【正文】 wefhoiwhfoiwfhmo,本案的價值到底有多大？ 我們以類比的形式進行初步的判斷！,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,價值類比一：建設路商圈,二環(huán)路建設路口，是成都有名的商圈，被譽為“成都的城市會客廳”，但區(qū)位條件相對不如本案，其一層售價達到均價5萬元/平米，最高售價達到10萬元/平米。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,價值類比三：一環(huán)路沿線,以金牛萬達廣場為例，該樓盤一層售價達到均價6萬元/平米，最高售價達到10萬元/平米，且供不應求，租金暫定為400元/平米（最高500元/平米），投資回報率8%。,那么，假設本案的平均售價（一層）在6—10萬/平米的話，本案周邊的商鋪租金是否能夠支撐？,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,讓我們再看一個例子！,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,項目案名：蘭桂坊成都,蘭桂坊成都占地18.72畝，總建面4.3萬平方米，由19棟商業(yè)建筑構成，項目有地下兩層車庫，商業(yè)地面12層，局部3層，由香港蘭桂坊負責經營管理，商業(yè)內容以餐飲休閑為主（70%餐飲和酒吧），搭配少量的零售商業(yè)。而放眼成都商業(yè)市場，能達到或超過蘭桂坊收費能力和經營檔次的商家，比較稀少。,值得注意的是，盡管成都市場上不乏如：龍湖長橋郡、蔚藍卡地亞等千萬級物業(yè)，但是，成都從未出現(xiàn)過起價3000萬元/套的物業(yè)。,從銷售的角度考慮，這種模式能夠將銷售物業(yè)的總價控制在2000萬以內，目標受眾更為廣泛，比較容易實現(xiàn)項目的成功銷售。,這種方案，與成都市政府打造城市名片的思路相悖，破壞了水井坊固有的濃郁文化底蘊。,第二種方案：塑造文化底蘊，打造奢侈型稀有物業(yè)。 奢侈品在經濟學上講，指的是價值/品質關系比值最高的產品。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,其它奢侈品,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,一言以蔽之，本案要打造奢侈型物業(yè)，其必備條件是：獨占和稀有！,地塊和環(huán)境資源獨占。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,PART 3 文化審視,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,要發(fā)掘本案的文化內涵，必須先了解成都的文化形態(tài)?！俺遣桓闹啡лd，址不改名兩千五”，成都自秦以來，一直是蜀的政治、經濟、文化中心。 從文化的角度來看，錦里在建筑語言上，主要有以下兩種傳統(tǒng)文化： 三國文化：充分借勢武侯祠的三國文化底蘊，通過建筑節(jié)點和細部的點染，來實現(xiàn)文化嫁接。,寬窄 巷子,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,文殊坊,文殊坊緊鄰文殊院，是用中式傳統(tǒng)的建筑文化符號——川西傳統(tǒng)民居，形成的特色首席商業(yè)院落，是歷史價值、文化價值和商業(yè)價值的共同載體。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,我們將上述3個案例進行類比：,對于本案，到底是商業(yè)、還是旅游、或者住宅？ 哪種物業(yè)形態(tài)才能支撐高端的形象定位？ 什么樣的文化形態(tài)才能體現(xiàn)高端的物業(yè)價值？,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,讓我們先研究本案的物業(yè)形態(tài)：,假設本案是以大眾商業(yè)為主的物業(yè)形態(tài),優(yōu)點： 大眾類的商家眾多，利于招商； 商氣、人氣容易聚集，易于形成規(guī)?；慕洜I； 對本案而言，利于其后期形成較好的旅游型商業(yè)形態(tài)。 缺點： 高端商業(yè)同樣對口岸要求很高，而本案由于受基底條件的約束，人流動線和交通動線均存在一定缺陷，口岸價值相對一般； 各個高端商家對建筑的要求不盡相同，建筑設施設備及配套條件難于統(tǒng)一； 高端商家資源極為稀缺，在招商方面較為困難。 高端商業(yè)、高端豪宅，雖然符合本案的形象，但也有無法回避的缺陷和劣勢。 在這種情況下，對于該物業(yè)而言，無論是自住功能，抑或商業(yè)功能，都會被客戶所忽略。但是，在成都的傳統(tǒng)文化里，的確有一種物業(yè)形態(tài)，它既符合高端商業(yè)的形態(tài)，又具有高端豪宅的特性。我們現(xiàn)在所能看到的公館大多是民國時期的產物，主要分布在南京、上海、成都、沈陽、哈爾濱、天津等地。,——什么是“公館文化”？,西安事變中囚禁張學良的宋子文公館,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,成都的公館文化詮釋：,安仁公館群是近代成都公館的代表，四川封閉的環(huán)境，易產生地域權勢的格局。 良好的自然環(huán)境和休閑的生活方式，使公館的“龍門”庭院賦予了品茗、宴飲、聊天、娛樂的功能。 公館作為高端建筑，非常強調私密性，反而對商業(yè)口岸要求不高，甚至越深匿、越昂貴。” 著名詩人流沙河：“這些老公館將成為一個傳揚千年的歷史博物館” 著名作家，曹禺的女兒萬方：“跨進老公館，我想到了巴老的《家》。,第三階段,中國的高尚生活元素,時至今日，隨著周邊眾多高端建筑的誕生，以及水井坊酒對高尚生活的形象打造，水井坊已經成為成都高端元素的標志和象征，其價值已不再是建筑本身。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,從文化塑造的角度，我司認為： “公館文化”非常符合本案的調性，能夠支撐本案奢侈型物業(yè)的形象，是值得重點思考的方向。許多重大的決策計謀都成于其中。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,賽珍珠故居 南京大學北園的圍墻是后砌的，賽珍珠故居正好在西墻根，是北園最偏僻的所在。,公館建筑,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,公館建筑主要分成三類：,傳統(tǒng)民居式、中西合璧式、西方古典式,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,建筑類別,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,沿襲四川傳統(tǒng)的民居建筑風格，這類公館一般是黑色蝴蝶瓦屋面，麻石門框，黑漆板門，門上的石過梁兩端有石雕雀替，采用“壓地隱起華”的雕鐫作法，也就是淺浮雕手法，凹下去的地再一個平面上，凸出的浮雕只有1厘米高。于是形成亦中亦洋的早期中西合璧式公館建筑。,——中西合璧式（后期）,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,西方古典式公館建筑與前兩者不同，其關鍵是從本質上接受了西方建筑觀念，強調單體建筑造型，而弱化了中國傳統(tǒng)建筑的組群觀念，建筑單體造型上強調個性，而不再是千篇一律的磚木結構。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,根據(jù)上述分析，考慮到本案對中國文化的精神和內涵具有展示、發(fā)揚、傳承的宏大意義，打造以川西民居風格為概念的公館文化，傳統(tǒng)民居式的建筑風格相對而言更為適合。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,社會心理,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,以中為尊的心理： 中國封建社會權力至上，家庭結構與國家結構類似，講究——宗法等