【正文】 業(yè)房地產(chǎn)頻道 序 號 項 目 總 投 資 估算說明 1 開發(fā)建設(shè)投資 1． 11 1． 12 土地費用 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施建設(shè)費 開發(fā)間接費 管理費用 財務(wù)費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預(yù)見費 2 經(jīng)營資金 3 項目總投資 （ 1） +（ 2） 3． 1 3． 2 3． 3 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 表 51 項目總投資估算表 單位：萬元 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 序 號 項 目 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 合計 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 土地費用 前期工程費用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施建設(shè)費 開發(fā)間接費 管理費用 財務(wù)費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預(yù)見費 合 計 表 52 開發(fā)建設(shè)投資估算表 單位：萬元 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 3．開發(fā)產(chǎn)品成本 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，也就是當(dāng)開發(fā)項目產(chǎn)品建成時，按照國家有關(guān)會計制度和財務(wù)制度規(guī)定轉(zhuǎn)入的房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。 對于開發(fā)后租售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)商本身所形成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情況下很少甚至是零，房地產(chǎn)項目總投資基本就等于房地產(chǎn)項目的總成本費用。 5． 1． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的相關(guān)概念 1．房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與一般建設(shè)項目投資的不同 對一般建設(shè)項目而言，其總投資是固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期借款利息和流動資金之和。 經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 例如，某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為 49 781平方米，其中，住宅部分為 47 581㎡ ，休養(yǎng)所為1 200㎡ ，綜合商場為 1 000㎡ 。 從上圖可以看出，如果該項目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就不包括經(jīng)營資金 8萬元；其中的開發(fā)建設(shè)投資也不包括自營固定資產(chǎn) 182萬元，而只余下開發(fā)產(chǎn)品成本 12 867萬元。 對土地費用的估算要依實際情況而定。 主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補(bǔ)償費、安置費、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費或征地費等 。 土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用。 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 序 號 項 目 金 額 估算說明 1 2 3 4 5 6 土地出讓金 征地費 拆遷安置補(bǔ)償費 土地轉(zhuǎn)讓費 土地租用費 土地投資折價 合 計 表 53 土地費用估 單位：萬元 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 2．前期工程費用 房地產(chǎn)項目前期工程費主要包括：開發(fā)項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費用支出。 建筑安裝工程費用估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進(jìn)行估算。 主要包括：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用等。 主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。 3）利息以外的費用一般占利息的 10%左右。 2）銷售代理費，一般約為銷售收入的 %~2%。這些費用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費率估算，一般約占投資額的 2%~3%。不可預(yù)見費根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項費用之和的 3%~7%估算。 這個定價過程就是市場比較定價法的運用。 目前營業(yè)稅的稅率是 5%；城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率，納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為 5%；教育費附加的稅率一般為3%。對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除 10~30%后的余額為計稅依據(jù)計算繳納。 （ 1）增值額未超過扣除項目金額 50%（包括本比例數(shù)，下同）的部分，稅率為 30%； （ 2）增值額超過扣除項目金額 50%，但未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為 40%； （ 3）增值額超過扣除項目金額 100%，但未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為 50%； （ 4）增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 60%。 其表格形式見表 516 、 51 518 。 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 2）銀行貸款 任何房地產(chǎn)開發(fā)商要想求得發(fā)展，都離不開銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的支持。 除了這三種形式，承包商帶資承包和合作開發(fā)也經(jīng)常被開發(fā)商作為籌資的渠道。 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 在制定資金籌措計劃時應(yīng)當(dāng)注意以下幾點： 1）嚴(yán)格按照資金的需要量確定籌資額。 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 3．資金使用計劃 房地產(chǎn)投資項目的資金使用計劃應(yīng)根據(jù)可能的項目施工進(jìn)度與資金來源渠道進(jìn)行編制。 4）在安排投資計劃時，應(yīng)先安排自有資金，后安排外部資金。 企業(yè)房地產(chǎn)頻道 5． 3借款還本付息的估算 5． 3． 1還本付息的資金來源 根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度的規(guī)定，歸還建設(shè)投資借款的資金來源主要是項目建成后可用于歸還借款的利潤、折舊費、攤銷費等；對預(yù)售或預(yù)租的項目，還款資金還可以是預(yù)售或預(yù)租的收入。 2．國內(nèi)借款的還款方式 實際操作過程中按實際償還能力測算。 2） 利率 還款當(dāng)年按年末償還，按全年計息。 ① 各年還本付息額，計算公式； 39。流動資金借款的還本付息一般是每年利息照付、期末一