【正文】 保修工作之外的保養(yǎng)內容需物業(yè)公司自己 或委托專業(yè)公司做，書面協議有助于解決物業(yè)公司或專業(yè)公司與保修單位的矛盾、糾紛。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導致接管驗收時保修期已滿者，竣工驗收與接管驗收的時間差，由開發(fā)商負責質量保修，保修期順延。由開發(fā)商對房屋進行加固補強或采取其它有效的措施進行處理，處理完畢，達到合格要求、確保住用安全的，再商定時間予以驗收。此過程僅限于新樓宇。 工程資料的接管 對于原有已入伙的物業(yè)，原物業(yè)公司及業(yè)主委員會應在新物業(yè)公司驗收樓宇的同時，移交樓宇資料給新物業(yè)管理公司；對于新建物業(yè)，開發(fā)商在樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，應移交一份給物業(yè)管理公司存檔。 填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》 給排水 驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準 檢驗要點：開閉水龍頭檢查給水是否正常，暗埋給水管道是否有滲漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，觀察是否有堵塞現象。 對于設計中已有的設備， 注意收集資料。 搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬用表、絕緣搖表、接地電阻測試儀、紅外測溫儀、電子測漏儀、網絡測試儀，梯子、 PVC吹煙管、電吹風、塑料水桶、寫字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆（圓珠筆）等。 待開發(fā)商將缺陷整改完后，物業(yè)公司對原缺陷情況進行復驗，如原缺陷情況已整改完畢（或雙方認可解決方法），物業(yè)管理公司在７日內簽署驗收合格、同意接管憑證。（注 意：只能按系統(tǒng)驗收，不能將系統(tǒng)再細化進行驗收，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制部分與水泵分開，水泵分臺驗收等。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任。接管驗收要清點設備、設施、裝置等數量，故要全檢，而不像竣工驗收按 10%的點抽檢。（工程竣工至政府相關部門完成驗收一般歷時約一個月左右，物業(yè)公司現場人員須及時與開發(fā)商溝通，以確定最終接管驗收時間） 物業(yè)現場人員應積極熟悉圖紙及現場情況，配合開發(fā)商發(fā)現問題，對影響物業(yè)接管入伙的工程問題，物業(yè)公司應及時向開發(fā)商發(fā)函反映，制定解決方案。 向物業(yè)公司提供設備運行所必須的圖紙及設備說明書。 公 用設備 公用設備是指與建筑物相配套，具有共用性的設備，主要包括：供配電設備、發(fā)電機、電梯、中央空調、供水設備、直飲水系統(tǒng)、交通道閘、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水景系統(tǒng)等。對新建房屋而言，接管驗收是開發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)的過程，是在竣工驗收之后進行的再檢驗。 很好的一份資料哦，用的好記的收藏我哦。接管驗收標志著物業(yè)正式進入使用階段。 公用設施設備、公共場所 (地 )的產權以相關法規(guī)及開發(fā)商售樓時與業(yè)主的約定為準。如強弱電系統(tǒng)圖、給排水系統(tǒng)圖、燃氣系統(tǒng)圖、中央空調系統(tǒng)圖、室外管網圖及設備說明書等。 二、進行驗收前的準備工作 詳見《接管驗收的準備工作》。接管驗收多對影響使用功能、安全的事項進行檢查，不需要向竣工驗收那樣按驗評標準對所有項進行檢查。 對于舊樓宇 ,在雙方對如何解決缺陷問題達成協議后 ,物業(yè)公司接管鑰匙。） 按系統(tǒng)對設備型號、數量、位置進行記錄，對設備外觀、設備系統(tǒng)性能進行檢驗，記錄技術狀態(tài)數據，填寫驗收單。雙方簽署交接記錄： QR－ 007JG《房屋及公用設施交接單》 QR－ 008JG《房屋附屬設施設備交接單》 接管驗收的準備工作 為了熟悉項目情況，方便管理，物業(yè)公司應盡可能提前介入項目（最好從項目的規(guī)劃設計開始介入）， 最遲應在入伙前三個月派駐現場設備管理人員，積極參與設備安裝和調試，發(fā)現問題及時提出合理建議。 另準備木板若干塊，將房號在木板上標注清楚，并釘上釘子，用于掛放各房間的入戶門鑰匙。