【正文】 企業(yè)在豐臺區(qū)對外表現(xiàn)為急速發(fā)展的形象，但實際上內(nèi)部組織和管理等有差距 ——產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、組織結(jié)構(gòu)不完善，管理水平不高、企業(yè)運行沒有機(jī)制化?？紤]問題。業(yè)務(wù)在 中具有不可替代的業(yè)務(wù)，在企業(yè)下一步發(fā)展過程中， “ 豐臺區(qū)武裝部 ” 項目， 25 人參與管理，建筑面積5000平米；總產(chǎn)值 600萬，完成產(chǎn)值 180萬。物業(yè)管理說明：企業(yè)財富價值的創(chuàng)造首先是源于某一個區(qū)域，而第一個區(qū)域是否有能為企業(yè)創(chuàng)造價值的發(fā)展空間是決定企業(yè)能否成功的重要因素，尤如李嘉誠起步于香港一樣，豐臺區(qū)未來發(fā)展的大環(huán)境是決定 企業(yè)發(fā)展的空間首要因素。這種差異性的體現(xiàn)在于：地產(chǎn)開發(fā)模式、產(chǎn)品設(shè)計品質(zhì)、價值追求理念、消費者的觀念等各個方面。這里僅就房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域價值鏈做出分析?！　「剑罕本┦袇^(qū)總體規(guī)劃圖北京市綠化隔離帶建設(shè)分析 ——“ 槐房項目 ”屬于綠化隔離帶項目 區(qū)域環(huán)境分析?建設(shè)目的 ： 綠化隔離地區(qū)的綠化建設(shè)要達(dá)到生態(tài)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的最佳結(jié)合，興綠與富民并舉的要求，緊密結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，利用區(qū)位、地理優(yōu)勢，一改過去單純綠化的觀念，大膽探索綠色產(chǎn)業(yè)建設(shè)的新思路，把綠化美化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展融為一體，調(diào)動了農(nóng)民的積極性和創(chuàng)造性。 90年代以后，豐臺區(qū)旅游業(yè)發(fā)展十分迅速，先后建成了世界公園、青龍湖公園等一批新的景點，已形成了盧溝橋文化旅游區(qū)、花鄉(xiāng)萬畝旅游度假區(qū)、青龍湖郊野休閑度假區(qū)三大旅游區(qū)的發(fā)展格局。以住宅建設(shè)為重點，十幾年來已建成了北大地、六里橋、七里莊等 6個住宅小區(qū)，配合市有關(guān)部門開發(fā)建設(shè)了方莊、太平橋、西羅園、劉家窯等 4個大型住宅小區(qū)，其中方莊住宅區(qū)為當(dāng)時本市最大的高標(biāo)準(zhǔn)綜合住宅區(qū)。 豐臺區(qū)是首都重要的副食品基地之一，擔(dān)負(fù)著首都市場蔬菜、肉食、魚、蛋、奶、干鮮果品等十幾種副食品的供應(yīng)，有首都 “ 蔬菜王國 ” 的譽(yù)稱。發(fā)展前景：建筑裝飾行業(yè)作為我國一大朝陽產(chǎn)業(yè)，顯示著蓬勃發(fā)展的趨勢，市場前景十分廣闊 　　 我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民住宅建設(shè)規(guī)模將不斷 擴(kuò)大，為建筑業(yè)提供了廣闊的市場。加強(qiáng)建筑隊伍管理，積極發(fā)展專業(yè)施工企業(yè)。建筑業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)中所占比重僅次于工業(yè)和農(nóng)業(yè)，而高于商業(yè)、運輸業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史建筑企業(yè)增加個數(shù)相對較少建筑業(yè)產(chǎn)值增加趨勢穩(wěn)定，和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈正相關(guān)建筑業(yè)房屋施工面積增長速度較快危舊房改造項目分布集中于南城： 北京市危舊房改造主要集中于關(guān)廂地區(qū)和南城，具體分布主要是宣武、豐臺、西城和崇文四區(qū)。以房地產(chǎn)開發(fā)帶動危改一、需求預(yù)測 “十五 ”期間北京市城鎮(zhèn)居民居住水平依據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平預(yù)測戶均建筑面積 70平米為下限， 90平米為上限，人均下限 23平米，上限 30平米。需求對象： 二、市場需求發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房是中央實現(xiàn)住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點而進(jìn)行的戰(zhàn)略決策，是城鎮(zhèn)新的住房供應(yīng)體系的重要組成部分。