【正文】 標準作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)工作，確保柴油發(fā)電機各項性能良好，保證柴油發(fā)電機良好運行。 柴油發(fā)電機管理員負責柴油發(fā)電機的日常維修保養(yǎng)。 柴油發(fā)電機機外附件的維修保養(yǎng)，由機電維修部管理員負責，其余維修保養(yǎng)由外委完成，維修保養(yǎng)應按《柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃》進行。 皮帶的維修保養(yǎng)周期為每運行 100 小時進行一次： a) 檢查每條皮帶，發(fā)現(xiàn)有損壞或失效的，應及時更換； b) 在皮帶中段加 40N 壓力，皮帶應能按下 12MM 左右，太松太緊都應當進行調(diào)整 散熱器的維修保養(yǎng)周期為每運行 200 小時進行一次： a) 外部清潔： —— 用熱水（加入清潔劑）噴洗，方法是從散熱器前面向風扇方向噴射（如從反方向噴射只會把污物逼進中心位置），使用此方法時，要用膠布擋住柴油發(fā)電機； —— 如果上述方法不能清除頑固的沉積物，則應把散熱器拆下浸在熱的確良堿水中約 20 分鐘，然后用熱水清洗。 柴油濾清器的維修保養(yǎng)周期性每運行 200 小時進行一次拆除柴油濾清器，換上新的濾清器，并加滿新的干凈柴油，然后裝回。 對于柴油發(fā)電機的拆機維修或調(diào)整應由主管填寫《外委維修保養(yǎng)申請單》，經(jīng)管理處經(jīng)理、公司總經(jīng)理批準后，由處委單位完成。 記錄 相關支持文件 標準作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范常壓生活鍋爐操作程序，確保正確、安全的操作常壓生活鍋爐。 程序要點 開爐前的檢查 檢查鍋爐給水、供水閘閥是否均已擰開（中央空調(diào)熱水供應閘閥及回水閘閥只有制熱時才擰開，其余時間均關閉），否則應擰開。 合上燃燒機電源開 關，將轉(zhuǎn)換開關置于“燃燒”位置，燃燒機電動機立即啟動。此時再經(jīng)過 3分鐘后可以按下恢復按鈕，重新啟動燃燒機。 當水溫降到 45℃左右時，按下水泵“停止”按鈕，水泵停止供水。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)常壓生活鍋爐的運行管理。 程序要點 巡視監(jiān)控 當值管理員每隔 2 個小時巡視一次常壓生活鍋爐，巡視部位包括：鍋爐本體、燃燒機、水泵機組、電氣控制系統(tǒng)及各種附屬裝置（閘閥、油箱、熱水箱）。處理不了的問題，當值管理員應及時詳細的匯報給機電 維修部組長或主管，請求支援。 異常情況處理 當常壓生活鍋爐房發(fā)生火災時，按《火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程》處置。 d) 漏水源堵住后 ,應立即排水 。 常壓生活鍋爐房內(nèi)應備齊消防器材，并應放置在方便、顯眼處 。 常壓生活鍋爐房內(nèi)應當通風良好、光線足夠，門窗開啟靈活。 有下列情況之一者不準交接班： a) 上一班運行情況未交代清楚； b) 記錄不規(guī)范、不清晰、不完整； c) 常壓生活鍋爐房不干凈； d) 接班人未到崗； e) 事故正在處理中或交班時發(fā)生故障，此時應由交班人負責繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進行。 職責 主管經(jīng)理負責審核《常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。 程序要點 《常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)年度計劃》的制定 每年的 12 月 15日之前，由機電維修部主管組織鍋爐管理員一起研究、制定《常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)年度計劃》，并上報公司審批。 燃燒機維修保養(yǎng)要領。 點火電極： a) 檢查點火電極是否燒蝕嚴重，如是則應更換同規(guī)格點火電極； b) 調(diào)整點火電極至合理位置，清潔點火電極。 鍋爐本體維修保養(yǎng)要領。把鍋爐進、出口閘閥拆開，放干鍋爐內(nèi)的水，然后把鍋爐進出口封閉，向鍋爐內(nèi)注入 45℃的 4%的酸溶液，過 8 分鐘后排干酸溶液。檢查熱交換器是否漏水，如果不漏則重新裝回；如果漏水則用氧焊修補后再裝回。 水泵機組： a) 對水泵軸承加注高溫潤滑油，磨損嚴重的軸承應更換； b) 檢查水泵壓盤根處是否漏水成線，如是則應重新裝壓盤根（不定期、視漏水情況）； c) 檢查聯(lián)軸器是否牢固可靠，否則應更換橡膠墊并擰緊（不定期）； d) 旋轉(zhuǎn)水泵軸，如有卡住、碰撞現(xiàn)象則說明葉輪已損壞，應拆換同規(guī)格葉輪。