【正文】 。 負責督導各項制度的執(zhí)行情況。 『學習改變?nèi)松? 熟悉大樓內(nèi)電氣設(shè)備的情況，嚴格執(zhí)行電氣設(shè)備保養(yǎng)制度和操作規(guī)程， 認真做好各項運行記錄。 做好弱電設(shè)備的應急搶修工作，當接到故障及異常報告后，應立即奔赴 現(xiàn)場，在工程經(jīng)理 /主管及弱電工程師的安排指導下完成搶修工作。 積極參加業(yè)務學習和技術(shù)培訓，不斷提高業(yè)務水平。 接到報修任務及時處理。 掌握中央空調(diào)的基本原理，操作方法。 及時完成上級交辦的工作。 參與物 業(yè)冷熱供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、排污系統(tǒng)、排雨水系統(tǒng)的維修保養(yǎng)和定期巡視工作。做成功物業(yè)管理人！』 第 10 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 及時有效地完成各項維修單工作。 三、 崗位儀容儀表 規(guī)范員工禮儀細節(jié)，樹立高力國際員工的良好形象。 在與客人談話時應彬彬有禮，站 立端正，面帶微笑，說話要掌握分寸，語言文雅，語氣溫和，并且用心聆聽客人的講話。如有不同意見不允許當面爭執(zhí)，可及時想上級匯報。 在工作中不議論租戶，不交頭接耳，嚴禁與租戶開玩笑、打鬧。如在有地毯的區(qū)域進行維修施工時，應將地毯遮蓋后方可維修施工，嚴禁將工具直接放在地毯上。 客戶面前不得修指甲、剃牙、掏鼻子、挖耳朵、搔癢、打飽嗝、伸懶腰、哼小調(diào)等不文明舉止。不允許卷衣袖、褲腿。 『學習改變?nèi)松? 檢查閥門是否有漏水現(xiàn)象。 檢查控制柜電流是否 正常。 發(fā)生壓力超過管道許用壓力，先停泵再分析、檢查超壓原因。 電梯操作規(guī)程 電梯機房內(nèi)任何設(shè)備均不容非電 梯維修人員操作，如確需入內(nèi)要有工程經(jīng)理批準； 『學習改變?nèi)松? 若需斷水，事先向用戶發(fā)出停水通知，說明停水的日期及起訖時間。 清洗操作 當雙聯(lián)水箱內(nèi)水位降低到一半或 1/3 時，將待洗水箱出 水閥關(guān)閉，打開低部排污閥，打開另一聯(lián)進水閥以確保商鋪正常供水。做成功物業(yè)管理人！』 第 8 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 另一聯(lián)水箱的水位。 用 1:100 的滅菌凈 (一般為漂白精粉 )水溶液進行消毒，用掃把或尼龍刷依次反復清洗消毒，并將水箱蓋好，封閉半小時后排出消毒水。 衛(wèi)生防疫站的《衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單》要妥善保存。 消防泵操作規(guī)程 ，要保持市政進水管常開；并檢查相應的水壓力情況，保證水泵正常供水，并作檢查記錄。 完成 14 的工作，整個系統(tǒng)都正常時，方可進行消火栓水泵的啟動。 冷水機組 操作規(guī)程 空調(diào)冷水機組操作規(guī)程 。 。做成功物業(yè)管理人！』 第 10 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) ，運行時間不得少于一分鐘，并密切注意蒸發(fā)器壓力和油泵壓力。 ，按鍵啟動機組（注意電流變化狀態(tài)），此時控制中心即置機組于運行狀態(tài)，注意顯示器上顯示信息，觀看機組有沒有故障顯示。 ，風葉是否打開，把風葉開到自動控制檔。 凍水泵、冷卻水泵。 恢復供電時： 冷水機組： 按運行狀態(tài)顯示鍵， 如果有 “斷電停電顯示 ”要消除； 『學習改變?nèi)松? 