【正文】 (7)空氣調(diào)節(jié)機(jī)及冰箱安裝在適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)，經(jīng)常維護(hù)，防止發(fā)生噪聲，造成騷擾。有下列事項(xiàng)，即屬違法： (1)阻塞逃生途徑； (2)用鎖或其他裝置把逃生途徑 (漳功閘 )鎖上，以至需用鎖匙開(kāi)啟。解除委任的通知須為書(shū)面通知，且通知期不得少于三個(gè)月。如果管理公司在財(cái)政年度開(kāi)始之前沒(méi)有進(jìn)行這些步驟，則管理費(fèi)將被默許為與上一財(cái)政年度一樣。 任何人士未經(jīng)“建筑事務(wù)監(jiān)督”書(shū)面批準(zhǔn)及許可，不得進(jìn)行任何建筑工程或街道工程。所以，在物業(yè)管理的實(shí)際運(yùn)作中，物業(yè)管理的權(quán)限常集中于管理公司，致使業(yè)主無(wú)力對(duì)管理公司的行為實(shí)施有效的監(jiān)督。 多層大廈業(yè)主大會(huì)選出的管理委員會(huì)是多層大廈業(yè)主立案法團(tuán)的機(jī)關(guān)，是根據(jù)業(yè)主大會(huì)作出的決議成立的。其目的是通過(guò)業(yè)主共同訂立一份公共契約，并組織管理委員會(huì)管理物業(yè)，使 各自的產(chǎn)權(quán)得到法律保障，居住環(huán)境更趨完善。 多層大廈條例賦予業(yè)主立案法團(tuán)的成立法律地位。 及該屋村及其設(shè)備、器具、服務(wù)設(shè)施之事務(wù)。 、居民或訪客違反向英政府承批該土地時(shí)所訂官契之任何規(guī)定，并在有任何違反官契規(guī)定之情形時(shí)，采取索償行動(dòng)。 、粉飾或修補(bǔ)時(shí)，及 無(wú)論如何在任何政府部門提出要求時(shí)，為該屋村內(nèi)所有需要加漆、粉飾或修補(bǔ)之大廈外墻及公用地方加漆或粉飾或用水泥漿或其他適當(dāng)之材料修補(bǔ)。 、撤銷及修訂大廈規(guī)則，以管制該樓宇、屋村及其服務(wù)設(shè)施、康樂(lè)設(shè)施之使用、經(jīng)營(yíng) 及保養(yǎng)，以及管制凡居住或使用該屋苑大廈或前來(lái)探訪人士之行為，所有大廈規(guī)則不時(shí)所作之修訂或增訂將張貼在該屋村之布告板上，同時(shí)所有業(yè)主及所有代表業(yè)主或業(yè)主授權(quán)之人士均須遵守該大廈規(guī)則及所有修訂或增訂之條文?；饘贅I(yè)主共有，由管理者管理，由每年業(yè)主大會(huì)決定下一年度基金交納數(shù)額； (10)管理者可進(jìn)入任何業(yè)主的房屋單位以便進(jìn)行必要的樓宇及其公有產(chǎn)業(yè)的維修，但必須事先發(fā)出合理通知，遇緊急情況時(shí)除外： (11)管理者必須為樓宇投保，以便業(yè)主在樓宇遭受意外 損毀時(shí)獲得保險(xiǎn)賠償； (12)必須為樓宇公共地方作適當(dāng)定義或附有公共部位的圖紙予以標(biāo)明； (13)所有標(biāo)的超過(guò)每年預(yù)算的 20％的對(duì)外合約，必須采取公平投標(biāo)方式； (14)管理者在簽署《公契》后兩個(gè)月，應(yīng)提供中文譯本放署于管理處以備業(yè)主及有關(guān)人士查閱，如有疑意，則以英文本為準(zhǔn)。 《公共契約》的規(guī)范 《公契》是發(fā)展商在實(shí)施預(yù)售或出售時(shí)單方面制定的，特別在香港房地產(chǎn)求過(guò)于供的情況下，發(fā)展商處于比較有利的地位，從而往往出現(xiàn)不能公平顧及小業(yè)主權(quán)益的情況。 2.《公共契約》的主要內(nèi)容 《公契》的主旨是明確并規(guī)范發(fā)展商 (通常稱為第一業(yè)主 )、小業(yè)主 (第二業(yè)主 )、物業(yè)管理公司 (第三業(yè)主 )的權(quán)利和義務(wù)。 1.《公共契約》的由來(lái) 香港的樓宇物業(yè)管理，一般而言都離不 開(kāi)《公共契約》這份重要文件。實(shí)行至今，成績(jī)理想，為房委會(huì)提供額外資金，完成其對(duì)聯(lián)社會(huì)的目標(biāo)。