【正文】 40個自然日，大約 8 個月的時間； . 項目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督部門 項目的立項手續(xù)和土地手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心針對項目情況進行監(jiān)督控制； 項目的規(guī)劃手續(xù)和工程手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心配合總部總工辦針對項目情況進行監(jiān)督控制； 項目開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督方法 項目公司針對項目具體情況，制定項目前期開發(fā)手續(xù)流程的辦理計劃，包括辦理流程、時 間、責任部門及責任人，上報發(fā)展中心審批； 經(jīng)發(fā)展中心審核通過的項目開發(fā)手續(xù)流程的辦理計劃，總部發(fā)展中心風險控制部和總工辦安排專門人員組成項目監(jiān)督小組； 監(jiān)督小組至少 3 人構(gòu)成，其組員至少 1 個發(fā)展中心風險控制部人員， 1個總工辦工程人員， 1 個總工辦設計人員； 監(jiān)督小組根據(jù)項目具體情況和運營要求，制定針對性的詳細的監(jiān)督辦法，并進行監(jiān)督控制； 6. 獎懲條例 : 超額完成指標獎勵辦法 獎勵標準：能夠保證前期開發(fā)手續(xù)流程的各項質(zhì)量下，以最短的時間獲 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 取 了各項開發(fā)手續(xù)，為項目操作節(jié)約大量時間，從而使項目運營獲得更好的現(xiàn)金流和收益； 獎勵金額：根據(jù)項目手續(xù)超額完成情況和給項目帶來的間接收益情況，由項目公司負 責人申報； 獎勵申請和審核： 項目公司辦理前期開發(fā)手續(xù)的相應部門和責任人，工作達到獎勵標準，可以提交書面的獎勵申請書； 獎勵申請書經(jīng)項目公司部門經(jīng)理和項目總經(jīng)理簽字確認后，上報總部發(fā)展中心或總工辦，經(jīng)審核合格，上報總經(jīng)理辦公會審議； 獎勵的兌現(xiàn) 獎勵采取資金方式兌現(xiàn) 的，由集團財務部門向獎勵主體發(fā)放獎勵資金 ,接受獎勵主體提供銀行存款帳號； 團隊獲得的獎，金可以由團隊負責人進行分配和安排，但應將分配或資金使用安排上報管理中心； 未完成指標懲罰辦法 懲罰標準：未能按時按質(zhì)完成項目前期開發(fā)各項手續(xù)，加大了項目操作周期時間，從而使項目運營遭受損失； 懲罰 金額：根據(jù)項目手續(xù)未完成情況和給項目帶來的間接損失情況，由項目公司負 責人申報； 懲罰審核： 項目公司辦理前期開發(fā)手續(xù)的相應部門和責任人，為 完成工作達到懲罰標準，總部發(fā)展中心或總工辦組成的監(jiān)督小組下達懲罰通知單，上報總經(jīng)理辦公會審議； 懲罰 的兌現(xiàn) 懲罰通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議，決定懲罰的金額和方式， 發(fā)展中心風險控制部和總工辦組成的監(jiān)督小組下達相關(guān)部門執(zhí)行； 7. 注意事項 : 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 此制度各項指標為標準開發(fā)流程和時間指標，各開發(fā)項目要根據(jù)項目實際情況隨時調(diào)整監(jiān)督審核的指標。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 [ 項目 ]： 本制度所指的項目是公司總部和各項目公司 2020 年后新獲取并簽訂了項目合作或開發(fā)協(xié)議，可進行操作的項目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。通路的費用； 各種設計費用，主要包含規(guī)劃設計費、施工圖設計費、綜合網(wǎng)管設計費、景觀設計費、人防設計費等； 招投標費用主要用于工程的招標工作，如招投標代理、標底制作等費用； 勘測費是對項目地塊的測繪等費用，主要用于拿地、設計前的勘測； 審圖費用主要是施工圖審查費用； 建安工程費用指標 該費用是項目建設成本的核心，主要包含土建工程費、安裝工程費、監(jiān)理費和工程預算編制費用等； 、安裝工程費在制定指標時，主要 以北京市定額為依據(jù)，制定估算的指標； ，最終以和監(jiān)理單位的合同為準； ，是在工程前后必須作的預算和決算費用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目操作期間項目公司負責前期土地手續(xù)的部門及人員應將土地獲取 