【正文】 ○參加對(duì)象：業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主、登記客戶、綠城會(huì)會(huì)員、通過廣告征集來的其他對(duì)象等 ○地點(diǎn)：春江花月 ○時(shí)間： 12月 24（平安夜） 媒體投放 ○投放主題：誰來為你的投資買保險(xiǎn) —— 春江生活街區(qū)推出購鋪保障計(jì)劃 /誰在打造錢江時(shí)代的 CBD王者地標(biāo) /不減息的銀行，不跌價(jià)的股票 /城南新都市精英商街，坐鎮(zhèn)錢江豪景 /“玫瑰”盛開在錢塘江畔 ○ 銷售主題：通過軟新聞進(jìn)一步加強(qiáng)市場對(duì)春江花月和春江生活街區(qū)的關(guān)注，強(qiáng)化銷售信息的發(fā)布，增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)春江花月的信心與忠誠度。一種新鮮的促銷活動(dòng)，在業(yè)界形成轟動(dòng)。解決購買者的后顧之憂，樹立購買者的信心。 4） 專業(yè)市場推銷 ：安排銷售人員，直接到市內(nèi)建材、陶瓷、機(jī)電等專業(yè)市場的經(jīng)營戶中進(jìn)行直接推廣，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)產(chǎn)品信息傳遞，將各大專業(yè)市場演變?yōu)橥赓u場地，以點(diǎn)帶面，強(qiáng)化推售。 3） 以主動(dòng)招商促進(jìn)銷售 即通過吸引大型商家租賃經(jīng)營，簽訂長期租賃協(xié)議，這樣也可確保開發(fā)商短期回籠較多資金。 目的：使投資戶確保自身投資 可獲得穩(wěn)定收益，促使更多的客戶下單。 休閑生活服務(wù)區(qū) —— 1）社區(qū)類品牌超市 擬推薦品牌：聯(lián)華超市、華聯(lián)超市等 2）影樓、 二手玫瑰店（舊貨交易大廳） 3）大型綠色網(wǎng)絡(luò)會(huì)所、咖啡網(wǎng)吧 擬推薦品牌：聯(lián)通十億星空等 4）水吧（靜吧）、小酒吧、 DVD藝術(shù)吧、發(fā)藝沙龍 5）讀書吧、音像制品行 6）特色小店 擬推薦業(yè)態(tài)：陶藝吧、醋吧、 925銀等 7）美體美容館、文身店 擬推薦品牌：柔婷女子生活館等 小型商務(wù)區(qū) —— 8）文化創(chuàng)業(yè)機(jī)構(gòu) 擬引進(jìn)形態(tài)：大學(xué)生創(chuàng)業(yè)型工作室、小型企業(yè)辦公所 9）休閑類專賣店 擬引進(jìn)品牌：李寧、班尼路、邦威、雙星等專賣店 綜合服務(wù)區(qū) —— 10）小型綜合服務(wù) 擬引進(jìn)形態(tài)：小型網(wǎng)吧、小型配套超市、小診所、冰淇淋店、心理疹所、 色彩顧問、孕嬰用品店 等 備注：本功能規(guī)劃為 建議性配置，可根據(jù)客戶具體要求予以適當(dāng)調(diào)整。 項(xiàng)目銷售力提純 銷售力提純主要的功能是整合項(xiàng)目各方面的優(yōu)勢，并針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)，尋找出市場機(jī)會(huì)。因此，在他們的實(shí)力范圍之間，就存在著生機(jī)。這等于在經(jīng)營的時(shí)候，不花任何代價(jià)便獲得了同盟者。在這樣的情況下，要把盡快把物業(yè)銷售出去并不現(xiàn)實(shí)，而且也買不到一個(gè)好價(jià)錢。部分商鋪鋪型結(jié)構(gòu)不規(guī)則成多邊形、部分中間有條柱不實(shí)用、或者存在著 門面窄內(nèi)籠面積大的硬傷。 c、 口岸不理想。 商鋪的滯銷需要做針對(duì)性的推廣，通過重新包裝→宣傳概念→強(qiáng)化賣點(diǎn)→確立形象，加大廣告投放力 度和準(zhǔn)度，配合 SP 營銷活動(dòng)，同時(shí)，結(jié)合住宅部分目前銷售形勢良好的態(tài)勢，將余量帶動(dòng)去化，最大限度降低明年的銷售難度。 