【正文】 習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 給排水班組職責(zé)范圍 負(fù)責(zé)給排水設(shè)備及管路的維修，處理有關(guān)設(shè)備運(yùn)行時(shí)發(fā)生的設(shè)備維護(hù)技術(shù)事務(wù)，跟蹤給排水設(shè)備報(bào)修工作的具體落實(shí)，做好應(yīng)急的搶修工作及日常維護(hù)工作。如果無法處理時(shí)，馬上報(bào)工程部主任或工程部經(jīng)理 . 做好本班組設(shè)備運(yùn)行報(bào)表，對(duì)請(qǐng)修單進(jìn)行登記、編號(hào)，同時(shí)記錄請(qǐng)修完成后的情況，掌握維修的進(jìn)展情況，保證各部門的維修需要。 積極配合其它班組工作，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各種任務(wù)。 負(fù)責(zé)所有高低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機(jī)等設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障修理。 負(fù)責(zé)物業(yè)臨時(shí)供電的安排和計(jì)劃。 詳列故障的各種現(xiàn)象，匯報(bào)上級(jí)取得總維修方案。 配合物業(yè)管理組，負(fù)責(zé)向業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。 監(jiān)視設(shè)施狀況，探測(cè)報(bào)警，如發(fā)現(xiàn)不正常立即做出適當(dāng)?shù)姆磻?yīng)并作報(bào)告及提建設(shè)性意見。 定期對(duì)各類設(shè)備和工具做定期清潔、檢修、測(cè)試。 應(yīng)積極鉆研業(yè)務(wù)，參加專業(yè)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，提高 技能。 搞好各工種、各部門的配合，完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它各項(xiàng)任務(wù)。 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)各式五金配件的安裝、修理。建立設(shè)備管理機(jī)構(gòu)必須遵循的一般原則是 : 在物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的總工程師負(fù)責(zé)制原則。在技術(shù)力量配備方面 ,不宜樣樣俱全。部門管理人員要少而精、辦事效率高、熟悉情況、反應(yīng)靈敏。設(shè)備管理部門的職能范圍必須包括設(shè)備維修、成本控制、設(shè)備購(gòu)置、修理、環(huán)保、節(jié)能、安全、改造和更新的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等。為了履行這些職責(zé) ,他們必須擁有在自己職責(zé)范圍內(nèi)作出決定和取消決定的職權(quán)。當(dāng)然也要避免下級(jí)只要職權(quán) ,卻不愿接受和承擔(dān)工作責(zé)任的現(xiàn)象發(fā)生。在統(tǒng)領(lǐng)全局的前提下 ,職權(quán)分散有利于提高效率 ,有利于調(diào)動(dòng)下級(jí)積極性和培養(yǎng)下級(jí)的工作能力。若管理幅度太寬 ,很可能使管理工作失去控制 ,管理機(jī)構(gòu)的運(yùn)行背離總目標(biāo)。為保證維修機(jī)構(gòu)保持最優(yōu)運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài) ,機(jī) 構(gòu)的信息反饋和調(diào)控機(jī)能是十分重要的。工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)，應(yīng)體現(xiàn)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理的原則；要為物業(yè)總的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)服務(wù)，必須適應(yīng)和滿足物業(yè)對(duì)設(shè)備管理的要求。因此。 組織機(jī)構(gòu)還應(yīng)按照精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)、提高工作效率的要求，力求減少管理層次，充分發(fā)揮各級(jí)、各類人員的積極性原則。因此，在物業(yè)峻工驗(yàn)收時(shí)也往往按專業(yè)系統(tǒng) 進(jìn)行。它的優(yōu)點(diǎn)是維修質(zhì)量高，專業(yè)性強(qiáng)，缺點(diǎn)是工種之間的配合性較差、互補(bǔ)性的效率低。如：電視音響系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、電話系統(tǒng)等。因而大的系統(tǒng)維修如電氣、等大修工作就會(huì)因?yàn)榧夹g(shù)工人分散在各組必須重新組合，才有力量去完成大型工作。如圖 32所示。要求緊急維修組的人員最好是一專多能，能應(yīng)付不同工程的維修 工作，以提高設(shè)備維修的效率。也就是說，要科學(xué)管理物業(yè)的設(shè)備，僅僅靠工程部的檢修和保養(yǎng)是不夠的，還必須對(duì)使用這些設(shè)備的各個(gè)部門作相應(yīng)的損傷規(guī)程和管理。 物業(yè)的設(shè)備維修保養(yǎng)，要突出以 計(jì)劃內(nèi)維修 (預(yù)防性維修 )為主的思想。 