【正文】 平較低 新城區(qū)，地塊旁邊 樓盤 盛福山莊 開發(fā)商 青島市盛福 位置 東領(lǐng)海爾路，北依香港路 占地面積 占地面積 200余畝 建筑面積 13萬平方米 容積率 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 綠 化率 樓座數(shù) 一期 9個樓座，分 a,b兩區(qū)， 層高 樓間距 a區(qū) 24, b區(qū) 29 層數(shù) a區(qū) 5個樓座 5層帶閣樓， b區(qū) 4個樓座 6層帶閣樓 主力戶型 a區(qū)都為 77到 93的兩室， b區(qū)都為 131， 144的三室 戶型特點 一樓車庫，網(wǎng)點 200300平兩層三層一齊賣，頂樓閣樓，單獨賣，無產(chǎn)權(quán) 價格 起價 1680元，閣樓 800沒有產(chǎn)權(quán)，均價 2020左右，網(wǎng)點均價 3600 配套 物業(yè) 地面水泥拉毛，普通灰強(qiáng)，塑鋼窗，樓梯間鋪大理石，不銹鋼扶手，單元門設(shè)電子對講門，外墻圖優(yōu)質(zhì)涂料，小區(qū)智 能化監(jiān)控，如互設(shè)防盜門，雙氣、有線、寬帶、電話到戶，儲藏室門鐵門。今年 4月份會再次放款，工行回款速度較慢，為分批放款， 優(yōu)勢 ：價格最低，具有升值潛力 面積小，滿足中低收入者的需求 劣勢 ：小區(qū)配套相對不完善，炒房的氣氛太高，不適合居住 膠州老城區(qū) 樓盤 東苑綠世界 開發(fā)商 上海東苑置業(yè) 位置 蘭州西路 505號 占地面積 占地 200畝 建筑面積 總 12萬平方米 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 容積率 綠化率 樓座數(shù) 層高 3米 樓間距 層數(shù) 5， 6 主力戶型 88100套二， 130141套三 戶型特點 儲藏間必須買，無小院 價格 一期已售完，二期多層不分角， 1層 1860， 3層 2020 配套 物業(yè) 封閉式物業(yè)管理， 24 小時保安電視監(jiān)控錄像，紅外對設(shè)電子巡更，分戶獨立采暖，解決生活熱水，管道燃?xì)馊霊?，車?1： 1，可是對講單元門，配套全部免費。 新城區(qū)項目普遍樓間距都不是很大，配套也不是很完善，但車庫、車位的配比率較高，產(chǎn)品形式主要是多層，雖然很多項目都規(guī)劃有高層，但到現(xiàn)在為止銷售比較成功的只有翰林苑，其余項目高層的銷售情況都很一般。 總述： 從 2020 年初開始，在政府的大力支持下，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)商不斷涉足商品房開發(fā)，外地開發(fā)商在膠州政府的 招商引資下也紛紛涌入膠州房地產(chǎn)市場，經(jīng)過短短二、三年的發(fā)展，到 2020 年底在建房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)幾十個。高檔產(chǎn)品依然受到了人們的青睞，銷售狀況同比是各開發(fā)在售項目中最好的。通過對市 場的接觸，我們認(rèn)為：企業(yè)實力對于消費者來說影響確實很大，但是，結(jié)合膠州的人們的消費觀念，產(chǎn)品才是真正落地的東西，才是人們真正認(rèn)可的東西。有的銷售時每樓層差價 只有 1020塊錢。同時膠州現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商在促銷手段上也非常落后，多數(shù)開發(fā)商的促銷手段基本都是停留在買房送物的水平，基本上再沒有別的新穎的促銷方式和宣傳手段，部分開發(fā)商甚至沒有這種宣傳的意識。這種情況一方面反映了膠州人民比較認(rèn)務(wù)實，一定要看到實際東西才會有所動作，另一方面也反映了開發(fā)商操作水平的不高，不能通過各種方式有 效的引導(dǎo)客戶在沒有看到實物之前對公司產(chǎn)品產(chǎn)生信任。 規(guī)劃： 整體地塊周邊配套完備 藍(lán)水假期總用地 373 畝 ,總 建筑面積 萬平方米 ,小區(qū)容積率為 ,建筑密度（ %），綠地率（ 45%），停車率（達(dá)到 80%）以上。