【正文】 當(dāng)然，除了以上顯性因素外，尚需通過需求調(diào)研、有的放矢，以實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品質(zhì)量打動(dòng)客戶。以百鳥之王的鳳凰作為案名，不僅與本項(xiàng)目“以兵團(tuán)第一精神，塑造兵團(tuán)人的樣板生活”的項(xiàng)目品牌相一致， 也與本案目標(biāo)消費(fèi)群 —— 兵團(tuán)人，經(jīng)過自身努力，成為卓有成就的城市精英相吻合。如可將臨近中央水系的景觀房按朝向優(yōu)劣，做價(jià)格細(xì)分，以求在迅速去化產(chǎn)品的同時(shí)取得市場(chǎng)利益 的最大化。如 56 月的高考事件與項(xiàng)目高中城資源的連接（針對(duì)市區(qū)客 戶）， 910 月份的中 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 秋、十一的節(jié)日與為老人盡孝購(gòu)房相連接（針對(duì)烏市客戶）， 11月 12 月的八師團(tuán)場(chǎng)創(chuàng)富明星評(píng)選全程冠名與贊助（針對(duì)團(tuán)場(chǎng)客戶） 2）人媒傳播的廣告方式，通過向目標(biāo)客戶定點(diǎn)投放廣告信息達(dá)到迅速炒熱市場(chǎng)的目的，它不象媒體廣告那樣“曇花一現(xiàn)”，而是一年 365 天，天天進(jìn)行從不間斷，效果更明顯、持久性極強(qiáng)。 新區(qū)重點(diǎn)單位截?fù)艨蛻?，考慮到此點(diǎn)針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的客戶爭(zhēng)奪。 高素質(zhì)的置業(yè)投資顧問 高起點(diǎn)的企劃傳播形象 高 效率的服務(wù)配合執(zhí)行 三、銷售執(zhí)行增值戰(zhàn)略。 滿足 投資增長(zhǎng)、人文教育、景觀休閑、精細(xì)配套的四維立體價(jià)值品質(zhì)地產(chǎn) vs 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤 。 營(yíng)銷概念價(jià)值： 1）本項(xiàng)目可創(chuàng)造 豐富的、系統(tǒng)的、差異化的產(chǎn)品主題概念價(jià)值 空間； 2）本項(xiàng)目可創(chuàng)造 豐富、立體的產(chǎn)品買點(diǎn)訴求價(jià)值 空間； 景觀休閑型社區(qū) —— 西北最大的自然景觀廣場(chǎng)、人工湖泊，社區(qū)內(nèi)分齡式運(yùn)動(dòng)健康設(shè)施。形成以競(jìng)爭(zhēng)者相同的價(jià)格，向住戶提供更高的可察覺的使用價(jià)值的“增值策劃開發(fā)模式”，那么就可以贏得客戶贏得市場(chǎng)。作好項(xiàng)目中前期的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品規(guī)劃，以良好的產(chǎn)品品質(zhì)構(gòu)成項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，此乃基本；另一方面，充分賦予項(xiàng)目獨(dú)特的居住內(nèi)涵，以價(jià)值取勝，避免形成以價(jià)格和地段競(jìng)爭(zhēng)的“肉搏戰(zhàn)”。 ? 在區(qū)域市場(chǎng)開發(fā)項(xiàng)目嚴(yán)重同質(zhì)化的背景下，在產(chǎn)品、風(fēng)格及概念提升上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)新，形成項(xiàng)目差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 2. 開 發(fā) 商在本地 沒 有 開發(fā)過 任何 項(xiàng)目 ， 當(dāng) 地居民 對(duì)開發(fā) 企 業(yè) 的 認(rèn)知 度 較 低，如 讓 其了解需要一定的 時(shí)間 。 體 現(xiàn) 出高 貴 典雅的氣 質(zhì) ，提高了整 個(gè)項(xiàng) 目的 質(zhì) 量 和檔 次。 目 標(biāo) 消 費(fèi) 者分析（據(jù)目前來客不完全統(tǒng)計(jì)） 年 齡 分析： 年齡分段 人數(shù)（ 211 人） 配比 25— 29 歲 19 9% 30— 35 歲 59 28% 36— 40 歲 42 % 41— 45 歲 38 18% 46— 50 歲 19 9% 51— 60 歲 18 % 60 歲以上 16 % 區(qū)域分析 區(qū) 域 人 數(shù) 合計(jì) 199 人 比 例 老城區(qū) 118 % 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 開發(fā)區(qū) 49 % 沙灣、瑪納斯 11 % 團(tuán)場(chǎng) 23 11% 其它 9 % 樓層分析 層數(shù) 人數(shù) 合計(jì) 291 人 比例 1 層 70 24% 2 層 97 % 3 層 68 % 4 層 33 % 5 層 17 % 6 層 6 % 樓層面積分析 樓層面積 人數(shù) 比例 70 ㎡ 80 ㎡ 89 26% 81 ㎡ 90 ㎡ 86 % 91 ㎡ 100 ㎡ 68 % 101 ㎡ 110 ㎡ 48 14% 111 ㎡ 120 ㎡ 29 % 121 ㎡ 130 ㎡ 22 % 付款方式 付款方式 人數(shù) 合計(jì) 92 人 比例 一次性 61 % 按揭 31 % 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 二：本案 項(xiàng)目地塊 價(jià)值分析 三：本 案項(xiàng)目產(chǎn) 品 SWOT 價(jià)值 評(píng) 判。