【正文】 樓宇驗收技術(shù)小組會同物業(yè)管理處按驗收計劃進行資料的接管驗收，認(rèn)真審查驗收、移交方提供的產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料，并記錄《樓宇接管資料移交清單》中，對于個別一時難以備齊的資料，在不影響整個接管驗收工作的進度下，可由交接雙方議定，限期提交并做好記錄備查。三、物業(yè)接管驗收3001 物業(yè)接管驗收管理程序物業(yè)接管驗收管理程序1. 目的根據(jù)《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)㎜通過對物業(yè)接收的過程實施有效控制，規(guī)定了物業(yè)接管驗收的具體辦法，分析移交方與物業(yè)管理公司、與管理處的責(zé)任范圍，合理體現(xiàn)業(yè)主利益，為物業(yè)順利進入管理階段奠定基礎(chǔ)。(4)利用節(jié)日慶?；顒?、社區(qū)文化活動、村民集會等形式廣泛聽取住戶意見反饋。(2)回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，做好回訪記錄。 任何管理人員在遇到住戶來訪投訴時，都應(yīng)給予熱情接待，主動詢問，耐心、細(xì)致地做好解釋工作，當(dāng)住戶不理解住宅區(qū)的管理規(guī)章制度時，要曉之以理，動之以情，讓住戶理解并支持管理處的工作。各級責(zé)任人在處理投訴過程中必須簽字以備追溯。客戶助理每三天應(yīng)對客戶投訴跟進一次，客戶主任每月進行一次客戶投訴統(tǒng)計，并編制《客戶投訴處理報告》。，同時有義務(wù)在接到客戶投訴后第一時間轉(zhuǎn)告客戶助理。根據(jù)投訴的性質(zhì)和內(nèi)容，客戶投訴可分為：：由于公司或管理處自身原因造成的品質(zhì)缺陷，導(dǎo)致客戶不滿而產(chǎn)生的投訴。(5)對以上檢驗中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格應(yīng)立即查找原因，及時采取糾正措施，并填寫糾正措施報告，在檢驗過程中發(fā)現(xiàn)隱患應(yīng)及時采取預(yù)防措施，具體處理程序按糾正、預(yù)防措施控制程序執(zhí)行。(2)服務(wù)質(zhì)量的檢驗：按維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進行檢驗。二、適用范圍。⑦業(yè)主(住戶)原則上不直接向維修工交費，維修費可隨同管理費一起在銀行托收時劃款，或到管理處收費處交付。2004 室內(nèi)維修管理規(guī)定室內(nèi)維修管理規(guī)定一、目的以“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨為住戶排憂解難，做到責(zé)任明確、收費合理、業(yè)主滿意。，維修人員應(yīng)清理工作現(xiàn)場，檢查試用。2003 客戶報修服務(wù)管理規(guī)定客戶報修服務(wù)管理規(guī)定一、目的規(guī)范住戶報修服務(wù)規(guī)程，提高客戶維修滿意率，完善內(nèi)部維修管理。(2)設(shè)待客室，備茶點。入伙前后前來看樓或辦理相關(guān)手續(xù)的業(yè)主。七、人員配備、財務(wù)方案、材料計劃。①、認(rèn)真清點、檢查、驗收室內(nèi)和大廈的各種設(shè)施設(shè)備及有關(guān)物品，發(fā)現(xiàn)問題及時登記、反映、整改。②、收集歸檔大廈各種資料：建筑施工圖紙、隱蔽工程資料、各種交工驗收證書復(fù)印件、各種設(shè)備使用說明書、合格證書復(fù)印件。研究制定集中入伙時的接待工作方案、場景布置方案，圍繞完成任務(wù)對人員進行合理分工，并在物資上做好充分準(zhǔn)備。⑥、木門：所有木門的門框、門板面擦凈。三、入伙前的工作：通過登報和寄發(fā)通知書的形式，提前一個月（至少提前十天）向業(yè)主發(fā)出入伙通知。②、管理處應(yīng)于入伙前半個月與市液化石油氣公司聯(lián)系使用液化氣的開戶點火手續(xù)。由地盤、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組，制定驗收方案，統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)，商定交接注意事項和交接日期。）