【正文】 綠化布局合理，綠地?zé)o雜物，無侵占現(xiàn)象。 雨、污水井每季度檢查 1 次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每 2 個月檢查 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時做出清掏計劃。5 保潔服務(wù) 根據(jù)物業(yè)特點，制定詳細(xì)的巡邏方案，原則上每 3 小時巡邏一次，重點部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄；在遇到異常情況、突發(fā)事件時，巡邏人員應(yīng)采取應(yīng)對措施，及時報告管理處和相關(guān)部門。損壞的應(yīng)在 3 日內(nèi)修復(fù)。 消防泵每季啟動 1 次并作記錄，每年保養(yǎng) 1 次，保證其運(yùn)行正常；消防栓每季巡查 1 次，消防栓箱內(nèi)各種配件完整；每年 1 次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤滑油等，保持消防器材能隨時有效使用；按需配備滅火器，每季檢查 1 次滅火器，臨近失效立即更新或充壓；消防通道暢通。 屬于小修范圍的共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設(shè)施設(shè)備，及時編制維修、更新改造計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(業(yè)主大會)決定，組織維修或者更新改造。3 共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 采取多種形式如電話、走訪、座談會、問卷調(diào)查等，每年與業(yè)主溝通面不低于 80%；每年至少 1 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，對業(yè)主反映問題的處理率達(dá) 95%以上。每年組織一定的社區(qū)活動。 管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。 服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。，及時通知業(yè)戶關(guān)好門窗。，打開系統(tǒng)卸壓閥（如噴淋系統(tǒng)末端放水閥）保護(hù)其他設(shè)施設(shè)備、防止進(jìn)一步擴(kuò)大事件，防止因浸水產(chǎn)生觸電事故。，將詳細(xì)情況報物業(yè)公司，如存在管理問題，應(yīng)提出糾正和預(yù)防措施。，檢查供電設(shè)備，查處停電原因。，以免發(fā)生危險。e. 如經(jīng)巡視人員報告為實警，則立即通知巡視人員 實施現(xiàn)場補(bǔ)救，并將情況逐級匯報管理處第一責(zé)任人。（3）電話通知各部門。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。、斷電必須由設(shè)備人員操作，禁止非設(shè)備人員操作。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。（包括停用電氣設(shè)備）未經(jīng)驗電前，一律應(yīng)作為有電。l 消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標(biāo)記。l 水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無缺損。[巡更系統(tǒng)]l 主機(jī)、序號機(jī)功能完好。[錄像機(jī)]l 所配錄像機(jī)齊全，性能良好，符合性能要求。l 各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為。l 各導(dǎo)軌表面無重大銹蝕。[安全系統(tǒng)]l 限速開關(guān)可靠，動作靈敏。l 冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效。l 接地線連接應(yīng)緊密牢固。對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；6設(shè)備檢查標(biāo)準(zhǔn)[電力變壓器]l 檢查電力變壓器是否符合要求。對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；4 給排水設(shè)備，并記錄《水泵房巡視記錄表》； 水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。[/sell]某小區(qū)物業(yè)管理方案（六）十 設(shè)備維修服務(wù)銀灘物業(yè)公司實施定人、定機(jī)、定崗及相互配合的運(yùn)作管理方式。補(bǔ)植行道樹樹種必須與同路段樹種一致。綠籬類綠籬修剪，應(yīng)促其分枝，保持全株枝葉豐滿；也可作整形修剪，特殊造型綠籬應(yīng)逐步修剪成型。樹木青壯年期欲擴(kuò)大樹冠及觀花、觀果植物，適當(dāng)增加施肥量；c. 喬木和灌木均應(yīng)先挖好施肥環(huán)溝，其外徑應(yīng)與樹木的冠幅相適應(yīng)，深度和寬度均為2530cm；d. 施用的肥料種類應(yīng)視樹種、生長期及觀賞等不同要求而定。夏季灌溉宜早、晚進(jìn)行，冬季灌溉選在中午進(jìn)行。a. 冷地型草種追肥宜在春季和秋季，暖地型草種的施肥宜在晚春；b. 追肥應(yīng)以復(fù)合肥料為主。