此類出租由房屋委員會(huì)的租賃小組負(fù)責(zé)批核。新屋村基本上是小型社區(qū)，有本身的商場(chǎng)，內(nèi)設(shè)商店、街市檔位、食物館、超級(jí)市場(chǎng)、銀行等等，以及其他社區(qū)設(shè)施除應(yīng)屋村內(nèi)的居民 外，還吸引鄰近地區(qū)的顧客來(lái)購(gòu)物。自從容不迫 987 年以來(lái)，房屋委員會(huì)更為有些特別需要的福利單位，提早在建筑期間開(kāi)始代為進(jìn)行裝修，使該福利機(jī)構(gòu)能及早開(kāi)始服務(wù)，配合第一批搬入新屋村的居民的需要。例如，上次檢討租金的成本數(shù)據(jù)，約為每平方米港幣 19 元，故此，現(xiàn)時(shí)的福利租金，一律訂為每平方米港幣 19 元。 就一個(gè)典型的公屋住戶而言，子女在入伙時(shí)平均約為八九歲，經(jīng)過(guò)十年的時(shí)間，子女多已完成學(xué)業(yè)，并能幫助家計(jì)。目前，新屋村租金只約為市值的四分之一至三分之一，而較舊屋村的租金則比市值更低。至于一般設(shè)施較差或遠(yuǎn)離市區(qū)的舊屋村，則租金較低，其租金與收入比例中位數(shù)將小于 15％。 分?jǐn)偡椒ㄓ袃煞N：按物業(yè)管理份數(shù)計(jì)算和根據(jù)業(yè)權(quán)不可分割份數(shù)計(jì)算。多層大廈的土地使用費(fèi)用由土上的全部業(yè)主共同支付。 、核數(shù)統(tǒng)計(jì)與法律服務(wù)費(fèi)用 除非物業(yè)管理人中或者業(yè)主立案法團(tuán)本身有會(huì)計(jì)專材，或者管理開(kāi)支不大，否則都應(yīng)該聘請(qǐng)專業(yè)會(huì)計(jì)師處理會(huì)計(jì)事務(wù)。確定酬金的辦法有兩種：一是從總管理費(fèi)中提取，通常提百分之十至十五，也是提取高達(dá) 20％者。即使是住宅樓宇電費(fèi)也要占到 20％。 這里指的是應(yīng)付非經(jīng)常費(fèi)用的突然性開(kāi)支，如果換突然爆裂的水管等和支持可能進(jìn)行的工程的儲(chǔ)備。 (二 )管理費(fèi)的核定 物業(yè)管理人員必須深入了解大廈公共契約條文，自己所處的地位，香港有關(guān)法律及各該類物業(yè)的保養(yǎng)工作范圍，他還必須精于財(cái)物管理。其財(cái)務(wù)安排主要有以下幾個(gè)方面： (一 )編制管理預(yù)算方案 這是為樓宇，屋村管理提供財(cái)務(wù)保證、管理預(yù)算方案應(yīng)貫穿于財(cái)務(wù)管理的全過(guò)程。這類樓宇大都有比較現(xiàn)代化的設(shè)備，除自動(dòng)控制的高檔電梯與升降梯外，還有由電腦控制的樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、中央空調(diào)、通風(fēng)、保安監(jiān)控、自動(dòng)給水濾水、消防自動(dòng)報(bào)警以及應(yīng)急自備電力等設(shè)備。 (4)走火通道必須保持暢通無(wú)阻，一旦發(fā)生火警，眾多顧客得以及時(shí)疏散； (5)所有固定裝置、設(shè)備和裝飾品，均需達(dá)到高度安全標(biāo)準(zhǔn)，使顧客，特別是小孩不致以外受傷； (6)對(duì)于食肆租戶所安裝的排氣裝置、排水管和隔油器等，必須妥為監(jiān)管，以免對(duì)他人造成滋擾； (7)樓宇經(jīng)理應(yīng)常同商戶聯(lián)系，商量合辦各種推廣和宣傳活動(dòng)，吸引顧客前來(lái)商場(chǎng)購(gòu)物； (8)設(shè)立停車位，以方便顧客交通往來(lái)，增加租戶的生意額。設(shè)備設(shè)施應(yīng)加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)，減少停機(jī)率，為顧客提供方便及不間斷的服務(wù)。提供一個(gè)舒適、潔凈的環(huán)境是增加人流量的前提條件，而商場(chǎng)獨(dú)特的形象更是吸引人流的有效手段。 