總工程師的崗位職責(zé) 直接上級(jí)： 總經(jīng)理 直接下屬： 副總工程師、值班工程師、秘書 崗位職責(zé)： 貫徹執(zhí)行總經(jīng)理的指令，負(fù)責(zé)工程部的日常管理，對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。 審定班組工作計(jì)劃，檢查計(jì)劃執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作計(jì)劃及月度實(shí)施方案，報(bào)總經(jīng)理審批后執(zhí)行。 培訓(xùn)下屬技工，定期對(duì)下屬技工進(jìn)行績(jī)效評(píng)估，并按規(guī)定進(jìn)行獎(jiǎng)懲。在接觸中要處處以公司利益為重，維護(hù)和提高公司在社會(huì)上的良好形 象。 自然條件： 35歲以上，身體健康。 工作經(jīng)驗(yàn)：在高檔大型物業(yè)或四星級(jí)以上酒店 中擔(dān)任過工程總工程師 3年以上或副總工程師 5年以上；具有 7年以上技術(shù)管理經(jīng)驗(yàn)。 培訓(xùn)下屬、督導(dǎo)下屬工作。 負(fù)責(zé)匯總各系統(tǒng)工程師所做年度財(cái)政預(yù)算，核對(duì)無誤后上報(bào)總工程師作為初稿。 幫助總工程師翻譯、整理、打印各類報(bào)告、文件資料及技術(shù)資料等。 負(fù)責(zé)工作部人員的考勤 (出勤、年假、加班等 )、福利 (工資、獎(jiǎng)金、加班費(fèi) )、勞保用品的申報(bào)、領(lǐng)取和發(fā)放。 負(fù)責(zé)技術(shù)檔案的整理存檔。 工作經(jīng)驗(yàn)：在物業(yè)管理或物業(yè)設(shè)備維修工作 2年以上，具有工程技術(shù)方面的一般知識(shí)，了解工程部在物業(yè)管理中的地位和作用，能夠處理辦公室日常業(yè)務(wù)及設(shè)備檔案的分類和管理，能熟練使用電腦。 檢查并掌握物業(yè)各系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)異?；蚬收?，立即做出正確判斷，采取有效措施及時(shí)解決。 完成總工程師分配的其他任務(wù)。具有工程師 資格。 空調(diào)采暖工程師 /主管 直接上級(jí)： 總工程師 /副總工程師 直接下屬： 空調(diào)領(lǐng)班、冷凍領(lǐng)班、熱力領(lǐng)班、鍋爐領(lǐng)班。 熟悉和掌握所有設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，要及時(shí)組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)間恢復(fù)其正常運(yùn)行。 負(fù)責(zé)制定空調(diào)采暖系統(tǒng)的運(yùn)行方案及設(shè)備開停時(shí)間表，并不斷研究改進(jìn)措施，使系統(tǒng)更節(jié)省能源和降低損耗。團(tuán)結(jié)協(xié)作，為人正直。具有組織鍋爐系統(tǒng)的運(yùn)行操作、維修保養(yǎng)的能力及一般故障的處理能力。 要求值班人員每天詳盡記錄系統(tǒng)設(shè)備在運(yùn)行過程中的工作狀態(tài)。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：腳踏實(shí)地，一絲不茍，精益求精。 工作經(jīng)驗(yàn)：具有 5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)， 4年以上空調(diào)設(shè)備的技術(shù)管理，維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。 嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確?？照{(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。 按照維修保養(yǎng)制度的要求適時(shí)安排對(duì)熱力點(diǎn)設(shè)備的計(jì)劃維修，使設(shè)備始終處于良好的工作狀態(tài)。 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別 棘手事件立即匯報(bào)。 自然條件：身體健康，年齡在 25歲以上。 熱力站技工 直接上級(jí)： 熱力站領(lǐng)班 直接下屬： 無 崗位職責(zé)： 嚴(yán)格遵守操作程序，保證熱力站設(shè)備的正常運(yùn)行。 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。 嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保熱力站的正常運(yùn)行。 工作經(jīng)驗(yàn)：具有 3年以上灑店工作經(jīng)驗(yàn)， 2年以上熱力站設(shè)備操作經(jīng)驗(yàn)。 按照維修保養(yǎng)制度的要求，適時(shí)安排對(duì)冷凍機(jī)組和其它冷凍設(shè)備的計(jì)劃維修，使設(shè)備始終處于良好的工作狀態(tài)。 管理使用好本班的工具及儀表，使之 經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。 做好設(shè)備運(yùn)行和巡視檢查記錄， 發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)報(bào)告。 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。 嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保制冷系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 工作經(jīng)驗(yàn)：具有 3年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)， 2年以上冷凍設(shè)備操作經(jīng)驗(yàn)。 