【正文】 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 作。公司設(shè)計部為公司設(shè)計歸口管理部門，負責建設(shè)項目在公司內(nèi)部的設(shè)計審核工作。項目公司根據(jù)決議執(zhí)行。 項目公司在項目實施過程中，對市場環(huán)境和項目各環(huán)節(jié)出現(xiàn)的重大變動，要做出評估，提出對策，上報 投資管理部 。 投資 管理部 收集項目進展情況，主要包括開發(fā)進度、土地費用、工程費用、銷售價格、銷售收入等重要指標的完成情況。 投資過程管理 負責組織投資過程中可行性研究修正工作。 起草和準備有關(guān)土地儲備投資決策的材料和議案。 對于投標項目，由 投資管理部 負責組織投標，其他部門和 關(guān)聯(lián) 公司配合。 項目可行性研究報告獲得批準，即進入獲 得土地使用權(quán)階段。 可行性研究報告必須經(jīng)公司主管 投資管理部 的副總簽字。 建設(shè)工程項目需要到政府相關(guān)部門辦理報批手續(xù)的，由項目所在單位承辦。編寫項目立項建議書，進行立項初審。 營銷管理部對項目簡介和項目信息表提出補充意見，補充內(nèi)容包括所跟蹤項目初步市場定位、初步營銷設(shè)想、定價策略； 設(shè)計部 負責提出設(shè)計規(guī)劃設(shè)想； 投資管理部 負責 將合同提交律師審查后 提供法律風險評估意見。 投資管理部 、 設(shè)計部 、營銷管理部對新項目拓展計劃補充意見，匯總后形成新項目拓展報告，報公司決策會議審批。 公司新項目拓展工作由 投資管理部 牽頭實施， 設(shè)計部 、工程管理部、營銷管理部、綜合管理部、財務(wù)部配合 ，與項目相關(guān)的所有合同的審批與簽訂也由投資管理部負責管理和實施 。 研究各主要競爭對手的投資動向和投資策略，定期編寫主要對手動態(tài)評估報告。投資管理部為公司建設(shè)工程項目投資管理的歸口管理部門，負責建設(shè)項目在公司的立項審核工作。公司及關(guān)聯(lián)公司實施本制度第三條所列建設(shè)工程項目的管理均應(yīng)按照本制度執(zhí)行。 第二條 本制度適用于江蘇悅達南方控股 有限公司（以下簡稱“ 公司”）、關(guān)聯(lián)公司（包括公司所設(shè)全資子公司、控股公司、及由公司全資子公司或控股公司所設(shè)立的項目公司、以及其他由公司控制的公司，前述“控制”是指： 無論通過擁有注冊資本、訂立合同或其他方法，還是通過任命經(jīng)理、董事會或管理委員會或同等決策機構(gòu)的大多數(shù)成員的權(quán)力，從而直接或間接地擁有百分之五十 (50%)以上的注冊資本的行為 ，以下統(tǒng)稱“關(guān)聯(lián)公司”）。 第三章 投資 管理 第五條 公司及關(guān)聯(lián)公司所有建設(shè)工程項目的立項審批程序按照公司《投資項目管理制度》執(zhí)行。 根據(jù)戰(zhàn)略研究及宏觀形勢分析，對公司 及關(guān)聯(lián)公司的 投資方向、投資規(guī)模、投資結(jié)構(gòu)、 投資效益及投資風險控制提出建議，編寫公司階段性投資策略。 新項目拓展 公司新項目拓展工作主要由四部分組成，包括①項目機會研究、②項目立項、③項目可行性研究報批（實施報批）、 ④獲得土地使用權(quán)及簽訂土地合同。 新項目拓展方案的內(nèi)容包括但不僅 限于以下內(nèi)容：自然環(huán)境因素、宏觀經(jīng)濟因素、房地產(chǎn)市場因素、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套因素、政策行政因素 、家樂福商業(yè)需求因素 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 等。 投資管理部 根據(jù)公司的城市或區(qū)域市場調(diào)查報告篩選分析項目信息，進行市場調(diào)查和論證，編寫項目簡介和項目基本情況表。 投資管理部 根據(jù)公司已批復(fù)的項目簡介和項目信息表，對優(yōu)質(zhì)項目進行深入市場調(diào)查和論證，研究市場環(huán)境及發(fā)展趨勢，尋找投資機會，進一步考察和篩選投資項目。決策會議在收到項目建議書后五個工作日內(nèi) ，對項目申請單位頒發(fā)《基建項目立項審批同意書》， 完成立項 批復(fù)工作。 可行性研究報告中，各業(yè)務(wù)部門必須提 供包括但不限于以下內(nèi)容： 投資管理部 提供經(jīng)濟、項目前期費用、建安費用等編制依據(jù)， 投資管理部通過律師審查后 提供法務(wù)分析，營銷管理部提供最終市場定位、營銷策劃總體方案、定價策略等，由 投資管理部 匯總后形成項目可行性研究報告。 