【正文】 司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 工作目標 版本 1 頁碼 第 1 頁，共 1 頁 文件編號 HBQC01 生效日期 2021 年 10 月 1 日 管理服務(wù)的業(yè)主 /用戶綜合滿意率 80% 以每半年為一個階段進行統(tǒng)計，其主要依據(jù)的信息來源為：《用戶意見調(diào)查表》、客戶服務(wù)中心的《工作日志》及其它記錄。 系統(tǒng)地掌握主要設(shè)備的運行狀況及技術(shù)數(shù)據(jù)和技術(shù)檔案管理。 督促和檢查各承包商按期完成設(shè)備維修保養(yǎng)、故障處理及零配件更換情況和記錄，做到每月進行整理、登記和存檔。 負責(zé)統(tǒng)計部門員工的考勤。對本部門員工的行為規(guī)范、業(yè)務(wù)技能遵章守紀禮貌服務(wù)等方面進行培訓(xùn)，不斷提高員工素質(zhì)和維修保養(yǎng)水平。負責(zé)制訂部門培訓(xùn)計劃、實施落實，并作好記錄 。 根據(jù)項目的實際情況，安排班組實施月、季度、年度維 修保養(yǎng)計劃，在實施過程中做好設(shè)備維修保養(yǎng)記錄，并分類歸檔。 認真組織并完成上級部門交給的臨時任務(wù)。 每日觀察設(shè)備的溫升、潤滑等情況，發(fā)現(xiàn)異常及時處理和匯報，以免造成事故發(fā)生。 維修技工 負責(zé)室內(nèi)外公共設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)、檢查工作，為業(yè)主提供保修或有償維修服務(wù)。 必須做到工作主動積極，做好巡視工作，定期檢查各種設(shè)備運行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時 處理，杜絕事故于未然。 確保消防設(shè)施處于完好狀態(tài)。 相關(guān)記錄 《工作日志》 （ HBQDXZ49） 《巡檢情況登記表》 （ HBQDHB09） 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 崗位職責(zé) 版本 1 頁碼 第 3 頁，共 3 頁 文件編號 HBQCGC02 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經(jīng)批準不得復(fù)制 Page 8 of 131 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 工程值班及交接班制度管理 版本 1 頁碼 第 1 頁，共 2 頁 文件編號 HBQCGC03 生效日期 2021 年 10 月 1 日 目的 規(guī)范工程部各崗位的值班及交接班工作，保障設(shè)備設(shè)施正常運行。 工程部經(jīng)理 負責(zé)對值班工作的督導(dǎo)和檢查。 高壓運 行值班 實行 24 小時值班全日制值班制，按照專業(yè)特點分成白班和夜班，白班值班時間為： 8： 30—19： 00，夜班值班時間為 19： 00 至次日 8： 30， 值班地點在配電房內(nèi)。 空調(diào)運行值班制 根據(jù)管轄區(qū)冷、熱水機組的開啟情況，空調(diào)運行實行兩班制，排班時段視具體開機情況 而定。 負責(zé)人值班制 在國家規(guī)定的公休日或節(jié)假日期間 ,工程部安排干部值班 ,值班時間為 8:30～ 17:30,值班地點為工程部辦公室。 午間值班制 在正常上班期間 (周一至周日 ),工程部實施午間值班制 ,每天中 午 12:00～ 13:30 部門內(nèi)安排一名值班人員 ,隨時處理管轄區(qū)可能發(fā)生的任何情況。 在交班人陪同下 ,以設(shè)備進行檢查 ,確認無問題后在交接班記錄本上簽字接班。 適用范圍 適用于工程 部各崗位。 審批安全技術(shù)措施計劃。 監(jiān)督、檢查、落實安全生產(chǎn)的各項環(huán)節(jié) ,必須保證符合行業(yè)規(guī)章制度。 