【正文】 平面設(shè)計(jì)必須注意相鄰兩戶窗間的視線干擾，以保證每戶的私密性。 選擇和營(yíng)造良好的生態(tài)環(huán)境是貫徹 以人為本 的人居的首要條件。住宅的內(nèi)部空間要滿足人們的會(huì)客、起居、餐飲、學(xué)習(xí)工作、盥洗、烹飪及貯藏等需要。具體的開盤基準(zhǔn)價(jià)（起價(jià)）根據(jù)開盤當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況進(jìn)行調(diào)整。這里，預(yù)期的利潤(rùn)目標(biāo)越大，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大。 總之，從規(guī)模數(shù)量來看， A、 B、 D型所構(gòu)成的富裕階層是市場(chǎng)主流；從市場(chǎng)拉動(dòng)作用來看， D起到市場(chǎng)領(lǐng)頭羊的作用；從銷售的角度來說， A、 B、 D型是主要狙擊對(duì)象；從品牌的角度來說， C型是不可 忽視的重要因素。中產(chǎn)階級(jí)主力階層，注重居住文化品味與生活方式的提升對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品檔次、品牌形象形成，具有強(qiáng)勢(shì)的提升和拉動(dòng)作用。 對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品未來銷售來說，不同組群，角色和作用是不同的： —— A型：主導(dǎo)型。 ? 按照置業(yè)性質(zhì)分 二次或以上置業(yè)人士 首次置業(yè)的年輕人 ? 目標(biāo)客戶群描述 目標(biāo)客戶群行為模式 特征描述 年齡特征： 27— 50 歲，處于購(gòu)買欲望最強(qiáng)的年齡階段 家庭生命周期特征： 準(zhǔn)備結(jié)婚，已婚，有小孩，家庭結(jié)構(gòu)基本定型，家庭消費(fèi)模式以“以 家庭為中心的消費(fèi)型、享受型”為主 經(jīng)濟(jì)能力特征： 家庭月收入 3400 元 /月左右，有一定積蓄和投資，事業(yè)處于上升期，或有父輩支持 接受教育特征： 不受教育限制 職業(yè)職位特征： 企業(yè)決策層（打工皇帝或股東、董事、總經(jīng)理）、職業(yè)經(jīng)理人、知識(shí)精英（高級(jí)技術(shù)、高級(jí)技能者等）、社會(huì)精英（私營(yíng)企業(yè)主、高級(jí)公務(wù)員）、個(gè)體工商戶 置業(yè)性質(zhì)特征： 二次、首次置業(yè) —— 改善現(xiàn)有居住環(huán)境 購(gòu)買動(dòng)機(jī)： 大部分自己長(zhǎng)住，少部分作為過渡性居住和投資 購(gòu)買時(shí)的選擇標(biāo)準(zhǔn)： （按重要性排序） 產(chǎn)品特色（建筑、房型、戶型等）（ 1）→價(jià) 格（ 2）→環(huán)境特色（ 3）→配套設(shè)施（ 4）→管理、服務(wù)（ 5） 購(gòu)買心理特征： 重視環(huán)境與居住質(zhì)量，追求有質(zhì)量、有品位的生活，懂得什么是好的產(chǎn)品和有品位生活方式，社會(huì)優(yōu)越感強(qiáng)，重視樓盤的品位、文化是否與身份匹配，重視社會(huì)尊重和文化，重視群體氛圍認(rèn)同，容易接受新鮮事物，但做事穩(wěn)健，決不沖動(dòng)和盲從，當(dāng)看到項(xiàng)目和產(chǎn)品具有和自己個(gè)性和自我形象極其近似，產(chǎn)生強(qiáng)烈共鳴時(shí)，會(huì)迅速達(dá)成購(gòu)買行為。生態(tài)化、節(jié)能化、 智能化住宅日漸成為消費(fèi)熱衷點(diǎn)。 [云達(dá) 現(xiàn)代城 ] “云達(dá) 現(xiàn)代城” 起到篩分客戶的作用， 有“海派文化之風(fēng)格”，客戶包含容納性較廣，有 高收入階層的 城市領(lǐng)導(dǎo)者追求精神生活品質(zhì)、 中上等 白領(lǐng) 階層要求提升居住質(zhì)量 、且又包含 文化層次較高的職業(yè)者 。愉悅的名稱帶給人以魔幻般的吸引力。建筑形態(tài)，空間組織，社區(qū)配套，園林綠化、服務(wù)管理都成了家的基本組成部分。 