【正文】 產(chǎn)業(yè)機(jī)會分析之一：房地產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)機(jī)會一 ：房地產(chǎn)業(yè)主力業(yè)務(wù) ——開發(fā)業(yè)務(wù)機(jī)會 住宅類項目：豐臺區(qū)地產(chǎn)開發(fā)（比如“槐房項目”前期倒手） 綠化隔離帶項目（“槐房項目”） 豐臺區(qū)危舊房改造項目 “豐臺”和“南苑”兩大邊緣集團(tuán)項目 經(jīng)濟(jì)適用房項目 商業(yè)性開發(fā)項目：商業(yè)用房 寫字樓 商務(wù)區(qū)（ CBD） 產(chǎn)業(yè)機(jī)會二 ：房地產(chǎn)業(yè)的價值鏈其它業(yè)務(wù)機(jī)會 物業(yè)管理 社區(qū)經(jīng)營 旅居服務(wù)、房屋銀行等新的中介服務(wù) 綜合以上分析，結(jié)合目前發(fā)展?fàn)顩r和未來的發(fā)展前景，對 企業(yè) 面臨的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機(jī)會做出如下簡單描述。 豐臺區(qū)內(nèi)有眾多部隊集中居住區(qū)，部隊后勤（包括住房）社會化改革后，這類單位也是房地產(chǎn) 開發(fā)不可忽視的一個價值追求對象。 縱觀所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（不論是大型還是小型），在對房地產(chǎn)進(jìn)行投資決策時，首先是區(qū)域 選擇，并且區(qū)域的選擇是有限的，這同零售業(yè)等產(chǎn)業(yè)追求規(guī)模無限擴(kuò)大有所不同。這里僅就房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域價值鏈做出分析。 豐臺有大量的危舊房改造項目： 豐臺區(qū)有大量的危舊房改造項目，（對于具體的數(shù)據(jù)，有待于 各區(qū)的危改規(guī)劃，沒有能夠查資料得到，建議龍騰通過區(qū)里房管局等單位對豐臺未來危改規(guī)劃得到 詳細(xì)了解），這對龍騰的發(fā)展是良好的機(jī)會。 旅游 ： 旅游已被列入豐臺區(qū) “ 四大功能 ” 之一，在全區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中占有重要地位。 城市建設(shè) :豐臺區(qū)的城市建設(shè)起步晚，發(fā)展快。已有 55種產(chǎn)品獲國優(yōu)、部優(yōu)、市優(yōu)產(chǎn)品稱號。 我國裝飾企業(yè) 90％以上為非國有企業(yè) 。我國建筑裝飾行業(yè)已具有二十多年的市場國際化和國產(chǎn)化的經(jīng)驗 。 《 北京市 2020年統(tǒng)計公報 》 幾個特點： 建筑業(yè)隨國民經(jīng)濟(jì)的增長呈穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢 建筑市場日趨規(guī)范，建筑激烈，行業(yè)整體利潤偏低 政府管理部門在工程施工的管理、技術(shù)操作規(guī)范管理大大加強(qiáng) 工程項目管理得以推廣和應(yīng)用，施工企業(yè)自身管理加強(qiáng) 建筑行業(yè)的科技含量增多，新技術(shù)、新材料在建筑施工企業(yè)應(yīng)用增多 建筑業(yè)從業(yè)人員過多， “ 壓級壓價、索要回扣、墊資接工程 ” 現(xiàn)象嚴(yán)重 北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市建筑業(yè)發(fā)展前景 一、市場走勢 ： 入世給中國建筑業(yè)帶來良好的發(fā)展機(jī)遇和巨大的挑戰(zhàn)（對 講，更多的是挑戰(zhàn)） 奧運為北京建筑業(yè)帶來巨大商機(jī) 國民經(jīng)濟(jì) 以７％以上的速度持續(xù)穩(wěn)定的增長，為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和空 間。全年建筑業(yè)實現(xiàn)增加值 ，比上年增長 %。其中， 豐臺區(qū)待改造的危舊房很多。但隨著危改逐步向城中心區(qū)發(fā)展，由于舊城區(qū)人口密度大，市政條件差，規(guī) 劃限制相對較嚴(yán)，危改工作難度加大。 二、供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 依據(jù)前述分析，以中低收入者為標(biāo)準(zhǔn)，北京是經(jīng)濟(jì)適用房總體供應(yīng)在年 600萬平方米左右； 對供應(yīng)結(jié)構(gòu)，每年單位自建房保持年 130萬 150萬，房改帶危改政策的回遷在 60％以上，年供應(yīng) 180 萬平方米，二、三級市場年供應(yīng) 150萬平方米，集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房平均每年約在 150萬平方米。 