區(qū)域分布重心仍在東北部的郊區(qū)（懷柔、昌平等地） 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析經(jīng)濟(jì)適用房市場分析遠(yuǎn)郊區(qū)別墅將逐漸升溫別墅成交趨于活躍市場展望客戶都別墅需求的層次差異很大三、價格與交易情況別墅區(qū)整體建設(shè)環(huán)境仍有差距二、市場需求 市場需求：一個房地產(chǎn)項目，它的土地選址、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品施工質(zhì)量、銷售策略和物業(yè)配套管理等每一個環(huán)節(jié)都對項目的成敗起至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)周期長 ：由房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品特性決定了其產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)的周期較長，而對于開發(fā)商來講，就需要盡可能縮短開發(fā)周期，加速資金流轉(zhuǎn)。背景或消費意識。預(yù)收賬款銀行貸款 把龍騰定位于地處豐臺區(qū)的現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)，分析其它潛在進(jìn)入者對龍騰發(fā)展（ 2）適用于不同使用對象的住宅多樣化。而中小型的企業(yè)要想求得生存就必須做好市場定位，專注于專業(yè)化的市場，以求在盡可能快的時間內(nèi)培育自身成長，創(chuàng)造有自身特色的品牌。政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位職工住房分配貨幣化政策的全面實施，將進(jìn)一步激發(fā)居民的住宅消費熱情。北京經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入加速周期，將帶來房地產(chǎn)市場的全面興旺。同時，人們對住房消費的呈現(xiàn)出個性化需求趨勢。其中北京地區(qū)增幅達(dá)到 %。隨著開發(fā)規(guī)模增加，項目數(shù)量有逐漸減少的趨勢。大企業(yè)在市場中占主導(dǎo)地位，進(jìn)入門檻提高 ： 北京市已經(jīng)成立了土地整理儲備中心，準(zhǔn)備由政府統(tǒng)一供地，調(diào)控土地市場的供需，現(xiàn)在土地整理儲備中心已經(jīng)開始回收土地。其投資總量占社會投資的５０％，對全市投資增長的拉動作用達(dá)７０％。裝飾單獨列出進(jìn)行分析說明到 2023年末，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到 22平方米，基本實現(xiàn)平均每戶擁有一套功能相對齊全、綜合質(zhì)量相對較高的住宅；農(nóng)村人均住宅建筑面積達(dá)到 30平方米。三是西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，大規(guī)模的重點工程建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將為建筑業(yè)提供新的市場發(fā)展空間。?中國的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入一個新的發(fā)展時期 ： 新時期的標(biāo)志是伴隨著住房政策的出臺而出現(xiàn)的，其標(biāo)志有：一是城鎮(zhèn)住房體制的質(zhì)變。在這部分分析中，重點分析了北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和豐臺區(qū)域環(huán)境。 其次， 在我們對企業(yè)進(jìn)行總體診斷的基礎(chǔ)上，從考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的角度對 企業(yè)內(nèi)部狀況進(jìn)行了詳細(xì)分析。即居民住房由過去的實物分配變?yōu)樨泿呕峙?，加速推行住房自有化。四是加入ＷＴＯ給建筑業(yè)帶來的機(jī)遇?以建筑和房地產(chǎn)業(yè)為背景的裝修裝飾業(yè)是極具發(fā)展前景的行業(yè)之一： 在《建設(shè)事業(yè) “ 十五 ” 計劃綱要》中明確提出要發(fā)展以居民住宅為重點的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)。這客觀上就要求國家的政策要為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供良好的政策支持。投資資金來源多元化 ： 隨著市場化改革進(jìn)程加快，開發(fā)企業(yè)投資資金來源渠道多元化，國家投資比重逐漸減少，房地產(chǎn)金融發(fā)展迅速，一些大企業(yè)通過上市融資 。而且政府有關(guān)部門將開展對閑置建設(shè)用地、開發(fā)項目和開發(fā)企業(yè)的清查工作，將優(yōu)化重組現(xiàn)有的大量散、亂、差小型企業(yè)，實行大公司戰(zhàn)略。在搜房交易數(shù)據(jù)庫中，規(guī)模小于或等于 5萬平方米的項目個數(shù)占總在售項目個數(shù)的 ％，遠(yuǎn)大于上半年新開盤項目中同規(guī)模項目比重 (％ )，開發(fā)規(guī)模較小的項目比重降低。