【正文】 ..................................................................... 9 （ 1 ）用假房產(chǎn)證詐騙 ................................................................................................. 10 （ 2 ）利用假公證詐騙 ................................................................................................. 10 （ 3 ）出售查封的房屋。 ................................................................................... 10 （ 6 ）房主拖欠物業(yè)費(fèi)，讓買方支付。 ................................................................. 24 (2) 引入專業(yè)的金融擔(dān)保公司。 .............................................................................................................. 25 4 ．提存協(xié)議的基本內(nèi)容 ............................................................................................... 25 簽訂二手房房屋買賣合同要注意哪些問(wèn)題？ 在二手房交易中，許多購(gòu)房者往往只關(guān)注房產(chǎn)價(jià)值的高低，而忽略了對(duì)交易中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少。這主要包括 售房提供的房屋產(chǎn)權(quán)證 是否屬實(shí)；房產(chǎn)面積多大；該房產(chǎn)用途是什么；是辦公還是居住，或是其他；該房產(chǎn)有沒(méi)有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁 定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利；該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押 ?根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。 另外，還要注意該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃？如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明。購(gòu)房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到翻譯公司翻譯。這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介 紹或調(diào)查；應(yīng)寫(xiě)明是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。這里也是很主要的內(nèi)容，主要寫(xiě)明總價(jià)款；付款方式；付款條件；如何申請(qǐng)按揭貸款；定金；尾款等履行期限、地點(diǎn)、方式。 解決爭(zhēng)議的方式。 合同中止、終止或解除條款。在此約定合同的變更與 轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。在簽訂買賣合同時(shí)，買賣雙方都必須具有相應(yīng)的民事行為能力和民事權(quán)利能力。 十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)，是完全民事行為能力人。 不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無(wú)民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。從上述法律規(guī)定來(lái)看，任何一個(gè)公民從出生至死亡這一段時(shí)間均有民事權(quán)利能力，即他都有民事權(quán)利。房屋買賣行為，因?yàn)榉课葙I賣涉及的金額巨大，也很復(fù)雜，超過(guò)了未成年人的行為能力，與未成年人的年齡、智力不相適應(yīng)，因此不能簽訂房屋買賣合同，只能由他的監(jiān)護(hù)人或法定代理人簽署。夫妻之間的共有權(quán)關(guān)系在一方售房應(yīng)另一方應(yīng)同意出售，另一方的主體條件與上面提到的主體條件一致。這些情況除委托售房取得合法處分權(quán)外，其余均屬于非法行為，買方一旦購(gòu)買了這樣的房屋則后患無(wú)窮。一旦不是房屋所有權(quán)人在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記表上及合同上簽字，即使辦理完了過(guò)戶手續(xù)，那么真正的房主可以要求撤銷已過(guò)戶的房產(chǎn)證。