：憑嗅覺氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。各進(jìn)出口臺階清潔 無塵、無污漬、光亮。 巡回。、充電、調(diào)換、借用和登記。 用對講機(jī)報告請求支援，同時設(shè)法抓住犯罪嫌疑人；、人數(shù)、作案工具，及時報告公安部門110；，協(xié)助破案。 便民服務(wù)，請業(yè)主將重物暫放在指定點，用對講機(jī)通知巡視崗為業(yè)主提供搬運(yùn)服務(wù)；，要求代叫出租車時應(yīng)為業(yè)主提供叫車服務(wù)。 外來人員進(jìn)出管理 裝修施工人員應(yīng)到秩序管理服務(wù)處辦理手續(xù)，經(jīng)核對身份后佩帶《施工人員出入證》，方可進(jìn)入管理區(qū)域，離開管理區(qū)域應(yīng)交回《施工人員出入證》； 對裝修施工人員進(jìn)出狀況，每天下午5：00核對一次，保證人、卡數(shù)量相符； 非開放時外來人員，應(yīng)到秩序管理服務(wù)處辦理手續(xù)，佩帶《臨時出入證》，方可進(jìn)入管理區(qū)域。、房屋滲漏水項目維修進(jìn)行回訪；管理處經(jīng)理每月隨機(jī)進(jìn)行抽查，保證回訪質(zhì)量。能正確反映業(yè)戶權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的時間和方式。四、業(yè)戶檔案管理管理處建立業(yè)戶權(quán)籍檔案時，應(yīng)將業(yè)戶的個人資料、報修記錄、服務(wù)記錄等一并歸檔。某小區(qū)物業(yè)管理方案（三）三、 日常服務(wù)與聯(lián)系管理處的日常服務(wù)與聯(lián)系是物業(yè)管理服務(wù)最基本的一項日常工作。、門外搭建、加建、懸掛任何建筑物及晾衣架。，為保證住宅小區(qū)的完整、安全、安靜、整潔，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，促進(jìn)物業(yè)的保值升值。，對違反裝修規(guī)定者將依有關(guān)條例采取如下措施：、規(guī)勸、前期管理發(fā)展商、或政府有關(guān)部門。二、業(yè)戶裝修管理1裝修管理流程，攜帶裝修圖紙，施工單位資質(zhì)證書及施工人員的身份證復(fù)印件到各管理處填寫《住宅裝修申請表》與《施工人員登記表》，簽署《裝修管理協(xié)議》。，抄水、電表底數(shù)，業(yè)戶驗房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續(xù)。1. 管理處在業(yè)戶入住前準(zhǔn)備好以下文件，此項工作由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織落實。六、設(shè)備維修工崗位職責(zé) 定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備設(shè)施、設(shè)備機(jī)房的整潔。 負(fù)責(zé)對綠化修剪場地的清理、清潔。 負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施的清潔工作。 負(fù)責(zé)管理費(fèi)、維修資金及其它費(fèi)用的催繳、收繳工作。 制定管理處年度、月度工作計劃并組織實施，業(yè)務(wù)上接受上級領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)和監(jiān)督。 培訓(xùn)內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述，小區(qū)物業(yè)管理流程，物業(yè)管理服務(wù)理念，專業(yè)服務(wù)技能與技巧、投訴、應(yīng)急工作處理程序，軍事化訓(xùn)練等。（3） 負(fù)責(zé)業(yè)主的投訴和咨詢，并提供幫助。（3） 上級領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。（2） 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的垃圾清運(yùn)工作。公司設(shè)立辦公室、保潔部、設(shè)備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門。公司將通過良好的物業(yè)管理，使“”保值、增值，真正為業(yè)戶營造一個方便、溫馨、舒適的生活和工作環(huán)境。 物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和服務(wù)周到的服務(wù)理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并將日常服務(wù)緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。天富物業(yè)公司的企業(yè)精神是“銀灘物業(yè)，勇爭第一”。小區(qū)設(shè)備設(shè)施先進(jìn)，設(shè)有電視監(jiān)控，周界防范，電子巡更，樓宇對講系統(tǒng)，背景音樂，遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)等，讓您感到方便、舒適、安全。最終達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。在日常管理中，制定與之相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，在發(fā)生特殊事件時盡量將損失降低到最小程度。