【正文】 項目投資與開發(fā)管理操作工具 （ 1）項目階段投資回收分析表 項目名稱 建設(shè)性質(zhì) 建設(shè)期 建設(shè)規(guī)模 投資額（萬元） 投資回收期 項目生命周期 一、基礎(chǔ)設(shè)施 1．道路 2．給排水 3．供電 4．通信 二、交通設(shè)施 1．入口停車場 2．內(nèi)部停車場 三、綠化工程 1．近期 2．遠(yuǎn)期 ?? （ 2）企業(yè)年度總體經(jīng)營計劃書 1．戰(zhàn)略規(guī)劃概述 年戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo) 分企業(yè) 分企業(yè) 分企業(yè) 分企業(yè) 總計 銷售收入 毛利 費用 現(xiàn)金流 ?? 經(jīng)營計劃實現(xiàn)的主要舉措 （ 1） （ 2） 2．各部門具體目標(biāo)實施時間 目標(biāo) 舉措 時間表（月份） 負(fù)責(zé)人 / 部門 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 3．差異分析 現(xiàn)有舉措 設(shè)定目標(biāo) 差異 差異解釋 彌補(bǔ)差異方式 4．經(jīng) 營計劃實施風(fēng)險與規(guī)避方法 主要風(fēng)險 風(fēng)險來源 規(guī)避方法 （ 3）投資項目競爭分析調(diào)研表 項目 名稱因素及權(quán)重 樓盤名稱 樓盤名稱 樓盤名稱 樓盤名稱 備注 位置 價格 配套設(shè)施 物業(yè)管理質(zhì)量 建筑質(zhì)量 交通狀況 樓盤規(guī)模 外觀設(shè)計 城市規(guī)劃 朝向 室內(nèi)布置 環(huán)保 發(fā)展商信譽(yù) 付款方式 戶型設(shè)計 銷售情況 廣告效果 停車位數(shù)量 合計 （ 4）項目開發(fā)成本費用估算 建設(shè)內(nèi)容 費用項目 建設(shè)內(nèi)容Ⅰ 建設(shè)內(nèi)容Ⅱ 合計 單價（元 /平方米） 總價 （萬元） 單價（元 /平方米） 總價 （萬元） 單價（元 /平方米） 總價 （萬元） 一、土地費用 1．土地出讓金 2．城市建設(shè)配套費 3．征地、拆遷安置補(bǔ)償費 二、前期工程費 1．可行性研究費 2．勘查設(shè)計費 3．“七通一平”費 三、房屋開 發(fā)費 1．建安工程費 2．附屬工程費 3．室外工程費 四、開發(fā)間接費 五、管理費用 六、基礎(chǔ)設(shè)施費 七、財務(wù)費用 八、不可預(yù)見費 成本費用總計 項目投資與開發(fā)管理管理工作流程 企業(yè)經(jīng)營決策管理流程 流程名稱 企業(yè)經(jīng)營決策管理流程 文件受控狀態(tài) 文件管理部門 董事會 總經(jīng)理 項目前期部 各主管副總 相關(guān)部門 相關(guān)制度 /表單 《決策建議表》 《相關(guān)建議書》 《會議記錄表》 《會議記錄表》 《評審記錄表》 相關(guān)決策文件 工作方案 編制日期 審核日期 生效日期 （ 2）年度經(jīng)營計劃編制流程 流程名稱 年度經(jīng)營計劃編制流程 文件受控狀態(tài) 文件管理部門 總經(jīng)理 項目前期部 各主管副總 相關(guān)部門 相關(guān)制度 /表單 《年度經(jīng)營計劃編制規(guī)定》 《年度經(jīng)營計劃草案》 《年度經(jīng)營計劃》 《評審記錄表》 各分項計劃文件 《分項計劃》 編制細(xì)則 《審核記錄表》 《計劃備案書》 編制日期 審核日期 生效日期 4. 項目投資與開發(fā)管理方案設(shè)計 （ 1）年度經(jīng)營計劃方案 房地產(chǎn)公司 2021 年度經(jīng)營計劃 房地產(chǎn)公司在董事會的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過全體員工的努力， 2021 年的各項工作取得了豐碩的成果，“”品牌得到了社會的初步認(rèn)同。特殊事項需要縮短報告周期的，由總經(jīng)理辦公會決定。 （ 3）每月月初，由總經(jīng)理批準(zhǔn)，項目前期部（或合同預(yù)算部）下達(dá)下個月度經(jīng)營計劃和各部門工作計劃。 第三章 年度經(jīng)營計劃的分解 第 8 條 每年年底由合同預(yù)算部組織各部門采用滾動編制、逐步細(xì)化的方式對整體經(jīng)營計劃進(jìn)行分解，形成季度和月度的各部門分解計劃。 第 3 條 本制度適用于企業(yè)各類經(jīng)營計劃的編制、執(zhí)行和監(jiān)督。 第 25 條 項目按批準(zhǔn)的內(nèi)容已經(jīng)完成，具備投產(chǎn)和使用條件，達(dá)到竣工文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)后，企業(yè)應(yīng)及時申請項目竣工后驗收報告，編寫竣工資料，報集團(tuán)總部投資發(fā)展委員會。 （ 2）根據(jù)《竣工決算書》和工程款以及其他項目撥付情況，由財務(wù)部編制《項目財務(wù)決算書》 ，交總會計師審核。 第 18 條 施工階段的投資控制 （ 1）根據(jù)施工合同，依據(jù)工程當(dāng)月實際完成工作量 ，由施工單位提出申請，報監(jiān)理單位認(rèn)可簽字蓋章后，轉(zhuǎn)工程管理部核實當(dāng)月實際完成工程量，工程管理部經(jīng)理審定工程量，再轉(zhuǎn)給合同預(yù)算部。 （ 4）合同預(yù)算部審核設(shè)計概算，若概算造價突破估算時，應(yīng)分析突破原因。 （ 4）立項后，依據(jù)投資估算和項目實施計劃，財務(wù)部編制詳細(xì)的項目投資計劃及籌資計劃。 （ 4）提出項目的最終決策和建議等。 （ 8）項目執(zhí)行人的資格及能力等。 第 9 條 按規(guī)定必須上報審批的項目，由投資單位在未簽訂任何具有法律效力的合同、協(xié)議及未進(jìn)行任何實際投資之前，備齊以下資料，上報企業(yè)項目前期部。 （ 5）投資在 3 000 萬元以上的項目，由項目前期部論證審查，報董事會討論后由董事長審批。 第二章 投資的審批權(quán)限 第 5 條 集團(tuán)控股企業(yè)的投資審批權(quán)歸企業(yè)，非控股企業(yè)由其董事會確定。 第 2 條 使用范圍 本制度適用于本企業(yè)所有房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資控制。 第 4 條 管理職責(zé) （ 1）項目前期部負(fù)責(zé)編制投資計劃，對投資項目進(jìn)行評估與選擇。 （ 2）投資在 300 萬～ 600 萬元的項目，由項目前期部調(diào)研、論證、審查后審批，報企業(yè)總經(jīng)理辦公室備案。 （ 4）企業(yè)的資源包括人力、物力、財力、管理能力能否滿足新的投資需要。 （ 5）資金來源及投資企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債情況。 第 12 條 投資審議會的內(nèi)容 （ 1）查詢項目基本情況，比較選擇不同的投資方案。 第三章 投資控制 第 16 條 策劃階段的投資控制 （ 1）項目前期部負(fù)責(zé)市場調(diào)查和項目情況調(diào)查，進(jìn)行項目定位，擬訂最佳開發(fā)規(guī)模和銷售策略。評審?fù)ㄟ^后，由總經(jīng)理簽署意見，提交董事會審批。 （ 7）在接到施工圖紙、圖紙會審記錄、材料設(shè)備價格一覽表、甲供材料清單后，造價咨詢單位需在一個月內(nèi)做出《預(yù)算書》或標(biāo)底，由合同預(yù)算部審核。 （ 3）合同預(yù)算部最終審定《竣工決算書》，確定工程造價，雙方簽字、蓋章。 第 23 條 總經(jīng)理批準(zhǔn)《項目分析報告》，報送董事會備案。 第 29 條 本制度經(jīng)企業(yè)董事會討論決定后，自公布之日起實施。 （ 4）項目前期部根據(jù)總經(jīng)理辦 公會討論的意見對年度經(jīng)營計劃進(jìn)行修改，并經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。 