【正文】 排水系統(tǒng)故障處理：排水管故障，先將該區(qū)域的供水管網(wǎng)關(guān)閉，用防洪沙袋攔截溢水區(qū)域，防止溢水流入電房和電梯井等，組織疏通排水管并清理現(xiàn)場；雨水管堵塞，先用防洪沙袋攔截，防止溢水流入電房和電梯井等，組織疏通排水管并清理現(xiàn)場。50cm范圍時，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的機(jī)械鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂，將門關(guān)閉；當(dāng)轎廂停于遠(yuǎn)離層門位置時，須用機(jī)械方法移動轎廂后救人。層面修漏屋面分倉縫漏水，可在漏水處填三層干油氈，用聚氯脂嵌縫進(jìn)行處理；出屋面管道處漏水，先將管道四周清洗干凈，再用塑料油膏或氯丁橡膠、聚氨脂、PVC膠泥等密封材料嵌縫；沿溝處漏水，可用密封材料在滴水處嵌縫，沿溝底部用兩布四油氯丁橡膠防水層進(jìn)行修漏，也可用滿涂膠泥或油膏的方法來修漏。更換外墻面、地面馬賽克清除破損、脫落的馬賽克及其結(jié)合層，用水濕潤后涂抹水泥結(jié)合層；按損壞大小將馬賽克裁剪后壓貼平整，與原墻、地面平直，劃去多余泥漿； 粘貼約4小時后，將馬賽克表面紙浸透揭去，并將表面清潔干凈。保證天面及平臺無大面積積水；2．保證各雨水溝、井無溢流現(xiàn)象。（十）家政維修工作流程上門服務(wù)前整理個人儀容整理維修工具敲門穿戴鞋套自我介紹排除故障并向客戶講解使用方法客戶驗收試用客戶確認(rèn)簽字向客戶道別（十一）公共建筑設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)操作指引公共建筑設(shè)施維修保養(yǎng)周期項 目維保周期維護(hù)保養(yǎng)檢驗管理標(biāo)準(zhǔn)外墻立面玻璃幕墻年每年進(jìn)行一次全面清洗、檢查外觀完好，無脫膠，無破裂 ，干凈明亮，安裝牢固。維保質(zhì)量檢查職能業(yè)務(wù)主管部門每季度組織一次對各物業(yè)管理服務(wù)中心消防和電梯系統(tǒng)的檢查；物業(yè)管理服務(wù)中心每月組織一次對項目消防和電梯系統(tǒng)的檢查；消防系統(tǒng)檢查內(nèi)容包括設(shè)備報警和設(shè)備聯(lián)動兩部分，報警設(shè)備抽查比例為總設(shè)備數(shù)的10%，將抽查結(jié)果在《消防自動報警系統(tǒng)測試記錄表》做好記錄；電梯系統(tǒng)檢查內(nèi)容包括：機(jī)房、井道、底坑、轎廂和層門等，檢查覆蓋管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)所有電梯。污水泵維護(hù)保養(yǎng)項目內(nèi)容和要求污水泵檢查控制箱，確保外觀清潔，指示燈顯示正常，轉(zhuǎn)換開關(guān)處于自動位置；清理集水坑，確?？觾?nèi)無淤泥，防渣網(wǎng)無破損、堵塞；檢查污水泵中的彈性密封膠圈，確保無老化、破損等情況； 檢查浮球閥控制，確保動作靈活，高度合適；檢查排污水泵各連接管道和止回閥，確保管道無滲漏，止回閥動作可靠；檢查配電箱，確保電纜接線連接可靠，各電器和接觸器觸點無過熱、受潮、發(fā)霉和損壞等情況；測量電源三相電壓，確保在電機(jī)額定電壓的177。一級維護(hù)保養(yǎng)按照設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)周期實施，除日常維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容外，還包含如下內(nèi)容：檢查各傳動部分的潤滑油，確保油量充足，油質(zhì)合格；檢查各皮帶傳動部分的皮帶，確保松緊度合適；檢查運(yùn)行送、排風(fēng)機(jī)，確保風(fēng)量足，轉(zhuǎn)動靈活，無異常噪聲；檢查柴油機(jī)空氣阻塞指示器，確保在正常范圍工作；斷開控制柜內(nèi)所有電源、熔斷器，清潔控制柜，確保無灰塵、雜物，檢查所有接頭、觸點，確保接頭無燒壞和發(fā)熱等現(xiàn)象；啟動機(jī)組，空載運(yùn)行15分鐘左右，用萬用表檢測機(jī)組啟動時蓄電池的電壓降，將運(yùn)行時的油壓、水溫、輸出電壓、頻率、轉(zhuǎn)速，及累計運(yùn)行時間等參數(shù)在《柴油發(fā)電機(jī)組保養(yǎng)記錄》和《發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記錄》做好記錄；將本次機(jī)組運(yùn)行的參數(shù)與上次運(yùn)行記錄相比較，分析有無異常情況；將機(jī)組控制開關(guān)置于自動待機(jī)狀態(tài)，并合上輸出開關(guān)。