正確使用合格有效的絕緣工具、檢驗工具應(yīng)定期檢查，校驗?；加懈哐獕骸⑿呐K病以及其它不適于高空作業(yè)的人不 得從事高空作業(yè)，登高作業(yè)應(yīng)作好防滑保護和監(jiān)護工作。 防雷接地和電氣設(shè)備的接地、接零完好，并定期測試。 水暖工 應(yīng)在確定設(shè)備低壓電氣開關(guān)部分處在斷開位置后再進行設(shè)備維保工作。 電、氣焊工作結(jié)束后或暫時離開現(xiàn)場前 ,應(yīng)關(guān)閉電焊機及氧氣、乙炔瓶閥 ,檢查并確保工作場所無火災(zāi)隱患。 在底坑中工作 :主電源開關(guān)必須被掛牌鎖閉在斷開的位置上，敞開廳門鎖 定電梯； 在底坑入口處必須放置一個適當?shù)木鏄擞泚碇该骼锩嬗腥嗽谧鳂I(yè)。 節(jié)假日等法定休息日 ,非工作人員不得在辦公區(qū)域逗留。 各管轄區(qū)設(shè)備房干凈、整潔、無可燃物堆放 ,禁止吸煙 ,以防火災(zāi)隱患。 B. 管道沖洗，外觀檢查無誤后，即可進行管道沖洗，其壓力不可大于試驗水壓。冬季試壓，要注意管道防凍，溫度在 0176。 E. 系統(tǒng)的調(diào)節(jié)：系統(tǒng)調(diào)節(jié)是要使所有散熱器或暖風(fēng)機的熱量分配基本達到設(shè)計要求，一般根據(jù)加熱溫度的均勻程度予以調(diào)整，調(diào)節(jié)工作一般應(yīng)以溫度較高的散熱設(shè)備或環(huán)路開始，開大或關(guān)小閥門以調(diào)節(jié)各管和散熱設(shè)備的流量，達到供熱均勻。2176。 c. 歇調(diào)節(jié) —改變一天中的供熱時間，保證供暖要求。減壓閥、隔氣具的旁路閥，在正常運行時均應(yīng)關(guān)閉。C15176。 B. 工作前要有專人做到全面檢查，安全設(shè)施是否完善。 F. 送氣時閥門必須緩慢開動，應(yīng)站在閥門側(cè)面進行。 J. 高空作業(yè)時，必須系好安全帶，使用的工具要放在工具袋里，不許放在架子上，以免落下傷人。 L. 高空作業(yè)用的工具應(yīng)先檢查合格，防止工具打滑傷人。 P. 遞接工具材料時禁止投擲，起吊和放下物件時，禁止在物體上面通行和站立。 b. 系好工具袋，并檢查使用的工具是否合適，切不可將工具亂放在跳板和架子上，以免發(fā)生嚴重事故。 a. 挖地溝時，在溝壁兩側(cè)距 2 米內(nèi)不許堆放過重的物品，嚴防地溝壁倒塌造成事故。 d. 在維修有毒有害車間管道時，不許亂動槽內(nèi)溶液和設(shè)備，下班后要洗凈手部，嚴防中毒。 g. 下井作業(yè)，必須在開啟井蓋后 5—10 分鐘后，方可下井，并有一人在井上監(jiān)護，以防中毒。 k. 溶化鉛料的，應(yīng)在安全地帶進行，禁止與水或其它液體接觸，避免引起爆炸。 C. 負責(zé)燒火的，必須注意安全，防止傷人與發(fā)生火警。 C. 使用大、小錘時，錘 頭必須牢固，檢查把柄是否破裂。 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 工程安全管理規(guī)程 版本 1 頁碼 第 7 頁，共 7 頁 文件編號 HBQCGC04 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經(jīng)批準不得復(fù)制 Page 17 of 131 目的 確保各設(shè)備機房的 安全運行。 需要動火作業(yè)時，由工程主管填寫機房動火作業(yè)申請表，工程經(jīng)理簽名同意后方可施工，施工前應(yīng)清除現(xiàn)場的易燃物品，施工后認真檢查，確無火種方能離開； 工程部管理人員在當值期間，應(yīng)注意檢查機房內(nèi)的滅火自救措施，工程部主管教導(dǎo)員工掌握各種滅火器材的性能及處理各種消防信號的正確方法； 當值人員應(yīng)巡查、記 錄責(zé)任區(qū)域內(nèi)消防報警器和消防設(shè)備的情況； 機房內(nèi)的走道、出入口要保持暢通無阻，嚴禁堆放物品； 做好防火措施，發(fā)生電器火災(zāi)時，當值員工施救時應(yīng)堅持 “ 先斷電，后滅火 ” 原則； 火災(zāi)時設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作規(guī)程操作； 遇火災(zāi)時，要及時上報消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。 