【正文】 和聲機(jī)構(gòu)春江花月項目組 20201025 。 ○投放媒體：《 都市快報》、《錢江晚報》、《今日早報》等 ○投放版面：三分之一左右版面 ○投放形式：報道新聞稿 ○投放時間： 1012月 其它 戶外、電臺及網(wǎng) 站根據(jù)節(jié)點、房源等及時更新。 ○活動形式： 邀請業(yè)主、關(guān)系單位等在春江花月舉辦以業(yè)主為主的文藝娛樂活動，增添園區(qū)和諧的氣氛。 ○主要內(nèi)容：開展醫(yī)務(wù)專家進(jìn)春江花 月社區(qū)、為老年人免費體檢活動。 ○ 活動實施時間： 11 月 23（感恩節(jié)） ○ 活動控制 ： 限制交易的人群，制定一個嚴(yán)格的交易制度，保證活動對銷售的促進(jìn)作用。 ○ 活動內(nèi)容：將其中一個商鋪內(nèi)外裝修完善（可選擇難銷戶型，如錢江支路上拐角處 門面窄內(nèi)籠面積大的鋪子 ），包括門頭、地板、貨架、展示柜電器等裝置齊備，可作為客戶看房的樣板鋪。通過活動為更多的人提供交易的機(jī)會，享受交易的樂趣，從而將部分人流從競爭樓盤吸引到這里來。 ○ 活動主題： 綠葉不忘根 的情 —— 春江生活街區(qū)“二手玫瑰”舊貨交易市場開市。 ○ 活動內(nèi)容：凡在春江花月購買商鋪的客戶，對商鋪有任何不滿意，可在 20天內(nèi)享受“無條件退鋪”的優(yōu)惠政策。 傳達(dá)綠城品牌的人文內(nèi)涵。 ○ 活動目的：增加噱頭，產(chǎn)生市場轟動效應(yīng)。 公關(guān)類活動 1）建議在商鋪推廣過程中，舉行一個比較有轟動性的活動，與“ 春江生活街區(qū)”廣告推廣相結(jié)合，吸引市場關(guān)注。 7） 按節(jié)點持續(xù)零距離感受綠城活動 ： 不斷邀請新老客戶參與零距離感受綠城活動，不斷引發(fā)他們對綠城的關(guān)注，促使老客戶帶新客戶的銷售渠道繼續(xù)發(fā)揮作用。 5） 專業(yè)投資說明會 ：舉行直接針對準(zhǔn)投資戶的“春江專業(yè)市場”，由投資專家、業(yè)主現(xiàn)身說法，闡述投資前景，并現(xiàn)場予以一 定限時小優(yōu)惠，穩(wěn)步準(zhǔn)客戶信心，直接促使下單，一擊中的，轉(zhuǎn)客戶蓄勢為現(xiàn)實成交量。 3） DM直郵 ：以夾報、直郵投遞的方式，直接針對主城區(qū)高檔寫字樓等白領(lǐng)投資階層，深入而有效的發(fā)布產(chǎn)品信息，蓄積客戶資源。以高人脈，促進(jìn)高銷售。 保障性實效推廣渠道建議 1） VIP 領(lǐng)袖客戶制 ：以一定優(yōu)惠政策吸引先期經(jīng)營戶自行購買，并對老業(yè)主介紹新客戶實行一定獎勵。在大商家成功經(jīng)營的基礎(chǔ)上，可再行銷售。但該合同不予以登記，需要客戶在后五年內(nèi)，逐年交納總房款的 10%，滿后方可登記。 目的：降低客戶一次性付款的額度，幫助其資金周轉(zhuǎn)。對客戶而言短期內(nèi)占用資金太高，影響其資金周轉(zhuǎn)。 方式：與物管公司簽訂委托經(jīng)營協(xié)議，承諾在 10年內(nèi)，可按照合同總金額的 7%予以返租，逐年提交。因此，建議對項目予以返租優(yōu)惠。 銷售租賃手段建議 1） 返租 —— 吸引投資戶入場 投資戶如欲投資商業(yè)，必須解決回收效益、回收期限以及回收風(fēng)險的問題。同時，在商業(yè)街經(jīng)營暢旺后，再將原來出租部分拿來銷售，可以獲取最長線的高額回報。 銷售策略 針對本項目的具體情況敝司建議，對本項目的整體租售策略為：中期戰(zhàn)略性經(jīng) 營， 以租售結(jié)合的方式操作 ，保持一定的租售比。 