屆時(shí)，每個(gè)年 級(jí)７２個(gè)班，共２１６個(gè)班，每個(gè)班５０人。小 區(qū)地 理位置優(yōu)越，交通便捷，市政 設(shè)施情況 良好。從目前剩余產(chǎn)品看 6 樓去化成為難點(diǎn)，一方面表明在整體銷售過程中銷控不合理，另一方面表明針對(duì)此類消費(fèi)群的專屬銷售策略不明確。其四城市經(jīng)濟(jì)收入增長(zhǎng)緩慢，房地產(chǎn)消費(fèi)相關(guān)金融政策支持力度較弱，團(tuán) 場(chǎng) 消費(fèi)人群受農(nóng)業(yè)收入影響較大并不穩(wěn)定，教育投資占據(jù)家庭消費(fèi)比重較大。作為本項(xiàng)目在品牌的運(yùn)做層面上應(yīng)重點(diǎn)考慮提升石河子城市品牌力的同時(shí)，將項(xiàng)目塑造 成新石河子的住宅代表作。市場(chǎng)缺乏具有良好整合能力的開發(fā)企業(yè)。 今年在目前市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，項(xiàng)目、企業(yè)要在市場(chǎng)中有良好的表現(xiàn)，將體現(xiàn)在整合系統(tǒng)每一環(huán)節(jié)的細(xì)節(jié)表現(xiàn)上。 營(yíng)銷手法。 客源區(qū)域分布較廣（老市區(qū)、開發(fā)區(qū)、周 邊團(tuán)場(chǎng)、沙、瑪兩縣、石河子鐵路系統(tǒng)等）。這樣勢(shì)必會(huì)影響市場(chǎng)大勢(shì)的發(fā)展，對(duì)于這種現(xiàn)象需要仔 細(xì)關(guān)注。在下半年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入白熱化。尤其在智能化安防系統(tǒng)方面。 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 小區(qū)的主景觀都集中在小區(qū)的中部，不能更好的讓整個(gè)小區(qū)享受 . 《 4》、從 樓宇配套設(shè)施分析： 項(xiàng)目名稱 主 要 樓 宇 配 套 設(shè) 施 裝修標(biāo)準(zhǔn) 陽光 .麗景 電子監(jiān)控系統(tǒng)，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，單元對(duì)講門 毛坯房 天富 名城 一層二層安有室內(nèi)安防系統(tǒng)，有可視對(duì)講單元門，小區(qū)內(nèi)設(shè)有全天候監(jiān)控系統(tǒng)，配套設(shè)施較好。 建筑設(shè)計(jì)上，區(qū)域項(xiàng)目在小區(qū)規(guī)劃（注重中心景觀區(qū)建設(shè)），注重 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 建筑立面設(shè)計(jì)，小區(qū)各具特色。 隨著世紀(jì)廣場(chǎng)的建成，石河子開發(fā)區(qū) 也在整個(gè)兵團(tuán)、乃至整個(gè)新疆都產(chǎn)生了很大的影響。 正在預(yù)約客戶。正在招人。 項(xiàng) 目周 邊 主要在售典 型個(gè) 案 調(diào) 研分析 《 1》、從項(xiàng)目的 位置及配套分析。 DM 單的派發(fā)，設(shè)立咨詢點(diǎn)。 玫瑰圓 高 層 ： 均價(jià)1380 元 /㎡， 每層價(jià)格一樣，共11 層。 兵團(tuán)居多，部分為老市區(qū)、其它。另注重戶型的研發(fā)。物業(yè)管理與防范較松散。 地稅局、老市區(qū)居民等。 在售主力項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查。在開發(fā)區(qū)立項(xiàng)的公司陸續(xù)將剩余土地開發(fā)完畢，目前尚未有其他開發(fā)動(dòng)向。 國(guó)家重點(diǎn)調(diào)控信息是：“把 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 握好住宅產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，要多做中低價(jià)位住宅產(chǎn)品，多注意解決中低收入人群的居住問題”。日子緩緩、生活散散。 知青情結(jié)、軍墾情結(jié)充滿整個(gè)城市。這就艾青筆下的戈壁明珠 石河子。 