除了上述風(fēng)險(xiǎn)之外，售房人想反悔，不想賣房了，經(jīng)常也以當(dāng)時(shí)本人沒(méi)有同意賣房為由出面要求撤銷已過(guò)戶的房產(chǎn)證。兩人以上購(gòu)買一套房屋需要做公證，主要是財(cái)產(chǎn)份額的公證。 6 ．如何以未成年子女名義購(gòu)房 有些購(gòu)買二手房的購(gòu)房人因?yàn)榭紤]將來(lái)征收遺產(chǎn)稅，或者考慮婚姻的問(wèn)題，希望以未成年子女的名義購(gòu)房，房產(chǎn)證落在未成年子女名下。不滿十周歲的未成年人是無(wú)民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。 另外，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)交易的相關(guān)法律規(guī)定，在房屋權(quán)屬證書(shū)上登記的產(chǎn)權(quán)人姓名，必須與《房屋買賣合同》上的 “買方 ”名稱一致。 7 ．登記在未成年子女名下的房屋如何再次轉(zhuǎn)讓 如果父母或其它人以未成年子女的名義買房，取得房屋所有權(quán)證之后， 該房屋將很難再進(jìn)行所有權(quán)人變更，也就是說(shuō)，無(wú)論以何種形式再次轉(zhuǎn)讓都很困難。 8 ．能否以未成年人名義買房可以按揭貸款的形式付款 如果只以未成年人自己的名義購(gòu)房，因未成年人沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收入，銀行不會(huì)放貸，只能采用一次性付款方式支付房款。對(duì)此，銀行有相關(guān)的要求：第一，申請(qǐng)人（監(jiān)護(hù)人）必須在《房屋買賣合同》上簽字。完成以上程序，才有可能達(dá)到貸款的要求，但實(shí)踐當(dāng)中銀行一般不批準(zhǔn)這類貸款，除非未成年人與其監(jiān)護(hù)人作為共同買受人銀行才會(huì)考慮向監(jiān)護(hù)人發(fā)放貸款，由監(jiān)護(hù)人由償還貸款。但是涉及到政策性的房屋，比如經(jīng)濟(jì)適用住房五年內(nèi)不允許上市出售，如上市出售只能以原價(jià)出售，購(gòu)買對(duì)象必須具有購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的資格，并經(jīng)過(guò)北京市相關(guān)部門(mén)的審批。這時(shí)假房產(chǎn)證的持有人會(huì)在購(gòu)房的程序上提出對(duì)買方有利的交易程序，比如只交一個(gè)定金，房產(chǎn)證押在買方這里，或者只 交一個(gè)首付款，房產(chǎn)證押在買方，待備齊了房款去辦過(guò)戶。 也就是說(shuō)，公民有權(quán)將自己的事情交給別人代辦，這是符合法律規(guī)定的，但是應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的手續(xù)。 （ 3 ）出售查封的房屋。 （ 4 ）出售列入拆遷范圍的房屋。在有產(chǎn)權(quán)證的前提下，售房人稱沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證正在辦理過(guò)程當(dāng)中，將與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋買賣合同交給買方，購(gòu)房發(fā)票也交給買方，以便讓買方相信其誠(chéng)意。 有的售房人在售房前拖欠物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、水電費(fèi)、天然氣費(fèi)用、通訊費(fèi)等費(fèi)用，有的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)幾年，物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用從幾千到幾萬(wàn)不等，尤其是在高檔社區(qū)項(xiàng)目中，物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用可能欠付十幾萬(wàn)元。 （ 7 ） 私賣夫妻房產(chǎn)行騙。 （ 2 ）以不支付首付款的方式貸款購(gòu)房 有些購(gòu)房人通過(guò)貸款買房，但說(shuō)自己的資金不足，沒(méi)有能力支付首付款，要求賣方先給打一個(gè)收條，證明已經(jīng)收取了首付款，用于辦理銀行貸款。 三、如何簽訂二手房買賣合同 1 ．核對(duì)買賣雙方的基本信息 在簽訂二手房買賣合同時(shí)應(yīng)認(rèn)真核實(shí)對(duì)方的情況，并在合同的開(kāi)頭寫(xiě)明雙方當(dāng)事人的姓名、住址、身份證號(hào)碼、現(xiàn)住址、電話、郵編等基本信息。如果買方或賣方有 “委托代理人 ”，并且房屋買賣合同是由該委托代理人簽名的，那么買方或賣方除分別要與委托代理人簽訂 “授權(quán)委托書(shū) ”之外，該 “授權(quán)委托書(shū) ”還必須經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)的公證。