道路切割機(jī)、云石切割機(jī)使用前須檢查并確認(rèn)電動機(jī)、電纜線均正常，保護(hù)接地良好，防護(hù)裝置安全有效，鋸片選用符合要求，安裝正確；啟動后須空載運(yùn)轉(zhuǎn)，檢查并確認(rèn)鋸片運(yùn)轉(zhuǎn)方向正確，升降機(jī)構(gòu)靈活，運(yùn)轉(zhuǎn)中無異常、異響方可作業(yè)；道路切割機(jī)須設(shè)電源控制開關(guān)，使用絕緣材料扶手；切割厚度須按機(jī)械出廠銘牌規(guī)定進(jìn)行，禁止超厚切割； 電源線禁止在地上拖動，無人扶機(jī)的情況下禁止運(yùn)行；操作及整理電源線時，須保證電源處于斷開狀態(tài)，禁止在運(yùn)轉(zhuǎn)中檢查、維修各部件；作業(yè)時須防止雜物、泥塵混入電動機(jī)內(nèi)，鋸臺上和構(gòu)件鋸縫中的碎屑須采用專用工具及時清除；當(dāng)機(jī)殼溫度過高、碳刷產(chǎn)生火花時，須立即停機(jī)檢查處理；切割過程中用力應(yīng)均勻適當(dāng)，當(dāng)發(fā)生刀片卡死時，須立即停機(jī)，慢慢退出刀片，重新對正后再切割；作業(yè)時禁止帶手套； 1作業(yè)后須清潔機(jī)身，擦干鋸片，排放水箱余水，收回電纜線，存放在干燥、通風(fēng)處。評定完損等級方法房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項完損程度符合同一個完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級就是該分項所評定的完損等級；房屋的結(jié)構(gòu)部分各項完損程度符合同一個完損標(biāo)準(zhǔn)，但裝修、設(shè)備部分中有一、兩項完損程度下降一個等級完損標(biāo)準(zhǔn)，其余各項仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一個完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房室的完損等級應(yīng)按結(jié)構(gòu)部分的完損等級來確定；房屋的結(jié)構(gòu)部分各項完損程度符合同一個完損標(biāo)準(zhǔn)，但結(jié)構(gòu)部分中的非承重墻或樓地面分項完損程度下降一個等級；裝修或設(shè)備部分中也有一項完損程度下降一個等級，其余各項仍同結(jié)構(gòu)部分符合一個等級的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級應(yīng)按結(jié)構(gòu)部分的完損等級來確定；房屋結(jié)構(gòu)部分中的地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等級的完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)，其余各分項完損程度均符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，則房屋完損等級應(yīng)評為嚴(yán)重?fù)p壞房屋。 屋面的隔熱層、保溫層嚴(yán)重破損；剛性防水層嚴(yán)重開裂、起殼、起砂；嵌縫料斷裂脫落。鋼筋砼球（弧）形懷面有傾斜或變形，砼嚴(yán)重腐蝕剝落、露筋銹蝕；216。 屋面的隔熱層、保溫層、有較多損壞；剛性水層面層部分有裂縫、起殼；塊體防水層部分有松動、裂縫、風(fēng)化；卷材防水層部分有氣泡、老化、空鼓、翹邊和封口脫開；冷膏、油膏等防水層部分有龜裂、起縐、封口脫開。 鋼筋砼的梁、柱、墻、板等局部變形、裂縫、裂縫值稍超過設(shè)計規(guī)范的規(guī)定，砼剝落面積占全面積的10％以內(nèi)，有露筋銹蝕。 承重磚墻（柱）、砌塊有少量細(xì)裂縫。房屋完損標(biāo)準(zhǔn)劃分房屋完損標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個部分的完好或損壞程度來劃分的；房屋完損標(biāo)準(zhǔn)共分為完好、基本完好、一般損壞和嚴(yán)重?fù)p壞四個標(biāo)準(zhǔn)；房屋的結(jié)構(gòu)組成部分分為：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、承重墻、屋面和樓地面；裝修組成部分分為：門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚和細(xì)木裝修；設(shè)備組成部分分為：水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置、電梯等）。