全國商品住宅平均售價為 2138元，同比增長 %，其中北京增幅達(dá)到 ％。需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 ：隨著住房體制改革的深入、中國即將加入 WTO及戶籍制度的改革，對商用和住房需求的結(jié)構(gòu)已經(jīng)造成影響，這種需求結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)投資開發(fā)市場已經(jīng)有所反映。 2. 21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)市場全面穩(wěn)定增長，是指：需求總規(guī)模的擴(kuò)大、需求品種結(jié)構(gòu)的全面上升、需求增長的持續(xù)時間較長較穩(wěn)定三層意思；運行機(jī)制基本完成市場化，競爭更加激烈 1．土地出讓的市場化水平會極大提高； 公有住房市場化改革接近完成。房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展 ： 房地產(chǎn)作為一個大的市場，開發(fā)企業(yè)將更專業(yè)的選擇細(xì)分市場尋求發(fā)展（如萬科只做北京、上海、深圳、天津四個城市的商品住宅，北京城建要剝離建筑，只做房地產(chǎn)）信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場中全面發(fā)揮重要作用 ：一是信息技術(shù)設(shè)施大量運用在新建的中高檔住宅和一般辦公樓、商業(yè)樓盤中；二是一部分已經(jīng)建成的中高檔樓盤實施信息化改造；三是直接為房地產(chǎn)交易服務(wù)的商業(yè)性網(wǎng)站發(fā)揮作用；四是管理部門和中大型企業(yè)的信息化管理走向成熟。（ 3）住宅風(fēng)格的多樣化和創(chuàng)新。對于龍騰房地產(chǎn)開發(fā)公司，在進(jìn)行市場分析時候要重點考慮上述因素。從房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈上看，就是要對橫向水平鏈進(jìn)行整合，對各個階段的時間、精力等投入作出合理規(guī)劃和組織。因此要求開發(fā)商要選擇或開創(chuàng)良好的開發(fā)模式（商業(yè)模式）。寫字樓市場供應(yīng)板塊區(qū)域分別差距明顯，主要集中于朝陽、海淀、西城、東城四區(qū)二、市場需求租賃市場活躍，租金大幅上揚 2023年奧運為寫字樓市場創(chuàng)造潛在的商機(jī)旺盛的市場需求和有效供給不足決定了北京市寫字樓市場后市保持上揚態(tài)勢四、區(qū)域分布經(jīng)過近三年的實踐，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)取得了較好的成效，依《建設(shè)事業(yè) “十五 ”計劃剛要》，政府明確提出發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房為重點的住宅建設(shè)，增加住房的有效供給，發(fā)展以居民住宅為重點的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，目前對開盤的不同的項目，購房主體有所不同，存在單位集體購房和個人購房兩大類。北京市城鎮(zhèn)居民住宅需求總量預(yù)測，從近期看，按滿足居民基本生活需求低限標(biāo)準(zhǔn)測算，每年約需住房 900多萬平方米，從長遠(yuǎn)看，每年約需 1200萬平方米。北京市大規(guī)模的危舊房改造始于九十年代初， 10年來全市累計開工改造危舊小區(qū) 168片，竣工 53片，竣工面積達(dá) 1450萬平方米，拆除危舊房屋 499萬平方米，動遷居民 18． 4萬戶，取得了一定成效。今年， 宣武區(qū)計劃今年內(nèi) “ 危改 ” 十七片小區(qū)，崇文區(qū)計劃年內(nèi)多片小區(qū)聯(lián)動開發(fā)，豐臺區(qū)計劃年內(nèi)開工 7片地區(qū)，西城區(qū)計劃年內(nèi)動工 “ 豐盛 ” 小區(qū)。近２０年來，建筑業(yè)發(fā)展迅速，在促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、重點工程建設(shè)、改變城鄉(xiāng)面貌、解決城鄉(xiāng)勞動力就業(yè)方面作出了重要的貢獻(xiàn)。年末，全市擁有四級及四級以上的建筑施工企業(yè) 1771個，比 1995年末增長 %。預(yù)計到2023年，我國城市化將達(dá)到３５ ％左右，五年累計新增城鎮(zhèn)人口７０００萬人左右，將有一大批新的中小城市形 成?！　∥覈糜螛I(yè)近年來增長 10％， 1997年以來遇到了前所未有的壓力， 1999年減緩，越居世界第六位。裝飾人員素質(zhì)、裝飾材料選擇、裝飾設(shè)計和施工工藝水平是決定企業(yè)未來發(fā)展?fàn)顩r的核心競爭要素裝飾企業(yè)也同建筑企業(yè)一樣，在業(yè)務(wù)上呈專業(yè)化發(fā)展，企業(yè)實力呈分化趨勢　　 豐臺區(qū)域環(huán)境概述說明：豐臺區(qū)域環(huán)境分析主要是在豐臺整體環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，從北京市城市發(fā)展總體規(guī)劃的角度對豐臺區(qū)未來發(fā)展態(tài)勢進(jìn)行分析。 