【正文】 地的環(huán)境衛(wèi)生工作。 負(fù)責(zé)管理班組交接班鑰匙、共用工具、備用材料的進(jìn)出和去向。按時(shí)完成每周班組工作周報(bào)、部門月度工作小結(jié)、部門工作培訓(xùn)計(jì)劃、部門月度培訓(xùn)小結(jié)。檢查班組員工安全生產(chǎn)和文明生產(chǎn)情況。 掌握管理范圍內(nèi)的設(shè)備情況，根據(jù)設(shè)備的日常運(yùn)行情況、維護(hù)保養(yǎng)情況、發(fā)生故障的原因分析制定本部門的設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)計(jì)劃，分別列入月、季、年度計(jì)劃中。 建立客戶投訴意見處理制度，確保所有維修單和投訴電話都能得到滿意的回復(fù)和解決。 監(jiān)督檢查部門員工的行為、考勤、衣著、紀(jì)律，確保屬下員工的行為規(guī)范符合公司要求，做好員工考核工作。 審核、批準(zhǔn)各專業(yè)工程師制定機(jī)電設(shè)備的日常運(yùn)行、維修保養(yǎng)和巡視檢查制度，并督促認(rèn)真執(zhí)行。 工程主管崗位職責(zé) 崗位說明 部門：工程部 崗位：工程主管 (可兼任電氣 /空調(diào) /管道工程師 ) 招聘要求 性別年齡：男， 50 歲以下 身體狀況：身體健康，無其他特殊要求 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 協(xié)調(diào)好與政府有關(guān)職能部門的關(guān)系，確保大廈水、電、消防、技防及衛(wèi)星接收及環(huán)保等設(shè)施的正常使用。 制定安全工作制度及突發(fā)事件應(yīng)急處理程序，指揮屬下員工解決物業(yè)中的各種突發(fā)事件，妥善處理善后事宜。做成功物業(yè)管理人！』 第 4 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 崗位職責(zé) 執(zhí)行物業(yè)總經(jīng)理的各項(xiàng)指示，安排好工程部所有人員的工作，確保人盡其才，合理使用，負(fù)責(zé)與管理處工程方面的對外聯(lián)系。做成功物業(yè)管理人！』 第 1 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 一、 組織架構(gòu)圖 ......................................................................................... 2 二、 崗位職責(zé) ............................................................................................ 3 三、 崗位儀容儀表 .................................................................................... 10 四、 工程 部設(shè)備操作流程 ............................................................................. 6 五、 機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)制度 ........................................................................ 15 六、 機(jī)房管理制度 .................................................................................... 25 七、 二次裝修管理流程 .............................................................................. 45 八、 接報(bào)修及維修工作單之使用流程 ............................................................ 50 九、 緊急事件處理預(yù)案 .............................................................................. 54 十、 工程部倉庫管理制度 ........................................................................... 