【正文】 項目將分三期完成，一期 10萬 平米開工于 1999年 10月 ， 2020年 9月與會所同期入住使用 樓房形態(tài)： 塔樓 定價范圍： 均價 6500元 營銷訴求 /客戶定位： 中高檔住宅小區(qū) 銷售情況： 一期于年內(nèi)推出 ，銷售率 69% 榮譽情況： 北京市質(zhì)量最高獎 “ 結構長城杯 ” 獎 64 在京典型項目情況 項目名稱： 萬科 青青家園，在京開發(fā)的第三個項目 地理位置： 位于朝陽區(qū)京沈高速路旁，距國貿(mào)僅 14公里，離東四環(huán) 7公里 開發(fā)期限： 開發(fā)規(guī)模： 總規(guī)模約 29萬平方米，容積率 樓房形態(tài)： 主要以 4—5層的低層住宅為主 定價范圍： 均價 4500元 營銷訴求 /客戶定位： 中高檔住宅小區(qū)，強烈的現(xiàn)代風格的人文社區(qū) 銷售情況： 銷售率超過 98％ 榮譽情況： 2020年北京晚報、北京青年報雙明星樓盤 65 中鴻天（紅石）基本情況 公司全稱： 北京中鴻天房地產(chǎn)有限公司 /北京紅石實業(yè)有限公司 成立時間： 1995年 企業(yè)性質(zhì)： 私營 股東情況： 潘石屹、張欣 凈資產(chǎn)： 3億 總資產(chǎn)： 25億 土地儲備： 無 年銷售收入： 客戶定位： 公司的客戶定位中國正在快速成長當中的， 5％的最富有的人群，他們對生活時尚有強烈的追求，期望生活方式比較另類和前衛(wèi) 品牌知名度： 主要來自 SOHO現(xiàn)代城的銷售，北京房地產(chǎn)開發(fā)商中營銷高手 66 中鴻天組織結構 銷 售 部 市 場 推 廣 部 客 戶 服 務 部 財 務 部 總經(jīng)理 工 程 部 人事內(nèi)務部 ?公司的組織結構設置較為簡單，更類似項目組織； ?2020年才設置人力資源部門，目前行政內(nèi)務事務有一個崗，設置在人事內(nèi)務部門內(nèi) 各位副總經(jīng)理 67 在京典型項目情況 項目名稱： 現(xiàn)代城 地理位置： 北京朝陽區(qū)建國路 88號 SOHO現(xiàn)代城 開發(fā)期限： 98年－ 2020年 開發(fā)規(guī)模： 總占地面積 /總建筑面積 49萬平方米 定價范圍： 10000元左右 營銷訴求 /客戶定位： 北京市中心高檔住宅區(qū)、中國第一個 SOHO（ Small Office Home Office） 項目 銷售情況： ?1999年北京市高檔公寓項目中賣的最火的項目，取得了公寓區(qū)銷售率超過 90%，銷售收入 ?2020年銷售收入 20億 榮譽情況： 1999年和 2020年現(xiàn)代城一二期的銷售分別為當年單個樓盤銷售收入第一 68 在京典型項目情況 項目名稱： 建外 SOHO 地理位置： 北京建國門外大街 4號（國貿(mào)中心對面） 開發(fā)期限： 2020年 12月開工，目前建設中 開發(fā)規(guī)模： 占地面積 ，批準地上建筑面積 樓房形態(tài)： 9座塔樓 定價范圍： 未知 營銷訴求 /客戶定位： 北京市中心最新的 SOHO項目 銷售情況： 一期尚未開始預售，然而由于內(nèi)部認購已經(jīng)搶購一空 69 在京典型項目情況 項目名稱： 建筑師走廊 地理位置： 距八達嶺長城十公里處水關長城景點下高速公路旁 開發(fā)期限： 開發(fā)中 開發(fā)規(guī)模： 總占地面積８平方公里、 51棟別墅 樓房形態(tài)： 別墅 營銷訴求 /客戶定位： ５０間山間別墅和一個鄉(xiāng)間俱樂部，一期 11棟別墅和俱樂部。 