【正文】 、換班、倒休、病假、事假等。 。 ，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。 ，須報告離崗時間及去向。 四、報告制度 1．各系統(tǒng)操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或交接班記錄中書面報告專業(yè)領班： 。維修完畢，恢復運行相關記錄交工程助理 由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間進行。 ，須由領班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將事故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數量、品牌等、處理結果、事故發(fā)生時間、恢復正常時間等向主管報告，并提交經理審閱。 ，如對客戶使用產生影響，必須提前三天通知管理處客戶服務部，由客戶服務部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時間（須盡可能減少對客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準備。三、設備維修制度 1．預防性維護保養(yǎng) ，進行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應年度、季度、月度保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)項目。接管驗收完畢建立技術檔案檢查完畢記錄拍照發(fā)文承包商調試系統(tǒng)并試運行6． 6．3．在驗收過程中，須以將來運行及維修為重點，進行逐項檢查，如發(fā)現問題，須盡快 以書面形式通報給發(fā)展商，并做出詳細記錄及拍照。 所有消防設施、設備之全面測試，以保證其功能正常，無故障。 12．所有運行、維修、保養(yǎng)、巡檢工作及施工、安裝、接電等均必須嚴格執(zhí)行有關規(guī)程及規(guī)范，嚴禁違規(guī)操作，以保證人身及設備安全，凡違規(guī)操作者，一經發(fā)現，均扣除當月工資200元人民幣，因違規(guī)操作造成嚴重后果者，均立即除名。 8．所有機房、設備間、工作間等均須在門外適當位置設置警示標志。 5．未經工程部主管批準，任何外來人員（包括外部門、外單位領導）嚴禁進入所有設備房（包括電纜井、管道井、泵房、機房、配電室、倉庫等），已經批準者，在進出變配電室、消防中心、空調主機房、危險品倉庫等重要部門時，必須辦理登記手續(xù)，記錄來賓姓名、證件號碼、單位、進出日期及時間等。 公共部分編號：ZWPMCBBEN03 版本：C/1通則：一、安全保衛(wèi)制度1． 1．工程部全體員工必須把安全防范意識放在重要位置，執(zhí)行有關規(guī)定，協(xié)同保安部認真做好安全保衛(wèi)工作。四、 四、弱電專業(yè)1． 1．8． 8． 負責安排一些小五金件的維修和調整。4． 4． 負責物業(yè)內水箱、水池及污水井、雨水井等基礎設施的維修整改。5． 5． 負責整個物業(yè)的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、熱水鍋爐系統(tǒng)的運行、維修保養(yǎng)工作。二、 二、空調、給排水專業(yè)1． 1． 負責提供節(jié)約電力的計劃方案，并經批準后實施。 負責物業(yè)臨時供電的安排和計劃。 負責給排水專業(yè)所有動力電源的維修保養(yǎng)。2． 2．6．公司及物業(yè)管理處領導交辦的其它工作。2．對物業(yè)未盡人意之處提出整改方案。 強電專業(yè) 19 ~ 26 第三節(jié) 第三節(jié)物業(yè)管理工程維修部運行手冊編制：審核：批準： 公共部分 6 ~ 18 第二節(jié) 第二節(jié)維修主管維修主管第三章 第二章 工程部管理范圍 工程部負責的日常工作有：1．對建筑物及所有機電設備的日常運行管理及維護保養(yǎng)。5．為物業(yè)管理提供有關工程詢問。 負責整個物業(yè)變配電系統(tǒng)的日常運行、管理及維護、保養(yǎng)工作。3． 3．5． 5．7． 7．2． 2． 負責生活水水質報檢工作。6． 6．三、 三、綜合維修專業(yè)1． 1． 負責物業(yè)內公共范圍的天花、墻、門等項目的修理、調整。5． 5． 負責一些臨時性的任務。2． 