賣得快的高檔社區(qū)：相對(duì)低價(jià) 高檔社區(qū)是高素質(zhì)和高品質(zhì)樓盤，但并不意味著市場(chǎng)價(jià)格最高。 ? 品牌基礎(chǔ) 品牌的塑造和提升?，F(xiàn)在和未來企業(yè)間比的不是投入的多少，更重要比的是管理和人才。 [第三季 ] ‖項(xiàng)目概念風(fēng)格相關(guān)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì) 一、項(xiàng)目整體基調(diào)定位（高檔社區(qū)） [灌云縣高檔社區(qū)中的第一品牌 ] [灌云縣眾望所歸的高尚社區(qū) ] 在這里，富裕階層的生活品質(zhì)、身份地位歸屬感、自豪感和審美情趣，被項(xiàng)目的規(guī)劃、產(chǎn)品、環(huán)境、服務(wù)等充分表現(xiàn)出來，項(xiàng)目將成為富裕階層最適合居住的地方，居住于此的人們，將會(huì)真切地體會(huì)到：被人稱贊、被人羨慕、被人尊重、被人服務(wù)是怎樣一種感覺。 優(yōu)點(diǎn)： ? 建筑文化色彩濃郁，易塑造項(xiàng)目主題理念特色； ? 與河畔環(huán)境較好的融合； ? 目前市場(chǎng)非常流行（但產(chǎn)品結(jié)果卻是不到位或粗糙）； 缺點(diǎn)： ? 成本偏高； ? 對(duì)施工水平要求高； ? 易被克隆 ； ? 第二方案：現(xiàn)代建筑風(fēng)格 現(xiàn)代建筑講求儉約明快，在建筑美學(xué)上比較突出空間形態(tài)、物體造型、幾何尺度以及色彩明快和韻律等方面。這種局部領(lǐng)先首先表現(xiàn)在設(shè)計(jì)方案上。 乙方（營(yíng)銷公司）：通過本項(xiàng)目的開發(fā)與營(yíng)銷，強(qiáng)化營(yíng)銷公司在本地市場(chǎng)的知名度，并贏得可觀的物質(zhì)與人才的經(jīng)濟(jì)效益。 1品牌競(jìng)爭(zhēng)是未來市場(chǎng)的終極選擇 品牌是什么？品牌就是歷史史記，可以承載很多東西，因?yàn)榫哂形ㄒ恍裕部梢猿休d別人的東西；品牌是社會(huì)公信力，消費(fèi)者信任你，更樂于接受；品牌是生生 不息的創(chuàng)新力，只有不斷的創(chuàng)新，才能維護(hù)和發(fā)展品牌。 ? 便于日后的價(jià)格調(diào)控 低價(jià)開盤，價(jià)格的主動(dòng)權(quán)在發(fā)展商手里，當(dāng)市場(chǎng)反映熱烈 時(shí) ，可以逐步提 高 價(jià)格，形成價(jià)升熱銷的良好局面；當(dāng)市場(chǎng)反映平平 時(shí) ，則可以維持低價(jià)優(yōu)勢(shì)，在保持一定成交量的情況下，靜觀市場(chǎng)的反映。 首先應(yīng)做綜合布線和社區(qū)局域網(wǎng)平臺(tái)建設(shè)工作， —— 我們相信：未來社區(qū)信息化，居民生活網(wǎng)絡(luò)化的前景不在于硬件投入如何優(yōu)越，那只是技術(shù)基礎(chǔ)，而在于如何充分調(diào)動(dòng)和利用網(wǎng)站已經(jīng)組織好的資源，為業(yè)主生活和事業(yè)服務(wù)（ 北京 SOHO現(xiàn)代城社區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，效果非常好，帶來更多的客戶） —— 這一工作可以從與家庭健康服務(wù)網(wǎng)站的合作局部開始。一般市場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)啟動(dòng)方式，常見的是邊建樓邊銷售，賣樓花獲取資金回籠進(jìn)行后續(xù)建設(shè)的方式。隨著住宅產(chǎn)品升級(jí)換代，硬件標(biāo)準(zhǔn)在一定層 面上趨于同質(zhì)化，更多的成熟消費(fèi)者將會(huì)通過觀察產(chǎn)品細(xì)部處理的好壞來評(píng)估開發(fā)商的服務(wù)和樓盤品質(zhì)。 2）、主題概念確立的原則 ? 核心原則 —— 主題概念必須迎合市場(chǎng)與行業(yè)發(fā)展 的趨勢(shì)與機(jī)遇 —— 主題概念必須立足于項(xiàng)目或企業(yè)自身的資源優(yōu)勢(shì) 從以上兩方面考慮，主題概念的提出必須尋求到自我資源優(yōu)勢(shì)與市場(chǎng)機(jī)遇的對(duì)接點(diǎn)。