政府性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā) 2020年以來和未來定位三種類型，九大區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)，銷售收入預計 280億－ 300億元 高密度住宅產(chǎn)品：如位于中關村科技園區(qū)的華清項目、緊鄰奧運會址的華亭項目、CBD北部的鳳凰城 。在全國首屆房地產(chǎn)開發(fā)綜合效益百強企業(yè)評比中位居第三名，在北京市經(jīng)濟百強評比中，名列開發(fā)企業(yè)第一名 股東情況： 隸屬于北京市城鄉(xiāng)建設委員會，下屬“寶華實業(yè)”與“天鴻寶業(yè)”兩家上市公司 凈資產(chǎn)： 30億 總資產(chǎn)： 120億 土地儲備： 1000萬平方米 年銷售收入： 客戶定位： 客戶范圍較廣，目前以回龍觀經(jīng)濟適用房為主打產(chǎn)品 品牌知名度： 在北京地區(qū)非常高，通過開發(fā)樓盤在深圳也具有一定知名度 52 在京典型項目情況：共開發(fā)建設完成 60多個各種房地產(chǎn)項目 在開發(fā)建設的回龍觀文化居住區(qū)是本市最大的經(jīng)濟適用房建設項目，總建筑面積 850萬平方米，是集團公司實施品牌戰(zhàn)略的重點項目物業(yè)管理方面 集團公司控股 4家大型專業(yè)物業(yè)管理公司，總計管房面積 400多萬平方米。其中： – 北京房地產(chǎn)開發(fā)收益放大到 17億元左右， – 經(jīng)營板塊貢獻至公司 34億元 ， 良好平滑收益 ? 根據(jù)市場狀況調(diào)控土地儲備； ? 準備開發(fā)跨地域發(fā)展，規(guī)避風險，儲備新增長動力 ? 公司整體收益 25－28億元（北京市房地產(chǎn)開發(fā) 3－ 5名）；其中： – 開發(fā)收益合計22億，其中異地開發(fā)啟動（ 3至 4億）； – 資產(chǎn)管理業(yè)務作為獨立板塊運營，與開發(fā)業(yè)務相互補充促進 5至 6億左右）； 管理重點 開發(fā)板塊為主 開發(fā)與經(jīng)營板并重 2020 49 業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略示意圖 ? 資產(chǎn)管理板塊 ? 股權 \產(chǎn)權設計、管理 ? 投資管理（房產(chǎn)、地產(chǎn)、增值管理） ? 中介銷售 \租賃（中介租賃散盤推廣二手房買賣） ? 物業(yè)管理（基礎物業(yè)\收費物業(yè)） ? 其它管理 運營體系、人才體系（整合準備） ? 寫字樓經(jīng)營 \二手房中介咨詢 ? 物業(yè)收益增長 ? 介入地方 \房產(chǎn)買賣 ? 房地金融 ? ****** 2020 2020 2020 2020 2020 初步房地產(chǎn)開發(fā) ?項目各環(huán)節(jié)能力均衡提升 ?加強知識 管理 ?建立客戶管理界面 ? 客戶專家形象建立 ? 多項目 /矩陣式管理 ? 跨地域開發(fā)試探 ? 少量外地開發(fā)項目 ? 多區(qū)域子公司建立 開發(fā)業(yè)務板塊 寫字樓（公寓）經(jīng)營 物業(yè)管理 :基礎物業(yè)、收費物業(yè) 二手房出租、出售規(guī)模發(fā)展 土地經(jīng)營 寫字樓（公寓）經(jīng)營 物業(yè)管理（住宅 \寫字樓等 ） 二手房出租出售，擴大收益源， 搶占市場份額 寫字樓（公寓）經(jīng)營 物業(yè)管理（住宅 \寫字樓等） 二手房中介 資產(chǎn)盤整 經(jīng)營業(yè)務板塊 50 目錄 182。 附件：競爭對手公司及項目基本情況介紹 42 中遠房地產(chǎn)自 1997年轉(zhuǎn)型為市場化經(jīng)營型公司以來發(fā)展迅速，獲得市場認可，也初步構建了企業(yè)平臺 ?