上海北岸長(zhǎng)風(fēng)商業(yè)娛樂項(xiàng)目前期定位報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 目標(biāo)客戶特征： 年齡在 18～ 45歲之間的白領(lǐng)、城市自由職業(yè)者、國(guó)內(nèi)外游客及核心商圈居住者。 20 MGM給項(xiàng)目帶來什么－新型業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)的可能 演播中心業(yè)態(tài) 演播中心業(yè)態(tài)雖然在新世界、寶地廣場(chǎng)等商業(yè)上有過出現(xiàn)，但由于節(jié)目品牌單一，運(yùn)營(yíng)方式傳統(tǒng)而沒有得到很好發(fā)展。 ?普陀區(qū)項(xiàng)目有華聯(lián)商廈和真北路興力達(dá)廣場(chǎng)等。商鋪營(yíng)業(yè)面積 7萬余平方米，其余均為公共活動(dòng)區(qū)域，各層營(yíng)業(yè)大廳均按用戶及市場(chǎng)需求靈活間隔，形成多元化之專賣店、精品店；商場(chǎng)內(nèi)采用直徑達(dá) 、支座標(biāo)高 35米的中庭巨大玻璃采光穹頂；商場(chǎng)設(shè)有升降梯和手扶梯多達(dá) 94部；大型地下停車場(chǎng)擁有近 1,400個(gè)泊位。項(xiàng)目南臨交通要道滬閔路，以商城為起始站的公交線路有 3條，滬閔路上東西向的公交線路有 17條，自項(xiàng)目開往各居住小區(qū)的小區(qū)免費(fèi)班車不少于 10條。 –購物中心的核心部分是一個(gè)占地?cái)?shù)千平方米的中心綠化廣場(chǎng)，在這里可以舉行展覽、節(jié)日慶典等豐富多彩的促銷活動(dòng)。周邊地區(qū)房?jī)r(jià)高于全市均價(jià)，購物消費(fèi)能力很強(qiáng)。 在上海蘇州河北岸的長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)，即將崛起一座“水、綠、建筑”完美結(jié)合的，景觀功能、生態(tài)功能、經(jīng)濟(jì)服務(wù)功能和諧統(tǒng)一的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，成為：上?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)新高地。 4 案例研究－百聯(lián)西郊購物中心 2 –商圈輻射周邊 38多萬人 ? 百聯(lián)西郊購物中心的３公里商圈，即一級(jí)地區(qū)為新涇鎮(zhèn)、北新涇、仙霞、程橋地區(qū)，這一區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有居住人口約 、 ；５公里商圈，即二級(jí)區(qū)域?yàn)橹芗覙?、天山、虹橋的?nèi)環(huán)線以西地區(qū)，這一區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有居住人口約 15萬人、 ，為購物中心提供了客流支持。百聯(lián)西郊購物中心最大的特色就是其開放式的建筑格局和社區(qū)型的購物理念。 （ 3）娛樂健身：世紀(jì)環(huán)球影城、湯姆熊游藝、網(wǎng)吧等 10家，面積 6111㎡ ，約占 10%。 ?項(xiàng)目概況 –地理位臵：項(xiàng)目位于浦東迎春路 869號(hào)，北鄰丁香路、南臨迎春路。 13 總結(jié)案例，可借鑒的主題模式有三種 相關(guān)案例 ? 日本臺(tái)場(chǎng) ? 香港又一城 模式名稱 購物天堂 娛樂中心 生活天地 ? 香港蘭桂坊 ? 新加坡克拉碼頭 ? 上海新天地 ? 香港太古城 ? 百聯(lián)西郊 ? 港匯廣場(chǎng) 主導(dǎo)功能 輔助功能 ? 購物 ? 餐飲 ? 娛樂 ? 休閑 * ? 餐飲 ? 娛樂 ? 休閑 ? 購物 ? 休閑 ? 辦公 ? 餐飲 ? 娛樂 ? 購物 * 休閑 作為一種全新的功能模式成為一類商場(chǎng)的主題，來到這里的消費(fèi)者不具備強(qiáng)烈的目的性，作為工作、生活的必要活動(dòng)場(chǎng)所而所獨(dú)具的功能 14 每一種模式的都有不同的關(guān)鍵成功因素 購物天堂 娛樂中心 生活天地 關(guān)鍵成功因素 需要額外考慮的情況 ? 致勝的概念 –獨(dú)特性 –針對(duì)目標(biāo)客戶群 –不斷自我更新 ? 建筑面積達(dá)150,000平方以上 ? 商家的選擇 –有與總體概念相一致的支柱商家 –對(duì)商家進(jìn)行嚴(yán)格控制 –品牌、主力店多 ? 