三、目前經(jīng)濟(jì)適用房市場的各項政策還不完善 北京市經(jīng)濟(jì)適用住房主要集中于北部、東部、東北部和西部地區(qū)，而南部地區(qū)沒有形成 規(guī)模性的經(jīng)濟(jì)適用房，但是依據(jù)北京市政府開發(fā)南城的戰(zhàn)略部署和南部的危房改造和城鎮(zhèn)建 設(shè)都要求加大該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，所以，龍騰要關(guān)注南城的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，尋 求政府支持?？梢灶A(yù)見，經(jīng)濟(jì)適用房將成為未來住宅市場發(fā)展的重要組成部分之一，應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)商重點 關(guān)注的細(xì)分市場之一。而且區(qū)域分布差異明顯，大型商業(yè)房集中于三環(huán)內(nèi)的東城、西城、 朝陽、海淀四區(qū)，豐臺區(qū)大型店鋪近乎沒有。 房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終價值體現(xiàn)是各個價值環(huán)節(jié)緊密合作的結(jié)果 。那么龍騰 開發(fā)公司的企業(yè)定位基礎(chǔ)就是是“以創(chuàng)新的開發(fā)方式為區(qū)域居民提供功能產(chǎn)品的服務(wù)”。 中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展以及加入 WTO后外資大量涌入，外商對住房需求和商業(yè)用房需求將大量增加； 經(jīng)濟(jì)發(fā)展、戶籍制度改革和外商進(jìn)入中國，人們工作的流動性加強(qiáng)，使得“住宅”租賃成為未來房地產(chǎn)業(yè)消費的一個重要市場 住房需求年齡結(jié)構(gòu)明顯，年齡在 25——39歲之間的人群成為主力購房者 舊城改造區(qū)的居民和中低收入者是危改房和經(jīng)濟(jì)適用房的主要購房群體 二、需求特點 對均好性要求更高 購房者除了對住宅質(zhì)量、戶型、會所、交通等方面繼續(xù)關(guān)注，還對新技術(shù)、新材料的使用、節(jié)能、環(huán)保、智能化但能夠提出新的需求，特別對社區(qū)景觀和環(huán)境方面提出新的要求。 三、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品 住宅質(zhì)量全方位的提高 1．住宅品種進(jìn)一步向多樣化發(fā)展 （ 1）住宅檔次多樣化。大企業(yè)將從資金、土地儲備、市場營銷等各個環(huán)節(jié)主導(dǎo)市場。 3. 改善城鄉(xiāng)居民的居住條件，是21世紀(jì)初政府提高人民生活的主要目標(biāo)和內(nèi)容。同時，人們對住房消費的呈現(xiàn)出個性化需求趨勢。實現(xiàn)商品房銷售面積２４９．５萬平方米，其中住宅銷售２３６萬平方米，同比分別增長８．５％和７．１％。萬通、萬科、太合等也同時在城里和郊區(qū)推出不同檔次、不同規(guī)模的項目，氣勢逼人。對北京市場上在售項目進(jìn)行統(tǒng)計，有項目的企業(yè)平均開發(fā)規(guī)模為 21萬平方米；如果以全部開發(fā)企業(yè)計算，平均規(guī)模不足 3萬平方米。 宏觀 大勢 房地產(chǎn)業(yè) 建筑業(yè) 裝修裝飾業(yè) 充滿機(jī)遇 和挑戰(zhàn) 宏觀大勢分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 裝修裝飾業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 產(chǎn)業(yè)劃分說明： 按標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)分類，裝修裝飾是屬于建筑業(yè)一類的，但從 實際業(yè)務(wù)經(jīng)營角度出發(fā)，把裝修 裝飾單獨列出進(jìn)行分析說明 因為房地產(chǎn)是龍騰新涉足的行業(yè)，所以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境是分析的重點，從各個角度做出比較詳 細(xì)的分析，對于建筑和裝修裝飾只做出主要的結(jié)論的分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之一：北京市房地產(chǎn)業(yè) 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析 