獲得土地使用權(quán)階段。 對于拍掛項目，由公司總經(jīng)理或授權(quán)委托專人按照競價策略方案 與相關(guān)政府部門進行協(xié)調(diào)或 參與現(xiàn)場競價和做出授權(quán)報掛牌價。 土地儲備管理 對接土地資源管理部門，全面掌握跟蹤項目所在區(qū)域的土地價格、交易情況及相關(guān)政策法規(guī)，分區(qū)域編制土地市場動態(tài)報告。公司土地儲備檔案為公司機密文件，未經(jīng)公司總經(jīng) 理批準，不得擅自借出。 在項目施工圖定稿后五日內(nèi)，項目公司按照實際的施工圖方案修正可行性研究報告，上報 投資管理部 ， 投資管理部 聯(lián)合工程管理部審批并備案。 預(yù)警報告機制。 公司決策會議綜合各部門對策建議，做出決議。 第四章 設(shè)計管理 第六條 公司及關(guān)聯(lián)公司所有建設(shè)工程項目的設(shè)計審批程序按照公司《設(shè)計管理制度》執(zhí)行。 為方便方案評審、備案，地區(qū)項目公司 應(yīng)將規(guī)劃設(shè)計階段的圖紙文件按下表及時報送 公司 設(shè)計部 進行 規(guī)劃設(shè)計評審 ，由設(shè)計部評審合格后報送 公司 總經(jīng)理辦公會進行決策 。施工期間的設(shè)計 變更， 地區(qū)項目公司 應(yīng) 報設(shè)計部 審批 ，如果出現(xiàn)重大修改 （如涉及到主體結(jié)構(gòu)的變更、標的額超過人民幣 萬元的變更、工期超過 天的變更等） ，應(yīng)報請設(shè)計部及 公司總經(jīng)理辦公會 審批，審批通過后再行實施。 項目規(guī)劃設(shè)計評審決策后， 公司 設(shè)計部和地區(qū)項目公司跟蹤落實情況，對實施過程中產(chǎn)生的階段性成果及時進行總結(jié)，一旦發(fā)現(xiàn)評審決策有不妥之處，應(yīng)及時上報 公司 總 經(jīng)理辦公會 ，以便盡快采取補救措施，盡可能降低不利影響。工程招標應(yīng)采用公開招標或邀請招標的方式，但無論采取何種方式， 都必須有三家以上的投標單位參與競標。 事前預(yù)算原則：施工類工程在招標前，應(yīng)先根據(jù)施工圖預(yù)算編制標底；不提倡在無標底的情況下，進行費率招標。 保密原則：要做好標底、投標文件、評標、定標等內(nèi)容的保密工作，以防影響招標的公正與效果。 ◆ 公司 的主要職能： 主要履行監(jiān)督、服務(wù)、指導(dǎo)職能，負責建立合格承包商數(shù)據(jù)庫、招標文件審核、擬投標單位審定、標底審核 ，參加及確定工程造價在 300 萬元以上的總分包單位招標及所有工程監(jiān)理、工程造價咨詢委托的招標，審定 300 萬元以下的總分包單位招標（ 招標文件附件 7《工程中標單位審批表》）。 對于簽署承包合同的承包商，項目公司工程部半年對其履約情況進行評 審，評審主要內(nèi)容為承包商工作質(zhì)量、進度、配合情況等，評審結(jié)果經(jīng)項目公司領(lǐng)導(dǎo)簽字后于 6 月 25 日、 12 月 25 日前報 公司基建辦公室。（ 招標文件附件 9：《招標文件評審表》） 施工招標文件內(nèi)容（總分包單位） 施工招標文件應(yīng)包括正文和附件。 如確因施工圖不能及時提供時，應(yīng)采用分部分項工程競報單價、措施費用一次性包干的模式。 評標過程中，如果不同投標單位的綜合評價結(jié)果相同或很相近，其中與發(fā)包單位在類似工程中有過良好合作關(guān)系的投標單位可考慮其在企業(yè)實力 (信譽、項目經(jīng)理資質(zhì)、施工經(jīng)驗 )方面的綜合評標權(quán)重，在同等條件下，優(yōu)先中標。 公司基建辦公室 及 投資管理部 將不定期檢查各項目公司的工程招標情況。審批參與編制確定入選的投標單位 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 監(jiān)理招標流程（二）南方公司項目 公司基建辦 項目 公司投資部監(jiān)理單位 項目公司招標小組制作投標書接受投標書組織現(xiàn)場開標推薦中標單位組織評審?fù)稑藭l(fā)出中標通知書參加接受中標書中標單位參與談判組織合同談判合同談判以合約為主，工程部參與，重大合同談判必要時高層領(lǐng)導(dǎo)參與。 五、工期： 我方承諾： 。公司工程管理部為為公司及關(guān)聯(lián)公司建設(shè)工程項目的工程施工管理的歸口部門，負責公司及關(guān)聯(lián)公司所有建設(shè)工程項目施工工程中的所有管理工作。 