上下兩層設(shè)計，內(nèi)部設(shè)有棋牌室、健身房、舞蹈廳、兒童活動室、乒乓球室、臺球廳和半場練球室等 ,這是我們倡導(dǎo)的現(xiàn)代都市生活方式，讓我們的業(yè)主隨時隨地享受運動帶來的輕松愜意，使會所成為主業(yè)之間溝通交流的場所 ,其實生活并不僅僅在家中。 第五部分：藍(lán)水假期項目沙盤口徑 您好，歡迎來到藍(lán)水假期接待中心。小區(qū)容積率為 ，一般多層住宅的容積率做到 1 舒適度就很高了，而我們小區(qū)在包含高層、小高層的情況下容積率只有 ；小區(qū)建筑密度 僅為 %，五分之四多的地都用來做景觀，樓間距國家規(guī)定是 1： ，而我們做到 1： 的比例，最大 38 米，最小也 30 米以上，充分保證了采光效果，這不是一般開發(fā)商可以做到的，只有我們這樣全國性的開發(fā)商才有實力、有魄力來做到這些。兩湖指由景觀大道分成的南北兩湖。 在建筑上我們地勢優(yōu)勢體現(xiàn)得更為明顯 。在樓體的外檐設(shè)計上，體現(xiàn)的是建筑的靈活性，封閉與不封閉的搭配，既讓人覺得靈活有情調(diào)，又加大了采光面積。 景觀方面： 我們的景觀是由全球第一的景觀設(shè)計公司泛亞易道設(shè)計的。兩區(qū)的水各有特色。觀湖景臺、觀湖長廊、健身廣場、太極場、兒童嬉戲場所等，每個景 觀節(jié)點都會帶給您不同的感受，每個年齡階段的人也都會找到適合自己的活動休閑場所，踏在鵝卵石鋪設(shè)的路徑上，漫步水邊，配著優(yōu)雅的背景音樂，讓您充分享受親水、健康的湖岸生活。像小區(qū)入口疊水處，我們選擇的是十棵名貴的銀杏，它生長特別緩慢，生命較長，被稱為植物里的活化石；小區(qū)內(nèi)一般選擇法國梧桐，雖是較常見的樹種，但梧桐生長速度較快，在小區(qū)內(nèi)會很快形成大面積綠茵，其他的像雪松、常綠喬木、灌木等等，而且我們選擇的一般都是成樹，而不是樹苗，移植之后會很快成活，也很自然。 我們還配有 3000 平米的高檔會所 。 在物業(yè)服務(wù)方面， 我們也采用自己的物業(yè)公司 順馳物業(yè)，我們的物業(yè)公司已經(jīng)連續(xù)兩年獲得了國家物業(yè)一級資質(zhì)，真正做到開發(fā)、銷售、物業(yè)一體化。 從整個項目所處的大環(huán)境來看 ，它位于膠州未來新城區(qū)生態(tài)居住中心，隨著 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 青島住宅近郊化的逐步成型，作為青島與半島內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的樞紐，膠州得天獨厚的地理優(yōu)勢愈加明顯。 兩室兩廳一衛(wèi)錯層（南北錯）設(shè)計，約 。 起居室 ：大開間下沉式客 廳為您提高絕對利用空間， 充分突出大開間小進(jìn)深的戶型特點。 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 廚房餐廳 ： 餐廳與廚房 方正好， 您可以用推拉門分割，既提高了就餐環(huán)境的整體品位，還充分保證了廚房的私密性。 玄關(guān)： 儲藏式的玄關(guān)，做成推拉式壁櫥，便于擱放衣帽和鞋，讓您在進(jìn)出家門時 更衣非常方便，從容不迫。 起居室： 客廳在中間，設(shè)計在金銀角的位置， 270度 落地角窗外帶半封閉陽臺便于觀賞南區(qū)的大面積湖景，奢侈占有自然風(fēng)光。 廚房餐廳 ： 餐廳與廚房間您可以用推拉門分割 ，兩者 相對， 餐廳跨觀景臺，讓您 不僅就餐 舒適 ， 同時還可以觀景 ，有意境，有品位。全明戶型的設(shè)計理念，徹底告別了只有房山位置才能滿足的讓陽光照射到房間每一處地方的要求 。讓所有廚藝高超的主人擁有了展露 “ 拳腳 ” 的舞臺。 入戶儲藏式的玄關(guān)，做成推拉式壁櫥，便于擱放衣帽?？托l(wèi)離臥室和餐廳較近，有一定的私密性。 臥室：主臥超大開間，擁有起居室般的氣度，匹配更衣間，明衛(wèi)浴空間做到干濕分離， 匠心獨具的設(shè)計手法，打造星級個性化第一主人區(qū)。 