房地產(chǎn)開發(fā)估算、報告報表編寫-預(yù)覽頁
【正文】 干管、干道等的接口費(fèi)用。比較常用的方法有以下幾種： ? 1）單元估算法。單位指標(biāo)估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。 ? 4）概算指標(biāo)法。 ? 主要包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、社會保險費(fèi)、董事會費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤消、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費(fèi)用。 ? 利息的計算，可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計算；利息以外的其他融資費(fèi)用，一般占利息的 10％左右。 ? 主要包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、建材發(fā)展基金、人防工程費(fèi)等。 ? 1． 9 不可預(yù)見費(fèi) ? 不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的 3％一 7％估算。 ? 在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，可以年、半年、季度、月為計算期單位，按期編制資金使用計劃。租售計劃應(yīng)遵守政府有關(guān)租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相配合。 ? （ 2）租售價格 ? 租售價格應(yīng)在房地產(chǎn)市場分析的基礎(chǔ)上確定，一般可選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例，通過對其成交價格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價格。 ? 對于出租的情況，還應(yīng)考慮空置期（項(xiàng)目竣工后暫時找不到租客的時間）和空置率（未租出建筑面積占總建筑面積的百分比）對年租金收入的影響。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。通過基本報表就可以對項(xiàng)目進(jìn)行財務(wù)盈利能力、清償能力及資金平衡分析。 ? 2）資本金現(xiàn)金流量表。 ? （ 2）資金來源與運(yùn)用表 ? 該表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。 ? 在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的所得稅，采用了按銷售收入一定比例預(yù)征的方式，即不論項(xiàng)目整體上是否已經(jīng)盈利，只要實(shí)現(xiàn)了銷售收入，就按其一定比例征收所得稅。 ? 但當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)或投資一個新的房地產(chǎn)項(xiàng)目時，通常需要編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，以計算資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率等反映企業(yè)財務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)。可行性研究報告通常由開發(fā)商委托房地產(chǎn)評估、咨詢機(jī)構(gòu)來撰寫。 ? （ 2）摘要：用簡潔的語言，介紹被評估項(xiàng)目所處地區(qū)的市場情況、項(xiàng)目本身的情況和特點(diǎn)、評估的結(jié)論。 ? 要注意的是，報告的正文也不要太繁瑣。 ? 因此，報告的正文中應(yīng)包括哪些內(nèi)容，要視評估的目的和未來讀者所關(guān)心的問題來具體確定，沒有固定不變的模式。 ? （ 6）附圖：為了輔助文字說明，使讀者很快建立起空間的概念，通常要有一些附圖。 ? 這些附件通常由開發(fā)商或委托評估方準(zhǔn)備，與評估報告一同送有關(guān)讀者。 ? （ 2）項(xiàng)目概況。 ? （ 4）市場研究。 ? 這一部分主要應(yīng)就項(xiàng)目所處 的地理環(huán)境（鄰里關(guān)系）、項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀（熟地還是生地、需要哪些前期土地開發(fā)工作）和項(xiàng)目附近地區(qū)近期開工建設(shè)或籌備過程中的競爭性發(fā)展項(xiàng)目予以分析說明。在介紹規(guī)劃建設(shè)方案的過程中，可行性研究報告撰寫者最好能根據(jù)所掌握的市場情況，就項(xiàng)目的規(guī)模、檔次、建筑物裝修標(biāo)準(zhǔn)和功能面積分配等提出建議。這一部分中還應(yīng)就建設(shè)進(jìn)度安排、物料供應(yīng)（主要建筑材料的需要量）做出估計或估算，以便為投資估算作好準(zhǔn)備。 ? 投資分年度使用計劃實(shí)際是項(xiàng)目財務(wù)評價過程中有關(guān)現(xiàn)金流人的主要部分，應(yīng)該分別就開發(fā)建設(shè)投資和建設(shè)投資利息分別列出。 ? 要測算銷售收入： ? 首先要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計情況確定按功能分類的可銷售或出租面積的數(shù)量； ? 再依市場研究結(jié)果確定項(xiàng)目各部分功能面積的租金或售價水平； ? 然后再根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度安排和開發(fā)商的市場銷售策略，確定項(xiàng)目分期的銷售或出租面積及收款計劃； ? 最后匯總出分年度的銷售收入。 ? 這是項(xiàng)目評估報告中最關(guān)鍵的部分，在這里，要充分利用前述各部分的分析研究結(jié)果，對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行分析。貸款償還分析，主要是就項(xiàng)目的貸款還本付息情況做出估算，用以反映項(xiàng)目在何時開始、從哪項(xiàng)收人中償還貸款本息，以及所需的時間長度，以幫助開發(fā)商安排融資計劃。 ? 其中，盈虧平衡分析主要是求取項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，以說明項(xiàng)目的安全程度；敏感性分析則要說明影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要風(fēng)險因素（如總開發(fā)成本、售價、開發(fā)建設(shè)周期和貸款利率等）在一定幅度內(nèi)變化時，對全部投資和資本金的財務(wù)評價指標(biāo)的影響情況。 ? 但精確的概率分析在西方發(fā)達(dá)國家的應(yīng)用日漸流行，因?yàn)楦怕史治瞿芡ㄟ^模擬市場可能發(fā)生的情況，就項(xiàng)目獲利的數(shù)量及其概率分布、最可能獲取的收益及其可能性大小給出定量的分析結(jié)
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