2． 4．主管須每月組織所屬員工對所轄系統(tǒng)及范圍進行安全檢查，消除隱患，并將檢查處理結果書面報告工程部主管。 7．各機房門、設備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，必須向工程部經理提出書面申請，經批準后方可配制。 11．高空作業(yè)時，工作人員必須配帶安全帶，并進行其他有效保護措施，作業(yè)范圍周邊必須加設護網，防止意外墜物傷及人員或設備設施。15．工程部須每半年配合保安部一次本物業(yè)之消防報警系統(tǒng)、聯(lián)動系統(tǒng)、噴淋、消火栓系統(tǒng)等。2． 2．所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調試完畢的情況下，連續(xù)試運行一段時間（需根據設備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進行驗收。 必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術資料、使用說明書、維修保養(yǎng)手冊、調試 檢測報告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關工程資料，并建立檔案，以備查用。 必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清點 入庫，妥為保管并做出詳細清單。提交檢查報告 ，并提交工程部經理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領班負責，并提交主管審閱。 ，應做出適當之應急處理，以盡量減少對客戶之影響，并立即通知有關供應商之保修負責人。 設備更新及改造建議，必須向物業(yè)總經理提交可行性及經濟性分析報告，并須考慮總體系統(tǒng)運行之安全性及可靠性。經理審批領班安排工作并填寫相關記錄主管檢查 經理審閱 客服部向受影 響客戶發(fā)出 緊急通告客服部發(fā)出系統(tǒng)恢復運行通告 、代換、或加工修理。 、代替或加工修理。 。 、備件、材料、文具及勞保用品。 。 、代換或加工維修。 、外單位聯(lián)系、協(xié)調。 5．除以上各項外，所有有關工作事項必須口頭匯報上級人員。 2．所有工具保管人必須認真負責并保持工具的完好及使用功能。 5．公用工具的借用，必須執(zhí)行公用工具的臨時借用辦法，工具借用最長時間為三天，如因工作原因，需再繼續(xù)使用時，必須重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動歸還，不得拖延。 9．所有工具要愛惜使用，工具按規(guī)定的使用年限到期時，無論公用工具還是個人領用工具，一律以舊換新。如條件所限一時不能處理，則必須做好臨時補救措施后，報告領班，并將詳細情況記入巡檢記錄備注欄。 ，是否與運行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應記入備注欄，并應要求上一班值班人員簽字。 ，應通知上級領班或主管，須在上級安排之接班人員到崗后方可進行交接班。如有特殊情況，必須向主管或部門經理請假，經準許后方可離開。如有較大故障，值班人員無力處理時，應立即報告上級領班或主管。如有來訪者，必須進行登記。 所有工具、備件、材料必須經過領班或主管方可領取。 材料使用后要在工作單上填寫清楚，并經領班或主管確認。十、機房鑰匙管理制度 1．凡24小時值班機房，除值班人員掌握一套外，其余鑰匙交工程部統(tǒng)一保管。 5．遺失鑰匙須立即報告。 3．本公司內有關上級部門因檢查工作，必須要進入這些場所時，應由部門經理或其指定人員陪同，并通知當值領班開門后進入，同時在《設備房出入登記簿》上做好記錄。工作結束后，應及時通知當值人員辦理驗收離場手續(xù)。7．所有人員進入這些場所后，都應隨手關門，并不得隨意操作和觸動與自己工作無關的設備。 中修是根據設備的結構特點而定的，對技術狀態(tài)已達不到使用要求的設備，按實際需要進行有針對性的修理，恢復設備的性能。4. 4. 在接到報修單20分鐘內必須到達現場進行處理。 遇客戶單元特殊零件損壞，必須講清原因，取得諒解。 值班員遇到解決不了的問題，不能講“我不會”、“你找別人”此類的話，要“我?guī)湍覀€人看看”或“我需要拿回去分析一下”。 每周要對維修單匯總，對耗材、時間、返修等做出統(tǒng)計。2. 2. 