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 成本嚴格控制在土地成本指標范圍內(nèi)； 項目操作期間項目公司負責前期設計及報批手續(xù)的部門或人員應將前期費用成本嚴格控制在前期費用成本指標范圍內(nèi)； 項目操作期間項目公司 負責工程的部門及人員應將上述各項工程費用成本嚴格控制在 建安工程費用指標、市政基礎實施費用指標和公用配套費用指標 范圍內(nèi)； 項目操作期間項目公司負責財務的部門及人員應將財務費用和不可預見成本嚴格控制在不可預見成本指標范圍內(nèi)； 項目操作期間項目公司負責項目管理的部門及人員應將直接成本、管理費用和總成本嚴格控制在直接成本、管理費用和總成本合計指標范圍內(nèi)； 項目操作期間項目公司負責項目銷售的部門及人員應將銷售費用嚴格控制在成本指標范圍內(nèi)； 指標的審計 負責審計部門： 該指標主要下達項目公司相應部門或人員負責填寫本制度 表中負責部門及負責人，并由總部相關(guān)部門負責審計。 銷售費用指標 由總部發(fā)展中心配合總部營銷中心、成本中心負責審計。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 獎勵申請 達到獎勵標準的部門或人員，應由部門負責人或員工提交書面的獎勵申請書，經(jīng)項目公司領(lǐng)導通過簽字后，上報集團管理中心； 管理中心咨詢各項指標的主要審計部門或中心該獎勵是否達到獎勵標 準，審核通過的，由管理中心上報總經(jīng)理辦公會審議； 獎勵審核 獎勵審核負責部門主要是本制度 條規(guī)定的各項指標的審計負責部 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 門，包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心； 負責審核的部門要根據(jù)書面的獎勵申請書內(nèi)容，進行詳細的審核和調(diào)查，確實達到獎勵標準的，應通知管理中心上報總經(jīng)理辦公會審議； 獎勵申請經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議通過，并批準具體的獎勵金額和方式，由管理中心向被獎勵部門下達獎勵執(zhí)行的通知書。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 7. 注意事項 : 此制度各項指標為標準開發(fā)指標，各開發(fā)項目如出現(xiàn)特殊情況， 可根據(jù)實際情況隨時調(diào)整審核指標。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3. 名詞解釋： 投資發(fā)展 工作是指進入房地產(chǎn)二級開發(fā)之前的所有工作，包括一級開發(fā)項目和二級開發(fā)項目。對收集的信息進行進行投資分析，并完成備案、立項等工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ：立項 各項目 公司 上報發(fā)展中心申請立項的資料包括： 1）、項目立項申請單 2）、項目建議書（可研報告） 3）、 項目原始資料復印件 立項項目必須有結(jié)案報告。 各項目公司并提前 3 周將可研報告及相關(guān)資料報送 總部發(fā)展中心 ,總部發(fā)展中心 對 各 單位報送的報告經(jīng)調(diào)研后認為可行的 ，應盡快 并報總經(jīng)理辦公會進入決策程序 。 決策 各立項項目在充分論證的基礎上，經(jīng) 總部主管領(lǐng)導可研初審后 ， 上報總經(jīng)理辦公會， 由總經(jīng)理辦公 會決定上報決策委員會進行項目決策 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 6. 獎懲條例 : 見 項目拓展獎勵制度 7. 注意事項 : 8. 附件 項目審核流程圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 《總部項目談判管 理制度 版》 1. 目的： 項目談判是房地產(chǎn)開發(fā)建設中非常重要的一環(huán)，談判活動貫穿于整個開發(fā)過程 。 談判工作小組是代表 公司對外談判的唯一代表，我方所有談判信息必須經(jīng)過項目談判小組向?qū)Ψ絺鬟f，其他任何人不得私自向?qū)Ψ叫孤墩勁行畔ⅰ? 談判要求 談判前要確定談判人員，與對方談判 代表的身份、職務要相當。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 經(jīng)總部發(fā)展中心立項審批的項目，方可進行深入談判。 