【正文】 習和技術培訓，不斷提高業(yè)務水平。 給排水班組職責范圍 負責給排水設備及管路的維修，處理有關設備運行時發(fā)生的設備維護技術事務，跟蹤給排水設備報修工作的具體落實，做好應急的搶修工作及日常維護工作。如果無法處理時，馬上報工程部主任或工程部經(jīng)理 . 做好本班組設備運行報表，對請修單進行登記、編號，同時記錄請修完成后的情況，掌握維修的進展情況，保證各部門的維修需要。 積極配合其它班組工作，努力完成領導交給的各種任務。 負責所有高低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機等設備的維修保養(yǎng)及故障修理。 負責物業(yè)臨時供電的安排和計劃。 詳列故障的各種現(xiàn)象，匯報上級取得總維修方案。 配合物業(yè)管理組，負責向業(yè)主、租戶提供有償服務。 監(jiān)視設施狀況，探測報警，如發(fā)現(xiàn)不正常立即做出適當?shù)姆磻⒆鲌蟾婕疤峤ㄔO性意見。 定期對各類設備和工具做定期清潔、檢修、測試。 應積極鉆研業(yè)務，參加專業(yè)學習和技術培訓，提高 技能。 搞好各工種、各部門的配合，完成領導交給的其它各項任務。 負責公共范圍內(nèi)各式五金配件的安裝、修理。建立設備管理機構必須遵循的一般原則是 : 在物業(yè)總經(jīng)理領導下的總工程師負責制原則。在技術力量配備方面 ,不宜樣樣俱全。部門管理人員要少而精、辦事效率高、熟悉情況、反應靈敏。設備管理部門的職能范圍必須包括設備維修、成本控制、設備購置、修理、環(huán)保、節(jié)能、安全、改造和更新的經(jīng)濟評價等。為了履行這些職責 ,他們必須擁有在自己職責范圍內(nèi)作出決定和取消決定的職權。當然也要避免下級只要職權 ,卻不愿接受和承擔工作責任的現(xiàn)象發(fā)生。在統(tǒng)領全局的前提下 ,職權分散有利于提高效率 ,有利于調(diào)動下級積極性和培養(yǎng)下級的工作能力。若管理幅度太寬 ,很可能使管理工作失去控制 ,管理機構的運行背離總目標。為保證維修機構保持最優(yōu)運轉狀態(tài) ,機 構的信息反饋和調(diào)控機能是十分重要的。工程部組織機構的設計，應體現(xiàn)統(tǒng)一領導、分級管理的原則；要為物業(yè)總的經(jīng)營目標服務，必須適應和滿足物業(yè)對設備管理的要求。因此。 組織機構還應按照精簡機構、提高工作效率的要求，力求減少管理層次，充分發(fā)揮各級、各類人員的積極性原則。因此，在物業(yè)峻工驗收時也往往按專業(yè)系統(tǒng) 進行。它的優(yōu)點是維修質量高，專業(yè)性強，缺點是工種之間的配合性較差、互補性的效率低。如：電視音響系統(tǒng)、計算機系統(tǒng)、電話系統(tǒng)等。因而大的系統(tǒng)維修如電氣、等大修工作就會因為技術工人分散在各組必須重新組合，才有力量去完成大型工作。如圖 32所示。要求緊急維修組的人員最好是一專多能，能應付不同工程的維修 工作，以提高設備維修的效率。也就是說，要科學管理物業(yè)的設備，僅僅靠工程部的檢修和保養(yǎng)是不夠的，還必須對使用這些設備的各個部門作相應的損傷規(guī)程和管理。 物業(yè)的設備維修保養(yǎng)，要突出以 計劃內(nèi)維修 (預防性維修 )為主的思想。 總工程師的崗位職責 直接上級： 總經(jīng)理 直接下屬： 副總工程師、值班工程師、秘書 崗位職責： 貫徹執(zhí)行總經(jīng)理的指令，負責工程部的日常管理，對總經(jīng)理負責。 審定班組工作計劃，檢查計劃執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作計劃及月度實施方案，報總經(jīng)理審批后執(zhí)行。 培訓下屬技工，定期對下屬技工進行績效評估，并按規(guī)定進行獎懲。在接觸中要處處以公司利益為重，維護和提高公司在社會上的良好形 象。 自然條件： 35歲以上，身體健康。 工作經(jīng)驗：在高檔大型物業(yè)或四星級以上酒店 中擔任過工程總工程師 3年以上或副總工程師 5年以上；具有 7年以上技術管理經(jīng)驗。 培訓下屬、督導下屬工作。 負責匯總各系統(tǒng)工程師所做年度財政預算，核對無誤后上報總工程師作為初稿。 幫助總工程師翻譯、整理、打印各類報告、文件資料及技術資料等。 負責工作部人員的考勤 (出勤、年假、加班等 )、福利 (工資、獎金、加班費 )、勞保用品的申報、領取和發(fā)放。 負責技術檔案的整理存檔。 工作經(jīng)驗：在物業(yè)管理或物業(yè)設備維修工作 2年以上，具有工程技術方面的一般知識，了解工程部在物業(yè)管理中的地位和作用，能夠處理辦公室日常業(yè)務及設備檔案的分類和管理，能熟練使用電腦。 檢查并掌握物業(yè)各系統(tǒng)設備運行狀況，發(fā)現(xiàn)異常或故障，立即做出正確判斷，采取有效措施及時解決。 完成總工程師分配的其他任務。具有工程師 資格。 空調(diào)采暖工程師 /主管 直接上級： 總工程師 /副總工程師 直接下屬： 空調(diào)領班、冷凍領班、熱力領班、鍋爐領班。 熟悉和掌握所有設備的性能，當設備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，要及時組織人力進行搶修，以最短的時間恢復其正常運行。 負責制定空調(diào)采暖系統(tǒng)的運行方案及設備開停時間表，并不斷研究改進措施，使系統(tǒng)更節(jié)省能源和降低損耗。團結協(xié)作，為人正直。具有組織鍋爐系統(tǒng)的運行操作、維修保養(yǎng)的能力及一般故障的處理能力。 要求值班人員每天詳盡記錄系統(tǒng)設備在運行過程中的工作狀態(tài)。 素質要求： 基本素質：腳踏實地，一絲不茍，精益求精。 