【正文】 處置，且隨時(shí)匯報(bào)動(dòng)態(tài)情況，直到問題處理完畢； 2）掌握 本商業(yè)廣場(chǎng) 出入客人 各類人員 動(dòng)態(tài) ； 3）對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行查實(shí)登記、疏導(dǎo)秩序。 3）、值班人員在工作期間不得擅自離開工作崗位。 人員設(shè)置： 園林工 3名 ， 園林工： 1）熟悉 本商業(yè)廣場(chǎng) 的綠化布局和個(gè)人包干地區(qū)的職責(zé)范圍，以及花草樹木的品種數(shù)量，并逐步掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長特性、培植管理方法等。 （五）、 保 潔部： 人員編制 47人 （外 包 除外） 。 職責(zé)： 主管： 2名（南、北區(qū) 各 1名） 1）負(fù)責(zé)整個(gè) 本商業(yè)廣場(chǎng) 室內(nèi)及公共部分清潔衛(wèi)生的管理工作。 2）完成上 級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 出納人員、收費(fèi)人員職責(zé)： 1） 負(fù)責(zé)公司管理服務(wù)費(fèi)銀行托收、現(xiàn)金銀行存款的收支、管理、記帳結(jié)算工作； 2） 做好收費(fèi)統(tǒng)計(jì)、核算及催收工作； 3） 負(fù)責(zé) 建立 健全現(xiàn)金、銀行存款日記帳和其它帳目，定期核對(duì)、帳目清晰、手續(xù)完備、帳帳相符、帳表相符、日清月結(jié)、準(zhǔn)確無誤； 4） 嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)務(wù)制度，不得挪用公款或私自借支； 5） 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。 （八）、行政 （人事） 部： 人員設(shè)置： 設(shè)主管部長、 策劃設(shè)計(jì)助理 XX人。 崗位職責(zé)： 1） 負(fù)責(zé)實(shí)施本商業(yè)廣場(chǎng)的 房 屋主體本體的管理、公用設(shè)施的管理、保潔綠化工作等； 2）負(fù)責(zé)本部門崗位職責(zé) 、各項(xiàng)規(guī)章制度 的 貫徹落實(shí)； 3）督導(dǎo)所屬部門人員貫徹執(zhí)行保證各項(xiàng)工作保質(zhì)、保量、安全、及時(shí)順利的完成； 4）制定公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、更新改造計(jì)劃，上報(bào)批準(zhǔn)后組織實(shí)施； 5）督導(dǎo)保潔、綠化員工按操作規(guī)程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)做好本職工作； 6）定期進(jìn)行抽查巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 信息由管理中心匯集、分析，避免重要價(jià)值信息的錯(cuò)漏。 四、主要業(yè)務(wù)管理控制 通用服務(wù)控制系 統(tǒng)圖 經(jīng)理 客戶服務(wù)部根據(jù) 類別通知有關(guān)部門 客戶需求 綠化部 保潔部 保安部 信息反饋 根據(jù)規(guī)定程序，完成工作 工程部 監(jiān)督檢查體系 內(nèi)部檢查 外部檢查 物 業(yè)部 日檢 專業(yè)部門不定期檢查 客戶滿意度調(diào)查 政府主管部門考評(píng) 公司檢查 租賃部 策劃部 管理部 春華水務(wù)水岸小鎮(zhèn) H 區(qū)時(shí)尚商業(yè)廣場(chǎng) 13 服務(wù)快速響應(yīng)機(jī)制，保證 商戶 需求及時(shí)得到滿足。 