、屋村管理的范圍 隨著樓宇、屋村建設(shè)水平和人們居住要求的提高，有關(guān)管理的任務(wù)日趨繁重，涉及的范圍日趨廣泛，工作內(nèi)容呈現(xiàn)多元化，一般有： (1)清潔地方、收集和清理垃圾； (2)保安、招聘和監(jiān)督，督導(dǎo)護(hù)衛(wèi)和管理員，并負(fù)責(zé)行政工作； (3)日常操作、維修和保養(yǎng)樓宇設(shè)施的裝備和消防裝置等；籌備招標(biāo)事宜、批示合約和監(jiān)督承辦商的工作量等； (4)進(jìn)行提高樓宇質(zhì)量的工程 或改善工程，以及定期的外墻修葺工程； (5)收集管理費(fèi)和其他所需費(fèi)用，追收欠款，出席小額錢債等裁處的傳訊； (6)控制財(cái)政預(yù)算和運(yùn)作費(fèi)用，記錄管理基金的收支賬目； (7)就公共設(shè)施或與樓宇有關(guān)的事務(wù)，與政府各部門和公共事業(yè)公司交涉； (8)確保所有業(yè)主、居民都遵守大廈規(guī)則、政府租地契約和公共契約所訂明的條件和規(guī)則，并約束居民在使用公用地方和設(shè)施方面的行為； (9)處理居民的投訴，當(dāng)居民之間發(fā)生糾紛或爭(zhēng)執(zhí)時(shí)，管理人員應(yīng)該居中調(diào)解等等。然后經(jīng)組織內(nèi)大多數(shù)票通過(guò)，向管委會(huì)提出開(kāi)會(huì)要求和選代表 出席會(huì)議，要求召開(kāi)會(huì)議數(shù)一年不可超過(guò)四次，并需說(shuō)明會(huì)議討論事項(xiàng)。 管委會(huì)每半年舉行一次會(huì)議。執(zhí)行委員會(huì)須在首次周年大會(huì)中選出，以后每 2 年由周年大會(huì)改選一次。 第二，互助委員會(huì)職責(zé)。委員會(huì)以樓宇單位為代表單位，每個(gè)單位可有 1 名住戶代表。 ，包括收費(fèi)記錄，投訴和處理過(guò)程，維修和保養(yǎng)情況等。管委會(huì)每隔一定時(shí)期向業(yè)主報(bào)告法團(tuán)事務(wù)情況；定期結(jié)清賬項(xiàng)，呈交大會(huì)審核。同時(shí)，管理委員會(huì)應(yīng)有明細(xì)收支賬目，每一季度公布于眾。管委會(huì)主席主持業(yè)主會(huì)議，若因事未出席，與會(huì)的業(yè)主可即時(shí)推一名業(yè)主主持會(huì)議。申請(qǐng)資料如下： —— 立案法團(tuán)的名稱； —— 大廈的地址及名稱： —— 法團(tuán)辦事處的地址； —— 法團(tuán)主席及秘書(shū)的姓名和聯(lián)系地址； —— 大廈公共契約； —— 選舉管委會(huì)的程序； —— 業(yè)主或秘書(shū)的聲明。 多層建筑物業(yè)主立案法團(tuán)的成立是通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)而組建。 (2)業(yè)主的義務(wù) —— 遵守公契各項(xiàng)規(guī)定； —— 負(fù)責(zé)名下應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)及其它基金款項(xiàng)； —— 負(fù)責(zé)維修大廈的主要結(jié)構(gòu)； —— 繳其名下須付的稅項(xiàng)、差餉等； —— 遵守業(yè)主委員會(huì)及管理人員負(fù)責(zé)執(zhí)行的《住戶手冊(cè)》。 。管理期滿后，可以聘請(qǐng)私人物業(yè)管理公司代理。 私人參建的居屋苑其管理與保養(yǎng)服務(wù)則由發(fā)展商聘請(qǐng)物業(yè)管理公司管理，房委會(huì)代表政府對(duì)其進(jìn)行監(jiān)察。 (二 )居屋苑的管理 1976 年，香港政府制定了“居者有其屋”計(jì)劃，其目的是讓“夾心階屋 (中等收入者 )”有能力購(gòu)屋自住。 屋村辦事處的主要職責(zé)是執(zhí)行一般屋村管理事務(wù)和保養(yǎng)物業(yè)。公共屋村由香港屋署負(fù)責(zé)管理。 香港房地產(chǎn)十分重視房地產(chǎn)的售后管理，認(rèn)為物業(yè)管理是對(duì)社會(huì)非常重要的支援性行業(yè)，對(duì)民眾的生活質(zhì)量產(chǎn)生直接的影響。 