第 11 條 審核批準(zhǔn)企業(yè)年度經(jīng)營計劃分解結(jié)果 由總經(jīng)理辦公會討論、審核各季度、各部門的分解計劃和各部門月度工作計劃，由總經(jīng)理批準(zhǔn)。 第 15 條 調(diào)整計劃一律以書面批復(fù)為準(zhǔn)，在未接到書面批復(fù)以前，一律按原計劃執(zhí)行。項目前期部組織考核并提出初步意見，總經(jīng)理辦公會討論后做出考核結(jié)論。 。檢查計劃的實際完成數(shù)，一律以統(tǒng)計報表數(shù)為依據(jù)。 （ 2）確因客觀因素影響需要調(diào)整季度經(jīng)營計劃的，必須由相關(guān)部門主管副總提出申請說明原因，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后才能執(zhí)行。 （ 2）各部門負(fù)責(zé)各自具體計劃的分解、執(zhí)行和修訂。 （ 2）項目前期部將擬訂的年度經(jīng)營目標(biāo)傳達(dá)給各部門征求意見，并對各部門的意見進(jìn)行匯總。 第 27 條 企業(yè)每年進(jìn)行一次投資項目評比活動，對獲獎的投資項目主管領(lǐng)導(dǎo)和投資項目執(zhí)行人、監(jiān)督人實行獎勵。 （ 3）編制《項目成本分析報告》，總結(jié)經(jīng)驗。 （ 2）《工程決算書》經(jīng)過監(jiān)理單位初步核對后，由合同預(yù)算部委托造價咨詢單位審計《工程決算書》。 （ 6）項目前期部組織設(shè)計管理部、工程管理部和合同預(yù)算部共同討論甲、乙供材的范圍并做出甲供材料清單、價格，由合同預(yù)算部編制《材料設(shè)備限價表》。設(shè)計管理部根據(jù)該目標(biāo)，編 制《設(shè)計任務(wù)書》。一般情況下，在收到投資單位的上報申請后，應(yīng)在 10 個工作日內(nèi)完成項目的審查與批復(fù)。申報單位對初審意見有異議的，可申請復(fù)查一次。 （ 3）項目可行性研究報告。 （ 2）對企業(yè)經(jīng)營的影響。同時，為防止企業(yè)資產(chǎn)過度分散、管理鏈條過長，應(yīng)嚴(yán)格控制集團(tuán)（總）企業(yè)下屬二級企業(yè)的對外投資。 （ 2）預(yù)決算的控制應(yīng)公正、合理 、準(zhǔn)確、精細(xì)。 （ 1）以事前控制為主，其他控制為輔。 第 6 條 企業(yè)所屬企業(yè)的對外投資總量必須與其資產(chǎn)總量相適應(yīng)，累計總規(guī)模不得超過其凈資產(chǎn)的 50%。 （ 1）對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的影響。 （ 2）投資企業(yè)對投資項目的投資決定或決議。對初審予以否決的項目，在征得企業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)的同意后，由項目前期部將初審意見書面返還給申報單位。 第 14 條 項目前期部根據(jù)總經(jīng)理的審批意見，下達(dá)書面批復(fù)文件。 第 17 條 設(shè)計階段的投資控制 （ 1）合同預(yù)算部依據(jù)《項目詳細(xì)可行性研究報告》，提出成本控制目標(biāo)。 （ 5）《投資概算報告》提交項目前期部評審?fù)ㄟ^后，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，由設(shè)計管理部與 設(shè)計單位交底，委托編制《施工圖》。 第 19 條 竣工階段的投資控制 （ 1）合同預(yù)算部在接到《工程竣工驗收報告》后，依據(jù)合同中的要求，通知承包方報《工程決算書》給監(jiān)理單位，《工程決算書》應(yīng)蓋有其單位印章和簽有編制人姓名。 （ 2）根據(jù)項目實際運作情況，將實際成本與投資估算、竣工決算、施工圖預(yù)算（或標(biāo)底）進(jìn)行對比分析，找出差異，分析原因。 （ 2）不能達(dá)到設(shè)計規(guī)定的，應(yīng)及時向集團(tuán)總部匯報并提出有效措施限期達(dá)標(biāo)，并每月向有關(guān)部門報告項目經(jīng)濟(jì)效益情況。 