電梯以整體每臺(套)設(shè)備（包括控制箱）為計算點。完好標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的功能和參數(shù)能達(dá)到產(chǎn)品說明書中的技術(shù)性能指標(biāo)或國家相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)視為完好。正壓風(fēng)機(jī)進(jìn)風(fēng)口須加裝防護(hù)網(wǎng)或罩。配電房高壓環(huán)網(wǎng)柜必須上鎖管理，每把鑰匙標(biāo)識清晰；高壓環(huán)網(wǎng)柜各柜編號、環(huán)出位置、進(jìn)線號以及線號所在部門聯(lián)系電話。發(fā)電機(jī)房、配電房及重要機(jī)房門應(yīng)安裝500MM防鼠板。設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門等單體設(shè)備須有明顯的狀態(tài)標(biāo)志。宿舍紀(jì)律非經(jīng)工程維修部負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，禁止隨意留宿外來人員；住宿人員在外留宿須向工程負(fù)責(zé)人申報，并留下緊急聯(lián)系電話；嚴(yán)禁私自占用、挪用公共物品，損壞公物照價賠償；嚴(yán)禁在宿舍內(nèi)私拉電線、插座，嚴(yán)禁使用大功率電器，人離開時熄燈、關(guān)閉電器開關(guān)；室內(nèi)嚴(yán)禁放有易燃、易爆、毒害及其他危險品；嚴(yán)禁在室內(nèi)大聲喧嘩、放大音響等影響他人休息行為；嚴(yán)禁在宿舍內(nèi)賭博。 完成維修工作記錄及零部件消耗記錄；216。 負(fù)責(zé)空調(diào)機(jī)房和值班室的清潔衛(wèi)生；216。 負(fù)責(zé)設(shè)備房和值班室的清潔衛(wèi)生；216。 負(fù)責(zé)采集、分析項目水、電等能耗數(shù)據(jù)，協(xié)助主管制訂節(jié)能措施；216。 負(fù)責(zé)制訂工程維修相關(guān)應(yīng)急預(yù)案，定期組織演練；216。面對客戶態(tài)度客戶到來時，須立即停止手頭事項，站立問好；面對客戶發(fā)脾氣時，應(yīng)耐心忍讓，友善勸解和說明，注意語氣親切；客戶有過激行為時，應(yīng)巧妙地化解；尊重客戶，與客戶意見發(fā)生分歧時，不予當(dāng)面爭論，更不應(yīng)說客戶錯、自己正確之類的言語；與客戶交談時，應(yīng)態(tài)度誠懇，耐心聆聽，不輕易打斷別人的話語；遇到不清楚的問題時，首先向客戶表示歉意，待請教他人或查閱資料后再做答復(fù)，避免使用“大約”、“可能”、“好像”等類的詞語；對客戶的咨詢或投訴，須立刻停止工作，耐心傾聽，認(rèn)真回答，誠心幫助解決問題，不懂則禮貌說明 “我會把您的意見盡快轉(zhuǎn)達(dá)相關(guān)管理人員，我們會很快聯(lián)系您的”。遞送物品尊重對方，雙目注視對方，雙手遞物或接物；遞尖利的物品時，需將尖端朝向自己握在手中，而不要指向?qū)Ψ?；遞交文件、名片等，應(yīng)使文字正面朝著對方，不可倒置。蹲姿一腳在前，一腳在后，兩腿彎曲向下蹲；前腳全著地，小腿基本垂直于地面，后腳跟提起，腳掌著地，臀部向下。（二）行為規(guī)范項目要求圖例禁止整體要求姿態(tài)端正、自然大方；工作中做到：走路輕、說話慢、操作穩(wěn)，盡量不發(fā)出物品相互碰撞的聲音。染發(fā)；劉海遮住眉毛，發(fā)稍遮住臉；剃光頭。目 錄第一篇：服務(wù)禮儀篇（一）職業(yè)形象…………………………………………………………… 05（二）行為規(guī)范…………………………………………………………… 07（三）服務(wù)規(guī)范…………………………………………………………… 09第二篇：內(nèi)部管理篇（一）崗位職責(zé)…………………………………………………………… 11（二）宿舍管理規(guī)定……………………………………………………… 13（三）設(shè)備房管理規(guī)定…………………………………………………… 14（四）主要設(shè)備完好率統(tǒng)計方法………………………………………… 22（五）設(shè)施管理規(guī)定……………………………………………………… 