物業(yè)管理在未來(lái)發(fā)展中，業(yè)主會(huì)進(jìn)一步參與管理自己的樓宇，人們對(duì)物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)期望會(huì)越來(lái)越高。香港已有多家大專院校開(kāi)設(shè)了物業(yè)管理課程，許多大學(xué)畢業(yè)生加入物業(yè)管理行業(yè)。 1989 年，成立了“香港物業(yè)管理公司協(xié)會(huì)”，主要的物業(yè)管理公司都是協(xié)會(huì)成員，協(xié)會(huì)可以代表物業(yè)管理人士發(fā)言，也可以對(duì)同業(yè)進(jìn)行監(jiān)督。 綜上所述，香港的屋村多由專門的物業(yè)管理公司管理；而私人開(kāi)發(fā)商零星開(kāi)發(fā)的單幢大廈被個(gè)別住戶一個(gè)個(gè)單位買去的物業(yè)則多由“業(yè)主立案法團(tuán)”自己管理。當(dāng)?shù)谝粋€(gè)大型私人屋村向政府申請(qǐng)規(guī)劃許可證時(shí)，政府一方面樂(lè)意 采納這種建屋請(qǐng)求，另一方面擔(dān)心人口如此密集的大型屋村一旦建成，倘無(wú)良好的管理，后果將不堪設(shè)想。 1880 年至 1886 年間，有一位名叫奧克維婭這就迫使港方當(dāng)局由政府出面大力組建一批批樓宇。到 1947 年底，全港人口已增至 180萬(wàn)， 1951年達(dá) 200 萬(wàn)，此后，每隔 10 年約增長(zhǎng) 100 萬(wàn)，到 90 年代初，已近 600萬(wàn)人。急劇增長(zhǎng)的人口需要大批量地提供住所，于是大型樓宇應(yīng)運(yùn)而生，擁有百個(gè)以上單位 (元 )的大型“唐樓”相繼推出，并由發(fā)展商分層、分單元地出售或出租。為此，制定了早期的“公共房屋 計(jì)劃”，并設(shè)立了相應(yīng)的機(jī)構(gòu)。希爾(OctaviaHill)的女士，在出租自己的物業(yè)后，制定了一套行之有效的管理辦法，要求承租者嚴(yán)格遵守，從而改善了居住環(huán)境。于是，在批準(zhǔn)其發(fā)展計(jì)劃時(shí)附上若干條件，要發(fā)展商承諾在批地契約后的全部年期內(nèi)妥善管理該屋村。前者中一些大型屋村，如“美孚新村”、 “太古城”等，規(guī)模很大，還建有商場(chǎng)街市等公共設(shè)施。這些組織的建立，使香港物業(yè)管理更加全面、深入，更具有群眾基礎(chǔ)和權(quán)威性，更能適應(yīng)不斷增長(zhǎng)的住房需求，因而成為人們公認(rèn)的提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量的里程碑。目前，香港物業(yè)管理公司 400多家，雖然專業(yè)化程度參差不齊，但專業(yè)化程度高的公司顯然信譽(yù)好，競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)。 二、香港物 業(yè)的分類管理 源自英國(guó)的香港的專業(yè)物業(yè)管理始于本世紀(jì) 60 年代。一個(gè)城市的物業(yè)管理行業(yè)水準(zhǔn)常常是一個(gè)城市發(fā)展水平的衡量標(biāo)志之一，因?yàn)槲飿I(yè)管理行業(yè)通過(guò)保護(hù)樓宇、減少折舊、減輕風(fēng)雨侵蝕等自然力破壞以及使用不當(dāng)?shù)热藶橐蛩氐膿p毀，從而充分發(fā)揮樓宇的使用功能，向社會(huì)提供適宜的活動(dòng)場(chǎng)所，起到保護(hù)社會(huì)資產(chǎn)的價(jià)值，增強(qiáng)其市值的重要作用。 香港房屋署下設(shè)房屋管理處，在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的公共屋村，大抵約 6000 住戶，由一個(gè)屋村辦事處實(shí)施管理。 (1)屋村的接管驗(yàn)收。居屋苑由房委會(huì)或房屋協(xié)會(huì)建造，系用于出售給中等收入者的成套住宅。為確保管 理質(zhì)量，私人參建居屋苑聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司，須經(jīng)房屋署批準(zhǔn)。