工作經(jīng)驗：具有 5年以上物業(yè)設備維修工作經(jīng)驗， 4年以上空調(diào)設備的技術管理，維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。 堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。 嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確?？照{(diào)系統(tǒng)的正常運行。 文化程度：具有技校以上學歷。 按照維修保養(yǎng)制度的要求適時安排對熱力點設備的計劃維修，使設備始終處于良好的工作狀態(tài)。 培訓下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別 棘手事件立即匯報。 自然條件：身體健康，年齡在 25歲以上。 熱力站技工 直接上級： 熱力站領班 直接下屬： 無 崗位職責： 嚴格遵守操作程序，保證熱力站設備的正常運行。 堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。 嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保熱力站的正常運行。 工作經(jīng)驗：具有 3年以上灑店工作經(jīng)驗， 2年以上熱力站設備操作經(jīng)驗。 按照維修保養(yǎng)制度的要求，適時安排對冷凍機組和其它冷凍設備的計劃維修，使設備始終處于良好的工作狀態(tài)。 管理使用好本班的工具及儀表，使之 經(jīng)常處于良好及準確狀態(tài)。 文化程度：具有技校以上學歷。 做好設備運行和巡視檢查記錄， 發(fā)現(xiàn)異常，及時報告。 堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。 嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保制冷系統(tǒng)的正常運行。 工作經(jīng)驗：具有 3年以上物業(yè)設備維修工作經(jīng)驗， 2年以上冷凍設備操作經(jīng)驗。 及時向主管提出所需零配件的清單，協(xié)助主管辦理購買手續(xù)。 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準確狀態(tài)。 自然條件：身體健康，年齡在 25歲以上。 鍋爐技工 直接上級： 鍋爐領班 直接下屬： 無 崗位職責： 認真按操作程序工作，保證鍋爐系統(tǒng)的正常運行。 嚴守工作崗位，不私自離崗。 按要求開閉設備，不私自調(diào)整設備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設定值及管線走向。 文化程度：具有高中以上文化程度。 適時安排對軟化水系統(tǒng)進行計劃維修、保養(yǎng)，使軟化水設備始終處于良好的工作狀態(tài)。 堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。 嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保軟化水系統(tǒng)的正常運行。 工作經(jīng)驗：具 有 3年以上物業(yè)設備管理工作經(jīng)驗， 2年以上的軟化水設備操作經(jīng)驗。 檢查供電系統(tǒng)的運行狀況、控制狀態(tài)，審閱運行記 錄，發(fā)現(xiàn)異常立即處理。 做好下屬員工的技術培訓和考核工作。 制定系統(tǒng)運行方案，保證變壓器及所有設備在最高效率下工作，使系統(tǒng)更節(jié)省能源和降低能耗。 自然條件：身體健康，年齡 35歲以上。 配電領班 直接上級： 強電組工程師 /主管 直接下屬： 配電電工 崗位職責： 協(xié)助主管做好變電室和強電設備的運行管理，做好防火、防水、防小動物及防塵措施，確保強電設備系統(tǒng)的正常運行。 做好班組人員考勤，按時向主管上報。具 有上下溝通，團結協(xié)作的工作精神。 特殊要求：持有有關部門頒發(fā)的高 /低壓配電上崗證。 嚴格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時不出任何問題。 發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交 工程師審閱。 自然條件：身體健康，年齡在 20歲以上。 強電維修領班 直接上級： 強電工程師 /主管 直接下屬： 強電維修電工 崗位職責： 協(xié)助主管搞好物業(yè)強電設備、照明系統(tǒng)的動作和維護。 培訓下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報。 自然條件：身體健康，年齡在 25歲以上。 強電維修班電工 直接上級： 強電維修領班 直接下屬： 無 崗位職責： 熟練掌握各類電氣設備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。 嚴格執(zhí)行崗位責任制及安全責任制，確保人身和設備設施的安全。 嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保配電系統(tǒng)的正常運行。 文化程度：具有技校以上學歷。 協(xié)助 電梯公司對物業(yè)內(nèi)所有電梯及附屬設備進行維修保養(yǎng)。 廣泛收集有關電梯、扶梯保養(yǎng)的資料，以利于電梯的維修。 素質要求： 基本素質：辦事認真，踏實肯 干。 工作經(jīng)驗：具有 5年以上物業(yè)設備維修工作經(jīng)驗， 4年以上電梯專業(yè)的運行管理、維修保養(yǎng)工作經(jīng)驗。 