【正文】 企業(yè)在豐臺(tái)區(qū)對(duì)外表現(xiàn)為急速發(fā)展的形象，但實(shí)際上內(nèi)部組織和管理等有差距 ——產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、組織結(jié)構(gòu)不完善，管理水平不高、企業(yè)運(yùn)行沒有機(jī)制化。考慮問題。業(yè)務(wù)在 中具有不可替代的業(yè)務(wù)，在企業(yè)下一步發(fā)展過程中， “ 豐臺(tái)區(qū)武裝部 ” 項(xiàng)目， 25 人參與管理，建筑面積5000平米；總產(chǎn)值 600萬，完成產(chǎn)值 180萬。物業(yè)管理說明：企業(yè)財(cái)富價(jià)值的創(chuàng)造首先是源于某一個(gè)區(qū)域，而第一個(gè)區(qū)域是否有能為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的發(fā)展空間是決定企業(yè)能否成功的重要因素，尤如李嘉誠起步于香港一樣，豐臺(tái)區(qū)未來發(fā)展的大環(huán)境是決定 企業(yè)發(fā)展的空間首要因素。這種差異性的體現(xiàn)在于：地產(chǎn)開發(fā)模式、產(chǎn)品設(shè)計(jì)品質(zhì)、價(jià)值追求理念、消費(fèi)者的觀念等各個(gè)方面。這里僅就房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域價(jià)值鏈做出分析?！　「剑罕本┦袇^(qū)總體規(guī)劃圖北京市綠化隔離帶建設(shè)分析 ——“ 槐房項(xiàng)目 ”屬于綠化隔離帶項(xiàng)目 區(qū)域環(huán)境分析?建設(shè)目的 ： 綠化隔離地區(qū)的綠化建設(shè)要達(dá)到生態(tài)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的最佳結(jié)合，興綠與富民并舉的要求，緊密結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，利用區(qū)位、地理優(yōu)勢(shì)，一改過去單純綠化的觀念，大膽探索綠色產(chǎn)業(yè)建設(shè)的新思路，把綠化美化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展融為一體，調(diào)動(dòng)了農(nóng)民的積極性和創(chuàng)造性。 90年代以后，豐臺(tái)區(qū)旅游業(yè)發(fā)展十分迅速，先后建成了世界公園、青龍湖公園等一批新的景點(diǎn)，已形成了盧溝橋文化旅游區(qū)、花鄉(xiāng)萬畝旅游度假區(qū)、青龍湖郊野休閑度假區(qū)三大旅游區(qū)的發(fā)展格局。以住宅建設(shè)為重點(diǎn)，十幾年來已建成了北大地、六里橋、七里莊等 6個(gè)住宅小區(qū)，配合市有關(guān)部門開發(fā)建設(shè)了方莊、太平橋、西羅園、劉家窯等 4個(gè)大型住宅小區(qū)，其中方莊住宅區(qū)為當(dāng)時(shí)本市最大的高標(biāo)準(zhǔn)綜合住宅區(qū)。 豐臺(tái)區(qū)是首都重要的副食品基地之一，擔(dān)負(fù)著首都市場(chǎng)蔬菜、肉食、魚、蛋、奶、干鮮果品等十幾種副食品的供應(yīng)，有首都 “ 蔬菜王國 ” 的譽(yù)稱。發(fā)展前景：建筑裝飾行業(yè)作為我國一大朝陽產(chǎn)業(yè)，顯示著蓬勃發(fā)展的趨勢(shì)，市場(chǎng)前景十分廣闊 　　 我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民住宅建設(shè)規(guī)模將不斷 擴(kuò)大，為建筑業(yè)提供了廣闊的市場(chǎng)。加強(qiáng)建筑隊(duì)伍管理，積極發(fā)展專業(yè)施工企業(yè)。建筑業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)中所占比重僅次于工業(yè)和農(nóng)業(yè)，而高于商業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史建筑企業(yè)增加個(gè)數(shù)相對(duì)較少建筑業(yè)產(chǎn)值增加趨勢(shì)穩(wěn)定，和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈正相關(guān)建筑業(yè)房屋施工面積增長(zhǎng)速度較快危舊房改造項(xiàng)目分布集中于南城： 北京市危舊房改造主要集中于關(guān)廂地區(qū)和南城，具體分布主要是宣武、豐臺(tái)、西城和崇文四區(qū)。以房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)危改一、需求預(yù)測(cè) “十五 ”期間北京市城鎮(zhèn)居民居住水平依據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平預(yù)測(cè)戶均建筑面積 70平米為下限， 90平米為上限，人均下限 23平米，上限 30平米。