【正文】 J、 對(duì)工程維修人員進(jìn)入業(yè)主和租戶室內(nèi)維修工作要求： （ 1） 維修人員統(tǒng)一著裝、帶牌上崗、儀容儀 表端莊大方，文明禮貌。每半年向開發(fā)商 /業(yè)委會(huì)相關(guān)部門匯總結(jié)算。 B、房屋本體及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍 房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)范圍：房屋承重結(jié)構(gòu)部件（基礎(chǔ)、屋面、梁、柱、墻體），抗震結(jié)構(gòu)部位（構(gòu)造柱、梁、墻）、外墻面、樓梯間、公共通道。確定最佳巡更路線，保證保安巡視的有效范圍和工作效率。未辦理停車牌的車輛作臨時(shí)停車對(duì)待。 車輛管理規(guī)定 （ 1）機(jī)動(dòng)車輛 ① 進(jìn)出車輛須服從管理員的管理。在高層中火源除了人為疏忽失火外，也可能由于二次裝修施工、用電設(shè)備短路、電線老化等因素造成；其次要控制易燃材料。 在消殺工作過程中，公司將以不影響小區(qū)業(yè)主正常生活為前提，把有噪音和刺激性氣味的消殺工作控制在夜間進(jìn)行，把周期性大區(qū)域普及消殺與重點(diǎn)區(qū)域強(qiáng)化管理相結(jié)合，嚴(yán)格控制蚊蠅滋生地和密集發(fā)生區(qū)，控制鼠患，消滅白蟻危害。 選用適當(dāng)?shù)那鍧嵱闷罚坏鼙３纸ú牡耐庥^整潔，而且能更進(jìn)一步減少各種腐蝕；使用無污染清潔劑保持環(huán)境的清新，并采取保護(hù)措施，還可以提高建材使用中的抗磨損能力。 動(dòng)作督導(dǎo)方 法 實(shí)行定人分片包干責(zé)任區(qū)。 綠 化 造型修剪夏季 20 天 1 次，其他季 1 次 /月。 無雜物、無蜘蛛網(wǎng)、無亂貼廣告、無亂堆放，消防箱、扶手無塵。 代業(yè)主出租房屋服務(wù) A、 受 業(yè)主委托，代業(yè)主出租房屋，并同業(yè)主簽訂代租房協(xié)議。隨時(shí)向業(yè)主和租戶及來訪的客人提供中西式茶點(diǎn)、中西式飲品和快餐。（視情況及需求） ③ 及時(shí)收集掌握天氣、環(huán)境、溫濕度預(yù)報(bào)數(shù)值，在大堂醒目位置公布，方便樓內(nèi)工作人員的出行。如建議在宿舍設(shè)計(jì)時(shí)考慮不影響業(yè)主 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 29 頁 出入，盡可能在邊角位置； 建議在住宅、停車場、商場設(shè)計(jì)時(shí)預(yù)留如清潔潔工具擺放的空間、位置，以免打擾業(yè)主、客戶； ★ 報(bào)修、維修工作流程圖 接到報(bào)修的有關(guān)部門 急需處理的問題， 10 分鐘趕到現(xiàn)場予以處理。 時(shí)間安排 8:00~8:30 向值班室了解和處理客戶申報(bào)、投訴； 8:30~10:00 巡視檢查； 14:00~15:30 建檔、培訓(xùn)； 15:00~17:30 走訪、回訪。 物業(yè)管理工作要求表 工作內(nèi)容 工作時(shí)間 /作業(yè)頻度 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 裝修審核 1 天內(nèi)辦完 符合規(guī)定，無危及安全和影響外觀，無改變用途。而管理處所有需要公布的管理服務(wù)信息亦通過該中心反饋給業(yè)主、客戶。 D、 開拓物業(yè)管理市場，通過企業(yè)的管理質(zhì)量，在市場上接管樓盤，如厚街的各類市場（醫(yī)院、政府辦公樓、農(nóng)民公寓等物業(yè)），并且通過顧問市場，拓展內(nèi)省物業(yè)管理顧問、全委項(xiàng)目，通過規(guī)模經(jīng)營，樹立企業(yè)品牌及效益； 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 29 頁 二、 制度化建設(shè) (相關(guān)制度目錄及完成計(jì)劃表見附表 ) A、 計(jì)劃實(shí)施層級(jí)管理、工作日記、督 辦制度等，加強(qiáng)內(nèi)部管理； B、 逐步草擬、完善各種規(guī)章制度、工作流程、表格（在制度小組指導(dǎo)下完成）； C、 計(jì)劃在物業(yè)管理顧問公司的幫助下實(shí)施上述管理。通過綜合考評(píng)，實(shí)行員工隊(duì)伍每年 10%換崗、首數(shù) 5%提薪和末數(shù) 5%淘汰制，依法管理，以理服人，確保高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。 ② 管理處每季度向開發(fā)商 /業(yè)主委員會(huì)作正式匯報(bào)并提交管理報(bào)告，征詢各方面意見和建議。 工作日記 每日下午 5:00~5:30 記錄全面、真實(shí)、準(zhǔn)確。公司所有員工時(shí)刻牢記 “ 滿意客戶是我們的最高原 則 ” ，認(rèn)真對(duì)待客戶提出的每一個(gè)需求，用優(yōu)質(zhì)服務(wù)來解決和滿足客戶需求。公司將堅(jiān)持 “ 優(yōu)質(zhì)服務(wù)、方便客戶、低價(jià)收費(fèi) ” 的原則，開展便民服務(wù)活動(dòng) 。 ★ 特約性服務(wù)項(xiàng)目表 序號(hào) 類別 服務(wù)項(xiàng)目 方式及價(jià)格 1 代辦類 信件代收管理服務(wù) 免服務(wù)費(fèi) 車、機(jī)票、鮮花、禮品代訂服務(wù) 免服務(wù)費(fèi) 出租車代叫服務(wù) 免服務(wù)費(fèi) 常用維修工具、電器便利服務(wù)傳真收發(fā)服務(wù) 免服務(wù)費(fèi)；當(dāng)借用較貴重或較大的物品并需要收費(fèi) 2 清潔類服務(wù) 大理石打蠟、做晶面 木地板打蠟 地毯飾毯吸塵和清洗 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 29 頁 真皮沙發(fā)清洗護(hù)理 日常保潔（開荒） 車輛清洗 清潔排風(fēng)扇 衣物干洗 3 維修類服務(wù) 家電維修 水路、電路維修 家居小五金維修 木質(zhì)家具維修 注：以上表內(nèi)僅為參考，具體運(yùn)作時(shí)，將依照當(dāng)?shù)貎r(jià)格變化做出調(diào)整。 （ 2） 提供會(huì)議商務(wù)功能服務(wù)，包括打印、復(fù)印、制作文件、傳真、電話（國際、國內(nèi)）、電腦、投影等項(xiàng)服務(wù)，做到熟練操作各項(xiàng)設(shè)備，效率高、簡捷方便、準(zhǔn)確無差錯(cuò)。 保 潔 每天 6:00~次日 0:00 所有公共場所無雜物、無 垃圾。投放滅鼠藥 1 次 /月。 保持底面清潔、無雜草、無青苔，保潔率 100%。按文件要求執(zhí)行者前 5%員工進(jìn)行加分表揚(yáng)、加薪等獎(jiǎng)勵(lì)，未按文件要求執(zhí)行者，按規(guī)定執(zhí)行扣分、批評(píng)、降薪、培訓(xùn)再上崗、辭退等處罰。綠地整潔，植物無蟲害、無斑禿、無折損等現(xiàn)象；確保教育信息大廈的園林小品完好；綠地?zé)o破壞、踐踏、占用等現(xiàn)象；綠化區(qū)所產(chǎn)生的垃圾及時(shí)清運(yùn)。建立區(qū)域消防責(zé)任制，各單元均簽訂區(qū)域消防責(zé)任書，直接消防責(zé)任人是該單元業(yè)主，由此使大樓消防管理全面展開，使火災(zāi)事故的隱患降到最小程度。 交通、停車場管理 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 29 頁 公司將充分利用盛和花園停車場智能系統(tǒng)、電視、紅外監(jiān)控系統(tǒng)以及訓(xùn)練有素的專職管理人員，對(duì)盛和花園停車及交通場所進(jìn)行 24 小時(shí)監(jiān)控管理，確保進(jìn)出車輛安全有序。 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 29 頁 ⑥ 為了保證車庫有良好的衛(wèi)生環(huán)境，進(jìn)入車庫的一切人員不得隨地大小便、吐痰，亂扔果皮和紙屑及清掃車上的雜物棄之于地面。在技防設(shè)計(jì)時(shí)要多與智能設(shè)計(jì)、施工單位溝通。 ④ 電梯標(biāo)識(shí)：電梯內(nèi)禁煙標(biāo)識(shí)、乘電梯注意事項(xiàng)告示等。經(jīng)開發(fā)商 /業(yè)委會(huì)相關(guān)部門審核批準(zhǔn)后由管理 處組織實(shí)施，所需費(fèi)用從房屋共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金中支出。 H、 協(xié)助解決業(yè)主和租戶入住及裝修期間可能出現(xiàn)的工程遺留問題。 八、 目標(biāo)管理計(jì)劃 A、 具體見戰(zhàn)略方針與方向中關(guān)內(nèi)容； B、 附表如下： NO 管理指標(biāo)項(xiàng)目 承諾指標(biāo) 規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) 中國最大管理資源中心 第 28 頁 共 29 頁 1 房屋及配套設(shè)施完好率 98%以上 98% 2 房