他們好交往，一方面來自于一定的炫耀心理，另一方面他們還未完全的城市化，有大量的人際交往在團(tuán)場(chǎng)和原有的圈子，因此在購(gòu)房過程中他們相當(dāng)關(guān)心客廳的大小。 三、關(guān)于石河子的城市人群。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 兵團(tuán)十四個(gè)師主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表： 八師在兵團(tuán)中的經(jīng)濟(jì)狀況小結(jié)： 從人口規(guī)模上看，石河子墾區(qū)總?cè)丝?61 萬，占兵團(tuán) 14 個(gè)師人口的近 25%，是全兵團(tuán)最大的師，也是全中國(guó)最大的師，表明八師在新疆建設(shè)兵團(tuán)中具有重要的地位； 從生產(chǎn)總值上看，八師生產(chǎn)總值為 億元，位居第一，占兵團(tuán) 14 個(gè)師的 %，表明八師經(jīng)濟(jì)是兵團(tuán)各師的排頭兵和領(lǐng)頭羊； 從生產(chǎn)總值構(gòu)成來看，八師一、二、三產(chǎn)比重較為均衡，為 %， %， %，這與以一產(chǎn)為主的師團(tuán)經(jīng)濟(jì)來說，八師在二三產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活力要強(qiáng)于其他各師； 從固定資產(chǎn)投資總額來看，八師為 億元，占 14 個(gè)師的 %，表明八師在建筑工程、設(shè)備購(gòu)置的方面投入較大。 1978 年 8 月，撤銷石河子地區(qū)，成立石河子農(nóng)工商聯(lián)合企業(yè)，與石河子市政企合一合署辦公。清政府在此設(shè)立驛站，是綏來縣境內(nèi) 12 個(gè)驛站之一。 四：本案項(xiàng)目可提升價(jià)值建議 五：本案項(xiàng)目核心價(jià)值確定 第三篇：定位篇 一：本案項(xiàng)目營(yíng)銷核心定位與策略構(gòu)想原則 二：本案項(xiàng)目核心產(chǎn)品與價(jià)值定位 三：本案項(xiàng)目品牌形象與傳播定位 四：本案項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)與人群定位 五：本案項(xiàng)目營(yíng)銷模式與賣場(chǎng)定位 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 六、本案項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 第四篇：執(zhí)行篇 一：本案項(xiàng) 目營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃總綱 二：本案項(xiàng)目入市姿態(tài)與時(shí)機(jī)選擇 三：本案項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏建議 四：本案項(xiàng)目集客計(jì)劃 五：本案項(xiàng)目推貨計(jì)劃 六：本案項(xiàng)目銷售目標(biāo)產(chǎn)值計(jì)劃 七：本案項(xiàng)目銷售啟動(dòng)方式計(jì)劃 八：本案項(xiàng)目各階段營(yíng)銷計(jì)劃 九：本案項(xiàng)目傳播媒介計(jì)劃與費(fèi)用劃分 第一篇：市場(chǎng)篇 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 一： 石河子城市白描 。鳳凰城項(xiàng)目整合營(yíng)銷全案報(bào)告 前 言 盛世 聯(lián)廣營(yíng)銷傳 播 公司是以“ 房地 產(chǎn)銷 售代理、 廣 告 創(chuàng) 意 傳播、 會(huì) 展 組織 招商” 為 一體的本土房地 產(chǎn)終 端集成服 務(wù) 商，是本土 營(yíng)銷 智力型 團(tuán)隊(duì) 和 銷售實(shí)戰(zhàn) 型 團(tuán)隊(duì) 成功 結(jié)合 的代表，公司 5年 來 在新疆房地 產(chǎn) 行 業(yè)積 累了豐 富的綜 合服 務(wù) 和 實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn) ，本土化、 專業(yè) 化是我公司最大的 優(yōu)勢(shì)。 三：本案項(xiàng)目可模擬競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查與分析。據(jù)清末成書的《新疆圖治 .土壤志》記載： “綏來縣治西有葦湖、草湖五處，即：鈴鐺湖、花樹林子、石河子、馬廠湖、張家尾河，縱橫共約六七十里。如 果再回溯到一、二千年前，石河子的歷史沿革和瑪納斯相同：東漢時(shí)為移支國(guó)，三國(guó)時(shí)屬烏孫，魏時(shí)屬高車，北周時(shí)為突厥屬地，唐初為西突厥處密部，后為鹽泊都督府，隸屬唐北庭都護(hù)府，宋為回鶻地，明為瓦刺，清初為準(zhǔn)噶 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 爾呼拉麻部游牧地。 