需求對(duì)象： 二、市場(chǎng)需求發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房是中央實(shí)現(xiàn)住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)而進(jìn)行的戰(zhàn)略決策，是城鎮(zhèn)新的住房供應(yīng)體系的重要組成部分。區(qū)域分布重心仍在東北部的郊區(qū)（懷柔、昌平等地） 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析遠(yuǎn)郊區(qū)別墅將逐漸升溫別墅成交趨于活躍市場(chǎng)展望客戶都別墅需求的層次差異很大三、價(jià)格與交易情況別墅區(qū)整體建設(shè)環(huán)境仍有差距二、市場(chǎng)需求 市場(chǎng)需求：一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，它的土地選址、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品施工質(zhì)量、銷售策略和物業(yè)配套管理等每一個(gè)環(huán)節(jié)都對(duì)項(xiàng)目的成敗起至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)周期長(zhǎng) ：由房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品特性決定了其產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)的周期較長(zhǎng)，而對(duì)于開發(fā)商來講，就需要盡可能縮短開發(fā)周期，加速資金流轉(zhuǎn)。背景或消費(fèi)意識(shí)。預(yù)收賬款銀行貸款 把龍騰定位于地處豐臺(tái)區(qū)的現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)，分析其它潛在進(jìn)入者對(duì)龍騰發(fā)展（ 2）適用于不同使用對(duì)象的住宅多樣化。而中小型的企業(yè)要想求得生存就必須做好市場(chǎng)定位，專注于專業(yè)化的市場(chǎng)，以求在盡可能快的時(shí)間內(nèi)培育自身成長(zhǎng)，創(chuàng)造有自身特色的品牌。政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位職工住房分配貨幣化政策的全面實(shí)施，將進(jìn)一步激發(fā)居民的住宅消費(fèi)熱情。北京經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入加速周期，將帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面興旺。同時(shí)，人們對(duì)住房消費(fèi)的呈現(xiàn)出個(gè)性化需求趨勢(shì)。其中北京地區(qū)增幅達(dá)到 %。隨著開發(fā)規(guī)模增加，項(xiàng)目數(shù)量有逐漸減少的趨勢(shì)。大企業(yè)在市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位，進(jìn)入門檻提高 ： 北京市已經(jīng)成立了土地整理儲(chǔ)備中心，準(zhǔn)備由政府統(tǒng)一供地，調(diào)控土地市場(chǎng)的供需，現(xiàn)在土地整理儲(chǔ)備中心已經(jīng)開始回收土地。其投資總量占社會(huì)投資的５０％，對(duì)全市投資增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用達(dá)７０％。裝飾單獨(dú)列出進(jìn)行分析說明到 2023年末，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到 22平方米，基本實(shí)現(xiàn)平均每戶擁有一套功能相對(duì)齊全、綜合質(zhì)量相對(duì)較高的住宅；農(nóng)村人均住宅建筑面積達(dá)到 30平方米。三是西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，大規(guī)模的重點(diǎn)工程建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將為建筑業(yè)提供新的市場(chǎng)發(fā)展空間。?中國的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期 ： 新時(shí)期的標(biāo)志是伴隨著住房政策的出臺(tái)而出現(xiàn)的，其標(biāo)志有：一是城鎮(zhèn)住房體制的質(zhì)變。