如何協(xié)調(diào)好營(yíng)銷公司與項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)（目標(biāo)），如何協(xié)調(diào)政府與市場(chǎng)的關(guān)系（策略），如何量入為出適度推進(jìn)（控制）等都是戰(zhàn)略研究要考慮的。 加強(qiáng)企業(yè)與職業(yè)化團(tuán)隊(duì)配合策略：提高企業(yè)戰(zhàn)略決策和抗風(fēng)險(xiǎn)能力 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，除了資金實(shí)力以外，戰(zhàn)略發(fā)展問題，組織建設(shè)問題，人力資源問題，經(jīng)營(yíng)模式等等，是十分重要的。得到市場(chǎng)的追捧，受到市場(chǎng)追捧的品牌最容易讓人產(chǎn)生印象，留下記憶。 可持續(xù)發(fā)展不是無中生有，它建立在大量的事實(shí)基礎(chǔ)之上。 如何快速啟動(dòng)市場(chǎng) 快速啟動(dòng)市場(chǎng)對(duì)我們的項(xiàng)目起著非常重要的作用。所以講，只要找出或者營(yíng)造出項(xiàng)目自身的特色與個(gè)性，找出更多別人克隆不了的東西。只有升華到主動(dòng)利用的層面上，才能在更多的環(huán)節(jié)上，超越同構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)。 ? 以技術(shù)領(lǐng)先的核心產(chǎn)品 —— 住宅引導(dǎo)消費(fèi)。 如何選擇目標(biāo)市場(chǎng) 任何項(xiàng)目的開發(fā)，最重要的一點(diǎn)就是要考慮市場(chǎng)。由此，我們提出了以下問題作為本項(xiàng)目策劃的出發(fā)點(diǎn)： 特別重視的兩個(gè)問題 1）、行業(yè)的發(fā)展水平和速度 ? 隨著個(gè)人購(gòu)買力的提高和城市化進(jìn)程 的加快，住宅作為一種商品，從“批發(fā)”走向“零售”，個(gè)性化的需求開始凸現(xiàn)，必將促使發(fā)展商全面提高其開發(fā)水平，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)之中提供滿足消費(fèi)者需求的產(chǎn)品。 、著眼周邊土地，謀求更大收益的中遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo)。 、政府官員到消費(fèi)者的全社會(huì)關(guān)注。 、周邊成熟樓盤的擠壓：客戶對(duì)產(chǎn)品的對(duì)比性習(xí)慣，造成一定的前期銷售壓力，項(xiàng)目形象包裝要整體考慮。 四、項(xiàng)目 SWOT與綜合評(píng)價(jià) 優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： 、區(qū)位優(yōu)勢(shì)：為甲類用地，交通便利，政策規(guī)劃的新城區(qū)。但競(jìng)爭(zhēng)水平較低，焦點(diǎn)主要集中在設(shè)計(jì)，區(qū)位，價(jià)格和營(yíng)銷推廣手段方面，還沒有意識(shí)到品牌的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。 、住宅供求雙方注重因素存在距離，市場(chǎng)細(xì)分不足，供應(yīng)商的產(chǎn)品未能與消費(fèi)者的心理需求對(duì)位，導(dǎo)致某些樓盤銷售不旺，出現(xiàn)空置。 中高檔住宅：基本價(jià)位在 2020元 /平方米；位置基本上在甲類用地邊緣；房屋以多層為 主，少有小高層（ 9— 11 層）；套型多為 2室 2廳 1 衛(wèi)和 3 室 2廳 2 衛(wèi)之間，其中以 3 室 2廳 2衛(wèi)為主流，面積多在 110— 130 平方米 /套，室內(nèi)以平面層設(shè)計(jì)為主，少有躍層、錯(cuò)層出現(xiàn)。