【正文】 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 1 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 上海高力國際物業(yè)服務有限公司 ***物業(yè)管理處 工程部 Colliers International Property Services (Shanghai) Co., Ltd. *** Property Management OfficeEngineering Dep. 操作手冊 Work Instruction By Engineering Dep. 文件號 : PMB0110003S 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 2 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 1 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 一、 組織架構(gòu)圖 ......................................................................................... 2 二、 崗位職責 ............................................................................................ 3 三、 崗位儀容儀表 .................................................................................... 10 四、 工程 部設備操作流程 ............................................................................. 6 五、 機電設備維修保養(yǎng)制度 ........................................................................ 15 六、 機房管理制度 .................................................................................... 25 七、 二次裝修管理流程 .............................................................................. 45 八、 接報修及維修工作單之使用流程 ............................................................ 50 九、 緊急事件處理預案 .............................................................................. 54 十、 工程部倉庫管理制度 ........................................................................... 71 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 2 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 一、 組織架構(gòu)圖 工程部人數(shù)合計： X 人 工程經(jīng)理 1人 工程師 X人 工程助理兼?zhèn)}管 X人 宋玉艷 工程領班 X人 強電日常維修 X人 給 排水 X人 弱電 技工 X人 空調(diào) X人 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 3 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 二、 崗位職責 1 工程部崗位職責 工程經(jīng)理崗位職責 崗位說明 部門：工程部 崗位：工程經(jīng)理 直屬主管 ：直接受物業(yè)總經(jīng)理領導 招聘要求 性別年齡：男， 50 歲以下 身體狀況 ：身體健康 ，無其他特殊要求 教育程度 ： 機電或相關專業(yè)大學以上學歷 專業(yè)技能 ：熟悉物業(yè)各項工程和設備的施工、維修、保養(yǎng)和管理專業(yè) 知識，有電氣、暖通或給排水某一項專業(yè)特長，具有獨立領導 部門開展工作的能力 工作經(jīng)驗：從事物業(yè)管理行業(yè)或酒店業(yè)擔任工程經(jīng)理三年以上工作經(jīng) 驗 資格證書：有電氣 /空調(diào) /管道工程師 /機械工程師職稱 語言能力：掌握一門外語，有一定的英語聽說能力優(yōu)先 工作要求 勞動紀律：遵守公司的各項規(guī)章制度 工作時間：周一至周五每天九小時，中間含午餐休息時間一小時 辭職申請：提前一個月 工作待遇 工作制 服：由公司提供統(tǒng)一的西服 員工福利：享有國家規(guī)定的各種福利待遇 試用期： 二 個月 晉升職位：物業(yè)總經(jīng)理 職責概述 在總經(jīng)理的領導下，全面負責工程部對整幢物業(yè)之工程管理工作，確保物業(yè)的設施處于良好的運作狀態(tài)，節(jié)約開支，使物業(yè)長期得到保值、升值。