第 5 條 年度經(jīng)營計劃編制的程序 （ 1）每年年底項目前期部根據(jù)企業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃、本年度經(jīng)營計劃的執(zhí)行情況和預(yù)期目標(biāo)，初步提出下一年度的經(jīng)營目標(biāo)。 （ 1）項目前期部（或合同預(yù)算部）負(fù)責(zé)整體計劃的分解，并對各部門計劃進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)和平衡。 第 14 條 調(diào)整經(jīng)營計劃 （ 1）確因客觀因素影響需要調(diào)整年度經(jīng)營計劃的，必須由項目前期部（或合同預(yù)算部）提出申請說明原因，經(jīng)總經(jīng)理 辦公會討論通過后才能執(zhí)行。 第 19 條 檢查企業(yè)經(jīng)營計劃的執(zhí)行情況時，應(yīng)當(dāng)充分利用統(tǒng)計報表、會計報表、業(yè)務(wù)報表等資料。為使公司的各項工作在新的一年里更上一個臺階，特制定本方案。 第六章 附則 第 21 條 本制度由項目前期部負(fù)責(zé)制定、解釋及修改。 第五章 檢查與考核 第 16 條 項目前期部（或合同預(yù)算部）負(fù)責(zé)跟蹤、分析、報告企業(yè)經(jīng)營計劃的執(zhí)行情況。 第四章 經(jīng)營計劃的執(zhí)行 第 12 條 經(jīng)營計劃的下達(dá) （ 1）每年年底前由總 經(jīng)理辦公會向各部門下達(dá)年度經(jīng)營計劃。 第 6 條 年度經(jīng)營計劃的內(nèi)容 企業(yè)年度經(jīng)營目標(biāo)，預(yù)計分階段目標(biāo)；為實現(xiàn)企業(yè)業(yè)務(wù)目標(biāo)，各業(yè)務(wù)部門的業(yè)務(wù)計劃指標(biāo)；編制規(guī)范（含表式、編制說明要求）和編制進(jìn)度要求。 （ 2）企業(yè)經(jīng)營計劃管理制度 第一章 總則 第 1 條 為了加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營計劃管理，促進(jìn)企業(yè)快速健康發(fā)展，結(jié)合本企業(yè)的實際情況，特制定本制度。 第五章 項目的驗收和考核 第 24 條 企業(yè)定期在投資項目運作后開展評價工作。合同預(yù)算部進(jìn)行施工圖預(yù)算對比分析，做出《工程造價成本分析報告》，找出控制偏差，總結(jié)工作經(jīng)驗與教訓(xùn)。要求施工圖預(yù)算與設(shè)計概算的誤差控制在177。 （ 3）項目前期部考察造價咨詢單位，形成《考察報告》。 （ 2）設(shè)計管理部委托多家設(shè)計單位設(shè)計規(guī)劃方案，由項目前期部從中挑選最佳方案；根據(jù)總體規(guī)劃方案，項目前期部編制 項目實施計劃，提交項目前期部評審；再由合同預(yù)算部進(jìn)行投資估算，財務(wù)部進(jìn)行項目經(jīng)濟(jì)評價，最終由項目前期部形成《項目詳細(xì)可行性研究報告》。 （ 2）對項目的疑點、隱患提出質(zhì)疑。 （ 6）有關(guān)合作單位的資信情況。 （ 5）投資收益。 （ 3）投資在 600 萬～ 1 200 萬元的項目，由項目前期部咨詢、論證、審查，報總經(jīng)理審批。 （ 2）合同預(yù)算部負(fù)責(zé)投資估算、預(yù)算、竣工決算的編制等工作。恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理制度匯總 目 錄 一、恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織結(jié)構(gòu) 垂直化管理組織結(jié)構(gòu)圖 項目前期部組織結(jié)構(gòu)與責(zé)權(quán) 設(shè)計管理部組織結(jié)構(gòu)與責(zé)權(quán) 合同預(yù)算部組織結(jié)構(gòu)與責(zé)權(quán) 工程管理部組