項(xiàng)目目前銷售情況及問題 1） 銷售情況： 春江花月從 04 年開始銷售，住宅均為現(xiàn)房實(shí)景，預(yù)計(jì)年內(nèi)完全 交付， 2020 年上半年，春江花月針對(duì)尾盤期難銷戶型成功地啟過了以 “寬景美宅” 為形象概念的新一輪營銷推廣浪潮， 并以“現(xiàn)房實(shí)景、成熟花園社區(qū)”和大量 SP 活動(dòng)打動(dòng)消費(fèi)者， 基本消除了市場抗性，形成了較好的市場認(rèn)同，同時(shí)也有效遏制了金色家園、金色海岸等項(xiàng)目的氣勢，重新取得了市場主動(dòng)。隨著舊城區(qū)的改造，新開發(fā)項(xiàng)目的增多，新的底商項(xiàng)目逐步取代老底商，且格局也發(fā)生了較大的變化，服務(wù)的對(duì)象也不盡相同；市場行業(yè)細(xì)分需求也愈加明顯突出。 基本上 ，本項(xiàng)目周邊商業(yè)對(duì)生活百態(tài)多有觸及。 目前春江花月的成交量呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢。 3） 滯銷原因 ： 如果說銷售房子是賣給客戶一種生活方式一個(gè)生活理念，那么銷售商鋪就是銷售給客戶一種利益，假如這種說法是對(duì)的話，那么商鋪滯銷原因是我們并未找到讓客戶感覺購買本項(xiàng)目商鋪會(huì)獲利的沖動(dòng)感覺。買鋪面要看口岸。 小結(jié)： 由于 區(qū)塊成熟度不足以迅速贏利、綠化阻擋視線、口岸不理想、業(yè)態(tài)選擇面窄 ，而且部份單位有硬傷等等，所以致使 臨街商鋪一直處于銷售瓶頸， 銷售進(jìn)度漸弱 。任何一項(xiàng)產(chǎn)品，在低潮期間都是不應(yīng)該輕易拋除的，只有處于明顯的上升期和最大價(jià)值得到充分挖掘后，業(yè)主才可能真正出手。 b、培育經(jīng)營戶：經(jīng)營戶來了，不光是給他們一個(gè)簡單的門面場所。從夾縫中生存，提純項(xiàng)目銷售力，強(qiáng)占空白市場，進(jìn)入無競爭的市場狀態(tài)，非常 適合本項(xiàng)目的開發(fā)。市場機(jī)會(huì)的確定，必須經(jīng)過四道工序： 研究市場需求 市場細(xì)分 確定目標(biāo)市場 市場定位 在銷售力分析的基礎(chǔ)上，對(duì)同類型項(xiàng)目或產(chǎn)品的市場狀況和市場容量進(jìn)行透徹分析，測量和預(yù)測市場需求規(guī)模、需求結(jié)構(gòu)、需求特征，然后將市場需求進(jìn)行市場細(xì)分，劃分出若干個(gè)特征各異的需求量；在市場細(xì)分之后，明確到底哪一個(gè)細(xì)分市場是項(xiàng)目的潛在市場，項(xiàng)目在哪一個(gè)細(xì)分市 場擁有最強(qiáng)競爭力，從而選擇最適合發(fā)展商、最利于項(xiàng)目營銷的目標(biāo)市場；確定目標(biāo)市場后，就要把產(chǎn)品定位，并圍繞目標(biāo)市場的需求特征確定項(xiàng)目的開發(fā)策略、營銷策略。 銷售策略 針對(duì)本項(xiàng)目的具體情況敝司建議，對(duì)本項(xiàng)目的整體租售策略為：中期戰(zhàn)略性經(jīng) 營， 以租售結(jié)合的方式操作 ，保持一定的租售比。 方式：與物管公司簽訂委托經(jīng)營協(xié)議，承諾在 10年內(nèi)，可按照合同總金額的 7%予以返租，逐年提交。在大商家成功經(jīng)營的基礎(chǔ)上，可再行銷售。 5） 專業(yè)投資說明會(huì) ：舉行直接針對(duì)準(zhǔn)投資戶的“春江專業(yè)市場”，由投資專家、業(yè)主現(xiàn)身說法，闡述投資前景，并現(xiàn)場予以一 定限時(shí)小優(yōu)惠，穩(wěn)步準(zhǔn)客戶信心，直接促使下單，一擊中的，轉(zhuǎn)客戶蓄勢為現(xiàn)實(shí)成交量。 傳達(dá)綠城品牌的人文內(nèi)涵。 ○ 活動(dòng)內(nèi)容：將其中一個(gè)商鋪內(nèi)外裝修完善（可選擇難銷戶型，如錢江支路上拐角處 門面窄內(nèi)籠面積大的鋪?zhàn)?），包括門頭、地板、貨架、展示柜電器等裝置齊備，可作為客戶看房的樣板鋪。 ○投放媒體：《 都市快報(bào)》、《錢江晚報(bào)》、《今日早報(bào)》等 ○投放版面：三分之一左右版面 ○投放形式：報(bào)