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 4 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 崗位職責 執(zhí)行物業(yè)總經(jīng)理的各項指示，安排好工程部所有人員的工作，確保人盡其才，合理使用，負責與管理處工程方面的對外聯(lián)系。 負責大樓內(nèi)機電設備的操作運行正常，制定部門的年度、季度計劃， 包括工程維護保養(yǎng)預算、人員編制、工作內(nèi)容、物品申購計劃、能源管理措施、外判工程 計劃以及安全、環(huán)保等管理工作。 審核、批準各專業(yè)工程師制定機電設備的日常運行、維修保養(yǎng)和巡視檢查制度，并督促工程部員工認真執(zhí)行。 洽談和確定外判維護保養(yǎng)合同，監(jiān)督承包商的工作、進度和質(zhì)量。 制定安全工作制度及突發(fā)事件應急處理程序，指揮屬下員工解決物業(yè)中的各種突發(fā)事件，妥善處理善后事宜。 監(jiān)督檢查部門員工的行為、考勤、衣著、紀律，確保屬下員工的行為規(guī)范符合公司要求，做好員工考核工作。 檢查下屬各類工作報告，定期向物業(yè)總經(jīng)理遞交每周、每月及每年工程報告。 有計劃地組織部門員工的培訓，不斷提高對整個物業(yè)的管理水平 。 協(xié)調(diào)好與政府有關職能部門的關系，確保大廈水、電、消防、技防及衛(wèi)星接收及環(huán)保等設施的正常使用。 建立客戶投訴意見處理制度，確保所有維修單和投訴電話都能得到滿意的回復和解決。 每天堅持深入現(xiàn)場，抽查工程各項工作的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 按時完成總經(jīng)理布置的其他工作。 工程主管崗位職責 崗位說明 部門：工程部 崗位：工程主管 (可兼任電氣 /空調(diào) /管道工程師 ) 招聘要求 性別年齡：男， 50 歲以下 身體狀況：身體健康，無其他特殊要求 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 5 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 教育程度：機電專業(yè) 中專 以上學歷 專業(yè)技能：熟悉物業(yè)各項工程和設備的施工 、維修、保養(yǎng)和管理專業(yè)知識，有電氣、暖通某一項專業(yè)特長，具有獨立領導部門開展工作的能力 工作經(jīng)驗：從事物業(yè)管理行業(yè)工程主管 二 年以上工作經(jīng)驗 資格證書：有機電專業(yè)中級技術職稱 語言能力：掌握一般英語知識，有英語聽說能力更佳 工作要求 勞動紀律：遵守公司的各項規(guī)章制度 工作時間：周一至周五每天九小時，中間含午餐休息時間一小時 辭職申請：提前一個月 工作待遇 工作制服：由公司提供統(tǒng)一的工作服 工作餐 帶薪年假： 員工福利：享有國家規(guī)定的各種福利待遇 試用期： 二 個月 可晉升職位：工程經(jīng)理或工程副經(jīng)理 職責概述 在總經(jīng)理的領導下，全面負責整幢 物業(yè) 之管理工作，確保物業(yè)的設施處于良好的運作狀態(tài)，使物業(yè)長期得到保值、升值。 崗位職責 執(zhí)行物業(yè)總經(jīng)理的各項指示，安排好工程部所有人員的工作，確保人盡其才，合理使用。 負責大樓內(nèi)機電設備的操作運行正常，制定部門的年度、季度計劃，包括工程維護保養(yǎng)預算、人員編制、工作內(nèi)容、物品申購計劃、能源管理措施、外判工程計劃以及安全、環(huán)保等管理工作。 審核、批準各專業(yè)工程師制定機電設備的日常運行、維修保養(yǎng)和巡視檢查制度，并督促認真執(zhí)行。 洽談和確定外判維護保養(yǎng)合同，監(jiān)督承包商的工作 、進度和質(zhì)量。 制定安全工作制度及突發(fā)事件應急處理程序，指揮屬下員工解決物業(yè)中的 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 6 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 各種突發(fā)事件，妥善處理善后事宜。 監(jiān)督檢查部門員工的行為、考勤、衣著、紀律，確保屬下員工的行為規(guī)范符合公司要求，做好員工考核工作。 檢查下屬各類工作報告，每周向工程經(jīng)理作工程報告。 有計劃地組織部門員工的培訓，不斷提高對整個物業(yè)的管理水平。 