因此，現(xiàn)階段灌云現(xiàn)市場(chǎng)上的樓盤同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，變成了你用什么風(fēng)格好賣，我也用這種風(fēng)格，你采用某景觀小品我也采用某景觀小品，結(jié)果一個(gè)景觀小品能做做幾個(gè)樓盤，產(chǎn)品的同質(zhì)化太強(qiáng)，幾乎一模一樣，人為地造成了競(jìng)爭(zhēng)的激烈。 ? 社區(qū)會(huì)所的建設(shè)還只是停留在一般意義上的綜合配套服務(wù)上，沒能更好 地發(fā)揮會(huì)所在社區(qū)文化建設(shè)、生活方式營(yíng)造上的作用。 從消費(fèi)需求的層次性透視房地產(chǎn)開發(fā)，可以認(rèn)為，房地產(chǎn)開 發(fā)是循著賣房子（棲風(fēng)遮雨之所） —— 賣家居（講究戶型、朝向、立面等） —— 賣環(huán)境（講究戶外景觀、環(huán)境質(zhì)量、社區(qū)配套等） —— 賣文化、賣生活方式 （物以類聚，人以群分，特定的目標(biāo)消費(fèi)群，如中產(chǎn)階級(jí)、非富即貴階層，開始尋求能滿足其多元化的、個(gè)性化需求的生活空間，講究文化品味、身份地位歸屬感和系統(tǒng)化的生活方式）的脈絡(luò)，螺旋式上升遞進(jìn)的。 2020 年灌云縣制定了新的“一城一港三區(qū)”城市發(fā)展規(guī)劃策略，一城即縣城，一港即燕尾港，三區(qū)就是灌云經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè) 區(qū)、大伊山旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)。 由表 2 可計(jì)算出 2020— 2020 年恩格爾系數(shù)為：， ， 。 根據(jù)灌云縣的“十一五”規(guī)劃，到 2020年前后，灌云縣將發(fā)展成為城市化水平為 45%。 一、灌云縣區(qū)域經(jīng)濟(jì) 從我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，房地產(chǎn)業(yè)仍然屬于發(fā)展中的朝陽產(chǎn)業(yè) , 雖然國(guó)家政策，對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)越來越嚴(yán)，但從另一面看，政策不斷的出臺(tái)，地產(chǎn)市場(chǎng)越來越正規(guī)，證明國(guó)家對(duì)于這支正處于蓬勃向上的發(fā)展階段的新興產(chǎn)業(yè)的重視度。灌云屬暖溫帶季風(fēng)性氣候，年均氣溫 15℃，年均降水量 ，年均日照總時(shí)數(shù) 小時(shí)。 52′ 9″ ,北緯 34176。 “云達(dá) 麗景星城” 前期整體策劃 報(bào)告書 鵲橋地產(chǎn)運(yùn)營(yíng) 20201017 前言： 本提案為戰(zhàn)略性綱領(lǐng)，以市場(chǎng)分析、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目整體前期策劃為主線。 11′ 45″ — 34176。 灌 云生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)城市特色日益顯現(xiàn)。尤其在三線城市，新一輪房地產(chǎn)熱正在進(jìn)行中。目前非農(nóng)業(yè)人口約 41 萬人，按 2020年灌云縣 6‰的人口自然增長(zhǎng)率和城市化進(jìn)程的平均速度 (資料來源 : 灌云縣“十一五”規(guī)劃目標(biāo) ),2020年后灌云縣城鎮(zhèn)人口將達(dá) 50 萬人 ,按 人均居住面積 20 平方米計(jì)算，再加上老城區(qū)改造和住房 老化等因素，市區(qū)需凈增約 200 萬平方米的住宅面積。 恩格爾系數(shù) 能夠更科學(xué)地說明上述消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化態(tài)勢(shì)問題。政府關(guān)于城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，在一定程度上將會(huì)影響開發(fā)商、投資商的區(qū)域投資方向，從而可能影響到住宅供需市場(chǎng)向縣城西區(qū)聚集。 