及時(shí)向主管提出所需零配件的清單，協(xié)助主管辦理購(gòu)買手續(xù)。 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。 自然條件：身體健康，年齡在 25歲以上。 鍋爐技工 直接上級(jí)： 鍋爐領(lǐng)班 直接下屬： 無 崗位職責(zé)： 認(rèn)真按操作程序工作，保證鍋爐系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 嚴(yán)守工作崗位，不私自離崗。 按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。 文化程度：具有高中以上文化程度。 適時(shí)安排對(duì)軟化水系統(tǒng)進(jìn)行計(jì)劃維修、保養(yǎng)，使軟化水設(shè)備始終處于良好的工作狀態(tài)。 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。 嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保軟化水系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 工作經(jīng)驗(yàn)：具 有 3年以上物業(yè)設(shè)備管理工作經(jīng)驗(yàn)， 2年以上的軟化水設(shè)備操作經(jīng)驗(yàn)。 檢查供電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況、控制狀態(tài)，審閱運(yùn)行記 錄，發(fā)現(xiàn)異常立即處理。 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。 制定系統(tǒng)運(yùn)行方案，保證變壓器及所有設(shè)備在最高效率下工作，使系統(tǒng)更節(jié)省能源和降低能耗。 自然條件：身體健康，年齡 35歲以上。 配電領(lǐng)班 直接上級(jí)： 強(qiáng)電組工程師 /主管 直接下屬： 配電電工 崗位職責(zé)： 協(xié)助主管做好變電室和強(qiáng)電設(shè)備的運(yùn)行管理，做好防火、防水、防小動(dòng)物及防塵措施，確保強(qiáng)電設(shè)備系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 做好班組人員考勤，按時(shí)向主管上報(bào)。具 有上下溝通，團(tuán)結(jié)協(xié)作的工作精神。 特殊要求：持有有關(guān)部門頒發(fā)的高 /低壓配電上崗證。 嚴(yán)格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時(shí)不出任何問題。 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交 工程師審閱。 自然條件：身體健康，年齡在 20歲以上。 強(qiáng)電維修領(lǐng)班 直接上級(jí)： 強(qiáng)電工程師 /主管 直接下屬： 強(qiáng)電維修電工 崗位職責(zé)： 協(xié)助主管搞好物業(yè)強(qiáng)電設(shè)備、照明系統(tǒng)的動(dòng)作和維護(hù)。 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報(bào)。 自然條件：身體健康，年齡在 25歲以上。 強(qiáng)電維修班電工 直接上級(jí)： 強(qiáng)電維修領(lǐng)班 直接下屬： 無 崗位職責(zé)： 熟練掌握各類電氣設(shè)備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。 嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。 協(xié)助 電梯公司對(duì)物業(yè)內(nèi)所有電梯及附屬設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。 廣泛收集有關(guān)電梯、扶梯保養(yǎng)的資料，以利于電梯的維修。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：辦事認(rèn)真，踏實(shí)肯 干。 工作經(jīng)驗(yàn)：具有 5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)， 4年以上電梯專業(yè)的運(yùn)行管理、維修保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn)。 運(yùn)行中的電 梯、扶梯出現(xiàn)緊急情況，應(yīng)首先保持鎮(zhèn)定，立刻報(bào)告電梯領(lǐng)班或主管，以便采取 “應(yīng)急方案 ”。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：辦事認(rèn)真，踏實(shí)肯干。 工作經(jīng)驗(yàn)：具有 3年以上物業(yè)管理 工作經(jīng)驗(yàn)， 5年以上電梯專業(yè)工作經(jīng)歷。檢查各弱電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)異常立即處理。 熟悉和掌握所有設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，要及時(shí)組織人力進(jìn)行維修或聯(lián)系外判廠商修理，以最短的時(shí)間恢復(fù)其正常運(yùn)行。 提交每周 /每月弱電系統(tǒng)運(yùn)行報(bào)告，編寫停止系統(tǒng)運(yùn)行的特別通告。 文化程度：工程技術(shù)專業(yè)大專以上畢業(yè)或同等學(xué)歷， 具有工程師資格。 與電訊局保持聯(lián)系。 