協(xié)調(diào)好與政府有關職能部門的關系，確保大廈水、電、消防、技防、衛(wèi)星接收及環(huán)保等設施的正常使用。 建立客戶投訴意見處理制度，確保所有維修單和投訴電話都能得到滿意的回復和解決。 每天堅持深入現(xiàn)場， 抽查工程各項工作的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 按時完成總經(jīng)理布置的其他工作。 工程部領班崗位職責 負責工作范圍內(nèi)設備的正常運行和存在問題的及時處理。 掌握管理范圍內(nèi)的設備情況，根據(jù)設備的日常運行情況、維護保養(yǎng)情況、發(fā)生故障的原因分析制定本部門的設備維護、保養(yǎng)計劃，分別列入月、季、年度計劃中。 負責根據(jù)報修單安排班組員工日常工作。組織實施維修計劃。帶領班組員工完成各項工作任務。檢查班組員工安全生產(chǎn)和文明生產(chǎn)情況。 每天負責檢查班組各項運行記錄，了解每日的設備運行情況并在運行記錄上簽名。 負責總結(jié)計劃班組一 周日常工作的安排，實施培訓計劃。定期召開安全會議，檢查安全工作落實情況。按時完成每周班組工作周報、部門月度工作小結(jié)、部門工作培訓計劃、部門月度培訓小結(jié)。 每月按時完成考勤工作，保存原始記錄。根據(jù)要求對員工進行考核。有權(quán)對班組員工的獎懲、任用提出建議。 負責管理班組交接班鑰匙、共用工具、備用材料的進出和去向。每月填寫工作所需的材料申請單，并做好記錄。 負責督導各項制度的執(zhí)行情況。隨時配合上級對班組各項工作的檢查。 負責班組的文明生產(chǎn)，做好工作場地的環(huán)境衛(wèi)生工作。 執(zhí)行上級領導的工作安排，事后匯報工程部經(jīng)理或主 管。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 7 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 弱電維修崗位職責 崗位說明 部門：工程部 崗位：弱電維修技術員 直屬主管：工程經(jīng)理 /主管 (技術上接受弱 /強電工程師的指導 招聘要求 性別年齡：男， 45 歲以下 身體狀況：身體健康，無其他特殊要求 教育程度：高中或相當學歷，受過全日制專業(yè)職業(yè)學校之培訓優(yōu)先 專業(yè)技能：在弱電方面具有豐富經(jīng)驗，有強電、空調(diào)或管道等操作及維修技能更佳 工作經(jīng)驗：從事物業(yè)管理或酒店弱電設備管理及維修工作三年以上 資格證書：有低壓操作證，若有高壓、空調(diào)或電梯操作證更佳 工作要求 勞動紀律：遵 守公司的各項規(guī)章制度 工作時間：周一至周五每天九小時，中間含午餐休息時間一小時 辭職申請：提前一個月 工作待遇 工作制服：由公司提供統(tǒng)一的工作服 員工福利：享有國家規(guī)定的各種福利待遇 試用期： 二 個月 晉升職位：高級弱電維修技術員 職責概述 在工程經(jīng)理 /主管的領導下，確保整幢大樓之弱電設備 /系統(tǒng)處于良好運作狀態(tài)，配合工程部其他工種的維護保養(yǎng)工作。 崗位職責 服從工程經(jīng)理 /主管的工作安排，認真完成工作任務。 負責大樓屋宇自控系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話通迅系統(tǒng) 、 廣播衛(wèi)星系統(tǒng)及照明系統(tǒng) /設備的 日常運行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等工 作。 熟悉大樓內(nèi)電氣設備的情況，嚴格執(zhí)行電氣設備保養(yǎng)制度和操作規(guī)程， 認真做好各項運行記錄。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 8 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 發(fā)現(xiàn)故障和問題，及時采取措施，盡快排除和解決，作好記錄并匯報上級領導。 及時有效地完成各項弱電維修項目的修理工作。 做好弱電設備的應急搶修工作，當接到故障及異常報告后，應立即奔赴 現(xiàn)場，在工程經(jīng)理 /主管及弱電工程師的安排指導下完成搶修工作。 嚴格遵守管理公司和工程部的各項管理制度，按時上下班，不得無故離崗。 刻苦鉆研業(yè)務，不斷提高維修技術和服務質(zhì)量，努力做到一專多能，完成領導交辦的 其他任務。 愛護設備、合理使用工具、儀器和器材，保持所管設備機房和值班室的安全和清潔工作。 積極參加業(yè)務學習和技術培訓，不斷提高業(yè)務水平。 電工崗位職責 持證上崗，遵守員工守則和各項規(guī)章制度，服從領導的安排。 掌握供電系統(tǒng)的線路情況，設備情況，熟練掌握設備的技術性能及操作。 做好設備的維護保養(yǎng)工作。 接到報修任務及時處理。