【正文】 （二）代管銀行將更戶資料報(bào)物業(yè)管理公司備案。 建設(shè)單位憑收件回執(zhí)到代管銀行領(lǐng)取《專用卡》，并在領(lǐng)卡后 5 個工作日內(nèi)把《專用卡》發(fā)給 每個業(yè)主。 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 29 頁 第五講、廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金辦理程序 一、建立程序 （一）物業(yè)專項(xiàng)維修資金由業(yè)主繳交的辦理程序 業(yè)主委托物業(yè)管理公司辦理程序 （ 1）物業(yè)管理公司填寫《建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶申請表》，向中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行北秀支行或農(nóng)業(yè)銀行指定協(xié)辦網(wǎng)點(diǎn)（以下統(tǒng)稱代管銀行）提交以下資料，并把已向業(yè)主代收的物業(yè)專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)到代管銀行指定的專用帳戶： ① 《 廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金情況清單》（附磁盤文件）； ② 《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金專用帳戶委托書》（ 新建商品房的物業(yè)管理公司在業(yè)主辦理收樓手續(xù)前送交其簽署 ）。 對申報(bào)參加國家示范考評項(xiàng)目，在已獲得省示范項(xiàng)目一年以上的項(xiàng)目中，由廣州市物業(yè)管理協(xié)會擇優(yōu)推薦，報(bào)經(jīng)市國土房管局物業(yè)管理處同意后，上報(bào)廣東省建設(shè)廳、省物業(yè)協(xié)會參加國家示范項(xiàng)目初評。 ㈠參評單位申報(bào) 申報(bào)參加市示范考評項(xiàng)目 申報(bào)單位應(yīng)填寫《廣州市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評申報(bào)表》，向廣州市物業(yè)管理協(xié)會提出申請，并需提交以下資料： ①、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目總平面圖； ②、規(guī)劃部門出具的建設(shè)工程規(guī)劃許可證和規(guī)劃驗(yàn)收文件； ③、建設(shè)或質(zhì)量監(jiān)督部門出具的工程驗(yàn)收文件； ④、該參評項(xiàng)目上年度財(cái)務(wù)報(bào)表（加蓋單位公章）； ⑤、能反映項(xiàng)目外觀形象 的照片若干張。 ㈤物業(yè)管理公司已建立各項(xiàng)管理規(guī)章制度。 中標(biāo)物業(yè)管理公司應(yīng)在中標(biāo)之日起 15 日內(nèi)，將中標(biāo)情況以書面形式報(bào)告物業(yè)所在區(qū)國土房管局備案。 評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的評標(biāo)要求，根據(jù)標(biāo)書評分、現(xiàn)場答辯等情況進(jìn)行綜合評標(biāo)。 投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競爭，不得損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。 （三）招標(biāo) 招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。 （二）區(qū)國土房管局自收到招標(biāo)人中標(biāo)備案資料之日，向招標(biāo)人開具《備案回執(zhí)》。 （四）招標(biāo)人組織開標(biāo)。 二、招標(biāo)備案 招標(biāo)人為建設(shè)單位 的，應(yīng)在公開發(fā)布《招標(biāo)公告》或發(fā)出《投標(biāo)邀請書》的 10 日前，提交以下材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)國土房管局備案。 業(yè)主委員會候選人的確立 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 29 頁 街道指導(dǎo)籌備組進(jìn)行人選的確定 場地、經(jīng)費(fèi) 宣傳公告欄、 活動場所、經(jīng)費(fèi)來源（理論上由全體業(yè)主承擔(dān)） 盡量取得建設(shè)單位與物業(yè)公司的配合 投票權(quán)份額的認(rèn)定與投票驗(yàn)票 業(yè)主、建設(shè)單位投票份額的認(rèn)定 市國土房管局《業(yè)主大會議事規(guī)則（示范文本）》第三章第二條里規(guī)定：“已出售物業(yè)的投票權(quán)歸買受人，未出售物業(yè)的投票權(quán)歸出賣人。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定， 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 29 頁 必須經(jīng)物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2／ 3 以上通過。 