⑧入伙前20天，護衛(wèi)三個班的人員配齊、上崗。管理處各類人員按以下程序進入物業(yè)現(xiàn)場，但可根據(jù)現(xiàn)場條件和實際情況進行調(diào)整：①入伙前100天，任命管理處主任，另配備助理員1人，財務(wù)室會計、出納各1人，組成管理處籌建班子，編制入伙工作方案報公司片區(qū)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，立即投入實質(zhì)性準(zhǔn)備工作。（二）維護現(xiàn)場的人員疏散秩序。五、引導(dǎo)組的主要職責(zé)（一）引導(dǎo)疏散的人員和物資至指定的安全地點。（二）發(fā)揮消防監(jiān)控中心的優(yōu)勢，做好班（組）協(xié)調(diào)工作，正確傳達指令。（二）命令監(jiān)控中心值班員啟動相應(yīng)的消防系統(tǒng)，監(jiān)視報警運行信號，打開應(yīng)急廣播，根據(jù)失火方位、火勢等情況，通知小區(qū)有關(guān)人員緊急疏散。，負(fù)責(zé)演習(xí)的具體組織指揮。 職責(zé) 管理處安全領(lǐng)導(dǎo)小組組長負(fù)責(zé)全面貫徹執(zhí)行本規(guī)程； 公司社區(qū)環(huán)境管理部負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和檢查；3 .3 護衛(wèi)主管負(fù)責(zé)過程控制并監(jiān)督實施； 管理處全體員工（義務(wù)消防員）負(fù)責(zé)具體執(zhí)行本規(guī)程。五、其他人員要積極配合消防控制中心值班人員及維修人員對小區(qū)消防設(shè)備（施）進行巡查、保養(yǎng)、維護與管理，發(fā)現(xiàn)問題，要及時報告和處理。為充分發(fā)揮消防控制中心的職能作用，特制定如下管理制度。使用可燃、易燃物資及對殘油、氣的處理是否符合安全操作要求。（三）三級檢查三級檢查由公司組織實施，要求每季度檢查一次。交接班時如因接班人檢查不到位或交班人交班不清，其后發(fā)現(xiàn)的問題，主要由交班人負(fù)責(zé)，交接班時發(fā)生的問題，由本崗交接班雙方共同負(fù)責(zé)。四、通道、樓梯口等部位必須保持暢通，嚴(yán)禁堆放各種物品、器材，疏散標(biāo)志和安全指示燈要保證完好。未備好相應(yīng)的滅火器材前不動火。對私自動火作業(yè)的，除責(zé)成其迅速補辦動火作業(yè)手續(xù)外，可給予其必要的處罰；對造成火災(zāi)事故的，必須立即移交司法機關(guān)追究其法律責(zé)任。（駕駛員）醉酒或患病將車亂停亂放，應(yīng)報告班長和管理處，立即采取措施，避免意外交通事故發(fā)生。 糾正違章時，要先敬禮，態(tài)度和藹，說話和氣，以理服人，做到動之以情，曉之以理。(8)本小區(qū)內(nèi)的汽車臨時停車泊位，摩托車、電動車和自行車停車區(qū)由物業(yè)管理服務(wù)公司按照保障安全、暢通的原則劃定，實行先到先停、業(yè)主和物業(yè)使用人優(yōu)先、停滿為止的使用原則。(6)凡停放在禁止區(qū)域以外的車輛，經(jīng)值勤人員勸告、警告仍不改正的，授權(quán)物業(yè)管理處采取包括拖走車輛在內(nèi)的清障措施，清障費用由車主負(fù)擔(dān)。(3)自行車、三輪車、摩托車應(yīng)停入在非機動車庫內(nèi)。(4)不符合道路行駛規(guī)定的破損車輛。1007 小區(qū)車輛交通管理規(guī)定小區(qū)車輛交通管理規(guī)定一、目的為了維護本小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，保障小區(qū)道路安全暢通、車輛停放規(guī)范有序，共同創(chuàng)建一個秩序井然、文明和諧的人居環(huán)境，特制定本規(guī)定。下班保安方可離崗。，由班長點名，檢查儀容儀表、著裝均符合要求后，護衛(wèi)員分別到各崗位接崗。，每個責(zé)任區(qū)巡查1次，班長會面檢查不少于2次，管理處經(jīng)理、樓管員的夜間查崗必須進行抽查。