經(jīng)過幾年的精心運作，在北京地住宅開發(fā)、寫字樓開發(fā)領域的項目均獲好評，入選北京“年度明星樓盤”，建立中遠房地產(chǎn)的項目品牌和公司品牌； ?初步形成公司的核心骨干，并積累了房地產(chǎn)運作經(jīng)驗；員工的凝聚力較高； ?已形成的圍繞房地產(chǎn)開發(fā)的近 10家控股子公司，經(jīng)營范圍涉及房地產(chǎn)開發(fā)上下游以及中介服務等領域，積累了一定經(jīng)驗，使公司可以根據(jù)市場價值變動快速調(diào)整策略，發(fā)展經(jīng)營性業(yè)務平滑公司整體收益； ?隨著新股東增資，公司資金方面實力進一步增強，從凈資產(chǎn)及總資產(chǎn)看目前已達到國內(nèi)中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模；并且通過下一步股份制改造及謀求上市將進一步拓展公司未來發(fā)展平臺； ?股東的資產(chǎn)實力、世界性的聲譽及品牌效應與以及在全國范圍內(nèi)的影響力、網(wǎng)絡關系，使中遠房地產(chǎn)在開發(fā)業(yè)務獲取資金、跨地域發(fā)展以及與其他公司合作、聯(lián)盟等方面獲得一定便利； ?…… 公 司 優(yōu) 勢 詳細內(nèi)容論述可參見《中遠房地產(chǎn)內(nèi)部診斷報告》 SWOT 43 中遠房地產(chǎn)發(fā)展時間較短，在資源及技能方面仍存在較大缺陷，距離市場領先的競爭對手還有較大差距 公司劣勢 資源方面： ?總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)規(guī)模處于北京市第二梯隊，但與第一梯隊的差距仍然較大（為城市開發(fā)、華潤、天鴻的三分之一左右） ； ?增資擴股后的收益水平難以伴隨凈資產(chǎn)倍增快速放大，凈資產(chǎn)收益率會在一兩年作有時間較市場水平偏低。 ?專業(yè)序列的薪資水平比管理序列同等級稍低。 主要競爭對手戰(zhàn)略取向比較 182。 主要競爭對手戰(zhàn)略取向比較 182。 典型企業(yè)人力資源管理體系及薪酬比較 182。 “ 使館新城 ” 的會所含有 5個子會所：男士會館、女士會館、兒童會館、康體會館、家庭會館。 典型物業(yè) 19 新鴻基地產(chǎn)是香港土地儲備量最大的公司之一，其在國內(nèi)的土地儲備不可小視 20 新世界地產(chǎn)是在北京發(fā)展較好的地產(chǎn)商之一，住宅是其在北京發(fā)展的重點 新世界發(fā)展有限公司為基于香港的大型企業(yè)集團。 18 新鴻基地產(chǎn)進入北京較早，以商場為主要投資方向 國內(nèi)土地儲備（截至 2020年 6月） 所占樓面面積以百萬平方尺計 住宅 商場 寫字樓 總面積 發(fā)展中的物業(yè) 上海 廣州及珠江三角洲 合計 已完成投資物業(yè) 北京 上海 合計 總面積 香港特區(qū)最大的地產(chǎn)開發(fā)公司之一，以興建優(yōu)質(zhì)樓宇見稱。 附件：競爭對手公司及項目基本情況介紹 15 亞洲金融風暴 銀行利息不斷升高，房地產(chǎn)開發(fā)成本加大，資金抽逃 房地產(chǎn)泡沫開始破滅，截止去年９月，香港樓價下挫四到五成，３０萬投資房地產(chǎn)的中產(chǎn)階層因為銀行債臺高筑一夜之間成為“ 負資產(chǎn) ” 業(yè)主 香港地產(chǎn)商和整個地區(qū)經(jīng)濟受到沉重打擊，香港地產(chǎn)開發(fā)豐厚的利潤不再。 投資決策 的管理是房地產(chǎn)開發(fā)關鍵成功要素， 營銷推廣 是公司準確定位產(chǎn)品及收益實現(xiàn)的保證，隨中遠房地產(chǎn)下階段開發(fā)規(guī)模的擴張，其風險將會擴大，其管理控制是需要進一步加強的另一個關鍵點。 