當與合作方談判達成一致后，談 判小組應及時完成《項目可研報告》，可研報告要盡量詳盡對項目前期、法律、經(jīng)濟、合作方式、合作條件、項目運作方案的可行性進行判斷。 該階段由法律部配合審計合作方財務等狀況并出具書面法律意見。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 7. 注意事項 : 談判中要注意保守機密，不得將公司機密私自泄露給對方或無關(guān)人員，按照公司員工手冊相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 建筑覆蓋率： 指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設用地之比 。 前期費用：指從取得項目到取得開工許可證所發(fā)生的費用。 工程建設費用 ：指樓座本身（地下、地上）所發(fā)生的建安費用，包括建筑工程、安裝工程、裝飾工程等費用 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ：指項目可銷售（出租）面積所產(chǎn)生的收入，地下車庫因銷售的不確定性不計入銷售收入 。 ：在投入啟動資金后，完成該項目還需投入的最大資金量 。 4. 職責： 發(fā)展中心 編制與修正評價體系，對其使用做出解釋； 使用項目評價系統(tǒng)，并對可研決策結(jié)果進行匯整分析，向董事會提交最 終決策評價報告。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目可研決策評價 項目責任人在立項前編寫《項目可研報告》，填寫附件 4《決策項目信息 表》，報告對附件 3《項目決策評價系統(tǒng)》所列因素應有清晰、完整分析 與闡述； 總部發(fā)展中心對《項目可研報告》進行核查，如有《項目決策評價系統(tǒng)》 所列因素表述 不清，責其改正； 決策委員根據(jù)項目責任演講，結(jié)合相關(guān)分析文件，按附件 3《項目決策 評價系統(tǒng)》及附件 4《項目決策表》所列因素對項目進行評價。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 總部發(fā)展中心匯整評價結(jié)果及意見，最后由發(fā)展中心向董事會提交最終 決策評價報告。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 執(zhí)行團隊 :本辦法所稱的執(zhí)行 團隊是集團公司土地儲備管理部門（發(fā)展中心）及項目公司土地拓展部門，包括部門的直接領(lǐng)導者。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 獎勵標準 引薦人的獎勵 項目交易或合作成功后，按項目投資額 ‰給予獎勵； 執(zhí)行團隊的獎勵 : 項目交易或合作成功后，按項目投資額 ‰作為團隊獎勵。 引薦獎勵的申請，項目合作或交易成功后，引薦人持書面申請交于發(fā)展中心 ,由發(fā)展中心提交總經(jīng)理辦公會申請項目引薦獎勵； 團隊獎勵的申請，項目合作或交易成功后，由發(fā)展中心提交總經(jīng)理辦公會申請項目團隊獎勵； 獎勵的審批。 6. 注意事項 : 此制度涉及項目如出現(xiàn)特殊情況，可根據(jù)實際情況隨時調(diào)整。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目中介是指擁有房地產(chǎn)項目信息資源，能在我方與項目所有方之間進行協(xié)調(diào)和溝通的個人或單位。 項目備案是指各項目公司拓展項目達到備案標準后，向總部發(fā)展中心進行項目信息、項目資料及項目初步分析報告的備案，并留存項目資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5. 作業(yè)內(nèi)容： 項目中介的分類 : 一類 項目中介是指擁有房地產(chǎn)項目信息資源，能在我方與項目所有方之間進行協(xié)調(diào)和溝通的，且對 拓展 項目合作能夠起關(guān)鍵性作用（能根據(jù)我方要求，對項目進行全程溝通）的個人或單位。 項目責任人要保留項目中介在項目談判過程中起到中介服務作用的憑證，要在談判大綱、談判紀要等談判過程記錄文件中體現(xiàn)，作為最終確定該項目中介認定結(jié)果的重要依據(jù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目中介接洽過程的工作原則 : 尊重第三方及其工作成果， 承認項目中介方的信息提供、溝通協(xié)調(diào)的服務功能和作用； 注重接洽工作時的個人儀表，樹立良好的公司形象，詳細內(nèi)容參見《員工手 冊》及《拓展項目談判管理制度》； 在我方與項目所有方進行溝通前，要求