物業(yè)維保工作流程 資料存檔 檢查驗(yàn)收 業(yè)主需求 日常檢查 定期養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 派單 作業(yè) 綠化 部 保 潔部 工程 部 資料存檔 租賃部 策劃部 管理部 保安部 客戶 財(cái)務(wù) 部 客 服 部 需求 派單 提供服務(wù) 回訪 通知收費(fèi) 反饋 春華水務(wù)水岸小鎮(zhèn) H 區(qū)時(shí)尚商業(yè)廣場(chǎng) 14 清潔服務(wù)工作流程 安全管理工作流程 代表例外情況 管理層 業(yè)主 保安部 內(nèi)部單位 外部單位 公安機(jī)關(guān) 治安事 件處理 治安信息 匯 報(bào) 資料存檔 支援 監(jiān)督指導(dǎo) 請(qǐng)求支援 緊急求援 業(yè)務(wù)指導(dǎo) 日常保 安工作 資料存檔 檢查驗(yàn)收 業(yè)主需求 日常檢查 定期清潔計(jì)劃 派單 作業(yè) 春華水務(wù)水岸小鎮(zhèn) H 區(qū)時(shí)尚商業(yè)廣場(chǎng) 15 預(yù)防措施控制系統(tǒng)圖 快速識(shí)別潛在不合格信息，將問題消滅在萌芽階段。 嚴(yán)格控制維保工作時(shí)間，確保不影響正常辦公活動(dòng)。 公共設(shè)施的維保范圍：區(qū)域內(nèi)道路、外圍護(hù)欄、旗桿、值班室、停車場(chǎng)、標(biāo)識(shí)導(dǎo)向、防雷設(shè)施等。 1）無積水、無滲漏； 2）隔熱層完好無損； 3）避雷網(wǎng)無間斷。 上、下水通暢，無滲漏。 照明正常，根據(jù)季節(jié)和 商戶 要求調(diào)整開關(guān)時(shí)間，完好率 98%以上。 完好 5 防雷 防雷測(cè)試一年一次，每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理：小修及時(shí)修補(bǔ)。 檔案分類 1）基礎(chǔ)資料類：包括各種圖紙、資料。 檔案的使用 基礎(chǔ)類資料應(yīng)匯編成冊(cè)，分發(fā)至相關(guān)部門，作為業(yè)務(wù)活動(dòng)的重要參考資料。 例外保養(yǎng)管理 當(dāng)由于氣候等原因需要增加保養(yǎng)內(nèi)容的，會(huì)啟動(dòng)例外保養(yǎng)管理機(jī)制。 2） 本商業(yè)廣場(chǎng) 商戶 入口處設(shè)大樓總平面圖、不銹鋼宣傳欄。 2）編制維修計(jì)劃：管理公司應(yīng)根據(jù)勘 查結(jié)果，編制維修計(jì)劃，維修計(jì) 劃包括施工計(jì)劃、施工力量計(jì)劃、材料供應(yīng)計(jì)劃、資金使用計(jì)劃 。 房屋本體建筑物養(yǎng)護(hù)規(guī)程 1）、 巡查 工程技術(shù)部應(yīng)安排專人定期巡查區(qū)內(nèi)房屋本體建筑物質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修，并做好記錄。 3）、維修 1）小修：對(duì)于一般小修業(yè)務(wù)，工程 技術(shù)部應(yīng)組織維修人員即時(shí)進(jìn)行修復(fù)，并做好記錄。 制訂和落實(shí)工作程序，每件事務(wù)和工作都有明確合理的程序，程序中的重要環(huán)節(jié)有統(tǒng)一的報(bào)表文件以及具體的經(jīng)辦人、責(zé)任人。 完善設(shè)備、設(shè)施信息管理系統(tǒng)，對(duì) 每項(xiàng)設(shè)備、設(shè)施分類建立電子檔案，并保持實(shí)時(shí)更新。 天臺(tái)、地面雨水管口無明顯雜物堵塞 8 井蓋 隨時(shí)檢查，每周巡視檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理：小修及時(shí)修復(fù)。 