適用范圍 適用于工程部管轄區(qū)內(nèi)的所有設(shè)備房。 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 設(shè)備房管理制度 版本 1 頁 碼 第 1 頁，共 1 頁 文件編號 HBQCGC06 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經(jīng)批準不得復(fù)制 Page 19 of 131 目的 對轄區(qū)內(nèi)各種設(shè)備的運行實行嚴格管理，確保設(shè)備運行正常。 運行值班人員在設(shè)備運行時 ,要按規(guī)定對設(shè)備進行巡視、檢查、抄表記錄。 部門經(jīng)理工作要求 按時聽取各主管關(guān)于設(shè)備運行的情況匯報。 設(shè)備設(shè)施運行中 ,按規(guī)定對設(shè)備的運行狀況進行定時檢查和記錄 ,發(fā)現(xiàn)異常立即關(guān)機或采取適當?shù)拇胧┨幚?,保證設(shè)備安全。 適用范圍 適用于工程部管轄區(qū)內(nèi)的所有運行設(shè)備設(shè)施。 各主管是本管轄區(qū)設(shè)備設(shè)施維保的負責(zé)人 ,負責(zé)按計劃組織實施設(shè)備的維保工作。 接報后主管與專業(yè)人員對該設(shè)備設(shè)施 進行詳細檢查 ,確定問題原因后 ,制定維修方案。 每日巡檢保養(yǎng)后必須填寫相應(yīng)的表格，領(lǐng)班負責(zé)監(jiān)督執(zhí)行； 每月由工程經(jīng)理召集會同工程主管巡視工程部所管轄范圍，對設(shè)備、衛(wèi)生、安全等狀況進行評比，對發(fā)現(xiàn)的問題限時整改； 工程主管每月根據(jù)設(shè)備運行、維修、保養(yǎng)、異常變化等情況編寫當月工程報告，交工程經(jīng)理審閱； 工程經(jīng)理根據(jù)設(shè)備的數(shù)據(jù)記錄及工程主管的意見，每年總結(jié)編寫工程部設(shè)備性能狀況的評估。 需要更換的設(shè)備設(shè)施 在設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障后 ,對于經(jīng)專業(yè)人員確認無法修復(fù)的設(shè)備設(shè)施 ,由主管上報部門經(jīng)理。 適用范圍 適用于工程部管轄區(qū)內(nèi)的所有公共設(shè)備設(shè)施和設(shè)備房的巡視檢查 ,包括照明系統(tǒng)、管道系統(tǒng)、衛(wèi)生設(shè)備和土木金類等。 部門主管每天應(yīng)檢查 “ 工作日志 ” 并隨時抽查故障點，檢查維修人員的完成情況。 適用范圍 適用于工程部管轄區(qū)內(nèi)的各項公共設(shè)備設(shè)施 標準 電力變壓器 變壓器本體位置正確 ,注油量、油號準確 ,油位清晰 ,油箱無滲油現(xiàn)象 ,器身表面干凈清潔 ,油漆完整。 高壓開關(guān)柜 柜體外觀無灰塵、無油漆剝落。 柜內(nèi)設(shè)備及接線完整齊全、固定牢靠 ,操作部分動作靈活 \準確。 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 設(shè)備設(shè)施維護管理標準 版本 1 頁碼 第 1 頁，共 4 頁 文件編號 HBQCGC10 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經(jīng)批準不得復(fù)制 Page 24 of 131 電器內(nèi)部件完整 ,絕緣器件無裂紋缺損 ,電器的活動接觸導(dǎo)電部分接觸良好 ,觸頭壓力符合電器技術(shù)條件 ,電刷能上下活動 ,集電環(huán)表面平整清潔。