運行中的電 梯、扶梯出現(xiàn)緊急情況，應首先保持鎮(zhèn)定，立刻報告電梯領班或主管，以便采取 “應急方案 ”。 素質要求： 基本素質：辦事認真，踏實肯干。 工作經(jīng)驗：具有 3年以上物業(yè)管理 工作經(jīng)驗， 5年以上電梯專業(yè)工作經(jīng)歷。檢查各弱電系統(tǒng)的運行狀況，發(fā)現(xiàn)異常立即處理。 熟悉和掌握所有設備的性能，當設備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，要及時組織人力進行維修或聯(lián)系外判廠商修理，以最短的時間恢復其正常運行。 提交每周 /每月弱電系統(tǒng)運行報告，編寫停止系統(tǒng)運行的特別通告。 文化程度：工程技術專業(yè)大專以上畢業(yè)或同等學歷， 具有工程師資格。 與電訊局保持聯(lián)系。 熟悉電話交換機的性能，發(fā)生故障時應能及時處理，處理不了的應及時聯(lián)絡設備廠家解決。 自然條件：身體健康 25歲以上。 對電話設備進行維修保養(yǎng)，并達到質量要求。 接到維修通知單應盡 快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。 文化程度：具有技校通訊專業(yè)以上文憑。 熟悉掌握系統(tǒng)中設備性能，當設備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時組織人力進行搶修，以最短的時間恢復其使用功能，不能維修的應立即聯(lián)系設備廠家解決。 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準確狀態(tài)。 文化程度：具有中?；蛲葘W歷。 嚴格執(zhí)行崗位責任制及安全責任制，確保人身和設備安全。 按要求開閉設備，不私自調(diào)整設備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設定值 及線路走向。 自然條件：身體健康，年齡在 20歲以上。 按照主管的指示和維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對樓宇自動控制系統(tǒng)的維修和保養(yǎng)計劃，每月定期上報工程部，并負責組織實施。 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準確狀態(tài)。 工作經(jīng)驗： 5年以上物業(yè)設備維修的工作經(jīng)驗， 5年以上樓宇自動控制的專業(yè)維修保養(yǎng)經(jīng)驗。 嚴格執(zhí)行崗位責任制和安全責任制，確保人身和設備安全。 按要求開閉設備，不私自調(diào)整設備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設定值及管線走向。 文化程度：工程技術專業(yè)技校以上學歷。檢查給排水系統(tǒng)的運行狀況、控制狀態(tài)，審閱運行記錄，發(fā)現(xiàn)誤差立即糾正。 做好下屬員工的技術培訓和考核工作。提交每周 /每月空調(diào)采暖系統(tǒng)運行報告，編寫停止空調(diào)或其它供應的特別通告。 文化程度：具有中等技術專業(yè)或同等學歷。 協(xié)助主管做好所需零配件的整理和申購工作，保證常用材料零配件的必要備用量。 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準確狀態(tài)。 工作經(jīng)驗：具有 2年以上物業(yè)設備維修工作經(jīng)驗， 4年以上給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)驗。 堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格 上報。 嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保給排水系統(tǒng)的正常運行。 工作經(jīng)驗：具有 2年以上物業(yè)設備維修工作經(jīng)驗， 3年以上給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作經(jīng)驗。 確保煤調(diào)站的正常工作。 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準確狀態(tài)。 工作經(jīng)驗：具有 5年以上物業(yè)設備維修工作經(jīng)驗，3年以上煤調(diào)站操作運行的工作經(jīng)驗。 按照主管領班的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，對煤氣調(diào)壓站設備進行維修保養(yǎng)。 發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故 報告，交工程師審閱。具有團結協(xié)作的工作精神。 特殊要求：持有有關部門頒發(fā)的煤調(diào)站上崗操作證。 協(xié)助主管做好本專業(yè)技術檔案的建立和管理、維修保養(yǎng)記錄，從中總結出經(jīng)驗教訓，逐步采用新技術、新工藝，使各種機械設備的性能更加完善。具有上下溝通，團結協(xié)作的精神和良好的人際關系。 機修工 (鉗工 ) 直接上級： 機修領班 直接下屬： 無 崗位職責： 服從主管領班的工作安排，保質保量的完成工作任務。 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。 自