如必須超過 8小時，則應由機電維修部主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》，經(jīng)主管經(jīng)理批準后方可延時。如因突然故障停止供應熱水，則應在恢復供應熱水后 8小時內(nèi)向有關用戶作出解 釋。 當值管理員具體負責中央空調(diào)的操作。 開機 啟動冷卻塔風機。 壓縮機啟動后，觀察壓縮機運行電流，壓縮機吸排氣壓力，檢查有無異常振動、噪音或異常氣味，確認一切正常后才算啟動成功。 確認無異常情況后才算停機成功。 機電維修部組長負責組織實施中央空調(diào)的運行管理。 巡視過程中如發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時，當值管理員應及時采取措施予以解決，處理不了的問題應及時詳細的匯報給機電維修部主管，請 求支援解決。 中央空調(diào)機房發(fā)生水浸時的處置： a) 視進水情況關掉中央空調(diào)機組，拉下總電源開關； b) 堵住漏水源； c) 如果漏水較大，應立即通知機電維修部主管，同時盡力阻滯進水； d) 漏水源堵住后，應立即排水； e) 排干水后，應立即對濕水設備設施進行除濕處理，如用干的干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風或更換相關管線等； f) 確認濕水已消除，各 絕緣電阻符合要求后，開機試運行；如無異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運行。 中央空調(diào)機房內(nèi)嚴禁存放易燃、易爆、危險品。 中央空調(diào)機房內(nèi)應當通風良好，光線足夠、門窗開啟靈活 。 有下列情況之一者不準交接班： a) 上一班運行情況未交代清楚； b) 記錄不規(guī)范、不清晰、不完整； c) 中央空調(diào)機房不干凈； d) 接班人員未到崗； e) 事故正在處理中或交班時發(fā)生故障，此時應由交班人負責繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進行。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。 公共事物部負責向有關用戶通知停用中央空調(diào)的情況。 對中央空調(diào)進行維修保養(yǎng)時應按《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》進行。 檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重，如是則應更換同規(guī)格皮帶；檢查皮帶是否太松，如是則應調(diào)整（每半個月檢查一次）；檢查皮帶輪與軸配合是否松動，如是否松動，如是則應整修。 擰緊所有緊固件。 用 500V 搖表檢測風機電機線圈絕緣電阻應不低于 ，否則應整修處理。 擰緊所有緊固件。 冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。 清洗水泵過濾網(wǎng)。 電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥維修保養(yǎng)： a) 干燥過濾器：檢查干燥過濾器是否已臟堵或吸潮，如是則更換同規(guī)格的干燥過濾器； b) 電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥： —— 通斷電檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥是 否動作可靠，如有問題則更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥，壓差調(diào)節(jié)閥； —— 對壓差調(diào)節(jié)閥間閥桿加潤滑油，如壓填料處泄漏則應加壓填料。 e) 自動空氣開頭維修保養(yǎng)： —— 用 500V 搖表測量絕緣電阻應不低于 MΩ，否則應烘干處理； —— 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則應更換； —— 清除觸頭表面上的小金屬顆粒（不要修銼）。如油位低于觀察鏡的 1/2 位置，則應查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油；如油已變色則應徹底更換潤滑油。 中央空調(diào)維修保養(yǎng)的時間計劃不允許超過 8 小時，如必須超過 8小時，則應由主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經(jīng)主管經(jīng)理批準并 征得營業(yè)部門的同意后方可延時。 記錄 相關支持 文件 目的 規(guī)范電梯運行管理工作，確保電梯良好運行。 