負責 公司 范圍內(nèi)項目施工過程中質(zhì)量、進度、安全文明施工的控制管理，匯總項目工程信息及審核《工程月報》。 為 公司 客戶關(guān)系管理提供工程返修類數(shù)據(jù)分析建議報告和改進措施意見。 《項目建設(shè)過程管理策劃》在設(shè)計方案確定后監(jiān)理單位、總包單位招標前一個月由項目公司工程部負責編制，項目公司領(lǐng)導(dǎo)審批后，提 交公司工程部，由公司工程部提交相關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)審定 （ 見 施工管理文件 附 件 1）。 監(jiān)理單位駐項目組織結(jié)構(gòu)及崗位職責。 監(jiān)理單位、造價咨詢單位招標時間安排、進場時間、企業(yè)資質(zhì)要求、人員配置及素質(zhì)要求等。 明確現(xiàn)場道路、出入口、臨時供水、排水、臨時用電、測量定位、地下配套設(shè)施、施工現(xiàn)場平面規(guī)劃布置等準備工作的責任部門及完成時間等。 （ 4）交付階段明確工程驗收、申辦各項手續(xù)、資料整理歸檔、交付，與物業(yè)管理銜接等各階段工期及總工期。 總建筑面積 : 版本編號 : 制表日期 : 年 月 日 成本 項目 分項 經(jīng)濟技術(shù)指標 主要成本構(gòu)成說明 相對面積（ m2） 相對單價 （元 /m2） 總價 （萬元） 折合可售面積單價（元 /m2） 多層 住宅 基礎(chǔ) 說明基礎(chǔ)形式，相對面積為該物業(yè)類型總建筑面積。 地上建筑單體 鋼筋（單價 /含量） 砼（單價 /含量） 窗（單價 /面積比） 外墻飾面（單價 /面積比） 機電工程單價 室內(nèi)精裝修 小計 配套設(shè)施（會所等） 建造 室內(nèi)精裝修 小計 其他配套設(shè)施 如幼兒園、小學(xué)、超市等 配套工程 建筑面積填總建筑面積 室外工程 建筑面積填寫室外面積（占地面積扣減建筑物基層面積） 其他工程 包含前期費 萬元、巖土工程費 萬元。 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 項目建安成本目標控制表 （二） 項目名稱： 可售面積： 總建筑面積： 版本編號： 制表日期： 年 月 日 序號 成本項目 控制值（萬元） 成本內(nèi)容合同名稱 已發(fā)生額（萬元） 未發(fā)生額（萬元） 合計成本（萬元） 相對面積（ m2） 相對單位成本（元/m2） 說 明 0 總建安成本 1 前期工程 臨時供水 臨時供水管線的報裝、接駁費用，包括道路 公司 部開挖和恢復(fù)。為本工程臨時租賃的發(fā)電機組，其費用屬于本科目。 臨時設(shè)施 初次建造、購置的為甲方地盤管理服務(wù)的各種臨時建筑物和臨時設(shè)施產(chǎn)生的費用。如有紅線之外與市政道路接駁的部分，亦屬于本科目。 其 他費用 包括項目開工前的場地看護費用以及形象規(guī)范費用等。不包括基坑與地下室外墻之間縫隙的回填工作，此部分費用計入地 下室建筑工程。 結(jié)構(gòu)工程 ① 地下部分 地下結(jié)構(gòu)鋼筋含量、單價，砼含量、單價 ② 地上部分 地上結(jié)構(gòu)鋼筋含量、單價，砼含量、單價 ③ 其他結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 建筑工程 砌體材料，有保溫的列明保溫形式及單價、工程量。 公共部分裝 修 大廳和電梯廳個數(shù)， 門窗工程 ① 窗戶 窗面比及單價、工程量。給水管道與室外小區(qū)給水管網(wǎng)的劃分以建筑物外墻（有地下室的，以地下室外墻為準）一米為界；排水管道與室外小區(qū)排水工程劃分以排水管道出建筑物室外第一個井為界，井屬于由小區(qū)排水工程范圍。包括消防檢測費用。列明該配套設(shè)施的總建筑面積，地上建筑面積。 5 室外工程 相對建筑面積采用室外面積，即項目占地面積減去建筑物底層面積。 6 戶內(nèi)精裝修 相對面積采用室內(nèi)精裝修面積，列明精裝修戶數(shù)。 (2)涉及滲漏問題的做法和節(jié)點的重大變更。 設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的分類和立項 設(shè)計變更根據(jù)要求變更的單位分為三類：公司內(nèi)部和政府部門要求變更、設(shè)計院要求變更、施工單位和監(jiān)理公司要求變更。 項目公司工程部、 投資管理部 對設(shè)計變更進行初審，確定設(shè)計變更的性質(zhì)，按照一般設(shè)計變更和重大設(shè)計變更的審核流程分別進行操作。 (4)審核是否符合有關(guān)合同規(guī)定。評審會由工程管理部、合約管理部、監(jiān)理單位、施工單位等參加，必要時外請專家參與，