起居室 ：大開間起居室與陽光房相連，三面采光，奢侈沐浴陽光，彰顯主人的情趣與品味。 第三部分：房屋建筑的六大步驟 一． 地基： 通常根據(jù)“詳勘報告”來選擇適合的類型，下面是幾種常見類型（從成本上依次遞增） 1． 天然地基：通常原始地質(zhì)比較不錯的，可以直接利用的，如巖石，碎石土，砂土，粘性土等 2． 復(fù)合地基：在原始地基的基礎(chǔ)上，加上碎石樁，粉噴樁，高低壓旋轉(zhuǎn)樁或者通過換土法等來對土層來進(jìn)行加固，才能在上面建造房屋。磚混結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能好，抹灰不宜開裂，施工周期短，造價低一些，適用于六層及以下建筑。衛(wèi)生間統(tǒng) 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 一做了特殊防水處理包括鋼筋混凝土板，找平層，瀝青防水層等等。 5. 坡屋頂屋面鋪油氈瓦。 二、 內(nèi)檐： 1. 墻面、頂棚水泥 砂漿抹面，刮膩子。 5. 分戶門為成品保溫防火防盜門，室內(nèi)門預(yù)留啞口。 三、 配套設(shè)施： 1. 潔具及洗菜盆上下水預(yù)留接口，給、排水系統(tǒng)：給水采用 PPR 管材，水表出戶；排水采用 UPVC 管。 3. 電：一戶一表。 8. 樓梯間設(shè)觸摸式延時照明 9. 住宅智能化： (1)樓宇可視對講（黑白）； (2)網(wǎng)絡(luò)預(yù)留； (3)首層智能化隱形防護(hù)網(wǎng)，二層以上戶內(nèi)紅外探測系統(tǒng)（僅在客廳設(shè)探 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 頭，其余房間預(yù)留管道）； (4)緊急呼叫 9. 小區(qū)智能化系統(tǒng)： (1) 小區(qū)周邊遠(yuǎn)紅外對射。 (5) 關(guān)鍵部位設(shè)攝像監(jiān)控。它具有衛(wèi)生條件好，無污染，節(jié)能，管理方便，不占用使用面積，維修量少等優(yōu)點；同時該采暖方式適用于安裝熱計量裝置和室溫自動控制裝置，其經(jīng)濟(jì)性和舒適感是其他采暖方式無法比擬的。 （ 3） 由于地面混凝土層蓄熱量大，熱穩(wěn)定性好，在間歇供暖條件下，室內(nèi)溫度變化小。 （ 1）熱媒集配裝置：包括分水器和集水器，有進(jìn)，出口的筒形承壓裝置，使橫斷面的流速控制在一定的范圍內(nèi)，并配置放氣和各通路閥門，以控制系統(tǒng)流量和使各通路流量分配均勻。 （ 5）伸縮縫：在填充層內(nèi)適當(dāng)位置放置，用于防止因冷熱伸縮而使地面龜裂和破損。 首先，膠州本土居民。在購房習(xí)慣方面，膠州本土居民起初對新城區(qū)并不認(rèn)可，但隨著新城項目的不斷開發(fā)，產(chǎn)品品質(zhì)有了明顯的提高，匯聚能力逐漸提高，商品房價格的增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于老城，在短短的兩年間，從起初的 900元 /㎡漲到現(xiàn)在 2020元 /㎡ ,使得膠州百姓看到新城的發(fā)展，紛紛到新城區(qū)購房置業(yè)，所占比例從 20%上升到 70%。 從膠州居民的購買力方面，膠州在崗職工的平均工資為 10720元，按一個家庭兩人在職，所能承受的總房價按 7成 20年貸款計算： 10720*2*50%*20/= 通過對周邊項目的調(diào)研，現(xiàn)在當(dāng)?shù)匕傩掌毡榻邮艿膬r格為 20— 25萬元 /套的住宅，這說明當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I力還有一定的上升潛力。其中，外商投資企業(yè) 112 個，私營企業(yè) 79個，港、澳、臺投資企業(yè) 28個，在外商、港澳臺獨資從業(yè)人員 55170人，平均工資 9961元。 其二，外來人口。這就使得很多青島人到市區(qū)周邊的區(qū)域購房。