【正文】 .................................................. 39 第十一章 問題與建議 ....................................................................... 39 一 4 第一章、項(xiàng)目概 述 一 、 項(xiàng)目名稱 XX 鋼材交易 中心 二 、 建設(shè)基址 XX 金州國際農(nóng)業(yè)物流園區(qū)內(nèi)， 既 有填海工程， 又 有動(dòng)遷 工程 。 土地 使用年限為 50 年。 通過多年的不斷積累，把企業(yè)做大做強(qiáng)。 六、 項(xiàng)目創(chuàng)新 項(xiàng)目 將 打破傳統(tǒng)的思維方式和運(yùn)行模式，建立適應(yīng)市場需要的組織模式和運(yùn)行機(jī)制，采取現(xiàn)代化的管理手段，對(duì)市場實(shí)行有效管理 。 通過連鎖經(jīng)營、電子商務(wù) 、物流配送業(yè)務(wù)的延伸 ，促進(jìn) 流通 方式 的現(xiàn)代化， 使其更加 適應(yīng)市場要求。 將傳統(tǒng)的買與賣 單一經(jīng)營，向以市場為主導(dǎo)的 采購、儲(chǔ)存、精加、包裝 、 配送、網(wǎng)絡(luò)營銷 、電子商務(wù) 功能延伸 。 鋼 材行業(yè)是國家政策支持和各級(jí)政府扶持的產(chǎn)業(yè) 。 “一站式”的營銷模式 ， 得到 了 廣大業(yè)戶 、用戶的 首 肯 ，是項(xiàng)目運(yùn)作的群眾基礎(chǔ)。 一 7 九、 目標(biāo)市場 ▲ 短期目標(biāo) ： 適應(yīng)需要， 服務(wù)區(qū)域市場（包括：金州區(qū)、開發(fā)區(qū)、港區(qū)、保稅區(qū)、 出口 加工區(qū)）輻射 XX周邊市場 （包括：莊河、瓦房店、普蘭店、 營口） 。 吸收先進(jìn)的管理手段，先進(jìn)的技術(shù)，真正意義上把企業(yè)做大做強(qiáng)。 為此， 從國內(nèi) 先進(jìn)地區(qū) 鋼材市場 、鋼 材生產(chǎn)、鋼材 消費(fèi) 、 XX 經(jīng)濟(jì)和 鋼材市場現(xiàn)狀 及問卷調(diào)查 等 多 角 度進(jìn)行研究與 一 8 分析， 為鋼材交易中心 的開發(fā)建設(shè)提供 決策依據(jù)。 ★ 配套： 在園區(qū)內(nèi)打造人性化商住概念，為入住企業(yè)提供完善的“辦公、居住、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、教育”等配套設(shè)施。 一 9 地鐵、輕軌、外環(huán)、郊環(huán)同濟(jì)路環(huán)擁“鋼領(lǐng)”，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。 ㈢會(huì)展服務(wù)中心 ： 擁有 高檔的會(huì)議中心、展示中心。建立動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押、專項(xiàng)擔(dān)保、交易結(jié)算等方面的金融服務(wù)。 2020XX經(jīng)濟(jì)指標(biāo) XX對(duì)外貿(mào)易總值占遼寧省的 60%以上 、占東北地區(qū)的 40%以上。 有 完 善 的生產(chǎn)體系，包括 ： 采礦、選礦、燒結(jié)球團(tuán)、煉鐵、煉鋼、軋鋼、鍛鋼、金屬制品、煤焦化工、耐火材料、鐵合金、 碳 素制品等。 一 13 四． 東北地區(qū) 用鋼行業(yè)情況 ■ 東北地區(qū)用鋼行業(yè)情況 東北是傳統(tǒng)的老工業(yè)基地，裝備制造、機(jī)械、造船、汽車及零部件、石化、建材等工業(yè)有較好的基礎(chǔ)。 遼寧的 GDP、工業(yè)占東北的比重 近 50%，固定資產(chǎn)投資占東北比重超過 50%，房地產(chǎn)開發(fā)投資占東北比重超過 60%。主要有重型礦山機(jī)械、石油化工通用機(jī)械、機(jī)床工具、電工電器、汽車制造行業(yè)、工程機(jī)械、機(jī)械基礎(chǔ)件、儀器儀表、農(nóng)用機(jī)械等。隨著遼寧經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，遼寧的鋼鐵消費(fèi)還將不斷增長。這些項(xiàng)目都需要大量使用鋼材。隨著 XX東北亞國際航運(yùn)中心和各工業(yè)區(qū)的建設(shè)， XX的鋼鐵消費(fèi)將不斷增長。 一 17 ▲ 模式： 傳統(tǒng) 營銷模式 ， 前店后庫 模式。 ▲ 管理： 開單記帳基本上為手工，沒有運(yùn)用 ERP系統(tǒng)。 （ 二 ）、市場管理現(xiàn) 狀 市場現(xiàn)狀可概括為： 設(shè)施陳舊，管理滯后，分布零散，不具規(guī)模 。 ▲ 從 營銷人員素質(zhì) 看： 一是，業(yè)戶素質(zhì)： 可 用 “四不 ” 概括：信息不靈，渠道不暢、制度不新，效益不高； 二是，員工素質(zhì)： 缺 乏營 銷 知識(shí)和職業(yè)技能。有的能開展倉儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)，但專業(yè)化水平不高 。 ◆ 業(yè)戶對(duì)“一站式”認(rèn)可度 調(diào)查顯示： 76%的經(jīng)營戶看好并支持“一站式”鋼材 交易中心的開發(fā)建設(shè) 。因此受到大部分 業(yè)戶的支持和贊同。 ◆ 市民對(duì)“一站式”認(rèn)可度 從左 圖可以看出，絕大部分市民持支持和歡迎態(tài)度。 七、市場 調(diào)研 小結(jié) 工業(yè)化程度的提高、城市化步伐的加快，鋼材的產(chǎn)銷、 需求呈兩旺態(tài)0%10%20%30%40%50%60%支持 無所謂 目前不看好 一 20 勢(shì)。 借鑒國內(nèi) 外 先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合 XX的實(shí)際發(fā)展需要 ,建設(shè)一個(gè)國際 領(lǐng)先 、 國內(nèi) 一流 的 、 現(xiàn)代化的鋼材交易中心是 XX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求。 XX 一 21 港是轉(zhuǎn)運(yùn)遠(yuǎn)東、南亞、北美、歐洲貨物最便捷的港口，是中國主要集裝箱海鐵聯(lián)運(yùn)和海上中轉(zhuǎn)港口之一。 XX十一五規(guī)劃指出，到 2020年，率先實(shí)現(xiàn)東北老工業(yè)基地全面振興，基本建成東北亞國際航運(yùn)中心主體框架。 ☆ 化工產(chǎn)品 (亞洲最先進(jìn)的散裝液體化工產(chǎn)品轉(zhuǎn)運(yùn)基地 )、汽車 (全國最大的汽車物流碼頭 )。 ◆ 哈大鐵路、大莊鐵路縱貫?zāi)媳?。市區(qū)與各區(qū)市縣，除長?？h以外 ，均以高速公路和一級(jí)公路連接，全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)全部通油路，行政村全部通公路。 三、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì) ●交通便捷 。哈大、沈大、丹大、莊大公路 和 區(qū)級(jí)公路縱貫?zāi)媳?，是?nèi)地通往 XX 的咽喉要道。同時(shí)規(guī)劃建設(shè)的物流園啟動(dòng)， 與項(xiàng)目互為效 應(yīng) ， 將帶動(dòng)周邊區(qū)域 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ，提升 商業(yè)價(jià)值， 有利于項(xiàng)目的招商。 一 25 四、物流優(yōu)勢(shì) ★ 這里有金州鐵路編組站、北良港、大窯灣港、 XX 港，吞吐能力極強(qiáng) ， ★ 專用線可延伸至本項(xiàng)目中 。 國際航運(yùn)中心的建設(shè)必然有物流中心與之相適應(yīng)。很難滿足金州區(qū)、開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)、保稅區(qū)、港區(qū)和金石灘度假區(qū)開發(fā)建設(shè)對(duì)鋼材的需求。產(chǎn)生深層次問題是：滯 一 27 后的管理手段，傳統(tǒng)的經(jīng)營 模式 ，原始的 管理手段 、閉塞的市 場信息陳舊的思維方式， 與快速多變的 市場 經(jīng)濟(jì)不適應(yīng)。 在市場開發(fā)上，一靠 ， 強(qiáng)勢(shì)廣 告推 進(jìn) ，二靠，政府行業(yè)集中政策引導(dǎo)，三靠， 優(yōu)惠政策 扶持 ， 四 靠 ， 招商渠道 多樣化。 隨著行業(yè)競爭的加劇 ,導(dǎo)致利潤下降。 具體體現(xiàn)在“五個(gè)方面”： ◆ 就業(yè) 機(jī)會(huì) 。 ◆ 有利消費(fèi) 。 ◆ 市場發(fā)展。 第五章 項(xiàng)目選址 一 、項(xiàng)目 選址 項(xiàng)目 在 XX金州農(nóng)業(yè)物流園區(qū) 內(nèi)，該區(qū)域地處 XX 市區(qū)、金 州區(qū)、開發(fā)區(qū)的三角區(qū)域，位于金南鐵路和金窯鐵路復(fù)線組成的“之”字形的交匯處。 