在這部分分析中，重點(diǎn)分析了北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和豐臺(tái)區(qū)域環(huán)境。 其次， 在我們對(duì)企業(yè)進(jìn)行總體診斷的基礎(chǔ)上，從考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的角度對(duì) 企業(yè)內(nèi)部狀況進(jìn)行了詳細(xì)分析。即居民住房由過去的實(shí)物分配變?yōu)樨泿呕峙?，加速推行住房自有化。四是加入ＷＴＯ給建筑業(yè)帶來的機(jī)遇?以建筑和房地產(chǎn)業(yè)為背景的裝修裝飾業(yè)是極具發(fā)展前景的行業(yè)之一： 在《建設(shè)事業(yè) “ 十五 ” 計(jì)劃綱要》中明確提出要發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)。這客觀上就要求國家的政策要為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供良好的政策支持。投資資金來源多元化 ： 隨著市場(chǎng)化改革進(jìn)程加快，開發(fā)企業(yè)投資資金來源渠道多元化，國家投資比重逐漸減少，房地產(chǎn)金融發(fā)展迅速，一些大企業(yè)通過上市融資 。而且政府有關(guān)部門將開展對(duì)閑置建設(shè)用地、開發(fā)項(xiàng)目和開發(fā)企業(yè)的清查工作，將優(yōu)化重組現(xiàn)有的大量散、亂、差小型企業(yè)，實(shí)行大公司戰(zhàn)略。在搜房交易數(shù)據(jù)庫中，規(guī)模小于或等于 5萬平方米的項(xiàng)目個(gè)數(shù)占總在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)的 ％，遠(yuǎn)大于上半年新開盤項(xiàng)目中同規(guī)模項(xiàng)目比重 (％ )，開發(fā)規(guī)模較小的項(xiàng)目比重降低。全國商品住宅平均售價(jià)為 2138元，同比增長(zhǎng) %，其中北京增幅達(dá)到 ％。需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 ：隨著住房體制改革的深入、中國即將加入 WTO及戶籍制度的改革，對(duì)商用和住房需求的結(jié)構(gòu)已經(jīng)造成影響，這種需求結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)投資開發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)有所反映。 2. 21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)市場(chǎng)全面穩(wěn)定增長(zhǎng)，是指：需求總規(guī)模的擴(kuò)大、需求品種結(jié)構(gòu)的全面上升、需求增長(zhǎng)的持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)較穩(wěn)定三層意思；運(yùn)行機(jī)制基本完成市場(chǎng)化，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈 1．土地出讓的市場(chǎng)化水平會(huì)極大提高； 公有住房市場(chǎng)化改革接近完成。房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展 ： 房地產(chǎn)作為一個(gè)大的市場(chǎng)，開發(fā)企業(yè)將更專業(yè)的選擇細(xì)分市場(chǎng)尋求發(fā)展（如萬科只做北京、上海、深圳、天津四個(gè)城市的商品住宅，北京城建要?jiǎng)冸x建筑，只做房地產(chǎn)）信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中全面發(fā)揮重要作用 ：一是信息技術(shù)設(shè)施大量運(yùn)用在新建的中高檔住宅和一般辦公樓、商業(yè)樓盤中；二是一部分已經(jīng)建成的中高檔樓盤實(shí)施信息化改造；三是直接為房地產(chǎn)交易服務(wù)的商業(yè)性網(wǎng)站發(fā)揮作用；四是管理部門和中大型企業(yè)的信息化管理走向成熟。（ 3）住宅風(fēng)格的多樣化和創(chuàng)新。對(duì)于龍騰房地產(chǎn)開發(fā)公司，在進(jìn)行市場(chǎng)分析時(shí)候要重點(diǎn)考慮上述因素。從房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈上看，就是要對(duì)橫向水平鏈進(jìn)行整合，對(duì)各個(gè)階段的時(shí)間、精力等投入作出合理規(guī)劃和組織。因此要求開發(fā)商要選擇或開創(chuàng)良好的開發(fā)模式（商業(yè)模式）。寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)板塊區(qū)域分別差距明顯，主要集中于朝陽、海淀、西城、東城四區(qū)二、市場(chǎng)需求租賃市場(chǎng)活躍，租金大幅上揚(yáng) 2023年奧運(yùn)為寫字樓市場(chǎng)創(chuàng)造潛在的商機(jī)旺盛的市場(chǎng)需求和有效供給不足決定了北京市寫字樓市場(chǎng)后市保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)四、區(qū)域分布經(jīng)過近三年的實(shí)踐，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)取得了較好的成效，依《建設(shè)事業(yè) “十五 ”計(jì)劃剛要》，政府明確提出發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房為重點(diǎn)的住宅建設(shè)，增加住房的有效供給，發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，目前對(duì)開盤的不同的項(xiàng)目，購房主體有所不同，存在單位集體購房和個(gè)人購房?jī)纱箢?。北京市城?zhèn)居民住宅需求總量預(yù)測(cè)，從近期看，按滿足居民基本生活需求低限標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，每年約需住房 900多萬平方米，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，每年約需 1200萬平方米。北京市大規(guī)模的危舊房改造始于九十年代初， 10年來全市累計(jì)開工改造危舊小區(qū) 168片，竣工 53片，竣工面積達(dá) 1450萬平方米，拆除危舊房屋 499萬平方米，動(dòng)遷居民 18． 4萬戶，取得了一定成效。今年， 宣武區(qū)計(jì)劃今年內(nèi) “ 危改 ” 十七片小區(qū)，崇文區(qū)計(jì)劃年內(nèi)多片小區(qū)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，豐臺(tái)區(qū)計(jì)劃年內(nèi)開工 7片地區(qū)，西城區(qū)計(jì)劃年內(nèi)動(dòng)工 “ 豐盛 ” 小區(qū)。近２０年來，建筑業(yè)發(fā)展迅速，在促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、重點(diǎn)工程建設(shè)、改變城鄉(xiāng)面貌、解決城鄉(xiāng)勞動(dòng)力就業(yè)方面作出了重要的貢獻(xiàn)。年末，全市擁有四級(jí)及四級(jí)以上的建筑施工企業(yè) 1771個(gè)，比 1995年末增長(zhǎng) %。預(yù)計(jì)到2023年，我國城市化將達(dá)到３５ ％左右，五年累計(jì)新增城鎮(zhèn)人口７０００萬人左右，將有一大批新的中小城市形 成?！　∥覈糜螛I(yè)近年來增長(zhǎng) 10％， 1997年以來遇到了前所未有的壓力， 1999年減緩，越居世界第六位。裝飾人員素質(zhì)、裝飾材料選擇、裝飾設(shè)計(jì)和施工工藝水平是決定企業(yè)未來發(fā)展?fàn)顩r的核心競(jìng)爭(zhēng)要素裝飾企業(yè)也同建筑企業(yè)一樣，在業(yè)務(wù)上呈專業(yè)化發(fā)展，企業(yè)實(shí)力呈分化趨勢(shì)　　 豐臺(tái)區(qū)域環(huán)境概述說明：豐臺(tái)區(qū)域環(huán)境分析主要是在豐臺(tái)整體環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，從北京市城市發(fā)展總體規(guī)劃的角度對(duì)豐臺(tái)區(qū)未來發(fā)展態(tài)勢(shì)進(jìn)行分析。 交通 ：伴隨著南四環(huán)路的竣工，北京南城建設(shè)步伐正在全面加快。目前隨著南城開發(fā)和北京市整體規(guī)劃發(fā)展的要求，豐臺(tái)區(qū)的城市建設(shè)將步入更快的發(fā)展時(shí)期，危舊房改造和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)都迅速開展起來。目前有旅游涉外星級(jí)賓館 14家，旅游定點(diǎn)企業(yè) 22家，旅行社 20家。?建設(shè)階段 ：綠化建設(shè)，用３年時(shí)間完成原定１０年的任務(wù)，前期主要使無地面建筑的廢棄地和耕地實(shí)現(xiàn)綠化，目前已完成３萬多畝，第二期工程主要結(jié)合拆違章建筑和舊村改造進(jìn)行。一、房地產(chǎn)是一種典型的區(qū)域經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的終端產(chǎn)品（房屋）是固定于某一區(qū)域的，不可移動(dòng)。