配電室操作管理制度 ，熟練掌握公司供電方式、狀態(tài)、線路走向及所管轄設(shè)備的原理、技術(shù)性能和操作規(guī)程，并不斷提高技術(shù)水平； ，不經(jīng)領(lǐng)導批準，值班人員不得隨意更改設(shè)備和給線的運行方式； ，定時巡視電器設(shè)備，并準確抄錄各項數(shù)據(jù)，填好各類報表，確保電力系統(tǒng)正常運行； ，要及時登記并即赴現(xiàn)場修理， 工作結(jié)束后，做好工時和材料的統(tǒng)計工作，并要求使用方簽字； ，要加強對設(shè)備的特別巡邏，發(fā)生事故時，要保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，并按規(guī)則要求做好記錄； ，要追究當事人責任； ，更不得在配電室逗留；參觀配電室或在配電室執(zhí)行檢修安裝工作，須得到工程部負責人的批準，并要進行登記。 2．適用范圍 根據(jù)自己的技術(shù)力量和設(shè)備情況，決定設(shè)備、系統(tǒng)是否外判或自己維修保養(yǎng)。（參照 DGMEF1008） 變配電室 在對變壓器、開關(guān)箱等設(shè)備的電壓、電流和功率因素等表計進行按時記錄時，需注意外觀、氣味和聲音等方面是否有異常，發(fā)現(xiàn)問題及時處理解決。（參照 DGMEF1008） 應急用電設(shè)備 應急用電設(shè)備包括直流蓄電池和應急發(fā)電機，直流蓄電池一般采取自行維護保養(yǎng)，故障報修的方法，應急發(fā)電機一般采取外判專業(yè)公司維護保養(yǎng)。 工程部在操作使用過程中，發(fā)現(xiàn)問題及時記錄和報修，平時需督促和配合專業(yè)公司做好例行的維護保養(yǎng)工作。 閉路電視 每年對天線立架油漆一次，每月一次對頻道轉(zhuǎn)頻器、主放大器、雷擊保護器、干線 放大器、分配器和供電器等設(shè)備進行檢查，保證閉路電視播放質(zhì)量。 每日應檢查火災報警控制器的功能，并應按規(guī)定 的格式填寫系統(tǒng)運行和控制器日檢登記表。 試驗水流指示器、壓力開關(guān)等報警功能、信號顯示。 強制消防電梯停于首層試驗。 每年一次用專用檢測儀器對所安裝的探測器試驗；試驗火災事故廣播設(shè)備的功能；檢查所有滅火機，按不同類型更換液體等工作。檢查云臺水平、垂直轉(zhuǎn)動功能是否正常并調(diào)校規(guī)范要求。 綜合布線系統(tǒng) 每年檢查二次電話機房、弱電井內(nèi)綜合布線配線架是否完好，并進行清潔工作。欄桿傳動部分每年要換新牛油。 若遇臺風和大暴雨過后，巡視各排水管和井等情況，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。 每一至二年對泵進行一次大修保養(yǎng)，檢查維修水泵的電機絕緣、自動控制箱、軸承、葉輪和密封等。 保養(yǎng)單位必須保證通過勞動局對電梯每年進行一次年度安全檢查，每二年進行一次限速器測試，每五年進行一次負荷調(diào)整試驗，自動扶梯每半年進行一次年度安全檢查。做成功物業(yè)管理人！』 第 19 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 中央空調(diào)機組 中央調(diào)試制冷機組 (包括各種離心式、壓縮式、螺桿式冷水機組、溴化鋰吸收式制冷機組及熱泵機組 )是整個空調(diào)系統(tǒng)的心臟，專業(yè)技術(shù)要求較高，其維修保養(yǎng)一般應請專業(yè)公司或在專業(yè)公司的指導下進行。 每半年一次檢查防火閥和排煙閥執(zhí)行機構(gòu)是否完好。 每年一至二次 (視環(huán)境情況 )進行全面檢查保養(yǎng)，主要內(nèi)容：檢查傳熱管腐蝕情 況，若需要可用清洗藥水和清水沖洗傳熱管和肋片表面的污垢；檢查風機葉輪腐蝕情況、電機、噪音，并清掃葉輪風扇；檢查冷凝水水管積水盤并清掃 /洗干凈；檢查各種手動閥、電動調(diào)節(jié)閥和電磁閥。 （參照 DGMEF4001~020， DGMEG4001~012） 避雷系統(tǒng) 避雷系統(tǒng)的檢查包括外觀巡視檢查和測量兩個方面。 此外，若強雷雨過后，應注意對避雷系統(tǒng)進行巡視檢查。 4．記錄 變配電室 (DGME—F1—001~007) 開關(guān)照明設(shè)備檢查 (DGME—F1—008) 發(fā)電機 (DGME—F1—012) (DGMEF1—007) 廣播系統(tǒng) (DGME—G2—002),(DGME—G6—002) 消防系統(tǒng) (DGME—F5—001~025),(DGME—G5—001~014) 監(jiān)控 系統(tǒng) (DGME—G6—001~004),(DGME—F6—001~002) 給排水系統(tǒng) (DGME—F3—001~014),(DGME—G3—001~007) 污水處理系統(tǒng) (DGME—F3—001~014),(DGME—G3—001~007） 電梯 (DGME—001) 『學習改變?nèi)松? 2. 適用范圍 全體參與機房管理的人員，均需按此 操作流程作業(yè)。 巡回檢查方法： 看 : 設(shè)備內(nèi)外的清潔、完整； 表、油位、燈光信號批示是否正常； 制開關(guān)、閥門啟閉是否正確； 動部件的磨損、受力部件的變形情況； 無漏水、漏油、漏雨、漏風現(xiàn)象； 緣體是否有變色、裂紋、硬化、剝落接點是否熔化、脫落； 配電間的模擬圖及各種掛牌是否符合實際狀況； 明燈具、煙感和溫感探頭、攝像探頭及紅外報警裝置是否完整有效； 聽： 轉(zhuǎn)動設(shè)備轉(zhuǎn)動聲是否均勻，有無異聲； 電氣設(shè)備有無放電聲； 接觸器、變更器鐵芯的電磁聲響是否正常； 『學習改變?nèi)松? 變電房管理制度－交接班制度 交接班的一般規(guī)定： . 值班人員應按照值班制度規(guī)定的值班表，按規(guī)定時間依次輪值進行交接。 . 交接班手續(xù)未結(jié)束前，一切工作應由交班人員負責。 . 在處理事故時，但可在告一段落時，得到有關(guān)領(lǐng) 導或站長同意進行交接班。做成功物業(yè)管理人！』 第 27 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) . 在交班前由交班負責人召開碰頭會，檢查總結(jié)本班安全運行工作維護工作情況，學習情況，工作優(yōu)缺點及交班內(nèi)容，檢查設(shè)備檢修的安全措施是否遺漏，是否還有未登入記錄簿和專檔、鑰匙、工具、安全用具是否完整齊全。 . 根據(jù)模擬圖交待系統(tǒng)結(jié)線方式及電系操作一二次設(shè)備變動情況（包括運行中需特別注意的事項及接地線、接地閘刀的運行狀態(tài)）。 . 上級指示及站長布置工作要求。 . 檢查模擬圖電系結(jié)線方式，一二次設(shè)備變動部分，接地線、接地閘刀使用情況與實際是否相符。 . 檢查設(shè)備缺陷及異常情況。 『學習改變?nèi)松? 接班后工作： . 由接班負責人召開班內(nèi)碰頭會，布置安排工作。 . 根據(jù)運行情況做好當值事故預想。每個值班人員必須嚴格按照規(guī)定要求，認真負責，一絲不茍地做好設(shè)備巡視檢查工作。 . 用紅外線測溫儀，絕緣棒等檢查高壓設(shè)備須由二個人進行。 . 值班人員在巡視檢查中發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷或異常運行情況，應詳細記在值班記錄簿及缺陷記錄簿上，對緊急缺陷及嚴重異常情況需立即向工程經(jīng)理、專職工程師、公司和上級匯報，必要時對設(shè)備簿弱環(huán)節(jié)進 行監(jiān)視，并按值交接。 備用發(fā)電機（緊急備用電源）及輔助設(shè)備每班必須檢查一次。 