10%9%%%%%%7%%0%2%4%6%8%10%12%14%16%萬科集團 金地集團 中海外 城市開發(fā) 天鴻集團 華潤北京置地 萬通 北京珠江 中遠房地產(chǎn)11 土地儲備比較分析 ——截至 2020年底 871100700130010004703915014402301200200400600800100012001400萬科集團 金地集團 中國海外 城市開發(fā) 天鴻集團 華潤北京置地 萬科北京 中海北京 萬通 紅石（中鴻天） 北京珠江 中遠房地產(chǎn)土地儲備（萬平米） 說明： ?土地作為稀缺資源對房地產(chǎn)開發(fā)商意義重大。金地集團初步進入北京，但目前實力仍然不足。 房地產(chǎn)全行業(yè)資產(chǎn)負債率平均值為 ％，優(yōu)秀值 ％。 中遠房地產(chǎn) 從目前凈資產(chǎn)規(guī)?？磳儆诒本┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)中等規(guī)模 。 中遠房地產(chǎn) SWOT分析及發(fā)展建議 182。 此外有一些數(shù)據(jù)在相關數(shù)據(jù)報道及訪談過程中獲取為一定范圍區(qū)間，項目組取中間值進行比較分析。 2020年 9月 18日 競爭對手調(diào)研分析 ? 中遠房地產(chǎn) SWOT分析 中遠房地產(chǎn)管理咨詢項目 2 重要說明 本文件為中遠房地產(chǎn)管理咨詢項目行業(yè)分析報告的補充說明文件，主要目的是說明中遠房地產(chǎn)現(xiàn)階段在北京市房地產(chǎn)開發(fā)市場所處的競爭地位，并盡可能的分析預見未來面臨的競爭格局。 主要競爭對手戰(zhàn)略取向比較 182。 *紅石數(shù)據(jù)難以獲取，以訪談中獲取數(shù)值估計 。 ?該指標選取的標桿企業(yè)主要為北京房地產(chǎn)開發(fā)公司的規(guī)模。 ?該指標選取的標桿企業(yè)主要為房地產(chǎn)開發(fā)公司在北京的銷售業(yè)績， 2年平均可以較好反映其投入資源，業(yè)績表現(xiàn)。 萬通 15％屬于訪談得到的結論，而且萬通 2020年同時有多個樓盤進入銷售期，收入、利潤狀況較突出。 其余房地產(chǎn)開發(fā)公司主要為在北京的土地儲備。 競爭對手項目組織管理模式比較 182。 北 京 – 麗來花園 位于北京市順義縣天竺鎮(zhèn)薛大人莊村的麗來花園，面積約 1400萬平方尺，將分四期建成單棟式及半獨立之花園洋房，娛樂設施包括高爾夫球場、會所、購物商場等，預計 2020年完成。主力在各區(qū)發(fā)展具指標地位的樓盤，為樓宇素質(zhì)定下新水平。 “ 使館新城 ” 是昌盛集團在北京的第一個房地產(chǎn)項目，總建筑面積29萬平方米，在尚未破土動工的情況下，就已被 10月份在京舉行的國際建筑聯(lián)盟（ UICB） 2020年大會評為 “ 未來住宅精品樓盤 ” 。 港資房地產(chǎn)開發(fā)商分析 182。 26 土地儲備和存量經(jīng)營日益成為大型房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇，物業(yè)服務和置業(yè)服務成為業(yè)務組合中的重要方面 土地開發(fā)/儲備 深度物業(yè)服務 綜合置業(yè)咨詢 ?太合地產(chǎn)認為土地儲備將成為未來房地產(chǎn)公司的核心資源和關鍵競爭能力，因此專門成立“太合置地”進行長期土地儲備 ?萬通成立專門的子公司從事土地開發(fā)業(yè)務 ?華潤置業(yè)在京開十家連鎖店，提供房屋升級服務 ?萬通成立萬通筑屋，通過網(wǎng)上渠道提供住宅定制服務 ?紅石在網(wǎng)上推出“豬八戒家政網(wǎng)”，