2020 年全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都依然保持著強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，投資呈現(xiàn)過熱趨勢(shì)； 除能源等緊俏商品外，一般商品及居民消費(fèi)價(jià)格增長(zhǎng)平緩； 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 房?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)仍舊過熱，且呈 蔓延趨勢(shì)。物價(jià)運(yùn)行平穩(wěn)，全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲 ％。第四圈層為被石河子市居住環(huán)境所吸引的其他縣市 的人群（以沙瑪兩縣為主）。因此 注重有影響力成交客戶（如政府機(jī)關(guān)、法院、金融系統(tǒng)、效益較好的企業(yè)等購(gòu)買客戶）的銷售影響和銷售說詞提及的作用。故而留下了這個(gè)憨厚、淳樸的名字。整個(gè)城市被與城市同齡的白楊、柳樹、白臘覆蓋，大片大片的成樹林在其他城市很難見到。 石河子近年來所獲主要榮譽(yù)： 聯(lián)合國(guó)人居中心授予人居環(huán)境改善良好范例獎(jiǎng) 國(guó)際迪拜人類改善居住環(huán)境改善良好范例獎(jiǎng) 國(guó)家園林城市 全國(guó)園林綠化先進(jìn)城市 全國(guó)衛(wèi)生城市 全國(guó)城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市 全國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)、全國(guó)雙擁模范城 二： 石河子房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述與趨勢(shì)分析 。 石河子土地供應(yīng)主要分布在新城區(qū)開發(fā)區(qū)高中城版塊，老城區(qū)外圍的西公園版塊，老街版塊，黨校版塊，主要是舊城改造項(xiàng)目，老城區(qū)土地規(guī)模較小，開發(fā)區(qū)土地規(guī) 模較大，由于開發(fā)區(qū)人口密度較小，有開發(fā)價(jià)值的臨近高中城片區(qū)的東、北、西側(cè)約土地 1600 畝土地已全部被天富房產(chǎn)公司獲取，因此除天富、營(yíng)建外大宗的有價(jià)值的土地已較少有。其中東南部地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展高中城區(qū)；西南部地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展西公園區(qū)。 優(yōu)勢(shì)：實(shí)行失物先行賠付制。 優(yōu)勢(shì)：企業(yè)為本地國(guó)營(yíng)單位，小區(qū)配有24 小時(shí)熱水，地段好，交通便捷。 56月份簽定合同，單身公寓按套銷售。小區(qū)中心有一個(gè)大型的活動(dòng)休閑廣場(chǎng)。 劣勢(shì)：地理位置較偏，小區(qū)規(guī)模差。 優(yōu)勢(shì)：靠近市政府，交通便捷。 劣勢(shì)：戶型差，開發(fā)商實(shí)力較差。 比我們更靠近高中城和世紀(jì)廣場(chǎng)。 價(jià)格低。 雖然本區(qū)域的城市建設(shè)近兩年發(fā)展較快，但配套成熟完善尚須一定時(shí)間。部分面磚。 景觀規(guī)劃的特色性主要表現(xiàn)在如下方面：一、景觀規(guī)劃與項(xiàng)目主題形象定位相呼應(yīng)，形成統(tǒng)一的主題式景觀規(guī)劃。 智能配套電子監(jiān)控系統(tǒng)，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，單元對(duì)講門。今年在市場(chǎng)上的產(chǎn)品在戶型面積方面相當(dāng)豐富。 樓層價(jià)格呈現(xiàn)兩極分化的極差狀況，從最高價(jià)的表現(xiàn)來看，開發(fā)區(qū)房產(chǎn)最高價(jià)已接近 2020 元 /㎡。 東方花園 一期以國(guó)稅局為主，附帶市區(qū)及部分周邊農(nóng)牧團(tuán)場(chǎng)。從訴求面上表現(xiàn)的較為豐富，有一定的主題，但相對(duì)整體訴求的體系不強(qiáng)。 在項(xiàng)目包裝中，推廣水平不一，在企劃推廣中水準(zhǔn)不高。 后期服務(wù)與前期承諾不符，造成客戶不信任。 四：結(jié)論。主要原因如下：其一城市人口增長(zhǎng)緩慢、城市化進(jìn)程無轉(zhuǎn)折型飛躍成為房地產(chǎn)消費(fèi)不足的源泉。 從產(chǎn)品價(jià)值上，區(qū)域項(xiàng)目較注重產(chǎn)品本身的設(shè) 計(jì)與景觀規(guī)劃，在戶型設(shè)計(jì)、建筑立面設(shè)計(jì)等方面較好。西 臨東 四路，西 面為 42 小 區(qū) 危改房，北靠北二路與人