，須在半小時以內(nèi)向公司社區(qū)環(huán)境管理部或公司主管領(lǐng)導(dǎo)報告。（事）件發(fā)生的時間、地點，當(dāng)事人和涉及人的姓名、性別、年齡、身份，以及過程、結(jié)果等等。：各崗位必須留值班員?！都m正措施報告》。、日檢中發(fā)現(xiàn)的安保工作隱患應(yīng)及時采取預(yù)防措施；發(fā)現(xiàn)一般不合格要及時進行整改，對嚴(yán)重不合格應(yīng)立即查找原因，迅速采取糾正措施，并認(rèn)真填寫糾正措施報告相關(guān)部門。3. 職責(zé) 安全部負(fù)責(zé)對安全護衛(wèi)工作進行抽檢。：——地面清潔無雜物。：——床面平整。，不缺斤少兩。——假病或不誠實行為的。——虛報個人概況資料的?！袊?yán)重失職行為的?！诠緝?nèi)聚賭或睡覺的。——值班時打瞌睡的。——私配衣柜鑰匙或私自改裝其它鎖的?！ぷ鲬B(tài)度不認(rèn)真的（如值班時看報、吃零食、聽音樂、喧嘩、離崗等）。 ，個人都要按公司規(guī)定填寫請假報告，請假報告按請假人請假事由、請假去向、請假所需時間、聯(lián)系方式等先后順序填寫，所有請假都要登記備案，作為考評浮動工資的一項重要依據(jù)。，勇于奉獻護衛(wèi)員是公司和業(yè)主（住戶）正當(dāng)利益的忠誠衛(wèi)士，在任何時候、任何情況下，都應(yīng)當(dāng)將公司和業(yè)主（住戶）的正當(dāng)利益擺在第一位，為了維護公司利益和業(yè)主（住戶）的生命財產(chǎn)安全，不惜犧牲一切，甚至獻出生命。，佩帶工作牌，服裝整齊潔凈。掛物環(huán)不掛物時，緊靠前面卡子的右側(cè)放好。護衛(wèi)員是與業(yè)主聯(lián)系的紐帶，是公司服務(wù)的窗口，因此要求全體護衛(wèi)人員必須嚴(yán)格遵守公司的服務(wù)準(zhǔn)則、禮儀要求，以高度負(fù)責(zé)的精神及時、認(rèn)真、高效的處理好各種問題。、吸煙、吃東西，不準(zhǔn)嬉笑、打鬧，不準(zhǔn)看書報等。，有權(quán)責(zé)令其照價賠償，并及時報告領(lǐng)導(dǎo)，無權(quán)扣押證件、物品或罰款的權(quán)力。物業(yè)公司規(guī)范化管理制度與表單 目 錄PART 1 物業(yè)公司管理制度 4一、安全護衛(wèi)管理 41001 護衛(wèi)員管理規(guī)定 41002 安全護衛(wèi)過程檢驗制度 101003 護衛(wèi)員緊急集合方案 111004 重大事件報告制度 121005 護衛(wèi)員巡邏簽到制度 131006 護衛(wèi)員交接班制度 141007 小區(qū)車輛交通管理規(guī)定 151008 違規(guī)停放車輛的處置規(guī)定 161009 防火管理規(guī)定 171010 消防安全“三級”檢查制度 181011 消防控制中心管理制度 191012 消防演習(xí)規(guī)程 191013 滅火組的分工與職責(zé) 21二、客戶服務(wù)管理 232001 入伙管理方案 232002 入伙期間業(yè)主接待管理規(guī)范 262003 客戶報修服務(wù)管理規(guī)定 272004 室內(nèi)維修管理規(guī)定 282005 維修過程檢驗規(guī)定 292006 客戶投訴處理控制程序 302007 管理處投訴處理、回訪制度 312008 投訴處理內(nèi)部工作程序 32三、物業(yè)接管驗收 333001 物業(yè)接管驗收管理程序 333002 工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定 35四、裝修管理 364001 房屋二次裝修管理規(guī)定 374002 裝修申報流程規(guī)定 374003 裝修材料管理規(guī)定 394004 裝修施工管理規(guī)定 404005 裝修驗收程序 43五、工程設(shè)備管理 445001 設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定 445002 公用設(shè)施改造及維護維修工作程序 46六、清潔綠化管理 496001 住宅區(qū)垃圾收集作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 