選擇私人物業(yè)管理公司必須符合“認(rèn)可物業(yè)管理代理登記冊(cè)”的基本條件，即不少于 5 年管理經(jīng)驗(yàn)和正在實(shí)施不少于 2020 個(gè)單位的管理。根據(jù)《公共契約》，可聘請(qǐng)專業(yè)清潔公司負(fù)責(zé)公共部位清潔，如按戶收集垃圾，清掃公用大堂、走道、樓梯、天臺(tái)等。 (3)業(yè)主及租客使用樓宇時(shí)，公契的約束條款。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)可以是通過(guò)購(gòu)買樓宇時(shí)各業(yè)主簽訂《公共契約》而授權(quán)管理者召集，也可以由擁有樓宇業(yè)權(quán) 5％及以上的業(yè)主聯(lián)合舉行，或擁有樓宇業(yè)權(quán) 20%的業(yè)主向地方法院申請(qǐng)，由法院指定的業(yè)主召集舉行。 經(jīng)田土廳審核，管委會(huì)的申請(qǐng)符合規(guī)定，向立案法團(tuán)頒發(fā)一份證書(shū)，管委會(huì)應(yīng)將證書(shū)張貼在顯眼處，把具有法團(tuán)辦事處地址的通告張貼于大廳的各入口處及辦事處門外。一般的決議都在業(yè)主大會(huì)上大多數(shù)票決定。每年年度則制定全 年收支賬目與資產(chǎn)負(fù)債表，遞交審計(jì)后，由業(yè)主立案法團(tuán)一年一度的全體大會(huì)審查、通過(guò)。法團(tuán)在法律上 有權(quán)通過(guò)管理委員會(huì)安排進(jìn)行任何大廈公共地方的保養(yǎng)、清潔工程；有權(quán)聘請(qǐng)職員甚至專門管理人員。 ?；ブ瘑T會(huì)如系根據(jù)規(guī)定程序制定章程，有序運(yùn)作，則可免受《社團(tuán)條例》管制，其成立條件簡(jiǎn)單，組織靈活。 ，以防各類事故、案件的發(fā)生。 第四，樓宇互助委員會(huì)賬目的管理。若有需要或經(jīng)兩名委員的要求，也可在十四日內(nèi)召開(kāi)會(huì)議。當(dāng)租戶提出要求時(shí)，管委會(huì)秘書(shū)應(yīng)安排在 28 日內(nèi)開(kāi)會(huì)，聽(tīng)取租戶代表對(duì)大廈管理的意見(jiàn)。 (五 )其他樓宇的管理 商場(chǎng)是向消費(fèi)者提供包羅萬(wàn)象的各類 商品的場(chǎng)所，其中百業(yè)雜陳，因而物業(yè)管理工作更顯復(fù)雜。商鋪物業(yè)管理公司不僅在招商時(shí)要注意選擇有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的商戶，而且更應(yīng)以優(yōu)惠的租金等條件招徠著名產(chǎn)號(hào)來(lái)落戶開(kāi)店。餐館、飲食店、百貨店，戲院及公共娛樂(lè)場(chǎng)所的空調(diào)設(shè)備要運(yùn)行正常，冷熱相宜。 總之，從各個(gè)方面為顧客著想、為吸引顧客提供周到細(xì)致的服務(wù)和保持商場(chǎng)的良好形象，是商場(chǎng)管理的主要任務(wù)。這些設(shè)備需要有具備專門知識(shí)與技術(shù)的人員來(lái)操作與護(hù)養(yǎng)。 、成新、公共地方的界定、公用設(shè)施的種類、數(shù)量和分布、業(yè)主對(duì)管理的要求和管理機(jī)構(gòu)所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等等。物業(yè)管理實(shí)務(wù)涉及不同數(shù)額的銀錢往來(lái)，而這些并不是物業(yè)管理人員自己的錢而是 業(yè)主的，因此花銷必須合理，預(yù)算不能隨意突破。工程儲(chǔ)備常常是備而不經(jīng)常用。相對(duì)而言，公共用水，主要用作公共衛(wèi)生，并且水費(fèi)較廉，因而支出不大。另一種辦法是管理公司與業(yè)主們商定酬金數(shù)額，不與管理費(fèi)總額掛鉤。而核數(shù)工作必須交獨(dú)立的核數(shù)師負(fù)責(zé)以求公正，并向公眾明確交代。交納地稅有兩種方法，其中一種是政府按業(yè)權(quán)