四、物業(yè)管理制度 管理處經(jīng)理職責(zé)； 管理人員崗位職責(zé)； 作業(yè)人員崗位職責(zé)； 員工培訓(xùn)； 管理處運(yùn)作管理工作規(guī)程； 人事管理及員工培訓(xùn)、考核制度；五、管理處運(yùn)作管理規(guī)程 內(nèi)部運(yùn)作管理辦法 小區(qū)秩序管理； 清潔管理； 綠化管理； 消防弱電設(shè)備設(shè)施管理； 供配電設(shè)備管理； 給排水設(shè)備管理； 共用設(shè)施和共用場地管理； 安全操作規(guī)程； 特約服務(wù)管理規(guī)定。（4） 負(fù)責(zé)對外承辦、接待工作，物業(yè)管理市場營銷和招投標(biāo)。（4） 上級領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。（5） 上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。崗位編制原則上不設(shè)閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡高效。在實際工作當(dāng)中，業(yè)戶的投訴率和員工違章的行為是評價員工工作的基礎(chǔ)。 認(rèn)真完成管理處其它工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其它工作任務(wù)。 協(xié)助管理處經(jīng)理做好其它工作。 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)花草樹木的養(yǎng)護(hù)和管理。 負(fù)責(zé)小區(qū)的安全、防火、防盜、防破壞的防范工作。 認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。，與業(yè)戶簽訂《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》。，由管理處經(jīng)理審核。：秩序管理人員必須每天到裝修戶施工現(xiàn)場跟蹤視察，了解施工情況并做好記錄，必要時請設(shè)備人員同往。、施工單位資質(zhì)證書到管理處填寫《住宅裝修申請表》簽署《裝修管理協(xié)議》；施工單位填寫《施工人員登記表》。、監(jiān)督、核實，是否嚴(yán)格按照裝修圖紙要求施工，檢查施工人員是否辦理了臨時滯留證手續(xù)。，事先做好可行性調(diào)研，報計劃并做好策劃，事后要分析小結(jié)，使該項工作不斷改進(jìn)提高。，對發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)立即整改。，并公開辦事制度、公開收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)。[/sell]某小區(qū)物業(yè)管理方案（四）七、秩序管理服務(wù) 小區(qū)基本實行封閉式管理； 實行24小時值班及巡邏制度； 執(zhí)行小區(qū)內(nèi)安全巡查，做好防火防盜安全防范工作及巡查時協(xié)助記錄維修事項，如：照明、漏水等； 結(jié)合小區(qū)特點，制訂安全防范措施； 進(jìn)出小區(qū)各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行； 小區(qū)停車有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊； 非機(jī)動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔； 危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。 對于外來車輛實行計時收費(fèi)制度。 發(fā)生刑案，并救護(hù)傷員；。，監(jiān)控人員24小時監(jiān)控值班，錄像帶資料保存1個月，錄像帶循環(huán)使用。，保持顯示屏、錄像機(jī)等設(shè)備清潔。 秩序管理人員品行端正，作風(fēng)正派，無劣跡記錄；身體健康；具有初中以上文化水平，能處理秩序管理的日常工作，能作每日執(zhí)勤記錄。 巡回垃圾箱、垃圾桶 箱體內(nèi)外四壁干凈無污漬、箱口箱內(nèi)外無垃圾、無異味、箱桶外表干凈、無污漬、桶內(nèi)垃圾超過1/2桶或發(fā)現(xiàn)有異味及時處理 巡回 一次清洗a. 草坪長到6070mm時，應(yīng)進(jìn)行修剪，修剪高度冷地型草坪宜為50mm，暖地型宜為40mm。a. 更新復(fù)壯的方法有：補(bǔ)播草籽復(fù)壯法、條狀更新法、定期封閉法和斷根更新法。果木應(yīng)按有關(guān)果木種類不同的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行。喬木類：主要修除徒長枝、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。 樹木缺株應(yīng)盡早補(bǔ)植； 補(bǔ)植季節(jié)a. 落葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補(bǔ)植?；▔瘍?nèi)缺株倒苗不得超過35處，無枯枝殘花（殘花量不得大于15%）。根據(jù)設(shè)備完好率統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)對設(shè)備設(shè)施的完好程度進(jìn)行統(tǒng)計，確保安全正常運(yùn)行和