分析說明：房地產(chǎn)業(yè)作為中國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中一個新型發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，由于區(qū)域環(huán)境和市場 成熟程度的差異，在不同的地區(qū)其發(fā)展程度和產(chǎn)業(yè)特點都是有差異的，在本節(jié)分析中，在考慮 企業(yè)的實際要求基礎(chǔ)上，我們主要針對北京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況對如下四個方面做比較 詳細(xì)的分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史 二、房地產(chǎn)市場逐步成熟 ：隨著市場經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，房地產(chǎn)市場也逐步成熟起來，從投資領(lǐng)域到消費 結(jié)構(gòu)都發(fā)生了根本性的變化，投資資金來源多元化，個人購房比重越來越大，房地產(chǎn)一級市場和二級市 場也發(fā)展起來，城鎮(zhèn)住房體制改革也逐步深化。但加入 WTO，中國企業(yè)將面臨激烈的競爭態(tài)勢，大企業(yè)和外資企業(yè)良好的資本運營、經(jīng)營策略等都對小開發(fā)企業(yè)帶來沖擊。四是供應(yīng)主體變化，各開發(fā)企業(yè)的地位正面臨重新洗牌。 第五部分 是第四部分的詳細(xì)展開，對 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略做出詳細(xì)的規(guī)劃。地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和項目運作 戰(zhàn)略咨詢報告 （初稿） 88營銷 2020年 3月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 報告說明 本稿為 發(fā)展戰(zhàn)略初稿。 第六部分 則是戰(zhàn)略實施的一些具體問題分析。 ?中國的建筑業(yè)也處于一個大發(fā)展的時期： 根據(jù)建設(shè)部 《 建筑業(yè) “ 十五 ” 計劃及2020年發(fā)展規(guī)則 》 的預(yù)測，今后５ １０年，我國建筑業(yè)面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。 ?申奧成功，為北京市房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)帶來發(fā)展良機(jī) ： 奧運促進(jìn)京城房地產(chǎn)業(yè)整體升級，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也客觀帶動建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)的發(fā)展。 一、房地產(chǎn)投資逐年增加 ；從圖表 1中可以看出， 1990到 1993年房地產(chǎn)投資呈平穩(wěn)增長態(tài)勢， 1994到 1995年房地產(chǎn)投資猛增，隨后進(jìn)入逐步平穩(wěn)的增長態(tài)勢。通過對企業(yè)開發(fā)規(guī)模進(jìn)行統(tǒng)計，開發(fā)規(guī)模最大的前 100家企業(yè)，其項目占到市場全部在售項目總規(guī)模的 62％，平均開發(fā)規(guī)模 ；剩余 400余家企業(yè)所占市場份額不足 40％，平均開發(fā)規(guī)模 。 新項目規(guī)模仍偏小 ： 據(jù) :搜房數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計，今年上半年新開盤項目有 145個，平均項目規(guī)模 。商品房銷售面積比竣工面積多２０．３萬平方米。 需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 ：隨著住房體制改革的深入、中國即將加入 WTO及戶籍制度的改革，對商用和住房需求的結(jié)構(gòu)已經(jīng)造成影響，這種需求結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)投資開發(fā)市場已經(jīng)有所反映。 4. 政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位職工住房分配貨幣化政策的全面實施，將進(jìn)一步激發(fā)居民的住宅消費熱情。而中小型的企業(yè)要想求得生存就必須做好市場定位，專注于專業(yè)化的市場，以求在盡可能快的時間內(nèi)培育自身成長，創(chuàng)造有自身特色的品牌。（ 2）適用于不同使用對象的住宅多樣化。 