20xx年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試卷-預(yù)覽頁
【正文】 6﹪，實際收益率為 12﹪，銀行貸款利率為 ﹪，則計算實際收益率所采用的通貨膨脹率是（ ）。 A．地價 B．建造成本 C．貸款利率 D．資本化率 23．某房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)過測算得出以下數(shù)據(jù)：如果市場前景好，凈現(xiàn)值為 5680 萬元，如果市場前景一般，凈現(xiàn)值為 2450 萬元，如果市場前景不好，凈現(xiàn)值為負(fù)的 3680 萬元．經(jīng)分析市場前景為：好的概率 45％；一般的概率 35％；不好的概率 20％，則該項目凈現(xiàn)值 期望值為（ ）萬元． A． B． C． D． 24．房屋開發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 是指建筑物 2M 以外和項目（ ）范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用． A．黃線 B．紫線 C．藍(lán)線 D．紅線 25．房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金．一般而言三種資金的使用順序是（ ）。 A．發(fā)行公司債券 B．權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金 C．發(fā)行股票 D．商業(yè)銀行貸款 30．新設(shè)項目法人資本金籌措渠道不包括（ ）。 A．全租金方式 B．毛租金方式 C．凈租金方式 D．基本租金方式 34．不應(yīng)計入收 益性物業(yè)經(jīng)營費用的是（ ）。全部選對的，得 2 分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得 分） 1．下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有（ ）。 A．物業(yè)租金必須能抵償所有投資成本 B．只要是業(yè)主滿意的租金方案就可以付諸實施 C．租金確定應(yīng)考慮業(yè)主希望的投資回報率 D．市場經(jīng)濟條件下，應(yīng)充分考慮同類物業(yè)的市場供求關(guān)系 E．利用已有類似出 租物業(yè)的租金數(shù)據(jù)時，應(yīng)進行相應(yīng)的修正 5．房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的主要工作包括（ ）。 A．表明了負(fù)債占資產(chǎn)的比例 B．反映了項目的財務(wù)風(fēng)險程度 C．資產(chǎn)負(fù)債率越高，則企業(yè)應(yīng)變能力越強 D．屬于長期償債能力指標(biāo) E．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高 9．房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素有（ ）。 A．資金的主要來源是發(fā)行股票和金融市場上的融資 B．抵押型房地產(chǎn)投資信托主要以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營和開發(fā)為主營業(yè)務(wù) C．按信托性質(zhì)可以分為傘型合伙和多重合伙型房地產(chǎn)投資信托基金 D．房地產(chǎn)投資信托基金的收益能夠在一定程度上抵消通貨膨脹 E．一般委托專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員實施經(jīng)營管理 13．個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)的信用風(fēng)險有（ ）。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用 “√”表示正確，用 “”表示錯誤。（ ） 4．在房地產(chǎn)自然周期的下降階段，物業(yè)租金的增長率是下滑的。（ ） 8．一般來說，通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，房地產(chǎn)增值導(dǎo)致折現(xiàn)率降低。（ ） 12．房地產(chǎn)開發(fā)項目地域分析與選擇主要考慮本地區(qū)的政治、 法律 、經(jīng)濟、文化、教育、自然條件等因素。（ ） 四、計算題 （共 2 題、 20 分。 請判斷這兩種方案的關(guān)系，并選用適宜的方法比較兩方案的優(yōu)劣。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的平均價略為 330 元／間 住宅部分總建筑面積為 3 000 ㎡，建成后全部出售，預(yù)計平均售價為 6 500 元碲，銷售稅費為銷售收入的 ％，假設(shè)建成后即售完。其中，還款額中的 1 500 萬元來自于賓館的抵押貸款，貸款期限為 20 年，年利率 8％，貸款按年等額還款。（ 12 分） 現(xiàn)金流量表（單位：萬元） 年末 0 1 2 3 4～ 6 7～ 22 23
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