壓板連接時 ,壓緊無松動；螺栓連接時 ,防松墊圈與配件齊全。 電刷與換向器或集電環(huán)接觸良好 ,在刷握內(nèi)能上下活動 ,電刷壓力正常 ,引線與刷架連接緊密、可靠 ,繞線電機的電刷抬起裝置動作可靠 ,短路刀片接觸良好。 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 設(shè)備設(shè)施維護管理標準 版本 1 頁碼 第 2 頁，共 4 頁 文件編號 HBQCGC10 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經(jīng)批準不得復(fù)制 Page 25 of 131 風(fēng)機類 風(fēng)機 外殼清潔 ,油漆完整 ,無嚴重磨損及腐蝕 ,無漏風(fēng)現(xiàn)象發(fā)生。 聯(lián)軸器或皮帶輪、三角帶完好 ,保護牢靠。 連接風(fēng) 機和電動機的聯(lián)軸器潤滑正常 ,無硬化現(xiàn)象發(fā)生 ,風(fēng)機葉片無腐蝕現(xiàn)象、無表 面附著物。 水泵停止運轉(zhuǎn)后 ,應(yīng)及時在運轉(zhuǎn)部件和泵的接口處涂抹冷油脂進行保養(yǎng)。 冷水機組 日常維護 ： 機組外觀清潔 ,保溫外護層等完整 ,儀器、儀表讀數(shù)正確 ,各類閥門開啟靈活自如。 檢查抽氣回收裝置 ,確保排氣閥在規(guī)定排氣壓力值時自動排氣 ,拆檢后應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進行氣密性、真空試驗。 檢查主電動機 ,使其符合電機維護標準。 電纜無松動 ,外表無破損 ,隔音橡膠墊能安全壓縮 ,無損壞。 操縱盤各開關(guān)功能齊全無缺損。 保修范圍：凡室內(nèi)土建、水、電、安裝項目均屬保修內(nèi)容，但業(yè)主在二次裝修過程中自己造成的損壞和安全隱患易損易耗品非質(zhì)量原因的損耗不屬保修范圍。 處理管理處派發(fā)的有償服務(wù) “ 維修單 ” 。 如業(yè)主 /客戶開門 ,有禮貌地向業(yè)主 /客戶問好 ,并出示工作牌 ,表明身份，征詢業(yè)主 /客戶的意見 ,是否可以進入房間工作 ,當聽到業(yè)主 /客戶肯定的答復(fù)后方可進入。 修理完畢 ,收好維修工具 ,用自備抹布將弄臟的部位擦拭干凈 ,將殘損配件及地面衛(wèi)生清理打掃干凈。 如實填寫維修單 ,收取維修服務(wù)費用，請業(yè)主 /客戶對維修質(zhì)量 \服務(wù)態(tài)度與行為進行評價并簽名 .這時應(yīng)說： “ 不好意思，請?zhí)嵋庖姟? 回管理處后 ,維修人員將維修單及維修服務(wù)費用交還 服務(wù)中心以對此事進行回訪。 處理急修服務(wù) 如出現(xiàn)緊急故障時 ,工程部維修人員按《設(shè)備設(shè)施運行維保服務(wù)標準》中相應(yīng)內(nèi)容規(guī)定的時間內(nèi)到達事故現(xiàn)場進行處理。 當其他部門人員發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施故障后 ,將維修項目通知客戶服務(wù)部 /客戶服務(wù)中心 , 客戶服務(wù)部 /客戶服務(wù)中心接到通知后 ,將詳細情況填寫在 “ 業(yè)主訴求回訪記錄表 ” 中 .并下發(fā)內(nèi)部工作派工單給維修人員以檢查維修。 技術(shù)規(guī)范 水暖部分 疏通工作 : 確認堵塞部位 切斷水源 懸掛停止使用標志 進行疏通 恢復(fù)使用 更換設(shè)施或維修設(shè)備 : 切斷供水水源 進行工作 恢復(fù)使用 強電部分檢查 切斷供電電源 進行維修 試用 恢復(fù)供電 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 日常維修工作操作規(guī)程 版本 1 頁碼 第 3 頁，共 4 頁 文件編號 HBQCGC