熟悉電話交換機(jī)的性能，發(fā)生故障時(shí)應(yīng)能及時(shí)處理，處理不了的應(yīng)及時(shí)聯(lián)絡(luò)設(shè)備廠家解決。 自然條件：身體健康 25歲以上。 對(duì)電話設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，并達(dá)到質(zhì)量要求。 接到維修通知單應(yīng)盡 快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。 文化程度：具有技校通訊專業(yè)以上文憑。 熟悉掌握系統(tǒng)中設(shè)備性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時(shí)組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)間恢復(fù)其使用功能，不能維修的應(yīng)立即聯(lián)系設(shè)備廠家解決。 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。 文化程度：具有中?；蛲葘W(xué)歷。 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。 按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值 及線路走向。 自然條件：身體健康，年齡在 20歲以上。 按照主管的指示和維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對(duì)樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)的維修和保養(yǎng)計(jì)劃，每月定期上報(bào)工程部，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。 工作經(jīng)驗(yàn)： 5年以上物業(yè)設(shè)備維修的工作經(jīng)驗(yàn)， 5年以上樓宇自動(dòng)控制的專業(yè)維修保養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)。 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制和安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。 按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。 文化程度：工程技術(shù)專業(yè)技校以上學(xué)歷。檢查給排水系統(tǒng)的運(yùn)行狀況、控制狀態(tài)，審閱運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)誤差立即糾正。 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。提交每周 /每月空調(diào)采暖系統(tǒng)運(yùn)行報(bào)告，編寫停止空調(diào)或其它供應(yīng)的特別通告。 文化程度：具有中等技術(shù)專業(yè)或同等學(xué)歷。 協(xié)助主管做好所需零配件的整理和申購(gòu)工作，保證常用材料零配件的必要備用量。 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。 工作經(jīng)驗(yàn)：具有 2年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)， 4年以上給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)驗(yàn)。 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格 上報(bào)。 嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保給排水系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 工作經(jīng)驗(yàn)：具有 2年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)， 3年以上給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn)。 確保煤調(diào)站的正常工作。 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。 工作經(jīng)驗(yàn)：具有 5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，3年以上煤調(diào)站操作運(yùn)行的工作經(jīng)驗(yàn)。 按照主管領(lǐng)班的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，對(duì)煤氣調(diào)壓站設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故 報(bào)告，交工程師審閱。具有團(tuán)結(jié)協(xié)作的工作精神。 特殊要求：持有有關(guān)部門頒發(fā)的煤調(diào)站上崗操作證。 協(xié)助主管做好本專業(yè)技術(shù)檔案的建立和管理、維修保養(yǎng)記錄，從中總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，逐步采用新技術(shù)、新工藝，使各種機(jī)械設(shè)備的性能更加完善。具有上下溝通，團(tuán)結(jié)協(xié)作的精神和良好的人際關(guān)系。 機(jī)修工 (鉗工 ) 直接上級(jí)： 機(jī)修領(lǐng)班 直接下屬： 無 崗位職責(zé)： 服從主管領(lǐng)班的工作安排，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。 自