站長每周一次巡視檢查高壓室設(shè)備。 直流系統(tǒng)電壓、緣絕、站用電等。 冬季重點檢查防小動物進入室內(nèi)的措施有無問題。事故后檢查設(shè)備必要時配大防毒面具。做成功物業(yè)管理人！』 第 30 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 節(jié)日期間須增加巡視次數(shù)，提高警惕，做好保衛(wèi)工作。 . 在值班時間內(nèi)要堅守崗位，不應遲到早退，不得擅離職守，因故需要離開，必須經(jīng)站長或單位領(lǐng)導批準后方可離開。另外值班人員自行解決就餐，不得在控制室內(nèi)就餐。 . 發(fā)生異常和差錯情況，要如實反映情況， 從中吸取教訓，不得弄虛作假，隱瞞真相。 . 要做好防火、防盜、安全保衛(wèi)工作，控制室高壓室嚴禁吸煙。 . 機房內(nèi)必須配備 CO2 滅火機。 應急發(fā)電機房管理制度 . 發(fā)電機房應保持整潔、通風及照明狀況良好。 . 所有電工都應熟練掌握應急發(fā)電機的啟停操作。每六個月進行一次負載測試，發(fā)現(xiàn)故障及時排除，使設(shè)備長期保持完好狀態(tài)。 . 在日常檢查中，連續(xù)啟動時間不能超過 10 秒，間歇 30 秒后再作下一次啟動，如啟動4 次不成功，應檢查原因。 機房管理制度 . 機房內(nèi)嚴禁吸煙及堆放雜物，保持機房整潔及設(shè)備的完整。 . 設(shè)施的保養(yǎng)、維護和運行管理工作，及時排除各類故障，并做好巡檢記錄。 巡檢人員應負責設(shè)施的保養(yǎng)、維護和運行管理工作及時排除各類故障，并做好巡檢記錄 , 離開機房時隨手關(guān)閉非常開的照明燈具。 . 恪于職守，嚴謹認真，隨時關(guān)注節(jié)目內(nèi)容，遇有反動、淫穢以及妨礙國家安全和社會安定的節(jié)目應及時切除。 所有人員因工作需要進入衛(wèi)星接收 /閉路電 視機房必須進行登記，登記內(nèi)容為：人員姓名、單位、進出時間和進入事由 , 離開機房時隨手關(guān)閉非常開的照明燈具。 . 每天吸塵，嚴禁使用掃帚清除。 『學習改變?nèi)松? . 消防中心值班人員應忠于職守，嚴謹認真，熟悉業(yè)務，嚴格執(zhí)行各項操作制度。值班人員嚴格執(zhí)行電梯機房管理制度。 . 保持機房內(nèi)整潔，排水管道暢通，管道及支架應定期油漆。 . 機房操作人員應嚴格按操作規(guī)范操作冷凍設(shè)備，嚴格執(zhí)行交接班制度，接班人員應全面檢查各種設(shè)備，確認沒有總是才能操作。 『學習改變?nèi)松? 水泵房管理制度 . 水泵房內(nèi)各水泵及其控制箱（柜）應一一對應編號，所有管道應 標明水流方向。 . 人巡視，并記錄各水泵運行狀態(tài)，包括管道壓力及變頻器參數(shù)等。 . 根據(jù)庫存情況和日常維修的消耗記錄，設(shè)立常用消耗物品庫存量，一般以一個季度的消耗量的二倍庫存。做成功物業(yè)管理人！』 第 35 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) . 若遇設(shè)備 /系統(tǒng)故障急修需要采購物品，費用在人民幣 200 元之內(nèi)，可先支取零用金后再上報公司。 . 若是業(yè)主指定或安排的采購，需得到業(yè)主 負責人的書面指令，并保存歸檔備查。 . 入庫時需開箱 /合查驗物品的質(zhì)量，若倉庫管理員無法把握時，可請使用人協(xié)助，并對查驗的物品簽字認可。 倉儲管理制度 倉儲管理制度是為了確保倉庫儲存物品的質(zhì)量。做成功物業(yè)管理人！』 第 36 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) . 倉庫管理員要留意 倉房的溫濕情況，注意防火安全，確保所有物資的