即墨市也是青島下轄市中房地產(chǎn)啟動最早的區(qū)域，早在 99年就有青島的房地產(chǎn)開發(fā)商來到即墨。這部分青島人多數(shù)為青島的中等收入人群，多數(shù)人有穩(wěn)定的工作（教師、事業(yè)單位職工），都具有一定的消費意識及投資意識。這些人對李滄、四方等老區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房項目并不感冒。這部分人在韓資企業(yè)中收入水平購買力較強(qiáng)且對產(chǎn)品品質(zhì)要求較高。 總的來說，膠州的發(fā)展是必然的，市場的潛力是巨大的，現(xiàn)在唯一缺少就是具有較大規(guī)模，高品質(zhì)較高的綜合社區(qū)，本項目的開發(fā)勢必將帶動膠州的新一輪的購房熱潮。一般比較關(guān)心的問題是：項目具有一定的規(guī)模，生活設(shè)施齊全，區(qū)域具有較強(qiáng)的發(fā)展空間；價格較低，整體規(guī)劃水平較高，性價比高，有較高的上升空間，總房款控制在 30 萬左右；對房型設(shè)計要求較高；對項目的物業(yè)管理水平 及后期服務(wù)比較關(guān)注。越來越的居民認(rèn)識到新城區(qū)的發(fā)展?jié)摿Γ虼诵鲁菂^(qū)的房價正在飛速攀升，區(qū)域整體價格比老城區(qū)平均高出 300元 /㎡左右。對于房屋面積更加偏好于 120㎡ 140㎡的三室。他們更加關(guān)心小區(qū)的配套、物業(yè)管理、小區(qū)智能化和戶型的設(shè)計。他們大多是在 一些開發(fā)區(qū)的企業(yè)打工，有較穩(wěn)定的收入。由此有相當(dāng)一部分的當(dāng)?shù)厝速徶脙扇赘邫n住宅用于出租給這部分人。需求特征，對戶型比較傾向于 120m2左右的三室， 150m2 大戶型也有一定的需求，對房型的設(shè)計要求較高，要求地板采暖，要求較大面積全明的衛(wèi)生間及廚房。 第二部分：溫馨卡錄入統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 單位性質(zhì) ：企業(yè)單位、事業(yè)單位、個體 年 齡 ： 25 以下 2535 3545 4555 55以上 住房性質(zhì) ：福利分房、自建、商品房、租賃 購房用途 ：自己住、與父母同住、為父母買房、為子女買房、投資 認(rèn)知途徑 ：順馳會、親友推薦、戶外廣告、電視、路過、大客戶單位、活動、網(wǎng)絡(luò)、 DM、置業(yè)推薦、世紀(jì)推薦 意向面積 ： 80 以下 80100 100120 120140 140160 160以上 接受價格 ： 2500以下 25003000 30003500 35004000 4000以上 家庭月收入 ： 3萬以下 35萬 510萬 1020萬 20萬以上 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 第三部分：溫馨卡的填寫要求 為了更好的記憶留存客戶的信息，便于客戶交接過程中接交人對客戶信息的全面掌握及后期的跟蹤追訪，現(xiàn)制定一系列的溫馨卡填寫內(nèi)容及形式上的要求，希望大家在今后的工作中認(rèn)真地執(zhí)行。 在客戶首次到訪后 3— 5天必須進(jìn)行跟蹤回訪，在打電話給客戶之前首先仔細(xì)翻閱溫馨卡，對客戶情況進(jìn)行熟悉后找到一個恰當(dāng)?shù)挠深^進(jìn)行回訪，要注意切入話題的選擇，勿給客戶造成死硬推銷的印象。對電子溫馨卡的客戶級別進(jìn)行階段性調(diào)整，也便于日后對客戶的準(zhǔn)確分析。 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 第四部分 客戶類型與應(yīng)對技巧 一、 區(qū)別到訪客戶的不同類型 對售樓員來說，顧客是全世界最重要的人物 顧客是樓盤營銷推廣中最重要的人物； 顧客是售樓員的衣食父母，一切業(yè)績與收入的來源； 顧客是營銷推廣的一個組成部分，不是局外人； 顧客是售樓員應(yīng)該給予最高禮遇的人； 因此，顧客至上，顧客永遠(yuǎn)