政府對(duì)該地區(qū)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃 ? 應(yīng)注意政府所制定有關(guān)外資零售許可方面的政策 ? 致勝的概念 –獨(dú)特性 –針對(duì)目標(biāo)客戶群 –不斷自我更新 ? 商家的選擇 –提供多元化產(chǎn)品/服務(wù) –對(duì)商家的素質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格控制 ? 在概念中結(jié)合其原本文化 /歷史背景 ? 政府對(duì)該地區(qū)的戰(zhàn)略性規(guī)劃 ? 政府對(duì)娛樂方面的管理較嚴(yán)，而且要考慮中國(guó)的政治、文化背景 ? 項(xiàng)目具一定規(guī)模 ? 建立良好的區(qū)域形象 ? 優(yōu)雅的環(huán)境 (如景觀、安全、整潔 ) ? 交通方便 ? 特色主題 ? 完善的輔助設(shè)施 ? 功能綜合 ? 應(yīng)注意在開發(fā)中政府所實(shí)施的政策和鼓勵(lì)措施 15 綜合分析項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀，問題嚴(yán)峻，同時(shí)存在提升的潛力 ? 零售 ? 以低檔街鋪和專業(yè)賣場(chǎng)為主 ? 模式趨向單一，并體量巨大 ? 餐飲文化娛樂 ? 梅川路為主要餐飲街，但主要是的中低檔店鋪 ? 周邊地區(qū)欠缺大型文化娛樂設(shè)施 ?辦公、高級(jí)住宅 ? 供應(yīng)量少，并散布零星 ? 基礎(chǔ)設(shè)施 ? 歷史文化：地區(qū)原本工業(yè)文化背景被淹沒，并難以應(yīng)用到項(xiàng)目上。 對(duì)于其它商戶，需要在項(xiàng)目定位引導(dǎo)下，在業(yè)態(tài)布局中都有較好的入駐前景。 目標(biāo)客戶 2： 主題商業(yè)所帶動(dòng)的全市人流，包括商務(wù)、旅游等。其它精品百貨店通常面積在50100m2 1520m 不要太深1520m 100200m2 門面越寬越好 一層、二層可以考慮 層高 3m 舉例 37 不同類型的商鋪對(duì)于商業(yè)空間的要求有 所不同 中西餐飲、服飾百貨商店對(duì)樓層的要求 ?品牌餐飲及服飾精品百貨商家對(duì)獨(dú)立商鋪的樓層均要求限制在 2層以下，明確表示不會(huì)考慮 3層以上的商業(yè)物業(yè) ?休閑健身類及大型餐飲店對(duì)樓層的要求限制較低 491338%1層 12層 其它 中西餐飲、服飾百貨商店對(duì)面積的要求 ?商家對(duì)獨(dú)立商鋪的面寬要求較集中，以 710米 (25個(gè)開間 )為主 ?中西連鎖餐飲類商家對(duì) 20平方米之間的面積需求最集中 ?精品百貨類商家對(duì)面積需求主要在 50100平方米之間 1136449%100平方米以下 100200平方米 200400平方米 400平方米以上 38 總結(jié) 結(jié)論 定位 業(yè)態(tài)布局 前期框架 運(yùn)營(yíng)管理 主題生活休閑 Mall（ Living Mall） ?主題休閑生活 Mall ?娛樂、購物、聯(lián)合服務(wù)、媒體中心四大功能 ?大型賣場(chǎng)作為主力引進(jìn)是適應(yīng)消費(fèi)人群需要的 ?MGM等娛樂或穿插或集中設(shè)臵 ?其余為大量小型店鋪的商業(yè)街 ?娛樂和設(shè)計(jì)的前端服務(wù) ?專家資源和國(guó)際咨詢公司的后端支援 ?三種模式的優(yōu)劣 ?相對(duì)取舍 39 附件：相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研 40 美食在購物中心總營(yíng)業(yè)面積中承租面積最大，平均占總承租面積的 25%以上 主力商家重復(fù)度高，“千店一面現(xiàn)象”同樣難以避免，但購物中心善于利用自身特色形成優(yōu)勢(shì) 不要把餐飲放在一個(gè)地方，而是要多點(diǎn)多層的休閑餐飲 將露天兒童樂園設(shè)臵于美食廣場(chǎng)旁，方便餐飲與兒童之間的聯(lián)動(dòng) 在室內(nèi)頂部設(shè)臵驚險(xiǎn)刺激的娛樂項(xiàng)目，讓顧客情不自禁往上走 在購物中心的承租商戶當(dāng)中，與穿有關(guān)的服裝鞋襪等商戶數(shù)量最多，平均占總承租商戶數(shù)量的 30%以上 最大限度利中庭的空間，使中庭稱為一道最佳的餐飲景觀 不允許在購物中心內(nèi)部，出現(xiàn)任何一條“陰陽街” 通過訪談和實(shí)
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