71 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 2 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 一、 組織架構(gòu)圖 工程部人數(shù)合計(jì)： X 人 工程經(jīng)理 1人 工程師 X人 工程助理兼?zhèn)}管 X人 宋玉艷 工程領(lǐng)班 X人 強(qiáng)電日常維修 X人 給 排水 X人 弱電 技工 X人 空調(diào) X人 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 負(fù)責(zé)大樓內(nèi)機(jī)電設(shè)備的操作運(yùn)行正常，制定部門的年度、季度計(jì)劃， 包括工程維護(hù)保養(yǎng)預(yù)算、人員編制、工作內(nèi)容、物品申購計(jì)劃、能源管理措施、外判工程 計(jì)劃以及安全、環(huán)保等管理工作。 監(jiān)督檢查部門員工的行為、考勤、衣著、紀(jì)律，確保屬下員工的行為規(guī)范符合公司要求，做好員工考核工作。 建立客戶投訴意見處理制度，確保所有維修單和投訴電話都能得到滿意的回復(fù)和解決。做成功物業(yè)管理人！』 第 5 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 教育程度：機(jī)電專業(yè) 中專 以上學(xué)歷 專業(yè)技能：熟悉物業(yè)各項(xiàng)工程和設(shè)備的施工 、維修、保養(yǎng)和管理專業(yè)知識(shí)，有電氣、暖通某一項(xiàng)專業(yè)特長，具有獨(dú)立領(lǐng)導(dǎo)部門開展工作的能力 工作經(jīng)驗(yàn)：從事物業(yè)管理行業(yè)工程主管 二 年以上工作經(jīng)驗(yàn) 資格證書：有機(jī)電專業(yè)中級技術(shù)職稱 語言能力：掌握一般英語知識(shí)，有英語聽說能力更佳 工作要求 勞動(dòng)紀(jì)律：遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度 工作時(shí)間：周一至周五每天九小時(shí)，中間含午餐休息時(shí)間一小時(shí) 辭職申請：提前一個(gè)月 工作待遇 工作制服：由公司提供統(tǒng)一的工作服 工作餐 帶薪年假： 員工福利：享有國家規(guī)定的各種福利待遇 試用期： 二 個(gè)月 可晉升職位：工程經(jīng)理或工程副經(jīng)理 職責(zé)概述 在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)整幢 物業(yè) 之管理工作，確保物業(yè)的設(shè)施處于良好的運(yùn)作狀態(tài)，使物業(yè)長期得到保值、升值。 洽談和確定外判維護(hù)保養(yǎng)合同，監(jiān)督承包商的工作 、進(jìn)度和質(zhì)量。 檢查下屬各類工作報(bào)告，每周向工程經(jīng)理作工程報(bào)告。 每天堅(jiān)持深入現(xiàn)場， 抽查工程各項(xiàng)工作的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 負(fù)責(zé)根據(jù)報(bào)修單安排班組員工日常工作。 每天負(fù)責(zé)檢查班組各項(xiàng)運(yùn)行記錄，了解每日的設(shè)備運(yùn)行情況并在運(yùn)行記錄上簽名。 每月按時(shí)完成考勤工作，保存原始記錄。每月填寫工作所需的材料申請單，并做好記錄。 執(zhí)行上級領(lǐng)導(dǎo)的工作安排，事后匯報(bào)工程部經(jīng)理或主 管。 負(fù)責(zé)大樓屋宇自控系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話通迅系統(tǒng) 、 廣播衛(wèi)星系統(tǒng)及照明系統(tǒng) /設(shè)備的 日常運(yùn)行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等工 作。 及時(shí)有效地完成各項(xiàng)弱電維修項(xiàng)目的修理工作。 愛護(hù)設(shè)備、合理使用工具、儀器和器材，保持所管設(shè)備機(jī)房和值班室的安全和清潔工作。 做好設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作。 空調(diào)工崗位職責(zé) 每日巡視檢查，認(rèn)真做好運(yùn)作記錄。 必須做好空調(diào)設(shè)施的日常維修工作，及時(shí)處理租戶有關(guān)空調(diào)設(shè)施事項(xiàng)的問題，做到隨報(bào)隨修。 