房屋所有權(quán)證上房屋的房號(hào)決定買方所購(gòu)買的是哪一套房屋，房號(hào)應(yīng)該是唯一確定的，在合同中寫(xiě)明的房號(hào)應(yīng)與房產(chǎn)證標(biāo)注的完全一致。 3 ． 如何約定抵押權(quán) 如果售房人所售房屋沒(méi)有抵押，在合同中用文字聲明未抵押，如果已做抵押，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)要求售房人聲明已抵押，并承諾解抵押解除的時(shí)間，如超過(guò)承諾的期限仍未解除抵押的售房人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。具體的賠償可由雙方協(xié)商在合同中約定。 5 ．對(duì)產(chǎn)權(quán)糾紛的聲明 購(gòu)房人應(yīng)要求售房人保證所售房屋在 簽訂前沒(méi)有設(shè)定抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，沒(méi)有被司法機(jī)關(guān)查封、無(wú)權(quán)屬爭(zhēng)議或者其他的債權(quán)債務(wù)糾紛。如果購(gòu)房人因?yàn)橹卮笳`解購(gòu)買了該房屋，購(gòu)房人可以撤銷該房屋買賣合同。 將售房人所購(gòu)房屋的基本信息在買賣合同中注明，比如購(gòu)房合同簽訂的日期、開(kāi)發(fā)商的名稱、合同編號(hào)、房屋坐落位置、樓號(hào)、房號(hào)，實(shí)測(cè)建筑面積或暫測(cè)建筑面積、購(gòu)房方式及付款金額、與開(kāi)發(fā)商買賣合同的履行情況等。貸款方式付款至少有兩種貸款方式可供選擇，一是商業(yè)銀行貸款，二是住房公積金貸款。如果所購(gòu)房屋在簽訂合同前已存在抵押，那么采用一次性付款方式付款，對(duì)于售房人來(lái)說(shuō)，那么售房人不一定著急做解除抵押登記，因?yàn)橘?gòu)房人的錢已經(jīng)付清，售房人不解除抵押其抵押的借款可以一直不歸還，售房人可能用購(gòu)房人已付的房款做其它的事情，這樣一旦 售房人最終不能解除抵押購(gòu)房人的損失就比較大。但這種方式對(duì)買賣雙方來(lái)說(shuō)都有風(fēng)險(xiǎn)。分期付款的方式雖說(shuō)對(duì)雙方來(lái)說(shuō)比較公平，但同時(shí)對(duì)雙方來(lái)說(shuō)都存在風(fēng)險(xiǎn)。以按揭方式購(gòu)房，除負(fù)擔(dān)銀行的利息外，還需支付銀行的律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等費(fèi)用，這樣購(gòu)房人的額外支出是顯而易見(jiàn)的。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，給哪套房屋的購(gòu)房人發(fā)放貸款，銀行會(huì)對(duì)該套房屋的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，銀行認(rèn)為產(chǎn)權(quán)合法，手續(xù)齊全，風(fēng)險(xiǎn)不大，才會(huì)給該套房屋發(fā)放貸款，否則銀行也不會(huì)給該套房屋放貸，這樣銀行就為購(gòu)房人把了一關(guān)。 上述三種方式實(shí)際上都不能完全解決買賣雙方資金的安全問(wèn)題，如果想保證買賣雙方的付款方式選擇與資金的安全掛鉤，可以將這三種付款方式進(jìn)行變通，比如采用銀行的資金托管業(yè)務(wù)或公證提存業(yè)務(wù)，或者居間擔(dān)保的業(yè)務(wù)。當(dāng)買方提出強(qiáng)烈質(zhì)疑時(shí)，中介公司及賣方都一口咬定當(dāng)初就是這樣的，房?jī)r(jià)款中不包括精裝修的，這種情況讓買方始料不及，又無(wú)話可說(shuō)，因在合同中沒(méi)有明確約定交付的標(biāo)準(zhǔn)所以起訴也不能勝訴。買賣雙方辦理房屋交接時(shí)，售房人應(yīng)協(xié)助購(gòu)房人與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，辦理相關(guān)變更手續(xù)。在房屋買賣合同履行當(dāng)中，曾發(fā)生過(guò)這樣一個(gè)案例，房主出售的房屋是帶有地下室的 ，該地下室從一層客廳可通過(guò)樓梯進(jìn)入地下室，也可以在室外通過(guò)一個(gè)窗戶進(jìn)入。這里的風(fēng)險(xiǎn)包括自然的風(fēng)險(xiǎn)和人為的風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)包括地震、外來(lái)物體撞擊等，人為因素包括人為拆除、爆炸等；房屋正式交付之日應(yīng)為交 鑰匙的時(shí)間或?qū)嶋H占有使用該房屋的 時(shí)間；權(quán)利轉(zhuǎn)移之日為取得房屋所有權(quán)證的日期。對(duì)于賣方來(lái)說(shuō)，房子賣不了，買方入住期間也無(wú)法收取租金，如果買方對(duì)房屋進(jìn)行了裝修或者裝修了一部分，裝修工程無(wú)法處理，只能拆除，賣方再次賣房還需對(duì)房屋進(jìn)行重新處理。