一 29 二 、 地塊現(xiàn)狀 總用地面積為 萬平方米，分別為生產(chǎn)經(jīng)營區(qū)和生活服務(wù)區(qū)兩塊地，其地塊現(xiàn)狀如下： ◆ 生產(chǎn)經(jīng)營區(qū)用地狀況 該區(qū)用地面積為 萬平方米， 土地性質(zhì)為國有工業(yè)用地，使用權(quán)為華能電廠，土地現(xiàn)狀為灘涂，全 部需填海造地，平均填海 深度為 8 米 。 第六章 項(xiàng)目定位 一、定位原則 在 規(guī)劃時(shí) 應(yīng) 按照： “面對(duì)現(xiàn)在，著眼未來 ” 的原則 進(jìn)行規(guī)劃。 ▲ 以 省 外 成功經(jīng)驗(yàn) 為 借鑒 。 ◆ 功能定位： 倉儲(chǔ)區(qū)、加工區(qū)、配送區(qū)、辦公區(qū)、服務(wù)區(qū)、其他配套區(qū)。 一 31 第七章 項(xiàng)目規(guī)劃 根據(jù) 外地成功作法， 結(jié)合 我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際需要， 擬建的鋼材交易中心規(guī)劃 原則為 ：“ 功能一體，動(dòng)靜分離，互為補(bǔ)充，協(xié)調(diào)發(fā)展 ”。首期 擬建 500個(gè)商鋪，年 交易各類鋼材 300萬噸；建成達(dá)產(chǎn)期后將擁有 1600個(gè)商鋪 ,年交易為 600萬噸。計(jì)劃存儲(chǔ)各類鋼材 55萬噸，其中首期儲(chǔ)貨 25萬噸。 ◆ 商務(wù)辦公區(qū)： 擬建 設(shè) 總建筑面積約 5萬平方米 的 綜合配套設(shè)施 ， 為現(xiàn)代鋼材交易 中心 提供服務(wù) 。建筑面積 19萬平方米，主要以公寓、住宅、配套商業(yè)為主。開展 一 33 信托、評(píng)估、擔(dān)保、典當(dāng)、證券、期貨服務(wù)，倉單質(zhì)押、貨物抵押、資信擔(dān)保業(yè)務(wù)，滿足商戶各種融資需求 。 ◆配套服務(wù)： 一站式行政后勤服務(wù)，全方位商貿(mào)增值服務(wù)，全方位生活配套，專業(yè)化物業(yè)管理。 ◆項(xiàng)目周期 ： 從開工至完工交付使用 計(jì)劃在 三年完成。 一、 組織設(shè)置原則 在設(shè)計(jì)時(shí) ， 應(yīng)堅(jiān)持 “ 八項(xiàng) ” 原則，即：目標(biāo) 與 任務(wù)原則；精干 與高效原則；有效幅度原則；責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合原則；穩(wěn)定與適應(yīng)結(jié)合原則；集權(quán)與分權(quán)原則；統(tǒng)一指揮原則；信息暢通原則。 ◆ 設(shè)計(jì)部 參與項(xiàng)目的投資分析、建筑策劃等項(xiàng)目開發(fā)的前期規(guī)劃工作；對(duì)外來方案圖紙，組織本部門和相關(guān)部門討論、論證、上報(bào)和實(shí)施；參與做好各項(xiàng)從規(guī)劃方案至施工圖紙過程中的建筑成本控制、估測工作；做好與總工室的工作配合 ,負(fù)責(zé)對(duì)工地的服務(wù)、跟蹤工作，參與圖紙會(huì)審工作；與設(shè)計(jì)合作公司的交流、配合工作。 ◆ 拓展部 負(fù)責(zé)對(duì)公司項(xiàng)目的立項(xiàng)、申報(bào)等手續(xù)的辦理；負(fù)責(zé)土地的規(guī)劃、征用開發(fā)和管理；負(fù)責(zé)辦理土地證、房地產(chǎn)證、銷售證等各類證件；協(xié)助做好前期工程的服務(wù)工作；協(xié)助辦理企業(yè)注冊(cè)等各項(xiàng)審批工作；協(xié)調(diào)好與相關(guān)政府部門的關(guān)系。做到：“事事有人管，人人有專責(zé)，工作有目標(biāo)，定期有考核。 二、社會(huì)評(píng)價(jià) ◆ “一站式”的經(jīng)營模式，將徹底改變鋼材行業(yè)分布凌亂，不成規(guī)模的狀況，在行業(yè)整合的前提下，增強(qiáng)行業(yè)競 爭 優(yōu)勢(shì) 。 ◆ 本項(xiàng)目的經(jīng)營，將對(duì)周邊行業(yè)起到補(bǔ)充和帶動(dòng)作用。 第 十一 章 問題與建議 從 以上分析看，該項(xiàng)目具有良好的發(fā)展前景，對(duì)我市的經(jīng)濟(jì)建 設(shè)具有重要意義。 一 40 ◆ 建設(shè)周期長，資金回籠慢。 在 招商 中給予行業(yè)集中政策引導(dǎo)和政策支持。 附： XX 金州國際農(nóng)業(yè)物流園總體規(guī)劃圖 XX 華億鋼材經(jīng)銷有限公司 2020 年 9 月 27 日