大型機電設備（ Ⅰ 、 Ⅱ 級設備）建立臺帳，并向開發(fā)商、施工單位索取相關資料，如圖紙、產品說明書、設備裝箱清單、設備出廠合格證、調試記錄等。 填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》 燃氣： 驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準 檢驗要點：氣表是否安裝規(guī)范；管口是否用堵頭封堵，管有無暗敷設現象。具體資料包括以下內容： 一、產權資料 開發(fā)公司營業(yè)執(zhí)照 土地使用權出讓合同書 建設工程規(guī)劃許可證 建設工程施工 許可證 建設單位營業(yè)執(zhí)照 電梯安裝公司營業(yè)執(zhí)照 電梯安裝公司資質證書 以上均為復印件 二、市府驗收合格資料： 建設工程竣工驗收備案證明 用電許可證 供用電協議書 用水審批表、水費收繳合同書。 業(yè)主（用戶）入伙時對房屋的接管驗收主要針對以下方面進行： 檢查鑰匙是否匹配，是否齊全 ① 拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途； ② 數清每種鑰匙的數量，并進行確認； ③ 到房間將拿到的每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯的現象。并向開發(fā)商索取加固補強的措施和復驗結果的 記錄并存檔備查。所以，物業(yè)公司在與開發(fā)商簽署交接單時，應明確填寫保修期終止時間。 ③ 設備保修期內，物業(yè)公司自行進行的機電設備的保養(yǎng)工作應以清潔、防腐、 潤滑、調整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。 ② 保修期內保修單位提供的服務單一，一般只做修理，不做保養(yǎng)，難以達到物業(yè)管理行業(yè)標準。在規(guī)定的保修期內，由施工單位負責房屋的質量保修。 房屋結構的加固補強 在接管驗收中，如發(fā)現影響房屋結構安全或設備、設施使用安全的質量問題時，驗收不能通過。 業(yè)主（用 戶）入伙時的接管驗收 業(yè)主（用戶）入伙接收物業(yè)時，物業(yè)公司工作人員陪同并協助業(yè)主對房屋設施進行全面細致的質量檢查，對發(fā)現的缺陷進行登記。 填寫 記錄 園林綠化驗收填寫 QR－ 005JG《綠化驗收單》，對其它公用設施設備、公共場所（地）的驗收填寫 QR－ 007JG《房屋及公用設施交接單》，鑰匙交接填寫 QR－ 002JG《鑰匙接管記錄表》。 填寫表格：《樓宇接 管驗收記錄表》 電氣 驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準 檢驗要點：清點電氣裝置是否齊全；檢查開關箱安裝是否規(guī)范，有無回路標簽，試驗小斷路器分合及漏電保護器；檢查電能表是否正常；開關電燈；試驗對講圖像、聲音是否清晰；檢查中央空調運行是否正常。并可及早發(fā)現問題要及時提出合理建議。 現場實習：待定 購置、準備工具 根據項目的規(guī)模及驗收時分組情況，準備下列物品及工具，數量自定。 三）、復驗 對于開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位三方在接管驗收過程中發(fā)現的缺陷，開發(fā)商組織相關人員進行整改，并與物業(yè)公司商定復驗時間。但應注意：對其他未完工系統(tǒng)將會出現的后果以書面形式告之合作方，并與其就所提問題進行協商，以達到共識，并采取相應 的防范措施。 根據檢查結果，物業(yè)公司對檢查合格的房屋 接管鑰匙，對仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。 四、接管驗收重點是對物業(yè)的使用功能及安全進行檢驗，其驗收方法與竣工驗收不完全相同。 根據項目的進度，編制接管驗收進度計劃，計劃接管驗收的時間一般在政府相關部門完成驗收后一周左右。 二、最低要求 在項目所確定的入伙日期前一周必須達到以下要求： 室內外照明、給排水、道路、門禁對講、電梯、室內消火栓、地下車庫施工完畢，可正常使用。 公共場所 (地 )、公用設施 公共場所 (地 )、公用設施包括：區(qū)內道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）、地下排水管等。 物業(yè)公司代表全體業(yè) 主（包括現有業(yè)主和未來業(yè)主）從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，同開發(fā)商、施工單位一起對物業(yè)質量進行的綜合評定。 接管驗收工作方案 編制： 日期： 審核： 日期： 批準： 日期： 目 錄 一 名詞、術語解釋 …………………………………… 3 二 引用法規(guī)、標準 …………………………………… 5