崗位職責(zé) 服從工程經(jīng)理 /主管工作安排，按時(shí)完成工作任務(wù)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 常用禮貌用語： “您好 ”、 “很抱歉 ”、 “請 ”、 “對不起 ”、 “不客氣 ”、 “稍等 ”，嚴(yán)禁使用 “不知道 ”、 “不歸我管 ”、 “不懂 ”、 “不行 ”、 “沒有 ”等詞，接聽電話應(yīng)先問候，后講話。做成功物業(yè)管理人！』 第 11 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 聽到客戶的意見和怨言，要冷靜對待，虛心傾聽，耐心解釋，認(rèn)真改正。如因聯(lián)系工作急需使用租戶電話時(shí)，應(yīng)向租戶解釋清楚。工作完畢后應(yīng)將工作區(qū)域打掃干凈，并通知有關(guān)部門進(jìn)行徹底清掃。 在工作區(qū)域行走或站立時(shí)，不得插兜、插腰、抱肩，不得東張西望，搖頭晃腦，不得扎堆 聊天。 著裝應(yīng)將扭扣扣齊、拉練拉好。 鞋、襪應(yīng)保持干凈，不得有異味，不準(zhǔn)打赤腳。 3．內(nèi)容 水泵的操作規(guī)程 開泵前準(zhǔn)備工作 檢查進(jìn)出水泵的閥門是否打開。 開泵運(yùn)行 開泵后每二小時(shí)檢查記錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)一次。 開泵注意事項(xiàng) 初次開泵或停泵時(shí)間較長，開泵前應(yīng)用手盤動(dòng)聯(lián)軸器。 泵要輪換開啟，基本保持相同的使用頻率。 水箱清洗操作規(guī)程 水箱清洗前 準(zhǔn)備工作 操作人員必須持有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的體檢合格證。 準(zhǔn)備好必備的工具和物品、工作服、掃把、尼龍刷、百潔布、鐵鏟、清 毒藥物、照明、手提式潛水泵、鼓風(fēng)機(jī)、口罩及防護(hù)眼鏡等。 水箱頂上要有一名監(jiān)護(hù)人員，負(fù)責(zé)向水箱內(nèi)送新風(fēng)，防止清掃人員余氯 中毒，并控制 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 通知中央控制室清洗結(jié)束，做好相關(guān)記錄。 如《衛(wèi)生檢測結(jié)果報(bào)告單》結(jié)果為不合格，管理處要盡快安排重新清洗和消毒水箱，并重新取樣送驗(yàn)，直到合格為止。做成功物業(yè)管理人！』 第 9 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 通知各部門正常排水。 操作前應(yīng)有機(jī)電維修人員檢查泵電氣系統(tǒng)的完好 (進(jìn)線電壓是否正常，電氣控制系統(tǒng)的指示是否正常，電氣控制堞內(nèi)元件是否正常，空氣開關(guān)是否正常， Y—起動(dòng)系統(tǒng)是否正常等 )保證操作時(shí)電氣系統(tǒng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并作檢查記錄。 啟動(dòng)水泵時(shí)，應(yīng)先點(diǎn)動(dòng)運(yùn)行，點(diǎn)動(dòng)運(yùn)行正常后，方可進(jìn)行正常運(yùn)行 (正常運(yùn)行 30S(秒 )屋頂出水即可 )。 ，根據(jù) 樓層的空調(diào)需要，決定是不是開啟或關(guān)閉。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 、冷凍水泵，并要保持進(jìn)出冷凍機(jī)的冷卻水的壓差，進(jìn)出冷 凍機(jī)的冷凍壓差。 。 。 在設(shè)備現(xiàn)場開動(dòng)對應(yīng)的冷水泵，冷卻塔風(fēng)機(jī)； 在熱空調(diào)期間，現(xiàn)場開動(dòng)熱水泵。 做好詳細(xì)記錄。做成功物業(yè)管理人！』 第 15 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 五、 機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)制度 1. 目的 為了保證商場設(shè)備正常運(yùn)行、延長 設(shè)備的使用壽命和節(jié)約能源，平衡保養(yǎng)費(fèi)用和保養(yǎng)效果的關(guān)系，制定具體定期的維修保養(yǎng)計(jì)劃。 工程部每一至二周應(yīng)就對公共部位燈具的外觀、照明度和色調(diào)等進(jìn)行巡查和檢修，若發(fā)現(xiàn)燈管、燈盤、燈罩有積灰現(xiàn) 象，需進(jìn)行必要的清潔工作。