幾個注意點(diǎn) （ 1）一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會： 住宅與非住宅、商 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 29 頁 鋪與寫字樓混合型物業(yè)的處理方法 （ 2）只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少的： 經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。”也就是明確了，業(yè)主委員會的委員必須是業(yè)主?！? 省條例第二條：“業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。 申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料： （一）企業(yè)資質(zhì)等級申報(bào)表； （二）營業(yè)執(zhí)照； 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 29 頁 （三）企業(yè)資質(zhì)證書正、副本； （四）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動合同； （五）物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件； （六）物業(yè)管理業(yè)績材料 。 與以前的對比：對獲得國優(yōu)、省優(yōu)項(xiàng)目條件的取消。側(cè)重點(diǎn)在于對物業(yè)管理企業(yè)管理的樓盤（小區(qū)、大廈等）進(jìn)行檢查，注重對物業(yè)項(xiàng)目管理質(zhì)量的檢查，而非公司資質(zhì)條件的審核。 前置審批的問題 —— 2 個矛盾： 一、注冊公司與辦理資質(zhì)的先后 —— 按國家建設(shè)部規(guī)定：企業(yè)無證（資質(zhì)證書）經(jīng)營現(xiàn)象。 （ 2）應(yīng)提交的資料： 《企業(yè)設(shè)立登記申請書》（內(nèi)含《企業(yè)設(shè)立登記申請表》、《投資者名錄》、《企業(yè)法定代表人登記表》、《董事會成員、經(jīng)理、監(jiān)事任職證明》、《企業(yè)住所證明》等表格）； 公司章程（提交打印件一式兩份，請全體股東親筆簽字；有法人股東的，要加蓋該法人單位公章并由其法定代表人親筆簽字）； 驗(yàn)資報(bào)告 （ 以非貨幣方式出資的，還應(yīng)提交資產(chǎn)評估報(bào)告 ； 涉及國有資產(chǎn)評估的，應(yīng)提交國有資產(chǎn)管理部門的確認(rèn)文件）； 《名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請書》及《企業(yè)名稱 預(yù)先核準(zhǔn)通知書》； 股東資格證明； 《指定（委托）書》； 經(jīng)營范圍涉及前置審批項(xiàng)目的，應(yīng)提交有關(guān)審批部門的批準(zhǔn)文件 ； 股東名錄和董事、經(jīng)理、監(jiān)事成員名錄 （非必備） 。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 29 頁 【講義】物業(yè)管理在日常工作中應(yīng)遵循的工作程序 第一講、資質(zhì)辦理程序 一、物業(yè)管理公司的成立與資質(zhì)證書辦理程序 物業(yè)管理企業(yè)“二證”要求： 營業(yè)執(zhí)照 —— 企業(yè)法人資格； 資質(zhì)證書 —— 企業(yè)從業(yè)資格。 （二）辦理資質(zhì)證書 相關(guān)法規(guī)規(guī)定： （ 1）法規(guī)依據(jù)與資格條件 建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（ 2020 年 5 月 1 日起實(shí)施）。 二、委托管理與資格完備的矛盾 —— 按省條例規(guī)定：取得資質(zhì)證書前承接物業(yè)項(xiàng)目的不合理?，F(xiàn)已取消，而將該工作滲透到日常的管理工作中，年檢只對公司資質(zhì)條件進(jìn)行復(fù)核。 2020 年 8 月修改會議（內(nèi)蒙古）： 爭議： 取消原臨時資質(zhì)規(guī)定（原因：物價局對收費(fèi)定級的限制） —— 采納； 取消資質(zhì)等級對承接項(xiàng)目的限制 —— 未采納，保留。 廣州市《申請晉升二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)收件資料》 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 29 頁 第二講、業(yè)主大會召開、業(yè)主委員會成立程序 一、有關(guān)法規(guī)規(guī)定 （一）有關(guān)法規(guī)及規(guī)范性文件 國務(wù)院頒布 2020 年 9 月 1 日施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》 廣東省人大常委會頒布 1998 年 10 月 1 日施行的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》 2020 年市政府發(fā)布的市長 2 號令《廣州市物業(yè)管理辦法》（現(xiàn)已廢止）?！薄笆褂萌?，是指物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的人。 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 29 頁 （二）業(yè)