496002 辦公樓垃圾收集作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 506003 垃圾中轉(zhuǎn)站清潔執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 516004 清潔衛(wèi)生管理程序 526005 清潔服務(wù)工作檢驗標(biāo)準(zhǔn) 526006 清潔工作應(yīng)急方案 53七、綠化管理 557001化管理辦法 557002化外包管理制度 577003 園藝工作的檢驗標(biāo)準(zhǔn) 59八、物業(yè)公司質(zhì)量管理 608001 物業(yè)管理質(zhì)量檢查制度 618002 顧客滿意度調(diào)查程序 628003 物業(yè)管理達標(biāo)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 63PART 2 物業(yè)公司管理表格 68九、接管驗收表格 689001 竣工資料接管查驗記錄 689002 建筑物及設(shè)備整改單 699003 建筑物及設(shè)備交接記錄表 699004 工程接管查驗交接記錄 709005 房屋公共配套設(shè)施接管驗收表 71十、業(yè)戶服務(wù) 7210001 鑰匙領(lǐng)用登記表 7210002 入伙登記表 7310003 業(yè)主家庭情況登記表 7410004 業(yè)主入住驗房表 7510005 業(yè)主托管鑰匙委托書 7610006 業(yè)主托管鑰匙登記表 7610007 借用鑰匙登記表 7710008 _________管理處客戶服務(wù)需求及處理登記表 7710009 客戶服務(wù)中心月報表 7810010 社區(qū)文化活動年度計劃表 7810011 社區(qū)文化活動計劃安排與審批表 7910012 社區(qū)文化活動情況記錄表 8010013 業(yè)戶回訪記錄表 8110014 業(yè)主、住戶回訪評議表 8210015 業(yè)戶回訪評議匯總 8310016 管理處業(yè)戶回訪評議情況跟蹤落實表 8510018 巡查回訪處理表 8610019 業(yè)戶投訴意見跟蹤處理表（公司專用） 8610020 業(yè)戶投訴意見跟蹤處理表 （管理處專用）87十一、房屋管養(yǎng)管理表格 8811001 公共設(shè)施維修記錄 8811002 房屋及公共設(shè)施（月）巡查記錄 8911003 巡查問題處理表 9011004 空置房登記表 91十二、裝修管理表格 9212001 裝修施工申請審批驗收表 9212002 業(yè)主裝修承諾書 9312003 裝修巡查記錄 9412004 裝修違章整改通知單 9512005 裝修施工人員登記表 96十三、保潔綠化管理表格 9713001 垃圾（固體廢棄物）清運登記表 9713002 綠化、消殺工作周檢表 9913003 除“四害”消殺工作記錄表 9913004 綠化工月考核表 99十四、安全護衛(wèi)管理表格 10014001 保安隊巡查記錄表 10014002 保安隊值班記錄 10114003 來訪人員出入登記表 10214004 放行條 10314005 查崗記錄 10414006 保安員 年 月考核表 10414007 保安班月考核表 10514008 保安員請銷假條 10614009 消防監(jiān)控中心值班記錄表 10914010 消防整改通知單 11114011 消防器材月檢查記錄卡 11214012 停車場登記表 113十五、服務(wù)外包管理表格 11415001 供應(yīng)商評審表 11415002 合格供應(yīng)商一覽表 11515003 分包商評審記錄 11715004 合格服務(wù)分包商一覽表 11815005 分包商年度評審表 11915006 合同處理會簽表 12015007 分包項目服務(wù)質(zhì)量聯(lián)絡(luò)通知單 121十六、環(huán)境、健康管理 12216001 管理處環(huán)境因素識別登記表 12216002 管理處危險源登記表 12516003 管理處環(huán)境因素識別評價表 13316004 職業(yè)健康安全風(fēng)險評估控制表 13316005 員工健康檢查登