項(xiàng)工作在新的一年里更上一個(gè)臺(tái)階，特制定本方案。 第六章 附則 第 21 條 本制度由項(xiàng)目前期部負(fù)責(zé)制定、解釋及修改。 第五章 檢查與考核 第 16 條 項(xiàng)目前期部（或合同預(yù)算部）負(fù)責(zé)跟蹤、分析、報(bào)告企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃的執(zhí)行情況。 第四章 經(jīng)營計(jì)劃的執(zhí)行 第 12 條 經(jīng)營計(jì)劃的下達(dá) （ 1）每年年底前由總 經(jīng)理辦公會(huì)向各部門下達(dá)年度經(jīng)營計(jì)劃。 第 6 條 年度經(jīng)營計(jì)劃的內(nèi)容 企業(yè)年度經(jīng)營目標(biāo)，預(yù)計(jì)分階段目標(biāo)；為實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)務(wù)目標(biāo)，各業(yè)務(wù)部門的業(yè)務(wù)計(jì)劃指標(biāo)；編制規(guī)范（含表式、編制說明要求）和編制進(jìn)度要求。 （ 2）企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃管理制度 第一章 總則 第 1 條 為了加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃管理，促進(jìn)企業(yè)快速健康發(fā)展，結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際情況，特制定本制度。 第五章 項(xiàng)目的驗(yàn)收和考核 第 24 條 企業(yè)定期在投資項(xiàng)目運(yùn)作后開展評(píng)價(jià)工作。合同預(yù)算部進(jìn)行施工圖預(yù)算對(duì)比分析，做出《工程造價(jià)成本分析報(bào)告》，找出控制偏差，總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)。要求施工圖預(yù)算與設(shè)計(jì)概算的誤差控制在177。 （ 3）項(xiàng)目前期部考察造價(jià)咨詢單位，形成《考察報(bào)告》。 （ 2）設(shè)計(jì)管理部委托多家設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)規(guī)劃方案，由項(xiàng)目前期部從中挑選最佳方案；根據(jù)總體規(guī)劃方案，項(xiàng)目前期部編制 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，提交項(xiàng)目前期部評(píng)審；再由合同預(yù)算部進(jìn)行投資估算，財(cái)務(wù)部進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，最終由項(xiàng)目前期部形成《項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究報(bào)告》。 （ 2）對(duì)項(xiàng)目的疑點(diǎn)、隱患提出質(zhì)疑。 （ 6）有關(guān)合作單位的資信情況。 （ 5）投資收益。 （ 3）投資在 600 萬～ 1 200 萬元的項(xiàng)目，由項(xiàng)目前期部咨詢、論證、審查，報(bào)總經(jīng)理審批。 （ 2）合同預(yù)算部負(fù)責(zé)投資估算、預(yù)算、竣工決算的編制等工作。恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理制度匯總 目 錄 一、恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織結(jié)構(gòu) 垂直化管理組織結(jié)構(gòu)圖 項(xiàng)目前期部組織結(jié)構(gòu)與責(zé)權(quán) 設(shè)計(jì)管理部組織結(jié)構(gòu)與責(zé)權(quán) 合同預(yù)算部組織結(jié)構(gòu)與責(zé)權(quán) 工程管理部組