23（六）房屋（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）完損等級評定………………………… 24（七）工程維修工具管理、操作和維護(hù)規(guī)定…………………………… 29第三篇：工程設(shè)備運(yùn)行操作和保養(yǎng)作業(yè)篇（一）供配電系統(tǒng)………………………………………………………… 33（二）安防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)流程…………………………………………… 40（三）給水泵運(yùn)行操作流程……………………………………………… 41（四）給排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)流程………………………………………… 42（五）消防設(shè)備運(yùn)行操作工作流程……………………………………… 44（六）設(shè)備設(shè)施外包維保監(jiān)管工作指引………………………………… 45（七）電梯運(yùn)行管理……………………………………………………… 46（八）中央空調(diào)運(yùn)行操作流程…………………………………………… 47（九）中央空調(diào)末端設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)……………………………………… 47（十）家政維修工作流程………………………………………………… 48（十一）公共建筑設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)操作指引……………………………… 51（十二）應(yīng)急事件處理措施……………………………………………… 57 29第二篇：服務(wù)禮儀篇(一)職業(yè)形象項目要求圖例禁止整體要求自然大方得體，精神飽滿，充滿活力，整齊整潔，符合工作需要及安全規(guī)則；注意個人衛(wèi)生，身體、面部、手部保持清潔，勤洗澡，無體味；保持口腔清潔，無異味。面容臉、頸及耳朵保持干凈。上班前吃過異味食物；在工作場所內(nèi)吸煙、飲酒；當(dāng)客戶面或在公共場所整理儀容儀表；語速過快，音量過大或過?。粍幼鞔?，操作發(fā)出噪音。彎腰塌背或頭部下垂。單手遞交或拋投物品。第三篇：內(nèi)部管理篇(一)崗位職責(zé)工程主管：216。 負(fù)責(zé)收集、整理項目設(shè)備設(shè)施技術(shù)資料；216。 負(fù)責(zé)項目外委、外包工程現(xiàn)場工作監(jiān)督、記錄；216。 負(fù)責(zé)完成臨時檢修，并協(xié)助其他工種完成設(shè)備設(shè)施檢修任務(wù)；216。 完成上級交辦的其它工作。 完成上級交辦的其它工作。出入宿舍隨手關(guān)門，保管好私人財物，注意防火防盜；宿舍值日工程維修部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)編制每月《宿舍值日安排表》，并根據(jù)各宿舍人員的變化及時對值日安排進(jìn)行調(diào)整；宿舍值日人員職責(zé)：每日對宿舍公共區(qū)域衛(wèi)生進(jìn)行不少于一次的清潔打掃；檢查外出期間的水、電、煤氣閥門等是否關(guān)閉；對個人內(nèi)務(wù)整理不合格的人員進(jìn)行提醒；對破壞宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生的情況及時制止。 流體管道須標(biāo)有流向標(biāo)識、區(qū)位名稱。生活水泵房、消防泵房水池（箱）、樓頂水箱必須安裝高、低水位報警裝置；設(shè)備房、電梯地坑排污井需要設(shè)置高水位報警裝置，并將報警信號引至中控室（水箱水位計用φ25mm玻璃管）。低壓配電進(jìn)線斷路器柜、市發(fā)電轉(zhuǎn)換斷路器柜、聯(lián)絡(luò)斷路器柜等須張貼原理圖；墻面應(yīng)懸掛與設(shè)備運(yùn)行實際情況完全相符的高、低壓供電系統(tǒng)圖，圖中的開關(guān)狀態(tài)、接線標(biāo)準(zhǔn)正確。風(fēng)機(jī)電源應(yīng)設(shè)置為雙電源控制。檢查要求每年年底，由物業(yè)管理服務(wù)中心工程負(fù)責(zé)人組織相關(guān)人員對公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次檢查，檢查結(jié)果按公式進(jìn)行統(tǒng)計計算，并于12月15日之前，將《公用設(shè)施設(shè)備完好率統(tǒng)計表》報職能業(yè)