4）消防系統(tǒng)定 期進(jìn)行試運(yùn)行，確保系統(tǒng)安全可靠。 4）提高管網(wǎng)工作效率，有效處理管網(wǎng)系統(tǒng)的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，以減少損失，以達(dá)到節(jié)能、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的目的。 4）利用沙包等物件堆箱，防止漏水滲入電機(jī)等重要設(shè)備。 8）如該部位曾經(jīng)有水浸記錄，平時(shí)應(yīng)準(zhǔn)備足夠沙包，作為爆水 管 及雨季應(yīng)急之用。 春華水務(wù)水岸小鎮(zhèn) H 區(qū)時(shí)尚商業(yè)廣場(chǎng) 23 4）運(yùn)行值班人員必須留意和掌握供電設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)報(bào)告故障，并做好詳細(xì)記錄。 4）工程技術(shù)部應(yīng)定期組織人員對(duì)供配電系統(tǒng)進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的檢查、調(diào)試，并根據(jù)實(shí)際需要充分做好合理用電調(diào)配和節(jié)能工作。事后，必須對(duì)供電設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行全面檢查方可恢復(fù)供電。 2）用電期間，運(yùn)行值班人員應(yīng)根據(jù)用電情況，認(rèn)真做好巡視、檢查工作，及進(jìn)送、停電，保證供電。 3）對(duì)于系統(tǒng)報(bào)警信號(hào)，值班人員應(yīng)立即通知報(bào)警區(qū)域保安，并作好記錄。 3）重要項(xiàng)目委托專業(yè)公司進(jìn)行。 客人被困電梯 10 分鐘內(nèi)解救。 值班期間禁止從事與工作無關(guān)的一切事情，不得擅離職守。 對(duì)高（低）壓操作及檢修必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手 套、驗(yàn)電筆、接地線等，而且在保護(hù)人監(jiān)護(hù)下執(zhí)行操作。停電拉閘、檢修停電要掛標(biāo)志牌。 1停電時(shí)應(yīng)先斷開各分路的空氣開關(guān)，再斷開各回路控制柜的隔離開關(guān)，然后再斷開多功能斷路器，最后再斷開總隔離開關(guān)。 消防系統(tǒng)操作規(guī)程 一、主機(jī)控制器 1）查詢： 按下菜單（ Menu）按鈕到下一級(jí)菜單，選擇菜單上需要查詢信息前面相 應(yīng)數(shù)字的數(shù)字按鈕。 快速查找聯(lián)動(dòng)信息：在菜單上選擇“聯(lián)動(dòng)信息” 到信息欄，同時(shí)按下“ Shift+回路（ 0、 3）”能快速找到相應(yīng)的回路，再通過上下（▲、▼）按鈕查找需要的信息。 二、消防廣播 通過“聯(lián)動(dòng)信息”查看消防廣播是否為“已發(fā)出”，否則通過“聯(lián)動(dòng)命令”進(jìn)行修改。 使用電子語音時(shí)按下“電子語音”按鈕可自動(dòng)廣播。 交接班雙方人員必須做好交接班的準(zhǔn)備工作，準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行交班。實(shí)行輪班就餐制。 值班人員接到報(bào)修時(shí)，通知相關(guān)人員進(jìn)行維修。 衛(wèi)生間保潔標(biāo)準(zhǔn)：保持地面明亮，無雜物、無污跡；磁磚墻面清潔無污跡；洗臉臺(tái)面無積水及干水跡；鏡面明亮無水跡；廁所清潔無異味、臭味；紙巾每天供應(yīng) X卷，洗手液定期補(bǔ)充；便器清潔、無黃漬；風(fēng)口清潔無灰塵，天花板、墻角、燈具目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)。 