對物業(yè)管理質(zhì)量需求增強(qiáng)，要求“物有所值” 對不同設(shè)計戶型需求呈多樣化特點 對住房的消費需求大于投資需求 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 房地產(chǎn)業(yè)替代產(chǎn)品分析 從房地產(chǎn)業(yè)宏觀角度分析，房屋住宅作為人們居住的必需的特殊商品，具有不可替代性 從企業(yè)角度分析，由于產(chǎn)品類型和消費意識的不同，對企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品會產(chǎn)生替代效應(yīng)， 主要是消費者的選擇決定的，比如：選擇“普通商品住宅”為重點開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)的市場 銷售可能會受到“經(jīng)濟(jì)適用房” 的替代沖擊，而經(jīng)濟(jì)適用房也可能受到“危改房”的替代 沖擊。 房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)周期長 ：由房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品特性決定了其產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)的周期較長，而對于開發(fā) 商來講，就需要盡可能縮短開發(fā)周期，加速資金流轉(zhuǎn)。一個房地產(chǎn)項目，它的土地選址、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品施工質(zhì)量、銷售策略和物業(yè)配套管理等每一個環(huán)節(jié)都對項目的成敗起至關(guān)重要的作用。 市場需求： 需求結(jié)構(gòu)多元化、從大型的購物中心（王府井）、高檔綜合商場、家居商場、電器商場等到中小 型專業(yè)店鋪等都存在需求；從行業(yè)看，超市連鎖業(yè)店鋪增長速度最快，并且集中于新建和在建的住宅小 區(qū)；其次餐飲服務(wù)業(yè)和服裝服飾業(yè)也是商業(yè)用房需求的重要客戶。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析 市場現(xiàn)狀 一、市場供應(yīng) 目前北京市經(jīng)濟(jì)適用房總體供應(yīng)不均衡，北多南少。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析 經(jīng)濟(jì)適用房市場分析 北京市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展前景 經(jīng)濟(jì)適用房作為政府主力推廣的項目，在未來實現(xiàn)國家城鎮(zhèn)建設(shè)目標(biāo)中具有很重要的地位，政府 政策導(dǎo)向也會傾向于擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)供應(yīng)布局：危舊房改造地區(qū)是重點之一，分散集團(tuán)式供應(yīng)（十大邊緣集團(tuán)供應(yīng)）中 南部是未來發(fā)展重點區(qū)域之一，經(jīng)濟(jì)適用房布局要依據(jù)未來北京是交通規(guī)劃地段。而且舊有的危改形式已經(jīng)不適應(yīng)新的發(fā)展形勢要求， 由此提出了“房改帶危改”新的危改形勢， 2020年 3月經(jīng)市委、市政府批準(zhǔn)印發(fā)了 《 北京市加 快城市危舊房改造實施辦法（試行） 》 （京政辦發(fā) 〖 2020〗 19號），在崇文、宣武、豐臺三 個區(qū)分別選取了龍?zhí)段骼?、金魚池、天橋、牛街二期、右外西莊三條等 5片危房區(qū)，進(jìn)行房改 帶危改的試點，并取得了良好的效果。 政府在危改工程項目中發(fā)揮重要的作用 三、市場發(fā)展前景 危改市場缺口大，開發(fā)商機(jī)大 ： 北京市 “ 十五 ” 時期固定資產(chǎn)投資規(guī)劃 》 明確提出要集中各方 力量加快危舊房改造步伐，切實提高人民群眾居住水平。 “ 九五 ”期間累計實現(xiàn)增加值 ，比 “ 八五 ” 期間增加 。預(yù)計國內(nèi)生產(chǎn)總值將從2020年的８．９４萬億元增長至2020年的１ ２．５萬億元，全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模將從2020年的３．２６萬億元增長 至2020年的４．３萬億元。 發(fā)展現(xiàn)狀： 建筑裝飾行業(yè)整體發(fā)展水平偏低 。因此，在體制上，根據(jù) 《 中共中央關(guān)于國有企業(yè)改革和發(fā)展若干重大問題的決定 》 和中央經(jīng)濟(jì)工作會議的精神，我國裝飾行業(yè)不僅屬于“有的地區(qū)和有的行業(yè)也可以例外”的行業(yè)，而且屬于國有經(jīng)濟(jì)退出的行業(yè)。