二裝施工中對施工圖紙嚴格審驗，對房間改造等項目要嚴格把關，確保主體結構不被破壞。如在設備過負荷或負荷有顯著變化時，新裝、檢修或停運后的設備投入運行，運行中出現可疑現象及天氣時的巡視。無論電氣設備帶電與否，未得主管領導批準，值班人員不得擅自接近導體進行修理或維護工作。停電拉閘，檢修停電，掛標示牌。B．變配電室工作制度1． 1．工作票工作票是允許在配變電設備上工作的書面命令，根據安全條件分別使用第一、第二工作票。 第二種工作票的工作為： 帶電作業(yè)和在帶電設備外殼上的工作。 已投運的變配擴充工作，只需做簡單的安全措施，向絕無觸電危險的鄰近有電處的工作。 一個電氣連接部分或一個配電裝置全部停電，則有不同的工作地點，可以發(fā)一張工作票。 必須完成上述工作許可手續(xù)后，工作班方可開始工作。 所有工作人員（包括監(jiān)護人）不許單獨留在高壓區(qū)內，若工作需要現場條件許可的情況下，可準許一名具有實際經驗 或幾人同時工作，監(jiān)護人須將有關安全注意事項詳盡指示。監(jiān)護人可根據現場安全條件，施工范圍等情況，增設專人監(jiān)護，專職監(jiān)護人不得兼做其他工作。 每日工作完畢應清掃并開放已封閉的道路，并將工作票交回值班人，次日復工應得到值班人許可，取回工作票。 工作間斷期間，若緊急需要，可將工作班全體人員已經離開的工作地點的確切情況通知工作負責人，在得到明確可以送電的答復后方可執(zhí)行，并應采取下列措施：（A）拆除臨時遮攔，接地線和標示牌，恢復常設遮攔，摘掉“止步、高壓危險”的標示。（C）工作負責人和操作人員全面檢查無誤后，才可進行加壓試驗。 結束的工作票，保存三個月。 倒閘操作不得在交接班時進行，盡可能在負荷最小時進行，緊急情況例外。 電氣設備倒閘操作的技術要求規(guī)定如下：，先合隔離開關，后合負荷開關； 停電時，先拉負荷開關，后拉隔離開關； 嚴禁帶負荷拉、合隔離開關； 開關兩側的隔離開關操作順序如下： 送電時，先合電源側隔離開關，后合負荷側隔離開關； 停電時，先拉負荷側隔離開關，后拉電源側隔離開關；： 停電時，先停負荷側開關，后停電源側開關； 送電時，先合電源側開關，后合負荷側開關；，應該注意防止通過電壓互感器二次返回高壓；，應觀察直流電流表的變化； 合閘后電流應返回，連續(xù)操作高壓開關時，應觀察直流母線電壓的變化。 巡視檢查時，通過人的感覺器官仔細分析，發(fā)現異?，F象時，要及時處理，并作好記錄。8. 設備缺陷管理制度，以便及時發(fā)現設備缺陷，并盡快補缺。，對安全運行影響較小且發(fā)展較慢，可以列入計劃進行處理。保證電梯的正常運行；9. 9電梯機房因維修、保養(yǎng)等造成停梯時，應在基站掛出告示牌。第三節(jié) 第三節(jié) 空調值班人員對設備應經常進行巡視檢查，包括定期巡視及特殊巡視。 對設備使用的壓力表、溫度計等測量器具應定期檢查，保證其靈敏可靠。 5日常管理 嚴格遵守《冷水機組維護操作手冊》要求，保證安全生產。 及時掌握外界環(huán)境溫度和大廈內各部分空調負荷需求，合理調整機組、水泵等投入運行的數量及有關參數，在保證安全生產和用戶需求的前提下，做到經濟運行。 1＃冷水機組－1＃冷卻塔－1＃冷卻泵－1＃冷凍泵；（２） （２）在完成上述步驟后，參照《冷水機組操作手冊》啟動1＃冷水機組。 ，操作人員可采用下列幾種運行方式來滿足不同時期、不同負荷的空調需求，即運行：（1）開啟1冷水機組；（2）開啟2冷水機組；（3）開啟1冷水機組 + 2冷水機組；，冷凍泵最多只能開啟2臺，非在運行中機組之冷卻、冷凍水進出水閥門均必須關閉，以避免水流旁通。，確認檢查關閉。，待冷卻水泵電流表顯示指針穩(wěn)定后（不 超出正常范圍），啟動冷水機組。，使確認油位在油槽上下視境范圍以內。（每小時將冷水機組狀態(tài)記錄下來）。，為了達到經濟運行并保障客戶利益的情況下，要根據天氣濕度情況，掌握好停冷水機組及冷凍水泵的時間差，即停冷水機組后，冷凍水泵可繼續(xù)運行為客戶提供空調，當冷凍水溫度回升到一定溫度后，即可停泵操作。 每兩月于膨脹水箱補加殺菌滅藻劑一次。 承辦單位對冷凍水系統(tǒng)水質每月一次、對冷卻水系統(tǒng)水質每月2次取樣化驗，并于一周內提交檢驗告書，交于物業(yè)空調主管，其主要指示值須在以下范圍： 若發(fā)現承辦單位人員未按合同要求按期、按量、按規(guī)定程序工作，空調領班有權拒絕簽收并及時上報主管。凡二次供水水質細菌學指標不合格者，必須進行消毒。 水箱排水管、溢水口、透氣口要做好防護，保障安全使用。 供水管理制度 認真執(zhí)行公司、部門的各項規(guī)定。 對供暖期間發(fā)