我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展階段，如圖 1所示。 ? 市場(chǎng)營(yíng)銷是房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)中較弱的一環(huán)，開始注重市場(chǎng)炒作，而公關(guān)活動(dòng)、實(shí)效營(yíng)銷較少。 在日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，如何使產(chǎn)品的定位、風(fēng)格、環(huán) 境和建筑品質(zhì)、性能價(jià)格比等諸要素最大程度上接近、滿足消費(fèi)者潛在的心理需求點(diǎn)是樓盤開發(fā)成功與否的關(guān)鍵。 ? 其他消費(fèi)行為習(xí)慣： ? 不輕信品牌，更重視自己的眼光 ? 喜好時(shí)尚 ? 家庭購(gòu)買決策：年紀(jì)大由男方，年紀(jì)輕由女方。 如表 3 所示。 三、項(xiàng)目條件概述 ? 項(xiàng)目地塊狀況以及規(guī)劃面積描述 占地 306 畝，建筑面積 30萬平米地塊規(guī)整。 、社區(qū)規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 30 萬平米大型綜合社區(qū)，實(shí)力就是信心。 、商業(yè)環(huán)境劣勢(shì)：新區(qū)商業(yè)環(huán)境不成熟，溫州商貿(mào)城直面競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)功能定位要從戰(zhàn)略性角度出發(fā)。 、目前市場(chǎng)，較領(lǐng)先的產(chǎn)品不多，較高檔綜合性居住社區(qū)有較大市場(chǎng)空白。 、在追求經(jīng)濟(jì)效益最大化的前提下，力爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益及社會(huì)效益三贏，以樹立企業(yè)形象，贏得社會(huì)口碑。 ? 本地明星樓盤里，社區(qū)整體規(guī)劃概念大盛其道，不僅向消費(fèi)者昭示了什么是好房子，而且給本地的發(fā)展商提出了新的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)夠不夠大？如果夠大，則主要目標(biāo)人群是那些？ 選擇目標(biāo)市場(chǎng)的方法，一 定要建立在客觀、全面的基礎(chǔ)之上，全面分析各個(gè)市場(chǎng)的方方面面，優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)，哪個(gè)是主要，哪個(gè)是次要。 ? 以專業(yè)化的開發(fā)水平確保項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng) 力。從而有助于提高整體社區(qū)形象。項(xiàng)目就可以在競(jìng)爭(zhēng)中保持優(yōu)勢(shì)地位。假如不能快速啟動(dòng)市場(chǎng)，則往往會(huì)使發(fā)展商非常被動(dòng)。 良好規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境設(shè)計(jì)為社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供了 外在的保障 ； 挖掘和調(diào)動(dòng)充足的市場(chǎng)（怎樣留住客戶）為社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供了 必要的前提 ； 強(qiáng)有力的主題概念為可持續(xù)發(fā)展提供了 寬松的平臺(tái)。即使是品牌確立之后，也需要不斷的新東西進(jìn)行補(bǔ)充。作為企業(yè)將如何適應(yīng)這種局面？ ? 新觀念新思想。 超越同構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)之道：總體差異化與局部領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)策略 要想跳出激烈的同構(gòu)性競(jìng)爭(zhēng)，必須要采取