（參照 DGMEF1001~007， DGMEG1001~012， DGMEG1014） 空氣斷路器、隔離開關(guān)和真空開關(guān) 每天巡視檢查外觀情況 ，每月檢查插頭接觸情況，進(jìn)行插頭清潔，并檢測溫升是否過高。 屋宇自控系統(tǒng) 屋宇自動(dòng)控制系統(tǒng)的設(shè)備一般外判專業(yè)公司維護(hù)保養(yǎng)。 閉路電視和公共廣播系統(tǒng) 閉路電視和公共廣播系統(tǒng)可視情況自行維護(hù)保養(yǎng)，故障報(bào)修的方法，也可外判維護(hù)保養(yǎng)。 （參照 DGMEG2002， DGMEG6002） 火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)及消防設(shè)備 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)主機(jī)和煙感探頭一般外判維護(hù)保養(yǎng)，物業(yè)管理公司需做好各項(xiàng)記錄，對各種消防需做好定期的檢查、試驗(yàn)和保養(yǎng)維修工作。 試驗(yàn)火災(zāi)警報(bào)裝置的聲光顯示。做成功物業(yè)管理人！』 第 17 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 室內(nèi)消火栓、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的控制設(shè)備；鹵代烷、二氧化碳、泡沫、干粉等固定滅火系統(tǒng)的控制設(shè)備； 火災(zāi)事故廣播、火災(zāi)事故照明燈及疏散指示標(biāo)志燈。 強(qiáng)制切斷非消防電源功能試驗(yàn)。 攝像部分 每月二次定期到現(xiàn)場對攝像部分檢查和保養(yǎng)，清潔攝像機(jī)罩和護(hù)鏡玻璃，用鹿皮清潔鏡頭，調(diào)整焦距、光圈 (固定鏡頭 )，調(diào)校攝像范圍至正確位置及輸出圖像信號(hào)至規(guī)范要 求。 顯示部分 每二個(gè)月一次清潔顯示屏及外殼，檢查插座、旋鈕、接線柱顯示圖像是否清楚，錄像放像的質(zhì)量，并清洗磁頭。做成功物業(yè)管理人！』 第 18 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 每月一次檢查主機(jī)設(shè)備。 每年二次清洗各種水箱，同時(shí)檢查浮球閥、進(jìn)出水閥門和排水閥是否完好；每年一次檢查各種水管、閥門、減壓閥和排水井等的工作情況。 每月二次進(jìn)行巡視檢查各類水泵，主要內(nèi)容：聲響、震動(dòng)、電流、電壓 及壓力表等。 一般電梯的例行維護(hù)保養(yǎng)每月不少于二次，主要內(nèi)容：對設(shè)備進(jìn)行檢查、測試、調(diào)整、修理、加油和潤滑等，并根據(jù)專業(yè)公司的計(jì)劃進(jìn)行月保養(yǎng)、季保養(yǎng)和年 度保養(yǎng)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松▍⒄?DGMEF4001~020， DGMEG4001~012） 送回風(fēng)管和風(fēng)口 每月一次清洗回風(fēng)中過濾網(wǎng)。 每年一至二次 (視系統(tǒng)水質(zhì)情況 )拆洗全部水過濾器，此外，每二月抽檢未端水過濾器，發(fā)現(xiàn)結(jié)垢嚴(yán)重，需全部拆卸清洗，并重新檢查處理水質(zhì)。做成功物業(yè)管理人！』 第 20 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 每年二次檢查管道的閥門、法蘭、變經(jīng)管、伸縮節(jié)、軟接頭、溫度計(jì)、壓力表和保溫等情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理解決。 每年一次用接地?fù)u表來測量避雷接地電阻是否符合要求，每二年請有資質(zhì)的專業(yè)單位進(jìn)行一次全面測試。 若遇強(qiáng)臺(tái)風(fēng)、地震及火災(zāi)等自然災(zāi)害后，應(yīng)對玻璃幕墻的最不利位置進(jìn)行抽查，視損壞程 度請專業(yè)公司進(jìn)行維修加固。做成功物業(yè)管理人！』 第 25 頁 ，共 83 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 六、 機(jī)房管理制度 1. 目的 規(guī)范機(jī)房操作規(guī)程，消減事故隱患，確保安全運(yùn)行。巡查人員必須了解及掌握設(shè)備性能及操