交通 ：伴隨著南四環(huán)路的竣工，北京南城建設(shè)步伐正在全面加快。目前隨著南城開發(fā)和北京市整體規(guī)劃發(fā)展的要求，豐臺區(qū)的城市建設(shè)將步入更快的發(fā)展時期，危舊房改造和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)都迅速開展起來。目前有旅游涉外星級賓館 14家，旅游定點企業(yè) 22家，旅行社 20家。?建設(shè)階段 ：綠化建設(shè)，用３年時間完成原定１０年的任務(wù)，前期主要使無地面建筑的廢棄地和耕地實現(xiàn)綠化，目前已完成３萬多畝，第二期工程主要結(jié)合拆違章建筑和舊村改造進(jìn)行。一、房地產(chǎn)是一種典型的區(qū)域經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的終端產(chǎn)品（房屋）是固定于某一區(qū)域的，不可移動?？v觀所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（不論是大型還是小型），在對房地產(chǎn)進(jìn)行投資決策時，首先是區(qū)域選擇，并且區(qū)域的選擇是有限的，這同零售業(yè)等產(chǎn)業(yè)追求規(guī)模無限擴(kuò)大有所不同。 產(chǎn)業(yè)機(jī)會分析之一：房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)機(jī)會一 ：房地產(chǎn)業(yè)主力業(yè)務(wù) —— 開發(fā)業(yè)務(wù)機(jī)會 項目規(guī)劃方案已經(jīng)審批通過，設(shè)計已完成，處在準(zhǔn)備開工階段。餐廳規(guī)模不大，主要是解決職工吃飯問題，對外營業(yè)額不大項目運行機(jī)制不完善經(jīng)營能力薄弱財務(wù)成本管理不到位債權(quán)債務(wù)問題突出裝修裝飾業(yè)務(wù)： 裝修裝飾業(yè)務(wù)是 最薄弱的一個環(huán)節(jié)，而隨著房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁的建筑和裝飾為龍騰提供支持苗總為龍騰發(fā)展提供領(lǐng)導(dǎo)保證和作為一個企業(yè)家追求發(fā)展的思想保證建筑的從業(yè)經(jīng)驗可為龍騰提供支持豐臺區(qū)的關(guān)系資源有重大作用龍騰在管理、組織等方面都有差距舊有體制存在弊病、資金實力不足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗缺乏，關(guān)鍵在 “人力 ”房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展景氣上揚WTO、奧運南城開發(fā)是機(jī)遇獲取豐臺區(qū)政府政策支持市場競爭激烈企業(yè)優(yōu)化重組趨勢明顯， 是根植于豐臺區(qū)的企業(yè)，苗總的本土根植性很強(qiáng)商貿(mào)已經(jīng)停辦公裝家裝新建裝飾工程改造裝飾工程視角一視角二旅游飯店、機(jī)關(guān)辦公樓、寫字樓和盈利的服務(wù)行業(yè)的公共建筑是重點，其中旅游景點的賓館飯店位居選擇首位，在豐臺區(qū)機(jī)關(guān)辦公樓是 的首選 公裝的改造裝飾工程量將明顯大于新建裝飾工程量現(xiàn)階段家裝的新建工程量潛力巨大，未來裝飾戶的改造裝飾工程量將有明顯增加 立足于豐臺區(qū)，選擇現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)所對應(yīng)的市場家裝不僅是居民居民自己消費，現(xiàn)在更多的是投資于租賃全國整體看，公裝市場新建裝飾工程較少，但北京舉辦奧運帶來新的增長潛力依托于房地產(chǎn)開發(fā)的新建裝飾工程有巨大的市場企業(yè)內(nèi)部分析2? 企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)分析： 業(yè)務(wù)衍變 業(yè)務(wù)衍變圖建筑施工裝修裝飾建筑施工房地產(chǎn)開發(fā)裝修裝飾建筑施工房地產(chǎn)開發(fā) 附加價值業(yè)務(wù)商貿(mào)餐飲餐飲過去 現(xiàn)在 將來成熟業(yè)務(wù) 其它業(yè)務(wù) 未來業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)衍變說明： 由街道施工起家，建筑施工是其傳統(tǒng)的相對成熟的業(yè)務(wù)現(xiàn)階段業(yè)務(wù)中， “槐房 ”項目標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的全面展開，定位為公司 “培育業(yè)務(wù) ” “沈飛 ”和 “岳陽 ”項目是裝修裝飾公司業(yè)務(wù)的主要體現(xiàn)，但是仍不成熟，有待培育 “商貿(mào) ”業(yè)務(wù)已經(jīng)停辦， “餐飲 ”是帶有 “后勤服務(wù) ”性質(zhì)的業(yè)務(wù)，在以后分析中予以忽略對企業(yè)未來發(fā)展的業(yè)務(wù)還有待分析和定位培育