為了避免這種情況的發(fā)生，買賣雙方可以這樣約定：甲乙雙方辦理房屋交接之日，乙方可以自行決定對(duì)房屋進(jìn)行裝修。對(duì)于物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等問(wèn)題雙方應(yīng)在合同中做如下約定：售房人與購(gòu)房人辦理完畢交接手續(xù)前該 房屋發(fā)生的水、電、天然氣、物業(yè)、供暖費(fèi)、通訊費(fèi)、有線電視收視費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用均由售房人承擔(dān)，交接手續(xù)之后發(fā)生的費(fèi)用由購(gòu)房人承擔(dān)。另外，燃油鍋爐或燒天然氣鍋爐供應(yīng)的民用供暖價(jià)格為 30 元每建筑平方米。對(duì)于供暖的方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房人也應(yīng)有所了解。公共維修基金若不更名，原則上新的買方就無(wú)權(quán)使用該公共維修基金，在業(yè)主委員會(huì)提請(qǐng)中修、大修、改造、更新時(shí)，要登記各房主交納公共維修基金的情況，而買方有可能因拿不出來(lái)交款憑證，而無(wú)權(quán)享用該公共維修基金。這些規(guī)定應(yīng)該包括以下內(nèi)容：（ 1 ）售房人應(yīng)于某 年某月某日前將合同中約定的房屋交付購(gòu)房者。同時(shí)購(gòu)房者有權(quán)要求售房人返還他所交的購(gòu)房款及利息，并支付違約金，違約金可以按照法律規(guī)定的最高限額即總房款的 20% 計(jì)算。雙方當(dāng)事人可以對(duì)一方提出的合同文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。對(duì)產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶應(yīng)該約定具體的期限、起始日期或辦理產(chǎn)權(quán)登記的條件、不能辦理的違約責(zé)任。 在某些情況下，有時(shí)買方不積極辦理過(guò)戶手續(xù)，尤其是雙方辦理了公證提存或銀行的資金托管手續(xù)，因買方拖延造成 賣方不能按期取得購(gòu)房款，因此也應(yīng)當(dāng)約定買方違約的責(zé)任。從合同約定的角度講，應(yīng)該對(duì)合同 履行的所有細(xì)節(jié)進(jìn)行約定，并約定出現(xiàn)某種違約的處理方式及違約責(zé)任的承擔(dān)方式。 “不出售房屋 ”是指甲方主觀不出售該房屋或以實(shí)際行動(dòng)表示不出售該房屋，如將房屋售與他人、不協(xié)助乙方辦理過(guò)戶手續(xù)超過(guò)一個(gè)月或拒絕交付房屋超過(guò)一個(gè)月的。 有些合同買賣雙方在簽訂合同時(shí)是附生效條件的，但在合同生效前，買賣雙方可能已經(jīng)履行了一 部分合同義務(wù)，對(duì)這種情況在合同中可這樣約定：本合同生效前若甲方違反本合同約定的，甲方應(yīng)雙倍向乙方返還定金。 合同中的一般違約行為可以參照根本違約約定的違約金的數(shù)額遞減，比如約定總房?jī)r(jià)款 1% － 5% 的違約金，再比如對(duì)于延期付款或延期交房可以按照總房?jī)r(jià)款的日萬(wàn)分之三承擔(dān)違約責(zé)任，直至符合合同約定的條件為止?？傊?，違約金的高低對(duì)雙方來(lái)說(shuō)都應(yīng)該是對(duì)等的，比如延期交房與延期付款，如果逾期交房約定的違約金是總房?jī)r(jià)款的 20% ，那么逾期付款的違約金也應(yīng)該是總房?jī)r(jià)款的 20% 。協(xié)商不成 的，雙方均有權(quán)向該房屋所在地的人民法院提起訴訟。雙方也可以約定一方解除合同的條件。 （ 2 ）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；比如賣方不想賣房，并明確告知買方房子不賣了，則買方就可以提出解除合同； （ 3 ）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；比如賣方不 辦理過(guò)戶手續(xù)，超過(guò)半年或一年仍未辦理過(guò)戶手續(xù)，導(dǎo)致買方不能取得房屋所有權(quán)證書(shū)的； （ 4 ）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的； （ 5 ）法律規(guī)定的其他情形。比如購(gòu)房人甲與售房人簽訂合同后，合同還沒(méi)有履行或只履行了一部分，甲不想購(gòu)買此房，而乙此時(shí)想購(gòu)買此 房，這樣甲就可以將自己在合同中的權(quán)利與義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房人乙，由乙來(lái)與售房人繼續(xù)履行買賣合同。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。附生效期限的合同，自期限屆至?xí)r生效。附件一以圖形