總體概念定位 春江生活街區(qū) —— 城南新都市精英生活街區(qū)（延續(xù)） 項目商業(yè)定位 特色休閑文化商業(yè)街 （依托成熟大社區(qū)旺盛人氣及地塊前景，以社區(qū)的完整、科學(xué)的商業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)劃，為投資經(jīng)營戶提供信心保障；以特色休閑類商業(yè)為依托精神，提升商業(yè)街 總體品位，并涵蓋生活配套服務(wù)，以為“休閑文化街”的文化精神概念，打造錢江新城品牌商業(yè)街） 功能定位 以主力旗艦店，配品牌專賣店為功能主線，設(shè)置主要生活以及休閑類商業(yè)結(jié)構(gòu)，形成商業(yè)街區(qū)大磁場。 2） 定位 目前在春江花月區(qū)域附近所推售的臨街商鋪較多，在同一時期內(nèi)推出相同類型的商鋪，將會造成同比淘汰、惡性競爭的必然結(jié)果；為了盡量避免同類型事件發(fā)生所造成的不良后果；我司建議：把項目塑造 成與現(xiàn)有業(yè)態(tài)定位和消費品種有所不同的形象，及具有鮮明主題的商業(yè)街。高檔購物休閑消費層空白。市場機(jī)會的確定，必須經(jīng)過四道工序： 研究市場需求 市場細(xì)分 確定目標(biāo)市場 市場定位 在銷售力分析的基礎(chǔ)上，對同類型項目或產(chǎn)品的市場狀況和市場容量進(jìn)行透徹分析，測量和預(yù)測市場需求規(guī)模、需求結(jié)構(gòu)、需求特征，然后將市場需求進(jìn)行市場細(xì)分，劃分出若干個特征各異的需求量；在市場細(xì)分之后，明確到底哪一個細(xì)分市場是項目的潛在市場，項目在哪一個細(xì)分市 場擁有最強(qiáng)競爭力，從而選擇最適合發(fā)展商、最利于項目營銷的目標(biāo)市場；確定目標(biāo)市場后，就要把產(chǎn)品定位，并圍繞目標(biāo)市場的需求特征確定項目的開發(fā)策略、營銷策略。雖然大眾不一定都有這個實力，但是廣種薄收，總有被打動的。目前錢江城市區(qū)的商業(yè)門面普遍售價不低基本將升值潛力的油水榨干。商業(yè)產(chǎn)品特點就是要比價，比未來，比效益，比客戶市場。從夾縫中生存，提純項目銷售力，強(qiáng)占空白市場，進(jìn)入無競爭的市場狀態(tài)，非常 適合本項目的開發(fā)。商場熱戰(zhàn)之所以相持不下，在于競爭對手的定位與實力都很接近。 3）如何搶市 —— 提純項目銷售力，縫隙生存：鉆山打洞，規(guī)避強(qiáng)敵 如今的錢江新城市場，商業(yè)設(shè)施參差不齊，市場呈現(xiàn)一副群雄混戰(zhàn)的戰(zhàn)國局面。任何招商引資，既有硬件的提供，也更有政策的扶植。 b、培育經(jīng)營戶：經(jīng)營戶來了，不光是給他們一個簡單的門面場所。投資者來了后，自然會和我們一樣，主動思考經(jīng)營，主動吸收租戶。因此： a、培育同盟：以低稅費甚至低租金的形式吸引大型商業(yè)租戶。人人都知道，要等到水肥魚美之際，才可能進(jìn)行大面積打魚。任何一項產(chǎn)品，在低潮期間都是不應(yīng)該輕易拋除的，只有處于明顯的上升期和最大價值得到充分挖掘后，業(yè)主才可能真正出手。 2）如何育市 —— 經(jīng)營：取水養(yǎng)魚 為了讓投資者對本項目的商業(yè)物業(yè)買單，只有一種方法：打動他們，使他們相信，投入一定可靠！而任何經(jīng)營市場的培育是需要時間的，尤其是本物業(yè)體量大，位置差的劣勢。 1）政策扶持 —— 稅費減免、行業(yè)政策支持 在一個具有政府規(guī)劃與支持背景