縱觀所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（不論是大型還是小型），在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資決策時(shí)，首先是區(qū)域選擇，并且區(qū)域的選擇是有限的，這同零售業(yè)等產(chǎn)業(yè)追求規(guī)模無限擴(kuò)大有所不同。 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)分析之一：房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)一 ：房地產(chǎn)業(yè)主力業(yè)務(wù) —— 開發(fā)業(yè)務(wù)機(jī)會(huì) 項(xiàng)目規(guī)劃方案已經(jīng)審批通過，設(shè)計(jì)已完成，處在準(zhǔn)備開工階段。餐廳規(guī)模不大，主要是解決職工吃飯問題，對(duì)外營業(yè)額不大項(xiàng)目運(yùn)行機(jī)制不完善經(jīng)營能力薄弱財(cái)務(wù)成本管理不到位債權(quán)債務(wù)問題突出裝修裝飾業(yè)務(wù)： 裝修裝飾業(yè)務(wù)是 最薄弱的一個(gè)環(huán)節(jié)，而隨著房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁的建筑和裝飾為龍騰提供支持苗總為龍騰發(fā)展提供領(lǐng)導(dǎo)保證和作為一個(gè)企業(yè)家追求發(fā)展的思想保證建筑的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)可為龍騰提供支持豐臺(tái)區(qū)的關(guān)系資源有重大作用龍騰在管理、組織等方面都有差距舊有體制存在弊病、資金實(shí)力不足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)缺乏，關(guān)鍵在 “人力 ”房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展景氣上揚(yáng)WTO、奧運(yùn)南城開發(fā)是機(jī)遇獲取豐臺(tái)區(qū)政府政策支持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈企業(yè)優(yōu)化重組趨勢(shì)明顯， 是根植于豐臺(tái)區(qū)的企業(yè)，苗總的本土根植性很強(qiáng)商貿(mào)已經(jīng)停辦公裝家裝新建裝飾工程改造裝飾工程視角一視角二旅游飯店、機(jī)關(guān)辦公樓、寫字樓和盈利的服務(wù)行業(yè)的公共建筑是重點(diǎn)，其中旅游景點(diǎn)的賓館飯店位居選擇首位，在豐臺(tái)區(qū)機(jī)關(guān)辦公樓是 的首選 公裝的改造裝飾工程量將明顯大于新建裝飾工程量現(xiàn)階段家裝的新建工程量潛力巨大，未來裝飾戶的改造裝飾工程量將有明顯增加 立足于豐臺(tái)區(qū)，選擇現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)所對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)家裝不僅是居民居民自己消費(fèi)，現(xiàn)在更多的是投資于租賃全國整體看，公裝市場(chǎng)新建裝飾工程較少，但北京舉辦奧運(yùn)帶來新的增長(zhǎng)潛力依托于房地產(chǎn)開發(fā)的新建裝飾工程有巨大的市場(chǎng)企業(yè)內(nèi)部分析2? 企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)分析： 業(yè)務(wù)衍變 業(yè)務(wù)衍變圖建筑施工裝修裝飾建筑施工房地產(chǎn)開發(fā)裝修裝飾建筑施工房地產(chǎn)開發(fā) 附加價(jià)值業(yè)務(wù)商貿(mào)餐飲餐飲過去 現(xiàn)在 將來成熟業(yè)務(wù) 其它業(yè)務(wù) 未來業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)衍變說明： 由街道施工起家，建筑施工是其傳統(tǒng)的相對(duì)成熟的業(yè)務(wù)現(xiàn)階段業(yè)務(wù)中， “槐房 ”項(xiàng)目標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的全面展開，定位為公司 “培育業(yè)務(wù) ” “沈飛 ”和 “岳陽 ”項(xiàng)目是裝修裝飾公司業(yè)務(wù)的主要體現(xiàn)，但是仍不成熟，有待培育 “商貿(mào) ”業(yè)務(wù)已經(jīng)停辦， “餐飲 ”是帶有 “后勤服務(wù) ”性質(zhì)的業(yè)務(wù)，在以后分析中予以忽略對(duì)企業(yè)未來發(fā)展的業(yè)務(wù)還有待分析和定位培育