B、下午：在中午就餐后再次對(duì)公共場(chǎng)地及道路、停車場(chǎng)、綠地等進(jìn)行清掃，重點(diǎn)是對(duì)煙頭、紙屑等垃圾的清理；對(duì)垃圾箱進(jìn)行清理，及時(shí)更換垃圾袋。 洗手間保潔 1）保潔范圍：洗手盆、便池、鏡面、地面、墻面等 2）保潔程序： A、準(zhǔn)備好保潔工具及物料。 E、清掃地面垃圾，清倒垃圾簍，換新垃圾袋后放回原位，保持垃圾桶容量不超 過 2/3。 I、用濕拖把拖干凈場(chǎng)面，然后用干拖把拖干。 M、撤離：收集所有清潔工具、物料，撤除“正在清潔”指示牌。 C、保潔人員應(yīng)注意自保護(hù)，保潔時(shí)帶保護(hù)手套和口罩，預(yù)防細(xì)菌感染，防止清潔劑損害皮膚。 垃圾存放要求 根據(jù)具體情況，設(shè)置垃圾桶、垃圾箱、垃圾車、煙灰桶等垃圾存放容器。 4）有些場(chǎng)所的存放容器應(yīng)加蓋，以防異味散發(fā)。 3）收集煙灰、煙頭時(shí)，必須確認(rèn)煙頭完全熄滅，以防火災(zāi)。 7）垃圾日產(chǎn)日清。 C、保證滅四害效果達(dá)到國家環(huán)衛(wèi)部門標(biāo)準(zhǔn)要求。 滅蠅標(biāo)準(zhǔn)：采用誘捕法檢測(cè)，陽性率〈 =3%。 噴藥法：將高效藥物噴灑在白蟻活動(dòng)的地方和巢內(nèi)，使白蟻互相傳染中毒身亡。 草坪綠化，主要為觀賞型草坪，分布在 本商業(yè)廣場(chǎng) 辦公樓旁、中心花壇。 二、綠化管理目標(biāo) 草坪 —— 平整清潔無雜草； 花壇 —— 土壤疏松無 垃圾； 樹木 —— 生長茂盛無枯枝； 樹形 —— 美觀完整無傾斜； 綠籬 —— 修剪整齊無缺枝； 時(shí)花 —— 定期更換保常青。每年春秋重點(diǎn)施肥兩次，有機(jī)肥配合無機(jī)肥共同使用，注重 碳、磷、鉀肥的使用，以提高喬木的抗病性。 實(shí)施細(xì)則 1）澆水洗葉：即時(shí)處理。 5）噴藥： 每季一次，并根據(jù)植物病蟲情況增加次數(shù)、藥量。為提高草坪的抗熱和耐旱的能力，將在溫度低的季節(jié)和生長旺的季節(jié)剪得低一些，在炎熱的夏季留高一些。草坪在施肥后要及時(shí)澆水，以利于草苗吸取更多的養(yǎng)分。通常的化學(xué)肥料主要是硫酸銨、碳酸銨、尿素等，在施肥過程中將氮肥、磷肥、鉀肥配合使用，這三種肥料的配合比率定為 5： 4： 3為宜。草坪的人工清除雜草主要是用小刀或小鋤把雜草連根挖出，也可使用剪草機(jī)將雜草剪斷，使其喪失繁殖能力。草坪的蟲害主要有小地老虎、螻蛄等，用溴化鉀殺小地老虎，使用 90%的敵百蟲 1000倍溶液噴殺黏蟲。草坪覆沙土可以防善草坪結(jié)構(gòu)以及土壤的結(jié)構(gòu)，調(diào)整草坪根系的分布，增強(qiáng)透氣性。 2）修剪邊 角。 六、灌木、花卉和綠籬養(yǎng)護(hù) 灌木、花卉和綠籬的修剪 1）灌木：注意觀察，根據(jù)景觀設(shè)想的要求，定時(shí)修剪，自然形態(tài)的灌木類，則保持相宜的比例，以達(dá)到最佳的觀賞效果。 3）花卉：及時(shí)修剪花卉的公枝、旁枝、弱小枝，定時(shí)修剪花卉黃葉、殘花。由于噴灌和澆水等方式會(huì)加重植物葉部病害的發(fā)生，將采取溝灌、滴灌方式進(jìn)行。 針對(duì)這些蟲害，會(huì)采取綜合防治法： 1）減少病蟲源，在花壇、林帶周圍鏟除雜草，切斷害蟲的中間宿主。吮吸植物汁液的害蟲，要用熏蒸、內(nèi)吸類藥劑。通常雜草有狗尾草、馬唐等，除雜通常采用低位修剪及噴施除草劑的方法。 2）修剪整形：保持 ，上面平整，邊角整齊，線條流暢，新梢 10CM以上即修剪，一般生長季節(jié)，新梢 10CM以上即修剪，一般生長季度 410月，每月修剪整形 3次，非生長季節(jié)每月修剪 2