電梯管理員具體負責電梯的運行管理。處理不了的問題應及時如實地匯報給機電維修部主管，在主管的協(xié)同下加以解決。 電梯濕水的處置： a) 當?shù)卓?內(nèi)出現(xiàn)少量進水或浸水時，應將電梯停在二層以上，斷開電梯總電源； b) 當樓層發(fā)生水淹而使井道或底坑進水水時，應將轎廂停于進水層站的上一層，斷開電源總電源； c) 當?shù)卓?、井道或機房進水較多時，應立即停梯，斷開電梯電源總開關； d) 發(fā)生濕水時，應迅速阻斷漏水源； e) 對濕水電梯應進行除濕處理，如用干抹布擦拭、熱風吹干（溫度不能太高）、 自然通風（用工廠用鼓風機）、更換管線等。 機房內(nèi)嚴禁存放易燃、易爆或危險物品，機房內(nèi)應配足消防器材，禁止吸煙。 交接班要求 接班人員應準時來接班。 記錄 《電梯運行日記》 相關支持文件 《電梯維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》 電梯運行日記 年 月 日 NO： 備注 1 機房溫度、濕度 2 曳引電動機溫度、潤滑油、緊固 3 減速箱油位油色、聯(lián)軸器、緊固情況 4 限速器、機械選層器運行情況 5 控制柜內(nèi)繼電器、接觸器工作情 況 6 制動器（線圈溫度、制動輪臟污情況 7 變壓器、電抗器、電阻器運行溫度 8 對講機、警鈴、應急燈（周） 9 轎廂內(nèi)照明、風扇 10 廳外及轎內(nèi)指層燈及指令按鈕 11 廳門及轎門踏板清潔 12 開關門有無異常 13 井道底坑情況（周） 14 補償鏈情況 15 各種標示物及救援工具情況 16 電梯運行舒適感 說明：正 常打“√”，已調(diào)整打“〇”，待調(diào)整打“?”，外委打“☆”，待；料打“◎” __________________班電梯管理員： 負責人： 標準作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范電梯維修保養(yǎng)工作，確保電梯各項性能完成。 電梯管理員負責電梯的日常維修保養(yǎng)。 電梯管理員進行電梯維修保養(yǎng)時，應按《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》進行。最好使用手電筒； g) 嚴禁維修人員站在井沿處向井道內(nèi)探身，嚴禁維修人員兩只腳站在轎廂頂 與廳門上坎之間進行長時間的檢修操作； h) 底坑深度超過 1。 電梯管理員負責電梯的日常維修保養(yǎng)工作（清潔、潤滑、調(diào)整、測試和安全裝置效能檢查），電梯的大中型修理由外委完成。制動器溫升不超過 60。 檢查安全鉗傳動連桿動作是否靈活無卡阻，如果有阻滯現(xiàn)象則應對各傳動處加潤滑油，安全鉗楔塊與導軌的間隙應為 24MM。 清除轎門、各廳門導軌的灰塵、油污。 檢查轎廂和對重導靴油盒中油量（正常應為 2/3 油 盒），缺油應及時加好；檢查滾輪導靴膠皮有無開裂、膨脹，如開裂、膨脹則應更換。 檢查拽引鋼絲繩張力是否一致，繩有無伸長，如伸長則應作相應調(diào)整。 每年對小區(qū)內(nèi)所有電梯進行一次全面綜合性檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試，此項工作每年 12 月上旬以前完成 每年對減速箱更換一次新的蝸輪蝸桿油。 檢查安全鉗楔塊和導軌的間隙（正常值 24MM），試驗安全鉗動作是否靈敏可靠，如不滿足要求則應作機械調(diào)整。 緊固對重塊鎖緊裝置、繩頭板及各部螺栓，調(diào)整緊固補償鏈，運行時應無撞擊聲 。 檢查各熔斷器、熔斷體、熱繼電器、相序繼電器等保護裝置是否工作正 常，如果不行則應更換。 電梯停用管理 電梯因維修保養(yǎng)等原因需要停梯時，應由機電維修 部主管填寫《停 申請表》，經(jīng)主管經(jīng)理批準后通知公共事務部，由公共事務部提前 24 小時通知有關用戶。 職責 電梯分公司和電梯維修工負責電梯發(fā)生故障時 的緊急維修工作。 根據(jù)不同的故障，進行相應的處理。 c) 制動器故障：制動閘瓦與制動輪之間有磨擦現(xiàn)象。應清除地坎滑槽雜物、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動處加油等； b) 廳門故障同上； c) 開門刀故障：運行時有碰聲、或突然停車。 底坎： a) 補償鏈故障：運行時有碰鏈聲，由于補償鏈增長或縮短等原因所致。 電梯一般常見的電氣故障及維修處理方法 機房： a) 保險絲故障： —— 緩沖器、底坎急停、斷繩開關短路。 b) 接觸器和斷路器故障：接觸器或繼電器不工作，由于接觸器和繼電器線圈燒壞，控制線路或插件有斷開點，控制線路保險被燒壞等原因所致。應清潔接觸點，更換開關排除線路斷點等； c) 安全鉗開關、安全窗開關、轎頂急停：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于開關接觸不良或損壞等原因所致。應清潔接觸點，縮短安全鉗鋼絲，